2017年商洛市物業(yè)
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。下面由學習啦小編為大家整理的2017年商洛市物業(yè)，希望大家喜歡。
2017年商洛市物業(yè)
第一章總則
第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎，自行管理或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
業(yè)主是指已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人。尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
使用人是指房屋的承租人和其他實際使用人。
第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。
第四條物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務、公開公平、誠實信用的原則。
第五條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第六條市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府其他有關部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動的相關監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章業(yè)主和業(yè)主自治管理
第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)管理服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列義務：
(一)遵守業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)管理服務費;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
第十條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門劃定。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分：
(一)按照物業(yè)項目的建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二)物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府確定。
第十二條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。
第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十二條規(guī)定的，建設單位應當在15日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設單位未及時履行告知義務的，業(yè)主可以書面形式告知。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組?？h區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門應當予以指導。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會，按照本辦法規(guī)定行使業(yè)主大會權利。
第十四條業(yè)主大會籌備組由5至9人組成，其中街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府工作人員1名，建設單位的代表1名，其余為業(yè)主代表。
業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十五條建設單位及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設施和相關場地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應的人力、場地支持。
第十六條業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);
(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法;
(五)提出業(yè)主委員會成員候選人名單;
(六)承擔召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的15日前將前款第(一)項至第(五)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十七條業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關資料，并終止活動。
業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。
第十八條業(yè)主大會決定下列事項：
(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員;
(三)聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)管理、使用和續(xù)籌專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主大會決定前款第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起3日內(nèi)，將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。
第十九條業(yè)主大會會議應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，全體業(yè)主可以參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的，業(yè)主應當實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關資料的權利。
業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。
第二十條首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第二十一條管理規(guī)約應當對業(yè)主合理使用專有部分的權利和義務，物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護、管理、收益辦法，業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
第二十二條首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應當自通過之日起15日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。
第二十三條業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)占總人數(shù)五分之一以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。
業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會會議15日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項情況除外。
第二十四條業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令其限期組織召開;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。
第二十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行大會的決定;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務合同的實施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)審核需要業(yè)主分攤的費用;
(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;
(六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;
(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十六條業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù)，組成人員任期一般為3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十七條業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。
未當選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。
第二十八條業(yè)主委員會組成人員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)履行業(yè)主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務合同惡意拖欠物業(yè)管理服務費;
(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職;
(四)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;
(五)具備必要的工作時間。
第二十九條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應當提交以下材料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;
(三)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。
住房和城鄉(xiāng)建設部門應當在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應當將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務企業(yè)。
第三十條業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)有表決權的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權的組成人員半數(shù)以上簽名同意。
業(yè)主委員會應當在作出決定之日起3日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十一條業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當于會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
第三十二條業(yè)主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在15日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。
業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。
業(yè)主委員會換屆籌備組應當在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第三十四條業(yè)主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第三十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應當定期以書面形式公告，業(yè)主可以查詢。
第三章前期物業(yè)管理
第三十六條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主委員會或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理。
第三十七條業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第三十八條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時業(yè)主規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
臨時公約還應當對物業(yè)交付后的裝飾裝修有關事項作出約定。
第三十九條建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第四十條建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模不超過3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第四十一條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
第四十二條前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第四十三條建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)因小區(qū)建設遺留問題而導致前期物業(yè)服務期滿后業(yè)主不能選聘物業(yè)服務企業(yè)的，建設單位應當繼續(xù)聘請物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)實施物業(yè)服務。
第四十四條前期物業(yè)服務期滿小區(qū)驗收合格而業(yè)主又未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，當?shù)匚飿I(yè)管理單位應督促業(yè)主盡快選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不能擅自處分。
第四十六條建設單位和物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時，應當共同對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。
第四十七條建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
建設單位應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將物業(yè)管理區(qū)域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權證移交業(yè)主委員會。
第四十八條建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業(yè)服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。
第四十九條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
(一)物業(yè)建筑面積30萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于100平方米;
(二)物業(yè)建筑面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。
業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權登記，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務用房轉讓或者改作他用。
第五十條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第四章物業(yè)管理服務
第五十一條從事物業(yè)管理服務的企業(yè)應當依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書。從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)管理單位應當對物業(yè)管理人員進行培訓、考核，提高物業(yè)管理服務水平。
第五十二條一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)管理服務。
第五十三條物業(yè)服務企業(yè)應當自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。
第五十四條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十五條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第四十七條規(guī)定的有關資料。
第五十六條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法第四十七條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間必須做好交接工作。
第五十七條物業(yè)服務費應當遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務的收費標準和形式，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務價格有關規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定，并向價格行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。
第五十八條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定或者價格主管部門批復交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
第五十九條物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費應當按規(guī)定核算，向業(yè)主說明理由、提供發(fā)票，照章納稅，并接受價格、物業(yè)管理等相關行政主管部門的監(jiān)督。
第六十條供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應當按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關費用：
(一)業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收取;
(二)部分業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤;
(三)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤;
(四)物業(yè)服務企業(yè)使用的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔。
物業(yè)服務企業(yè)應當每月公布物業(yè)管理區(qū)域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業(yè)服務企業(yè)收取水、電費用不得改變政府定價。
第六十一條供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用的，應當向物業(yè)服務企業(yè)支付手續(xù)費。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主加收手續(xù)費等額外費用。
供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。
供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位違反前款規(guī)定，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，應當承擔賠償責任。
第六十二條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止和處理。
第六十三條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，并且協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第六十四條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利和義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理公約的有關規(guī)定。否則，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
第六十五條住房和城鄉(xiāng)建設部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章物業(yè)的使用和維護
第六十六條業(yè)主、使用人應當遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，愛護居住區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設施設備和花草樹木。
第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施不得改變用途。
業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理有關手續(xù)，取得業(yè)主委員會同意并告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關手續(xù)。
第六十八條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)公共部位，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第六十九條供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域各自產(chǎn)權范圍內(nèi)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀，維修養(yǎng)護費用自行承擔。
物業(yè)服務企業(yè)受上述單位委托對相關管線和設施設備進行維修養(yǎng)護，所需費用由委托單位支付。
第七十條業(yè)主需要裝飾、裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第七十一條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第七十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第七十三條業(yè)主、使用人需要改變房屋用途的，應當在符合城市規(guī)劃的前提下，征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會的同意，依法報有關行政主管部門審批。
第七十四條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，責任人應當及時維修養(yǎng)護，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修，造成損失的，責任人應當賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相關業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施、設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第六章法律責任
第七十五條住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正，給予警告，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十六條建設單位擅自處分屬于業(yè)主的共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十七條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不移交有關資料和證書的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正;逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十八條未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第七十九條物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令停止違法行為，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十條物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)一并委托給或者轉交給其他單位或者個人的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十一條建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第八十二條有下列行為之一的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正，給予警告，處以罰款;所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域道路、場地、損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第八十三條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第八十四條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第八十五條挪用專項維修資金的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設部門依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第八十六條違反本辦法規(guī)定的其他行為，由有關行政主管部門按照相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第八十七條國家機關工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依照有關規(guī)定給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第八十八條本辦法自2011年9月1日起施行。有效5年。
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