在生活中，很多人都會因為負(fù)擔(dān)不起新房的房價，而選擇購買二手房，因此，在購房之前，事先了解賣家是很有必要的。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購房了解賣家的方式，希望能幫到你們。

　　購房了解賣家的方式

　　第一個環(huán)節(jié)：找正規(guī)中介。

　　雖然，中介不能100%保證賣家的真實(shí)性，但是相比自行交易，中介能大化的保證交易順利進(jìn)行。而其中正規(guī)中介會在購房者之前核實(shí)賣家信息及其售房意向，讓購房者的中介費(fèi)用物有所值。

　　購房者可以通過六個簡單的指標(biāo)來確認(rèn)中介是否正規(guī)：(1)看公司是否有明確的公司名稱、長期經(jīng)營的地址;(2)看中介公司營業(yè)執(zhí)照，以確定該公司的營業(yè)資質(zhì)及業(yè)務(wù)范圍;(3)看中介公司營業(yè)執(zhí)照確定注冊資金;(4)看中介公司從業(yè)人員是否擁有有合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì);(5)看中介公司與客戶簽訂的居間合同是否經(jīng)過交易備案;(6)看中介公司是否有專業(yè)人員負(fù)責(zé)簽約并辦理相關(guān)的后續(xù)服務(wù)。

　　第二環(huán)節(jié)：看房選房。

　　賣家對于所售房源應(yīng)該有足夠的了解，包括房子的購買時間、房子的居住狀態(tài)(自住、出租)、鄰居的基本情況。如果面對這些問題，賣家表述模糊就會露出馬腳。

　　由于“買賣不破租賃”，如果房屋正處于出租狀態(tài)，租客是有權(quán)要求購房人繼續(xù)履行原有的租賃合同的。如果遇到有租戶的房屋，購房者可與租客多交流，側(cè)面了解更多房屋和房主信息。

　　第三環(huán)節(jié)：核驗產(chǎn)權(quán)。

　　二手交易中房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有賣方擁有完全的、無瑕疵的權(quán)時，才能保證交易的合法性。因此看房產(chǎn)證和土地證，了解賣家的房屋產(chǎn)權(quán)信息十分重要。

　　第四環(huán)節(jié)：交定金。

　　在交定金之前要查看賣家的身份信息，身份證、房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費(fèi)原件、結(jié)婚證等一系列資料。拿到賣家的身份信息也可以到派出所核實(shí)真?zhèn)巍?/p>

　　第五環(huán)節(jié)：簽訂合同。

　　在二手房交易過程中如果賣家是夫妻雙方或者多人，必須每個人同意房主才能出售，否則可能會導(dǎo)致合同無效。在簽約環(huán)節(jié)，購房者必須要求擁有產(chǎn)權(quán)的每個人出席(或出示經(jīng)公證的委托書)。

　　第六環(huán)節(jié)：付款環(huán)節(jié)。

　　在付款環(huán)節(jié)購房者要盡量采用資金模式。這樣一旦交易過程出現(xiàn)問題而致使交易中斷，資金安全能夠得到保障。

　　購買二手房的注意事項

　　一、費(fèi)用收取

　　國土房管局明確規(guī)定中介公司只能收取買賣雙方合共房價3%的中介費(fèi)。在實(shí)踐中，中介費(fèi)一般是由買方出的，另這個中介費(fèi)是可以砍價的，能砍到1%。在與中介交易的時候不要一上來就跟中介砍價，這樣會影響中介給你找房的信心，要砍價一定等到中介找到房子，你覺得買賣雙方可以拍板的時候，這個時候可以提出中介費(fèi)太高，砍價。

　　二、支付

　　在支付的時候，買方一定要把握主動權(quán)，最好是分批支付，原則上第一部分不要超過50%，最后一筆費(fèi)用用于交樓后，水、電、煤氣結(jié)清的情況下再支付。為何要分批給，因中國中介的極度缺乏誠信，當(dāng)然中介也認(rèn)為客戶不可靠，所以出現(xiàn)問題經(jīng)常出現(xiàn)互掐，房產(chǎn)中介一般會主動要求先交齊中介費(fèi)，但是一般情況下，只要你中介費(fèi)一交完，中介對你的態(tài)度立刻轉(zhuǎn)變，主動權(quán)全在中介。

　　三、按揭公司的選擇

　　一般中介公司會強(qiáng)行要你用他們的按揭公司，為何但找指定按揭公司，原因如下：

　　1)個別中介業(yè)務(wù)員可以提成;

　　2)按揭公司和你貸款銀行有特殊關(guān)系，而你的過戶回執(zhí)以及拿回執(zhí)換來的房地產(chǎn)原件，都在銀行手上。自然，中介和按揭公司親如家人，你想拿房產(chǎn)證，必須討好中介，就的乖乖聽話，讓你什么時候交中介費(fèi)，你就要什么時候給，這是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司，就價格來說會很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介沒有任何把柄，中介就不會讓你在沒有完成工作的前提下支付中介費(fèi)。

