二手房買賣需要什么樣的司法程序
在生活中，很多人都會(huì)選擇購買二手房，但是，二手房的買賣程序在司法上是有規(guī)定的。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房買賣的司法程序，希望能幫到你們。
二手房買賣的司法程序
1、看房
驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵。決定購房之前，一定要驗(yàn)明所購房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是消費(fèi)者在購房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風(fēng)險(xiǎn)的根源。
2、簽合同
確認(rèn)雙方合法身份。一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，一定要約齊買賣雙方及中介簽訂三方合同。
3、選購
首先考察性價(jià)比。 消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等，然后依照步驟進(jìn)行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩。
4、辦手續(xù)
必要程序不能簡化。經(jīng)過選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。此階段具體內(nèi)容是：房屋面積測繪、房屋價(jià)值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。
5、交房
按照合同約定執(zhí)行。辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方可按合同條款交接房屋，買方驗(yàn)收房內(nèi)不少拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買方付款。
不能購買的二手房條件
1、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;
2、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;
3、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋或者已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;
4、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;
5、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;
6、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;
7、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;
8、房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;
9、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
二手房交易的注意事項(xiàng)
(1)房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
(2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
(4)土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
(5)市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。
(7)單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
(8)物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
(9)中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
(10)合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
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