承德市物業(yè)管理?xiàng)l例(2)
第三十二條 被取消物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)資格，物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)履行下列移交義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備;
(二)移交前期物業(yè)交接查驗(yàn)相關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為，由資質(zhì)審批部門予以警告，限期整改，直至撤銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)：
(一)管理制度不健全，管理服務(wù)混亂的;
(二)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)不履行物業(yè)服務(wù)合同及規(guī)定義務(wù)的;
(四)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;
(五)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途或按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;
(七)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;
(八)發(fā)生重大責(zé)任事故的。
第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，仍未成立業(yè)主大會(huì)的，開發(fā)建設(shè)單位可以續(xù)聘;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能繼續(xù)履行合同的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)重新選聘，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于物業(yè)出售時(shí)公示標(biāo)準(zhǔn)，并告知全體業(yè)主。未能及時(shí)重新選聘的，由開發(fā)建設(shè)單位臨時(shí)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理，承擔(dān)期間發(fā)生的服務(wù)費(fèi)用。
第三十五條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付使用后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第三十六條 在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自物業(yè)交付使用的下一個(gè)月開始計(jì)算。
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提供的服務(wù)。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十八條 業(yè)主依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。
第三十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要按照與業(yè)主簽訂的合同服務(wù)到最終用戶，并依法履行專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，保證服務(wù)質(zhì)量。
第四十一條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)最終用戶計(jì)量表或閥門及以前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第四十二條 市政排污管理單位承擔(dān)化糞池外第一個(gè)檢查井以外的排水管道的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任;環(huán)衛(wèi)部門應(yīng)當(dāng)保證垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)將生活垃圾集中到管理區(qū)域最近的垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)清運(yùn)至處置地點(diǎn)(已移交環(huán)衛(wèi)部門的除外)。
第四十三條 各專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的管線和設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題，各運(yùn)營(yíng)單位必保20分鐘內(nèi)派人到場(chǎng)維修。有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
第四十四條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)完成裝飾裝修， 期間要嚴(yán)格遵守作業(yè)時(shí)間、噪音控制、環(huán)境衛(wèi)生、禁止行為和注意事項(xiàng)等相關(guān)規(guī)定。
第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，簽訂住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并告知相鄰業(yè)主;需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
第四十六條 住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和期限;
(二)允許施工的時(shí)間;
(三)廢棄物的清運(yùn)與處置;
(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項(xiàng);
(六)管理服務(wù)費(fèi)用;
(七)違約責(zé)任;
(八)其他需要約定的事項(xiàng)。
第四十七條 住宅裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：
(一)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;
(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體;
(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;
(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
第四十八條 未經(jīng)批準(zhǔn)，業(yè)主在裝飾裝修活動(dòng)中不得有下列行為：
(一)搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;
(三)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。
第四十九條 裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)違法行為予以制止或依法處理。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用業(yè)主共有的道路或場(chǎng)地設(shè)置車位，應(yīng)履行有關(guān)手續(xù)，所得收益屬全體業(yè)主所有，主要用于本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)支出，或按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
開發(fā)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)使用物業(yè)質(zhì)量保修金進(jìn)行維修。保修期滿，監(jiān)管部門應(yīng)將余額退還給開發(fā)建設(shè)單位。
第五十二條 因物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因，不能繼續(xù)履行合同的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可申請(qǐng)使用物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金暫時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
第七章 住宅專項(xiàng)維修資金管理
