2017年聊城物業(yè)管理辦法

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　　　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》(國務院令第504號)和《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設，提高城市管理水平。下面由學習啦小編為大家整理的2017年聊城物業(yè)管理辦法，希望大家喜歡。

2017年聊城物業(yè)管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設，提高城市管理水平，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》(國務院令第504號)和《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

　　第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務及監(jiān)督管理等活動。

　　第四條物業(yè)管理應當按照開發(fā)建設與物業(yè)管理相分離、政府指導與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實現(xiàn)市場化、專業(yè)化、社會化管理。

　　第五條市住房和城鄉(xiāng)建設委員會是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設部門或房地產(chǎn)管理部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　行政執(zhí)法、財政、民政、物價、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條各級人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導和協(xié)調(diào)，建立并完善物業(yè)管理部門聯(lián)席會議制度。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條各級人民政府應當積極制定扶持政策，采取措施，引導推動舊住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)以及機關(guān)、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照以下原則來進行：

　　(一)同一個建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設施設備、相關(guān)場地，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其主要配套設施設備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)物業(yè)項目內(nèi)有規(guī)劃市政道路或自然河流穿越的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條建設單位申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用證明、建設項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

　　物業(yè)主管部門應當自受理之日起20日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的意見后進行劃分登記備案并書面告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中向物業(yè)買受人明示。

　　第十條業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府會同縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門進行審查，確需調(diào)整的，應于5個工作日內(nèi)予以確認并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。

　　第十一條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照不低于建設工程項目總建筑面積千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房要求具備水、電、采光、通風等正常使用功能，且滿足客戶接待、檔案保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等服務功能。

　　第十二條建設單位在報批規(guī)劃時，應在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務用房的位置和面積，并將物業(yè)服務用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　規(guī)劃行政主管部門應在《建設工程規(guī)劃許可證》中注明物業(yè)服務用房的性質(zhì)和面積。

　　房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)《商品房預售許可證》時，不得將經(jīng)過規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)服務用房納入可銷售商品房屋許可范圍。

　　建設單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應當對物業(yè)服務用房一并申請登記。房產(chǎn)登記機關(guān)在房屋登記簿上應對物業(yè)服務用房予以記載，登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。

　　第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務管理用房、社區(qū)居民委員會用房以及按規(guī)劃要求配套建設的中小學校、會所、幼兒園、車庫、車位等，應當嚴格按照國家、省有關(guān)規(guī)定進行配套建設，由所有權(quán)人申請辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且不得擅自改變其規(guī)劃用途。

　　第十四條住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關(guān)管線和計量裝置。第十五條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標人少于三個或者物業(yè)項目建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十六條建設單位在物業(yè)銷售前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在物業(yè)項目的銷售場所進行公示。

　　臨時管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等依法作出約定;有關(guān)約定不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第十七條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬聲明文件等資料報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案，并在商品房預售時將上述資料作為商品房買賣合同的附件。

　　第十八條建設單位應當按照國家、省有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　第十九條建設單位在物業(yè)交付使用15日前，應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

　　(一)取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的核實認可或者準許使用文件，建設工程竣工驗收合格，并經(jīng)過建設行政主管部門備案;

　　(二)供水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仁姓迷O施設備，經(jīng)綜合驗收后移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位;

　　(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求完成;

　　(四)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書;

　　(六)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊備;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第二十條物業(yè)承接查驗應按照下列程序進行：

　　(一)確定物業(yè)承接查驗方案;

　　(二)移交有關(guān)圖紙資料;

　　(三)查驗共用部位、共用設施設備;

　　(四)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題;

　　(五)確認現(xiàn)場查驗結(jié)果;

　　(六)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議;

　　(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

　　第二十一條建設單位應當在與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗20日前，向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葴试S使用文件;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)承接查驗所必需的其他文件。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第二十二條建設單位應當依法移交給專業(yè)經(jīng)營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設施設備。上述專業(yè)經(jīng)營設施設備不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場查驗和驗收的內(nèi)容。

　　第二十三條分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進行承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗后，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

　　第二十四條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接驗收后30日內(nèi)，持下列文件向縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門辦理物業(yè)承接驗收備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

　　(二)建設單位移交資料清單;

　　(三)查驗與交接記錄;

　　(四)其他與承接查驗有關(guān)的文件。

　　第二十五條建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第二十六條業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、服務標準和收費方式;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)提供服務;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

　　(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

　　決定第(五)、(六)項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。

　　第二十七條業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共同決定。

　　第二十八條業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。

　　未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他應急處理事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定。

