二手房交易的司法鑒定是什么
在生活中，二手房交易是很常見的一種房產(chǎn)交易，而在法律上，對(duì)二手房交易也有相關(guān)的司法解釋，以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房買賣司法解釋的相關(guān)內(nèi)容，希望能幫到你們。
二手房買賣司法解釋的相關(guān)內(nèi)容
1、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本合同文本相關(guān)條款后留有空白行，供當(dāng)事人自行約定或補(bǔ)充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。
2、雙方當(dāng)事人選擇申請(qǐng)仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會(huì)、中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)或注明全稱的其他仲裁委員會(huì)申請(qǐng)。雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致。
3、買賣住房不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。買賣住房行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動(dòng)中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報(bào)房屋買賣價(jià)格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。
4、房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價(jià)金等約定于書面。出賣共有房屋或出租房屋時(shí)，其他共有人或承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。
5、在城鎮(zhèn)買賣房屋之所有權(quán)須經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)登記后，才發(fā)生轉(zhuǎn)移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效果。
買賣住房法律規(guī)定六：存量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)所涉及的主要稅費(fèi)包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項(xiàng))、綜合地價(jià)款(經(jīng)濟(jì)適用住房有此項(xiàng))、營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。
二手房買賣合同的注意事項(xiàng)
1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度
(1)注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人;
(2)搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;
(3)一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
2、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
(1)大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;
(2)一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
3、查看是否有私搭私建部分
(1)是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;
(2)陽臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。
4、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
(1)包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;
(2)產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;
5、考核房屋的市政配套
(1)觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;
(2)電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;
(3)煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;
(4)小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;
(5)冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
6、了解以后居住的費(fèi)用
(1)水、電、煤、暖的價(jià)格;
(2)物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);
(3)車位的費(fèi)用。
7、產(chǎn)權(quán)是否完整
(1)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等等;
(2)只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
8、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
(1)不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題;
(2)可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
9、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶
(1)必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù);有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;
(2)從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。
二手房買賣的流程
1、過戶之買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、辦理過戶
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、立契
房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5、繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、銀行貸款
對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完成交易
買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
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