拍賣房子的前期準備
欠債的人剛好有一套房子,可以用來抵債,可以用拍賣的方式進行變現(xiàn),今天學習啦小編為你們介紹拍賣房子注意的問題的內(nèi)容,歡迎閱讀。
拍賣房子的前期準備
1、拍賣標的房地產(chǎn)是否有重復查封。
2、產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時,房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。3、如果拍賣標的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換,如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途,拍賣按照實際商業(yè)用途拍賣時,為了保證拍賣成交后進行產(chǎn)權(quán)變更過戶,補辦規(guī)定的用途手續(xù),必須進一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件,如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計批文等。
4、有共有人的房地產(chǎn)拍賣,須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。
5、有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣,須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
6、分層、分套的房屋拍賣,買受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權(quán)。
7、房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時拍賣轉(zhuǎn)讓,應在公告中說明,并按照國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。8、建筑設(shè)計為成套的房屋,一般不得分割拍賣。
房地產(chǎn)拍賣價格的評估
1、房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償,或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標的,拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié),如拍賣不成,通常會由法院將拍賣標的物折價抵償債務(wù)。
2、一般委托拍賣的房地產(chǎn),尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷,且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè),評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。3、買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投,拍賣實際上就是在短時間促成交易,買方需要在較短的時間內(nèi)交付款項,承擔的風險較大。為了促使拍賣成功,就必須具備價格優(yōu)勢,才能吸引買家競投。小編提示:基于以上原因,拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。
房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費用、稅費
(一)房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料1、申請書;
2、當事人身份證明或單位合法資格證明;3、委托書及代理人身份證明;
4、房地產(chǎn)權(quán)證;
5、拍賣成交確認書;
6、房屋平面圖及地籍圖;
7、出讓或需補辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù);
8、契稅完稅證及契稅完稅貼花;
9、拍賣公告;
10、其他有關(guān)文件。其中自愿委托拍賣的,除需提交上述1—9項資料外,還需提交委托拍賣合同;人民法院等強制拍賣的,除需提交上述1—9項資料外,還需提交:1)拍賣委托公函;2)生效的判決和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。
(二)應繳費用和相關(guān)稅費房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級市場交易,通常需繳納下列稅、費項目:1、拍賣傭金;2、營業(yè)稅及其附加;3、印花稅;4、契稅;5、交易手續(xù)費;6評估費;7、登記費;8、合同公證費等。