　　第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已交付入住面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者入住戶數(shù)所占比例達到百分之五十以上的，建設單位可以推薦業(yè)主代表作為臨時召集人;臨時召集人應當召集占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

　　占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

　　第三十條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當自接到申請之日起30內(nèi)，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組由七人以上單數(shù)組成，由業(yè)主和建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

　　籌備組應當自成立之日起10日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。

　　第三十一條建設單位應當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)，向籌備組提供以下資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)服務用房備案證明。

　　首次業(yè)主大會會議籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。

　　第三十二條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

　　(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

　　(二)業(yè)主大會決議;

　　(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主委員會委員名單;

　　(五)法律法規(guī)要求的其他資料。

　　材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當當場予以備案，并在備案后5個工作日內(nèi)將備案資料抄送縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更的，應當及時辦理備案變更手續(xù)。

　　第三十三條業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

　　(一)任職期限屆滿的;

　　(二)不再具備業(yè)主身份的;

　　(三)限制民事行為能力或者喪失民事行為能力的;

　　(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的;

　　(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當予以協(xié)助。

　　第三十四條物業(yè)管理活動中業(yè)主權(quán)利、義務及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他職責，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章物業(yè)管理服務

　　第三十五條市物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案信息系統(tǒng)，對全市物業(yè)服務企業(yè)實行統(tǒng)一的資質(zhì)信用動態(tài)考核管理。

　　第三十六條業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，可以通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。

　　屬于前期物業(yè)管理階段的，業(yè)主委員會應當在新的物業(yè)服務合同生效前，與前期物業(yè)服務企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費清繳等事項進行協(xié)商約定。

　　業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)服務合同終止。前期物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。

　　第三十七條物業(yè)服務合同應當對雙方權(quán)利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)服務用房的管理和使用、合同期限、服務交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　第三十八條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起10日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門和物價主管部門備案。縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應當在備案完成后3個工作日內(nèi)，將備案材料抄送物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應服務。物業(yè)服務企業(yè)提供服務，還應當遵守以下規(guī)定：

　　(一)嚴格執(zhí)行國家和省規(guī)定的物業(yè)服務技術(shù)標準、服務規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的應急處理機制和工作預案;

　　(五)按照有關(guān)規(guī)定，將物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;

　　(六)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主關(guān)于改進和完善服務的意見和建議;

　　(七)配合社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設和管理的相關(guān)工作。

　　縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應當對物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務技術(shù)標準、服務規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進行監(jiān)督檢查，并記入該企業(yè)信用檔案。

　　第四十條物業(yè)服務合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務企業(yè)。雙方同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務合同。

　　解除或終止物業(yè)服務合同的，雙方應依據(jù)合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應提前60日通知。合同解除或終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行交接義務。

　　物業(yè)服務企業(yè)未履行通知義務以及辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

　　業(yè)主大會或者物業(yè)管理企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務合同的，應當告知對方，并提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

　　第四十一條物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務合同，但事實上提供了物業(yè)服務，并履行了告知義務的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務。

　　業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務的，應當提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面告知業(yè)主。

　　第四十二條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止后60日內(nèi)，與業(yè)主委員會完成移交工作，也可以在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，直接向新物業(yè)服務企業(yè)辦理移交。物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下交接義務，并按約定撤出物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)移交物業(yè)共用部分;

　　(二)移交本辦法第二十一條規(guī)定的相關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄;

　　(四)結(jié)清預收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)依法或依物業(yè)服務合同約定交接的其他事項。

　　未成立業(yè)主委員會的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請辦理交接代管，待新物業(yè)服務企業(yè)確定后，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府將其代為保管的該物業(yè)項目移交資金、物品和資料轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十三條實行物業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用備案制度。市物業(yè)行政主管部門負責建立統(tǒng)一的物業(yè)管理項目經(jīng)理名冊。

　　物業(yè)服務企業(yè)應向受托管理服務的物業(yè)項目委派指定項目經(jīng)理作為負責人。除物業(yè)服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務項目任職注冊。

　　物業(yè)服務企業(yè)指定或者更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

　　第四十四條物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)類型分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。推廣物業(yè)服務分項分等級的“菜單式”收費機制，尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)。

　　普通商品住宅的前期物業(yè)服務費實行政府指導價，由市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由建設單位與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定，并列入購房合同中。

　　已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)及其他物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會或者業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)約定。

　　第四十五條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　第四十六條物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行合同義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。對于無正當理由拒不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以公告形式進行催交。

　　第四十七條物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務投訴;引導物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務、溝通和行業(yè)監(jiān)督作用，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度。

