大同市物業(yè)管理條例(2)
第三十二條 業(yè)主委員會應當與被選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當包括下列主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)委托方和受托方的權利義務;
(三)物業(yè)管理服務事項和服務標準要求;
(四)物業(yè)管理服務費的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)的養(yǎng)護和維修要求;
(六)合同的期限、變更和解除;
(七)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;
(八)違約責任及解決糾紛的途徑;
(九)專項維修資金的管理使用;
(十)物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務合同可以約定，物業(yè)服務企業(yè)進駐物業(yè)小區(qū)前，向業(yè)主委員會交納不少于年收費三分之一的履約保證金。物業(yè)服務企業(yè)如有違約，相關費用從其履約保證金中列支。
物業(yè)服務企業(yè)應當于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有下列權利：
(一)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，制定相關工作制度;
(二)根據(jù)物業(yè)服務合同實施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務費用;
(三)選擇專業(yè)性服務企業(yè)承擔專項服務;
(四)制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第三十四條 物業(yè)管理服務應當保持物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部分、共用設施設備完好，環(huán)境整潔舒適、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求提供服務：
(一)履行物業(yè)服務合同，按照國家規(guī)定的技術標準和規(guī)范實施管理服務;
(二)在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)共用部分和共用設施設備使用、維護的方法、注意事項以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;
(三)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護;
(四)發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部分、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務合同約定進行維修;
(五)接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維護和處理;
(六)健全物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的業(yè)務賬冊;
(七)建立、完善和宣傳應對突發(fā)公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施;
(八)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;
(九)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活、安全秩序，協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政主管部門報告;
(十)經(jīng)業(yè)主或使用人同意，為業(yè)主和使用人購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險;
(十一)按照物業(yè)服務合同約定的要求，提供與業(yè)主、使用人約定的其他管理服務事項。
第三十五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國家和省、市制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關事項。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)的類型、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況，制定相應等級的最高限價，并向社會公布。
第三十六條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)服務費用經(jīng)約定可以預交預收，但預收期限不得違反物業(yè)服務合同的有關約定。合同未約定的，預收期限不得超過三個月。
未按照物業(yè)服務合同約定或者未經(jīng)業(yè)主、使用人委托，物業(yè)服務企業(yè)自行提供服務收取費用或者服務報酬的，業(yè)主或者使用人可以拒絕支付。
違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主或者使用人逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;限期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴，但不得以部分業(yè)主和使用人拖欠物業(yè)服務費為由，降低其他業(yè)主和使用人的物業(yè)服務質(zhì)量和標準。
第三十七條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應當按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關費用：
(一)業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收取;
(二)部分業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤;
(三)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤;
(四)物業(yè)服務企業(yè)使用的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔。
物業(yè)服務企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關費用，但不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用，不得以任何理由捆綁收費。
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當為供水、供電、供氣、供熱等單位抄表收費提供條件。
第三十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期限未屆滿時，不得單方面退出物業(yè)管理區(qū)域。
第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當在七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作：
(一)業(yè)主共有的結余資金;
(二)建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交的資料;
(三)物業(yè)管理用房;
(四)維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術資料;
(五)物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設施設備;
(六)其他應當移交的資料和財物。
物業(yè)服務企業(yè)不得損毀、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。
第四十條 市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當建立物業(yè)投訴受理制度，受理業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的投訴并依法及時處理。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞建筑主體結構和承重結構、破壞房屋外貌;
(二)占用、拆改、損壞物業(yè)共用部分、共用設施設備或者違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修，影響其正常使用功能;
(三)在天井、庭院、平臺、樓梯間、通道、屋頂以及小區(qū)道路、停車場、自行車房(棚)或者在其他共用場地違法搭建建筑物、構筑物;
(四)未經(jīng)批準改變住宅房屋的主要用途;
(五)擅自改變綠地使用性質(zhì);
(六)擅自改變?nèi)朔拦こ逃猛净蛘呓Y構的行為;
(七)影響環(huán)境衛(wèi)生、整潔、和諧的行為;
(八)法律、法規(guī)禁止的其他影響建筑結構和使用安全的行為。
第四十二條 業(yè)主或者使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
業(yè)主確需改變共有建筑和共用設施用途的，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建設規(guī)劃的要求，在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關手續(xù)。
第四十四條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地和綠地。因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地和綠地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意，物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意，并在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要，不得擅自改變用途。
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為收取。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。
