購(gòu)房貸款還款都有哪些方式
隨著房?jī)r(jià)不斷上漲,很多人都會(huì)選擇用貸款的方式購(gòu)房,因此,在日后就需要進(jìn)行還款啦,但是,購(gòu)房還款的方式也有很多種噢。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房還款的方式,希望能幫到你們。
購(gòu)房還款的方式
一、等額本息還款
等額本息還款每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
這是目前為普遍,也是大部分銀行長(zhǎng)期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人,每個(gè)月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
采用這種還款方式,每月還相同的數(shù)額,作為貸款人,操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭,買(mǎi)房自住,經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大,可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體,很適合這種還款方式。但是,它也有缺陷,由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少,銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng),還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。
以等額本息還款方式償還房貸,借款人每月月供不變。因每月承擔(dān)相同的款項(xiàng),方便借款人安排收支。
二、等額本金還款
所謂等額本金還款,又稱(chēng)利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi),同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。
使用等額本金還款,開(kāi)始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下,相差可能達(dá)千元。但是,隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高,但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上,很多中年以上的人群,經(jīng)過(guò)一斷時(shí)間事業(yè)打拼,有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng),收入可能隨著退休等其他因素減少,就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。
采用等額本金還款方式,借款人在開(kāi)始還貸時(shí),每月負(fù)擔(dān)會(huì)較大些。但是隨著還款時(shí)間的推移,還款負(fù)擔(dān)會(huì)逐漸減輕,后總的利息支出較低。
三、一次還本付息
此前,銀行對(duì)這種還款方式的規(guī)定是,貸款期限在一年(含一年)以下的,實(shí)行到期一次還本付息,利隨本清。但是,隨著還款方式變革,一年的期限有望高延長(zhǎng)至5年。該方式銀行審批嚴(yán)格,一般只對(duì)小額短期貸款開(kāi)放。
四、固定利率還款
固定利率還款(按等額本息方法計(jì)算)。固定利率標(biāo)準(zhǔn)各家銀行不同,現(xiàn)階段基本以上浮1.1倍計(jì)算。
固定利率房貸大的好處就是利率不隨物價(jià)或其他因素變化調(diào)整。但固定利率因?yàn)槭墙杩钊颂崆版i定的加息風(fēng)險(xiǎn),所以常比基準(zhǔn)利出一定的百分點(diǎn)。
五、公積金自由還款
即設(shè)定每月低的還款額,只要月還款額不低于設(shè)置的低還款額即可,每月多還的部分系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)劃為提前還款。
自由還款是公積金貸款獨(dú)有的還款方式。與傳統(tǒng)的等額本息或是等額本金還款相比,公積金自由還款方式更為靈活。
購(gòu)房還款的技巧
技巧一:房貸轉(zhuǎn)按揭
房貸轉(zhuǎn)按揭,是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司,還清原貸款銀行的錢(qián),然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠,就完全可以房貸跳槽,尋找實(shí)惠的銀行。
現(xiàn)在大部分股份制小銀行為積極爭(zhēng)取客戶,更加愿意當(dāng)然,轉(zhuǎn)按揭會(huì)存在一些不可避免的費(fèi)用,包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等,不過(guò)有些銀行為了吸引客戶,特意推出低成本轉(zhuǎn)按服務(wù),比如可以免掉擔(dān)保費(fèi)這項(xiàng)大頭的費(fèi)用,其余剩下的費(fèi)用大概千元不到。
技巧二:按月調(diào)息
前幾年,不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道,所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動(dòng)利率略高,只要央行加一次息,它的就立即顯現(xiàn)出來(lái)。但是一旦降息,選擇它的購(gòu)房者就吃虧了。因此,在目前降息趨勢(shì)下,市民以前若選擇的是房貸固定利率,那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。不過(guò),需要提醒大家的是,固定改浮動(dòng)需要支付一定數(shù)額的違約金。
一些銀行推出了按月調(diào)息方式,目前利率處于下降通道,客戶如選擇按月調(diào)息,則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。
技巧三:公積金轉(zhuǎn)賬還貸
在申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí),一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限,在享受低利率好處的同時(shí),大程度地降低每月公積金的還款額;大程度地縮短商業(yè)貸款年限,在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。
這樣,月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后,余額就能抵充商業(yè)性貸款,這樣節(jié)省的利息就很可觀。
技巧四:雙周供省利息
每月仍然償還同樣數(shù)額的房貸,但是由于雙周供縮短了還款周期,比原來(lái)按月還款的還款頻一些,由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快,也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息,將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息,本金減少速度加快。因此,還款的周期被縮短,同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。
貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前,一年下來(lái)就要多還一個(gè)月的貸款,會(huì)增加每個(gè)月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對(duì)于工作穩(wěn)定,收入穩(wěn)定的人,選擇雙周供還是很合適的。
技巧五:提前還貸縮短期限
理財(cái)人士表示,提前還貸之前要算好賬,因?yàn)椴皇堑奶崆斑€貸都能省錢(qián)。比如,還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半,月還款額中本金大于利息,那么提前還款的意義就不大。
此外,部分提前還貸后,剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限,而不是減少每月還款額。因?yàn)椋y行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來(lái)計(jì)算的,因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。
不適合提前還款的情況
情況一、當(dāng)投資收益率比貸款利率高的時(shí)候
如果你的手頭上有投資理財(cái)項(xiàng)目,比如股票、債券、基金等,且收益要比貸款利率高,那么就完全沒(méi)有必要選擇提前還貸,大可以繼續(xù)用于投資理財(cái)。
相反,如果你只是將錢(qián)存進(jìn)銀行,并且近期又沒(méi)什么投資計(jì)劃,那么還不如選擇提前還貸,因?yàn)榇藭r(shí)存款利息肯定沒(méi)有貸款利率高。
情況二、等額本金還款期已超過(guò)1/3
等額本金還款法,就是將貸款總額平分為成本金,然后根據(jù)剩下的本金計(jì)算還款利息,隨著時(shí)間的推移,剩下的本金會(huì)越來(lái)越少,需要還的利息也會(huì)逐漸減少。當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),其實(shí)借款人已經(jīng)還掉了一半的利息,所以此時(shí)提前還貸,其實(shí)是償還更多的是本金,并不能有效節(jié)省利息的支出。
情況三、等額本息還款已到中期
如果你是用等額本息的方式還款,且已經(jīng)接近中期,那么此時(shí)還款也是不合適的。等額本息的還款是每月還款總額固定的,其中還款本金逐漸遞增,還款利息逐漸遞減。也就是說(shuō),前期的利息比重比較大,本金的比重比較少。如果你在中期的時(shí)候選擇提前還貸,那么你還的更多是本金,因?yàn)榍捌谀阋呀?jīng)償還了大部分的利息,所以此時(shí)選擇提前還貸也是不劃算的。
當(dāng)然,如果你一定要提前還貸,那么下面這3件事你也要提前搞清楚:
1、還款需要提前預(yù)約,根據(jù)銀行規(guī)定,提前還款需要提前7-15個(gè)工作日向銀行提出書(shū)面申請(qǐng),并約定好提前還款日。
2、金額上有限制。一般對(duì)于提前還款的金額,銀行會(huì)規(guī)定為萬(wàn)元的整數(shù)倍,有些銀行還會(huì)要求是6個(gè)月的還款額以上。
3、各家銀行對(duì)違約金的規(guī)定有差異。一般銀行只接受還款超過(guò)一年的借款人提前還款,部分銀行對(duì)還款不足一年的借款人的申請(qǐng)不予受理。受理的銀行也需視情況約定收取一定的違約金。所以想要提前還款,一定先要搞清楚違約金的金額。
購(gòu)房貸款的注意事項(xiàng)
注意事項(xiàng)一:合理進(jìn)行資金規(guī)劃
購(gòu)房者在作出購(gòu)房決定之后,應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)選擇房屋的價(jià)格及大小,這樣就可以根據(jù)房屋價(jià)格和資金儲(chǔ)備來(lái)計(jì)算貸款額度、年限及月供。購(gòu)房者應(yīng)該注意不要把全部的可用資產(chǎn)都用來(lái)支付首付款,預(yù)留一部分的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是很有必要的。
注意事項(xiàng)二:選擇“靠譜”房源
購(gòu)房者在選擇房源的時(shí)候應(yīng)選擇靠譜房源,尤其是預(yù)售房屋,應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù),以免產(chǎn)生由于開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)能力差無(wú)法如期交樓或造成其他質(zhì)量問(wèn)題,造成購(gòu)房者不間斷的還貸款卻無(wú)法順利入住新房。
注意事項(xiàng)三:優(yōu)先使用公積金貸款
公積貸款的首付比例及利率較低,因此如果購(gòu)房者符合條件,應(yīng)當(dāng)把公積金貸款放在第一位。如果購(gòu)房者使用商業(yè)貸款,在簽訂購(gòu)房合同之后,也可以提取公積金來(lái)支付房款或月供。
注意事項(xiàng)四:注意個(gè)人征信情況
無(wú)論申請(qǐng)公積金貸款還是商業(yè)貸款,銀行接受到購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)之后,會(huì)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行貸款資格的審核,如果購(gòu)房者個(gè)人征信出現(xiàn)問(wèn)題,銀行可能不會(huì)放款。哪些行為會(huì)影響征信?一是信用卡、房貸、車(chē)貸、助學(xué)貸款存在多次逾期;二是為第三方擔(dān)保,第三方?jīng)]有按時(shí)還貸款。此外,水、電、煤氣費(fèi)不按時(shí)交款,也會(huì)影響信用。
注意事項(xiàng)五:無(wú)法按時(shí)還款可申請(qǐng)延期
在貸款申請(qǐng)通過(guò)之后,購(gòu)房者每個(gè)月償還貸款即可。如果中途遇到困難怎么辦?購(gòu)房者可以向銀行提出變更貸款期限的申請(qǐng),如果貸款銀行同意就可以辦理貸款延長(zhǎng)。
注意事項(xiàng)六:提前還款有優(yōu)劣
隨著資金的積累,有一部分購(gòu)房者會(huì)考慮提前還貸,但提前還款有優(yōu)劣,一般來(lái)講由于還款利息支出通常集中在還款初期,處于還款初期的借款人提前還款比較劃算,但同時(shí)也會(huì)面臨到銀行收取違約金的問(wèn)題。
注意事項(xiàng)七:還清貸款撤銷(xiāo)抵押
很多購(gòu)房者在還清了貸款之后會(huì)忘記撤銷(xiāo)抵押,這可能會(huì)影響到房屋的再次交易、抵押等。因此還清貸款之后,購(gòu)房者應(yīng)該持貸款結(jié)清證明和抵押的房地產(chǎn)權(quán)利證明前往房屋所在區(qū)(縣)的房地產(chǎn)交易撤銷(xiāo)抵押。
注意事項(xiàng)八:各類(lèi)合同莫遺失
購(gòu)房者在辦理銀行貸款的過(guò)程中,會(huì)簽訂一系列的材料。其中主要的包括借款合同和借據(jù)。辦理產(chǎn)權(quán)抵押注銷(xiāo)手續(xù)之時(shí)需要用貸款合同來(lái)辦理還款證明,購(gòu)房者應(yīng)該妥善保管,尤其是貸款期限長(zhǎng)可達(dá)30年,稍微不慎很容易丟失。
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