第五十三條 住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理房屋交付使用手續(xù)前，應(yīng)按規(guī)定繳納首期住宅專項(xiàng)維修資金。
第五十五條 首期住宅專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)本地區(qū)情況公布。
第五十六條 未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人，房屋登記機(jī)構(gòu)不予受理登記申請(qǐng)。
第五十七條 開發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋初始登記前，一次性將自用、尚未售出以及購(gòu)房人應(yīng)繳未繳的首期住宅專項(xiàng)維修資金，按規(guī)定存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。待房屋售出或補(bǔ)繳到位后，開發(fā)建設(shè)單位直接沖抵代繳款項(xiàng)并辦理更名手續(xù)。
第五十八條 各相關(guān)單位和個(gè)人要認(rèn)真執(zhí)行住宅專項(xiàng)維修資金歸集、管理、使用、續(xù)籌等規(guī)定要求，充分發(fā)揮專項(xiàng)維修資金在保障房屋安全使用方面的作用。
第八章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第五十九條 縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，并安排專項(xiàng)資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造和對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼。
第六十條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織改造后的舊住宅小區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)無法成立的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)確定管理方案并實(shí)施。
第六十一條 舊住宅小區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，實(shí)行住宅小區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的管理費(fèi)用。
第九章 法律責(zé)任。
第六十二條 違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的，依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。
第六十三條 擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物的，改變住宅外立面扒門、開窗，住改商的，由城市管理行政主管部門依法查處;從事經(jīng)營(yíng)的，相關(guān)部門不予行政許可，工商部門不準(zhǔn)核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并加強(qiáng)監(jiān)管，依法取締非法經(jīng)營(yíng);擬交易的，房屋登記機(jī)構(gòu)不準(zhǔn)辦理產(chǎn)權(quán)交易變更登記。
第十章 附則
第六十四條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
第六十五條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
第六十六條 本辦法所稱最終用戶，是指水、電、氣、熱、通訊、有線電視等的最終使用人。
第六十七條 本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
第六十八條 本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，一般包括：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的冷暖設(shè)施、太陽能熱水、直飲水設(shè)施、中水處理系統(tǒng)，電梯、照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等(屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的除外)。
第六十九條 本辦法由承德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋，自2012年5月1日起施行。
物業(yè)管理責(zé)任有哪些
物業(yè)管理法律責(zé)任有多種分類，包括：公法責(zé)任和私法責(zé)任;過錯(cuò)責(zé)任、無過錯(cuò)責(zé)任和公平責(zé)任;職務(wù)責(zé)任和個(gè)人責(zé)任;財(cái)產(chǎn)責(zé)任和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任等。按法律責(zé)任的內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。各種法律責(zé)任可以單獨(dú)發(fā)生，也可能與其他法律責(zé)任同時(shí)發(fā)生，換言之，一種違法行為不一定只承擔(dān)一種法律責(zé)任，許多場(chǎng)合，違法行為人要承擔(dān)兩種以上法律責(zé)任，即出現(xiàn)所謂法律責(zé)任復(fù)合現(xiàn)象。
(一)建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任[2] 第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。為了保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，避免在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)聘用新的物業(yè)管理企業(yè)之前，在物業(yè)前期服務(wù)過程中，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生，針對(duì)目前建設(shè)單位私自選聘物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致所選聘的物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)差，造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛不斷的現(xiàn)狀，條例第二十四條規(guī)定，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。本條就是從法律責(zé)任的角度確保了第二十四條的落實(shí)。出現(xiàn)這類違法行為以后，行政機(jī)關(guān)首先是責(zé)令限期改正，要求建設(shè)單位采用正確的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并給予警告。行政機(jī)關(guān)還可以行使自由裁量權(quán)，視違法情節(jié)或后果決定是否給予罰款。
(二)建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)任和民事責(zé)任第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。本條規(guī)定了建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)任和民事責(zé)任。轉(zhuǎn)讓業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，首先是一種嚴(yán)重的民事侵權(quán)行為，因此違法行為人必須對(duì)權(quán)利人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)管理領(lǐng)域，由于涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多業(yè)主，建設(shè)單位擅自處分業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)侵犯了公共利益，構(gòu)成了對(duì)行政管理秩序的破壞，所以應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，由違法行為人承擔(dān)罰款的行政責(zé)任。要明確的是，民事責(zé)任和行政責(zé)任并不互相排斥，行政責(zé)任是對(duì)國(guó)家承擔(dān)的責(zé)任，帶有懲罰性質(zhì);而賠償?shù)拿袷仑?zé)任是對(duì)受侵害業(yè)主的責(zé)任，不具懲罰性，一般只有補(bǔ)償性，目的是使業(yè)主的利益恢復(fù)到侵害未發(fā)生之前的狀態(tài)。所以，行政責(zé)任的承擔(dān)不影響民事責(zé)任，反之亦然。但是在侵權(quán)人財(cái)產(chǎn)不足以既承擔(dān)民事賠償責(zé)任，又接受行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證民事賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)。
