簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)都有哪些
在購(gòu)房的時(shí)候，購(gòu)房者都需要跟開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，從而來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，但是，簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，也是需要謹(jǐn)慎小心的。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)，希望能幫到你們。
簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)
1、合同中概念模糊
實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題，在短時(shí)間內(nèi)解決”，“不知道合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒(méi)有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏(yíng)官司。
對(duì)策：購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。
2、合同主體認(rèn)定不明
購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問(wèn)題。在簽約前您好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書(shū)”。
3、要求不那么具體明確
房屋的戶(hù)型、朝向、裝修要求、門(mén)窗規(guī)格、數(shù)量、使用材料、房屋交付時(shí)間，要盡可能約定詳細(xì)，避免模糊約定，如“高檔門(mén)窗”、“名牌電梯”等。購(gòu)房者對(duì)房屋標(biāo)準(zhǔn)要求約定的越明確，因約定不明而產(chǎn)生爭(zhēng)議也就越少，對(duì)購(gòu)房者也就越有利。
4、違約責(zé)任條款不公平
設(shè)定公平、切實(shí)可行的違約責(zé)任條款，是保證和促使雙方順利履行合同的有效方式.合同中關(guān)于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件和所承擔(dān)的責(zé)任要對(duì)等公平。
5、在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明因何種原因退房以及后果
購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買(mǎi)家沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。
6、房屋面積模糊
在合同中分別約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e的多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)面積均發(fā)生誤差的處理方法(通常不超過(guò)合同約定面積的3%)。
7、約定提前交納部分費(fèi)用
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。
對(duì)策：購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款寫(xiě)清楚。
8、不要輕易在開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字
簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商會(huì)主動(dòng)向客戶(hù)出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定限制因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。
對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，好的辦法是找一個(gè)律師來(lái)幫你的忙。
9、開(kāi)發(fā)商出具普通的收款收據(jù)
應(yīng)當(dāng)注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的，由稅務(wù)部門(mén)印制的商品房銷(xiāo)售，而不能用普通的收款收據(jù)代替。
10、價(jià)格條款不清晰
房屋價(jià)格及付款方式應(yīng)明確、準(zhǔn)確，如繳納定金、首付款及剩余房款的時(shí)間、數(shù)額，分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。對(duì)于需要辦理貨款的購(gòu)房者，應(yīng)明確如果不能獲得貸款銀行審批情況下的處理方式，是否可以解除合同，收回已支付的款項(xiàng)而無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，避免因銀行貸款原因而承擔(dān)損失。
簽訂購(gòu)房合同的流程
一、認(rèn)真閱讀合同當(dāng)中的內(nèi)容
拿到購(gòu)房合同后,購(gòu)房者先不要著急簽定合約,應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同中的內(nèi)容,如果對(duì)其中的部分條款和專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或不清楚,可以向?qū)Ψ阶稍?xún),在自己全部理解之后才開(kāi)始簽約。
二、認(rèn)準(zhǔn)簽約主體
認(rèn)準(zhǔn)簽約主體,避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。
三、檢查合同中是否包括以下內(nèi)容:
1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等; 2、房?jī)r(jià),包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等; 3、付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等; 4、交付約定,包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等; 5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等; 6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定; 7、保修責(zé)任; 8、乙方使用權(quán)限; 9、雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu); 10、違約賠償責(zé)任; 11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
四、簽購(gòu)房合同流程后的溫馨提示
1、對(duì)開(kāi)發(fā)商提出、而自己不明白的地方,要詳細(xì)詢(xún)問(wèn)清楚; 2、對(duì)雙方有分歧的地方如何與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通; 3、對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的"霸王"條款,如何與之談判,維護(hù)自己的合法利益; 4、簽定完合同,不要忘記了自己拿一份。
常見(jiàn)合同無(wú)效的情況
情況一：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或誤差過(guò)大的合同
房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等,經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的,購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房人有權(quán)退房。但一般的門(mén)窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問(wèn)題,除非雙方有明確約定,否則,購(gòu)房人無(wú)權(quán)據(jù)此退房。
開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì),或者經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,開(kāi)發(fā)商未能在變更確立之日起10日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房人的,購(gòu)房人有權(quán)退房。此外，凡實(shí)際測(cè)量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%,購(gòu)房人有權(quán)退房。
情況二：賣(mài)方無(wú)民事行為能力或限制行為能力
根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定,無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為,因此,無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,否則,屬無(wú)效合同。
限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng),他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
情況三：非主觀(guān)真實(shí)意愿情況下簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同
凡以欺詐、脅迫，或者乘人之危的情況下簽訂的購(gòu)房合同，終都不能成為有效合同。其中，欺詐是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段,致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
脅迫是指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。乘人之危則是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要,強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
對(duì)于購(gòu)房人因重大誤解,或者顯失公平而訂立的合同,或者開(kāi)發(fā)商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購(gòu)房人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷(xiāo),但購(gòu)房人需要舉證證明。
情況四：未征得權(quán)人同意的合同
出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的權(quán)人。非權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。
房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。
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