第四十六條 利用物業(yè)共用部分、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關審批手續(xù)。經(jīng)批準的，經(jīng)營性活動的收益主要用于補貼相關業(yè)主的物業(yè)服務費用和補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用;未經(jīng)批準擅自經(jīng)營的，經(jīng)營收益用于補充專項維修資金。
第四十七條 業(yè)主轉讓或者出租房屋時，當事人應當在房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)將房屋轉讓或者出租情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
第四十八條 建立和推行物業(yè)保修金制度。具體辦法由市人民政府規(guī)定。
物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由建設單位負責。建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)的維修要求后，應當在二十四小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況。確屬質(zhì)量問題的，應當在七十二小時內(nèi)予以維修。
物業(yè)保修期限內(nèi)，建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市、縣區(qū)物業(yè)主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)組織維修，所需費用由建設單位承擔。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的維護責任，除在質(zhì)量保修期內(nèi)按規(guī)定由建設單位承擔的以外，按下列規(guī)定劃分：
(一)業(yè)主房屋自用部分、自用設備，維修、更新和改造，由業(yè)主負責，費用由業(yè)主承擔;
(二)物業(yè)共用部分、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等維修養(yǎng)護項目，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，其費用從專項維修資金中支出;
(三)物業(yè)共用部分、共用設施設備的日常維護，由物業(yè)服務企業(yè)負責，費用從物業(yè)服務收費中支出;
(四)人為造成物業(yè)共用部分、共用設施設備損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)管線和設施設備的管理、維修和養(yǎng)護責任劃分，有約定的從其約定;沒有約定或者約定不明確的，按照產(chǎn)權歸屬和相關法律法規(guī)的規(guī)定約定管理、維修和養(yǎng)護責任分界點，分界點向供方方向的由供方負責，分界點向用戶方向的由用戶負責。
前款規(guī)定由用戶負責的，按照本條例第四十九條的規(guī)定確定維護責任。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當予以配合。
第五十一條 實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。
商品住房和已售公有住房等物業(yè)未交納專項維修資金的，業(yè)主和公有住房出售單位應當按照國家和省、市有關規(guī)定補交專項維修資金。
第五十二條 市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門應當加強專項維修資金的監(jiān)督管理。
物業(yè)管理區(qū)域未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門代管;業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門應當自業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi)，將其代管的專項維修資金本息一并移交業(yè)主委員會管理。
專項維修資金應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位在銀行專戶存儲，按幢建賬，按戶核算，?？顚Ｓ?。
第五十三條 專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部分、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
業(yè)主委員會成立前，專項維修資金的使用由物業(yè)出售單位或者其選聘的物業(yè)服務企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門審核后劃撥;業(yè)主委員會成立后，專項維修資金的使用由物業(yè)服務企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。
第五十四條 房屋所有權轉讓時，結余的專項維修資金隨所有權同時轉讓。
房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還結余的專項維修資金：
(一)業(yè)主交存的返還業(yè)主;
(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。
第五十五條 物業(yè)共用部分、共用設施設備維修養(yǎng)護時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十六條 建設單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門給予處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)不按規(guī)定提供房屋質(zhì)量保證書和使用說明書、不移交物業(yè)管理有關資料的，責令限期改正，逾期仍不提供或者移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(二)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款;
(三)前期物業(yè)管理未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘住宅物業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(四)挪用專項維修資金的，責令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用專項維修資金額兩倍以下的罰款;
(五)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分、共用設施設備的，責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門給予處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款;
(二)不按規(guī)定移交有關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(四)挪用維修資金的，責令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用維修資金額兩倍以下的罰款，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十九條 違反本條例規(guī)定，破壞房屋承重結構、主體結構或在小區(qū)亂搭亂建的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正，給予警告，并按照有關規(guī)定處以罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘住宅區(qū)內(nèi)道路、共用場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部分、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第六十一條 國家機關工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第七章 附則
第六十二條 本條例自2006年12月1日起施行。
如何注冊物業(yè)管理師
1) 取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其間從事物業(yè)管理滿8年;
2) 取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其間從事物業(yè)管理滿4年;
3) 取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其間從事物業(yè)管理滿3年;
4) 取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生畢業(yè)，工作滿3年，其間從事物業(yè)管理滿2年;
5) 取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業(yè)管理滿2年;
6) 取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業(yè)管理滿1年;
7) 取得其他專業(yè)相應學歷、學位者，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。
考試介紹編輯
注冊物業(yè)管理師資格考試是對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準入制度，納入全國專業(yè)技術人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃的職業(yè)資格考試。由建設部出題、人事部監(jiān)考，實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次?？荚嚳颇糠炙目疲骸段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》及《物業(yè)管理實務》，考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試年度內(nèi)通過應試科目。
考試之前可以進行相關培訓，所有授課教師均經(jīng)中國建設教育協(xié)會推薦，由多年從事物業(yè)管理實務的業(yè)界資深專家組成，其中更有參與考試大綱和教材編寫的主編、副主編等專家，考試輔導相對較重要，是通過率的一個重要保障。
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