法院房屋競拍流拍的法律規(guī)定
在法院競拍房屋成為購買房產(chǎn)的途徑之一,不是所有的房屋競拍可以成功的,在法院拍賣房屋三次流拍后,房屋怎么處理,今天學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了房屋流拍后法院處理辦法,歡迎閱讀。
法院房屋競拍流拍的法律規(guī)定
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號,以下簡稱《規(guī)定》)第二十八條第2款規(guī)定:“第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)抵債的,人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn),且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的,應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié),將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人,但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。”
因此,若抵押房產(chǎn)經(jīng)拍賣三次流拍后,申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受以房抵債的,法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。若通過變賣程序仍無法成交的,則只能選擇以房抵債,否則法院對抵押房產(chǎn)予以解除查封、凍結(jié),并將房產(chǎn)退還被執(zhí)行人,但對該房產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。
購買法院競拍房屋的優(yōu)劣出
優(yōu)勢
可以避開限購令,對通過法院拍賣取得房屋所有權(quán)的方式,現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定,是否也按照限購令執(zhí)行。因此,我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中,房屋競得人必須拿著法院出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認(rèn)書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件,到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機關(guān)辦理過戶手續(xù)。
可以規(guī)避部分稅種,一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時,出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后,通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅,不需繳納所得稅和營業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。
風(fēng)險
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定,在執(zhí)行程序中,被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后,人民法院應(yīng)當(dāng)及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。
上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過法院拍賣取得房屋的基本法律依據(jù),很多人都認(rèn)為從法院取得的被拍賣房產(chǎn)應(yīng)該是非常安全保險的,但實際情況往往事與愿違,因為法院不是專業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu),因此在實際執(zhí)行時,經(jīng)常會出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等對于普通購房人來說無法預(yù)見的風(fēng)險。
房屋所有權(quán)證的辦理難以確定
因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件,而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準(zhǔn)確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息,因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。
如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風(fēng)險?要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況,如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備,則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。
那么,如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記,且沒有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件,相關(guān)政府主管部門不予登記的,這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權(quán)證書的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況,只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無法辦理,那么條件具備后或法院通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的,購房人也可以辦理房屋所有權(quán)。
法院拍賣房屋稅費的計算
1、年以里的房子要交營業(yè)費5.55%
2、戶費有契稅1.5%-3%,您買的房子超過指導(dǎo)價格,交3%
3、地轉(zhuǎn)讓費用1%
4、易登記費80
5、易手續(xù)費6元/平米
6、花稅0.1%
7、人所得稅1% (受拍方繳納,有交20%的時候 要看受拍方的情況)
8、賣手續(xù)費3% (受拍防繳納)
9、貸款的手續(xù)費一般公司收費600
10、一個評估公司收評估費用0.5%
11、是公積金貸款還有擔(dān)保費約2%