　　物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務項目類型、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務成本信息。

第五章物業(yè)的使用與維護

　　第四十八條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照有關(guān)規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓宇顯著位置公示。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關(guān)主管部門報告，并有權(quán)依照管理規(guī)約或裝飾裝修服務協(xié)議的有關(guān)約定，阻止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十九條建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位的，應當在出售前辦理車庫、車位預售許可或者銷售備案手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

　　建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過6個月。車庫、車位租賃費的標準按照價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的政府指導價格確定。

　　車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

　　第五十條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者其他場地停放車輛的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主共同決定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主所有，主要用于停車場地的管理、維護以及補充業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費。

　　第五十一條利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分設置戶外廣告或者從事租賃經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益，其分配應當由業(yè)主共同決定。未作出決定前，可以用于補充專項維修資金或者用作業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費。

　　第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應當與業(yè)主簽訂服務合同，并服務到最終用戶，保障服務質(zhì)量。

　　物業(yè)服務企業(yè)應積極協(xié)助業(yè)主與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位簽訂專業(yè)經(jīng)營服務合同。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位代收專業(yè)經(jīng)營服務費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，且不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費為由限制或者變相限制專業(yè)經(jīng)營單位提供服務。

　　第五十三條本辦法實施前建設的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。具體辦法由市人民政府另行制定。

　　對列入市、縣(市、區(qū))舊住宅區(qū)改造范圍的，舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發(fā)項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

　　第五十四條建設單位應當就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍，承擔所銷售物業(yè)的保修責任;合同沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　在保修期間，建設單位未按規(guī)定履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第五十五條物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時修復，相鄰業(yè)主應當提供便利。

　　第五十六條物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。維修費用經(jīng)業(yè)主共同決定后，在專項維修資金中列支。

　　本辦法實施前未交納專項維修資金的物業(yè)或者專項維修資金余額不足首次歸集額百分之三十的，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應當通知相關(guān)業(yè)主補交或者續(xù)籌。補交或者續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主共同決定。

　　第五十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備發(fā)生以下情形時：

　　(一)屋面防水滲漏嚴重危及人身財產(chǎn)安全;

　　(二)電梯因故障停運危及人身安全;

　　(三)高層樓宇二次供水設備故障導致供水中斷;

　　(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;

　　(五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙。

　　經(jīng)過房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定確認后，應立即進行維修或者更新。物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主在征得業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會同意后，可以直接組織實施維修或更新。維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應持經(jīng)過審計的工程決算書和工程驗收合格證明到物業(yè)主管部門辦理劃轉(zhuǎn)維修資金手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)或相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時實施維修或更新的，物業(yè)主管部門可以組織代修，維修費用在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示后，從相關(guān)業(yè)主專項維修資金中列支。

　　第五十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位結(jié)清服務費用。

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分賬戶中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

　　第六章社區(qū)物業(yè)管理

　　第五十九條社區(qū)物業(yè)管理工作，應按照“縣(市、區(qū))政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，物業(yè)主管部門指導，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第六十條縣(市、區(qū))政府、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)應把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設。對暫時不具備實行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)(樓)，應組織安排專職人員進行保潔、秩序維護和公共設施維修;無主管單位的由轄區(qū)辦事處組織落實，發(fā)生的費用由業(yè)主承擔。對居住分散的住宅樓，應進行劃片整合管理。

　　第六十一條建立市、縣(市、區(qū))、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))三級物業(yè)管理工作考核機制?？h(市、區(qū))政府、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應細化目標責任，將物業(yè)管理納入政府部門績效考核體系，物業(yè)管理涉及的政府部門、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位及其主管部門，是物業(yè)管理工作考核的主要責任人。

　　第六十二條物業(yè)管理、行政執(zhí)法、公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應建立相關(guān)違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴聯(lián)系電話，對舉報的違法行為應及時作出處理。

　　第六十三條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議制度由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

　　第六十四條物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

　　第六十五條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第六十六條有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應當給予協(xié)助、配合。

　　第七章法律責任

　　第六十七條違反本辦法規(guī)定的行為，有關(guān)法律、法規(guī)已設定處罰的，按照其規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十八條違反本辦法有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定報送物業(yè)服務合同、信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料的，由物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》處以三千元以上一萬元以下的罰款。

　　第六十九條違反本辦法第二十一條，建設單位不履行交接義務的，由物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可依據(jù)《物業(yè)管理條例》處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第七十條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的;

　　(二)未按照本辦法規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進行監(jiān)管的;

　　(三)未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的;

　　(五)未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的;

　　(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;

　　(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。