(三)拒不移交資料的行政責(zé)任第五十九條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處l萬元以上10萬元以下的罰款。本條規(guī)定了拒不移交資料的行政責(zé)任。物業(yè)資料和相關(guān)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)是一體的，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。在物業(yè)管理活動(dòng)中，在建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間由于物業(yè)管理問題發(fā)生糾紛，更換物業(yè)管理主體時(shí)，常常出現(xiàn)掌握資料的一方拒不將資料移交給另一方的情況。由于這些資料是開展物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)所必需的基礎(chǔ)資料，如果掌握資料的一方拒不移交，將會(huì)給對(duì)方的工作造成許多障礙，是對(duì)行政管理秩序的破壞。所以，條例特別規(guī)定了拒不移交的行政責(zé)任。
(四)無資格從事物業(yè)管理的行政責(zé)任、民事責(zé)任以及騙取管理資格的法律后果第六十條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。本條規(guī)定了無資格從事物業(yè)管理的行政責(zé)任、民事責(zé)任以及騙取管理資格的法律后果。由于物業(yè)管理直接關(guān)系到廣大老百姓的日常生活，為了確保物業(yè)管理工作的正常開展，為了能夠給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，我國(guó)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理制度，未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，是一種擾亂市場(chǎng)秩序的行為，應(yīng)當(dāng)受到行政處罰。另一方面，不具備資質(zhì)證書的企業(yè)和業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議是無效協(xié)議，如果該企業(yè)的違法行為給業(yè)主造成了損失，違法企業(yè)必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在侵權(quán)人財(cái)產(chǎn)不足以既承擔(dān)民事賠償責(zé)任，又接受行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證民事賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)。
(五)物業(yè)管理企業(yè)聘用無從業(yè)資格的人員的法律責(zé)任第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)聘用無從業(yè)資格的人員的法律責(zé)任，包括行政責(zé)任和民事責(zé)任。物業(yè)管理人員的素質(zhì)決定了物業(yè)管理的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，為了保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展，依法維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，條例不僅規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求，而且規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的資格要求，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)能力和知識(shí)水平。但是如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此要求置之不理，對(duì)未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員仍然加以聘用的話，關(guān)于從業(yè)人員友格的要求就會(huì)成為虛置，就無法從根源上杜絕無資格人員從業(yè)的違法現(xiàn)象。所以，為了預(yù)防不符合條件的從業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理的人力資源市場(chǎng)，本條專門規(guī)定了違法聘用無資格從業(yè)人員的法律責(zé)任。
(六)物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責(zé)任第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50》6以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責(zé)任。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只有在符合一定資質(zhì)條件的情況下，才能承接物業(yè)管理項(xiàng)目，業(yè)主正是基于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理能力和服務(wù)水平的認(rèn)可才選聘相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)，被選聘的企業(yè)除部分專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)可委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)親自完成其他有關(guān)的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，也可能造成對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理制度的規(guī)避，使得資質(zhì)管理制度形同虛設(shè)。因此，行政機(jī)關(guān)將對(duì)此行為進(jìn)行行政處罰。另外，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人也是違反其與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
(七)挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任第六十三條違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。本條是關(guān)于挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。房屋的專項(xiàng)維修資金只能用于特定的用途，即房屋的維護(hù)和保養(yǎng)。挪用專項(xiàng)維修資金的行為，首先，它違反了條例第三十五條物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于專項(xiàng)維修資金的管理與使用之規(guī)定，行為當(dāng)事人，無論是法人還是自然人，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;其次，它也違反了條例第五十四條第二款關(guān)于“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。不得挪作他用”的規(guī)定。挪用專項(xiàng)維修資金的行為不僅違反了本條例的規(guī)定，也違反了物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，因此是應(yīng)受到處罰的行為。挪用專項(xiàng)維修資金的行為，還可能涉及刑事法律責(zé)任。這里有可能涉及的罪名是挪用資金罪或挪用公款罪。