　　四、定金合同

　　合同一定要寫清楚約定的事項和違約責(zé)任，能盡快網(wǎng)簽的盡快網(wǎng)簽，因網(wǎng)簽可以防止一房二賣。當(dāng)然，定金合同中肯定要明確約定什么時候正式簽約，另外提醒網(wǎng)簽不是一勞永逸，網(wǎng)簽只有七天有效期，過了這個時間，網(wǎng)簽合同失效，同套房產(chǎn)可另行簽約合同，也就是說，網(wǎng)簽后應(yīng)趕緊辦理過戶，防止一房二賣的情況。

　　五、買賣合同

　　需要提醒兩點(diǎn)：

　　1)中介合同是中介公司范本，并非國家出的正式范本，合同基本上不讓修改，但在合同的最后，有一個其他約定的空白處，這個地方，買賣雙方可以盡情發(fā)揮補(bǔ)充約定各項事宜，包括合同中沒有的條款，在這另行約定。

　　2)合同的內(nèi)容，要把握幾個關(guān)鍵點(diǎn)，如物業(yè)名稱，產(chǎn)權(quán)證號、買方付款方式及時間、賣方配合的義務(wù)(過戶時需賣方提供，不提供或提供不全算違約)。

　　六、與中介簽訂的合同

　　在簽定金合同的時候，中介就會要求簽一份中介費(fèi)協(xié)議，協(xié)議是中介草擬的，內(nèi)容有利于中介，協(xié)議中約定了客戶業(yè)主的中介費(fèi)的支付義務(wù)，完全不提中介的任何義務(wù)。如果你有時間和精力，應(yīng)該在此協(xié)議中加上一些內(nèi)容：中介要完成的工作內(nèi)容、不完成或遲延完成要扣除中介費(fèi)、非因買賣雙方的原因?qū)е沦I賣不成的，中介費(fèi)怎么處理。協(xié)議上的內(nèi)容在簽訂買賣和合同當(dāng)天就一次性付完中介費(fèi)，這個問題也不大，因為遲延交付中介費(fèi)，最多按照千分之五收違約金。

　　七、夫妻公共財產(chǎn)

　　有這么一種情況，房產(chǎn)證只有一個人的名字，但實(shí)際上房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，這就需要未顯明方的一個同意出售房產(chǎn)的同意書，即便簽合同的時候你不弄，到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議，能在簽合同的時候拿到配偶的同意書當(dāng)然是最穩(wěn)妥的，如果不能，也要盡快補(bǔ)上。否則配偶可以主張合同無效。

　　購買二手房按揭貸款的辦理

　　1、第1日，遞交材料，提出申請

　　買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)前去驗房做評估。

　　2、第2至7日，評估

　　根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評估。完成后，評估機(jī)構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3至5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費(fèi)。

　　3、第8至10日，銀行審批

　　銀行對貸款申請人的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關(guān)村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓，報批速度快，每單業(yè)務(wù)審批時間1至2天即可完成。

　　4、第11至33日，交首付，辦理過戶

　　審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當(dāng)天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。

　　5、第34至35天，辦房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸

　　買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險，保險費(fèi)2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

　　購買二手房常見的陷阱

　　一、中介扮房主吃差價

　　個別中介會專門找出一些急售且低價的房源，然后先扮成買家跟房主交易，再通過委托公證的方式，以賣家的身份把房子提價出售出去，賺取差價。

　　應(yīng)對方法：為了避免遇見這種情況，你一定要在支付房款之前核實(shí)好賣家的身份，看看他是否真的是房主，房產(chǎn)證上的姓名是否與其身份證上的姓名保持一致。此外，你也可以要求對方出示委托合同，看看上面的代理權(quán)利范圍等信息。

　　二、低價甩賣藏玄機(jī)

　　看到網(wǎng)上有低價出售的房源，你就迫不及待得撲了上去?那恭喜你，你離掉坑里了!低價甩賣的房子向來都藏著玄機(jī)，要么是快要被拆遷了，要么就是債務(wù)纏身，急著賣房跑路，反正不管出于哪個原因，對你都是不利的。

　　應(yīng)對方法：想要不掉進(jìn)坑里，你首先要做的就是耐住性子，別急著聯(lián)系賣家看房，而是先打聽一下房子的具體信息，順便對比下市場價格，找出低價出售的真正原因，這樣才可能不會被騙。

　　三、買賣合同有貓膩

　　經(jīng)過了連日的奔波，好不容易看上了套房，一番討價還價之后終于拿到了房屋買賣合同，不待細(xì)看，大筆一揮就簽下了名字，等產(chǎn)生了糾紛才發(fā)現(xiàn)合同里沒有一條對自己有利的條款，這時的你能求出自己的心理陰影面積嗎?

　　應(yīng)對方法：一份合法有效的買賣合同一定要內(nèi)容詳細(xì)，不僅會寫出房屋基本信息，還會寫出費(fèi)用明細(xì)、付款方式、違約責(zé)任等，你必須一條一條看仔細(xì)，并且記住一條法則，“合同越簡單，買賣就會變得越麻煩”!

　　四、入住無正規(guī)物業(yè)交驗

　　買賣二手房有一個很重要的環(huán)節(jié)，那就是交鑰匙，其實(shí)指的就是物業(yè)交接。但問題是，大部分購房者都會忘記去核實(shí)賣家是否結(jié)清了物業(yè)費(fèi)，等到入住后才被人找上門催交各項費(fèi)用，而且數(shù)額還不小。

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