購(gòu)房簽合同的具體流程

時(shí)間：2017-07-27 17:06:35 李婉24由分享

　　買(mǎi)房簽合同幾乎是所有購(gòu)房者都要經(jīng)歷的過(guò)程，合同既是購(gòu)房者購(gòu)房憑證，也是未來(lái)購(gòu)房者維權(quán)的法律依據(jù)。那么，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，需要走哪些流程呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。

　　購(gòu)房合同簽訂的流程

　　一、認(rèn)真閱讀合同當(dāng)中的內(nèi)容

　　拿到購(gòu)房合同后,購(gòu)房者先不要著急簽定合約,應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同中的內(nèi)容,如果對(duì)其中的部分條款和專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或不清楚,可以向?qū)Ψ阶稍?xún),在自己全部理解之后才開(kāi)始簽約。

　　二、認(rèn)準(zhǔn)簽約主體

　　認(rèn)準(zhǔn)簽約主體,避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。

　　三、檢查合同中是否包括以下內(nèi)容:

　　1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等; 2、房?jī)r(jià),包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等; 3、付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等; 4、交付約定,包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等; 5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等; 6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定; 7、保修責(zé)任; 8、乙方使用權(quán)限; 9、雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu); 10、違約賠償責(zé)任; 11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

　　四、簽購(gòu)房合同流程后的溫馨提示

　　1、對(duì)開(kāi)發(fā)商提出、而自己不明白的地方,要詳細(xì)詢(xún)問(wèn)清楚; 2、對(duì)雙方有分歧的地方如何與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通; 3、對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的"霸王"條款,如何與之談判,維護(hù)自己的合法利益; 4、簽定完合同,不要忘記了自己拿一份。

　　簽訂購(gòu)房合同時(shí)的注意事項(xiàng)

　　1、開(kāi)發(fā)商違反法律法規(guī)

　　出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

　　2、開(kāi)發(fā)商存在欺詐、脅迫購(gòu)房者簽訂合同

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)導(dǎo)致購(gòu)房人產(chǎn)生重大誤解，或者開(kāi)發(fā)商脅迫購(gòu)房者違背真實(shí)意思而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。但是購(gòu)房者需要進(jìn)行舉證來(lái)申請(qǐng)法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷(xiāo)。

　　3、交付房屋的套型和設(shè)計(jì)不符

　　開(kāi)發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)包括戶(hù)型、面積朝向等事先沒(méi)有經(jīng)過(guò)購(gòu)房者同意的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無(wú)效。

　　4、房屋面積誤差超過(guò)3%

　　開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差值超過(guò)3%，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無(wú)效。

　　5、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

　　房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，購(gòu)房合同無(wú)效。

　　6、出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人，房屋再次抵押

　　簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，出售人未告知買(mǎi)受人又將房屋抵押給第三方，合同無(wú)效?；蛘咭环慷噘u(mài)的行為，購(gòu)房合同是無(wú)效的。

　　7、開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房

　　開(kāi)發(fā)商將拆遷安置房出售給購(gòu)房者，簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。

　　8、延期交房超過(guò)合理期限

　　出賣(mài)人遲延交付房屋，三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋任務(wù)的，購(gòu)房合同無(wú)效。

　　9、出賣(mài)方原因?qū)е聼o(wú)法辦理房產(chǎn)證

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

　　10、與無(wú)民事行為能力或者限制行為能力人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

　　《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿(mǎn)十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第十三條規(guī)定：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人。

　　刑法中的限制行為能力人是指，年滿(mǎn)14周歲未滿(mǎn)16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

　　因此，無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。這種情況在二手房交易中，比較常見(jiàn)。

　　11、產(chǎn)權(quán)主體無(wú)資格導(dǎo)致的合同無(wú)效

　　出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的產(chǎn)權(quán)人。非產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

　　12、房地分離出賣(mài)

　　由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋產(chǎn)權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　13、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

　　房屋產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。