(八)建設(shè)單位(開發(fā)商)不配置物業(yè)管理用房的法律責(zé)任第六十四條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。本條主要是關(guān)于違反本條例第三十條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”規(guī)定的行政法律責(zé)任。物業(yè)管理用房是物業(yè)管理工作正常進(jìn)行的前提條件，建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理工作考慮，預(yù)留必要的物業(yè)管理用房。不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，影響到物業(yè)管理工作的開展，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)給予行政處罰。
(九)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責(zé)任第六十五條違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責(zé)任。物業(yè)管理用房是歸業(yè)主所有，提供給物業(yè)管理企業(yè)專門用于物業(yè)管理使用的，擅自改變物業(yè)管理用房的性質(zhì)，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)也勢(shì)必會(huì)影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)給予行政處罰。另外由于擅自改變物業(yè)管理用房的用途的行為在本質(zhì)上是侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，本條對(duì)違法所得收益的處理的方式，實(shí)際上是規(guī)定了民事責(zé)任的承擔(dān)方式。也就是說行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將查獲的非法收益交還給業(yè)主，優(yōu)先用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余的部分，由業(yè)主大會(huì)決定其使用。通過規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)的方式，來實(shí)現(xiàn)政府對(duì)社會(huì)事物的管理，這是條例的一個(gè)特色。
(十)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責(zé)任第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
(1)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;
(3)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上l萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。本條是關(guān)于業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責(zé)任。本條中違法行為的主體可能是多方面的，既可能是業(yè)主，也可能是物業(yè)管理企業(yè)，他們的共同特點(diǎn)是侵害了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同利益，因此其違法行為不僅侵犯了行政管理制度，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任，而且在本質(zhì)上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)利，所以，如果因?yàn)檫`法行為而獲得利益，這部分收益實(shí)際上是來源于業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余的部分，由業(yè)主大會(huì)決定其使用，而不是采用國(guó)家沒收的方式。本條同樣體現(xiàn)了通過規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)的方式，來達(dá)到行政管理的目的的精神，同樣是對(duì)于民事違法行為，采用了行政處罰和民事責(zé)任并舉、民事責(zé)任優(yōu)先的處理方式。
(十一)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。本條規(guī)定了業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任。由于業(yè)主在物業(yè)管理法律關(guān)系中處于核心地位，一切物業(yè)管理活動(dòng)都是圍繞著業(yè)主及其利益。另一方面，業(yè)主也在物業(yè)管理中承擔(dān)著大量的義務(wù)，違反這些義務(wù)必然承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事法律關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供一定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成了違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主公約規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
(十二)業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的法律責(zé)任第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。本條是關(guān)于業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的刑事責(zé)任和行政責(zé)任。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。實(shí)踐中存在著一些業(yè)主利用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，如聚眾鬧事、斗毆，從事封建迷信活動(dòng)，甚至可能走向有組織的犯罪等。雖然這些活動(dòng)以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義作出，但是沒有得到授權(quán)，也與物業(yè)管理無關(guān)，其法律后果，應(yīng)當(dāng)由利用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)從事違法活動(dòng)的業(yè)主承擔(dān)。這些違法行為如果構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任，如果違法情節(jié)較為嚴(yán)重，但尚不構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)按照治安管理處罰條例的規(guī)定，給予治安管理處罰。
(十三)物業(yè)管理主管部門工作工員收受他人財(cái)物或其他好處的刑事和行政法律責(zé)任第六十九條違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。本條是關(guān)于物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財(cái)物或其他好處的刑事和行政法律責(zé)任。行政機(jī)關(guān)在行政管理中的違法行為包括作為和不作為。作為的違法，是指行政機(jī)關(guān)在物業(yè)管理活動(dòng)中的管理行為違反法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設(shè)定的不為某種行為的義務(wù)，作為的違法通常表現(xiàn)為一定的積極的違法行為。不作為的違法，是行政機(jī)關(guān)不履行法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設(shè)定的為某種行為的義務(wù)，不作為的違法通常表現(xiàn)為一種消極的狀態(tài)。無論是作為的違法，還是不作為的違法，都違反了法定的義務(wù)，都對(duì)管理相對(duì)人、國(guó)家管理秩序造成損害，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
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