房地產(chǎn)投資信托基金特點
房地產(chǎn)投資信托基金,是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金,由專門的投資機構進行投資、經(jīng)營和管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。下面由學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托基金特點，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托基金特點REITs的特點
1、收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值;
2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅;
3、REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。
房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。
REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來,北美地區(qū)的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于歐債危機的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區(qū)的REITs則取得了12.0%的平均收益?？梢?在不同時間區(qū)間內(nèi),不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。
REITs的魅力在于：通過資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機會;專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,分散了房地產(chǎn)投資風險;投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現(xiàn)性。
房地產(chǎn)投資信托基金運行模式
房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，首先產(chǎn)生于20世紀60年代的美國。20世紀60年代后期，美國、日本等發(fā)達國家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式。進入20世紀80年代之后，房地產(chǎn)證券化得到了迅猛發(fā)展，英國、加拿大等其他國家和地區(qū)也先后開展了證券化業(yè)務。
2003年，房地產(chǎn)投資信托開始進入香港房地產(chǎn)市場運作，其資金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規(guī)則允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn)，并允許借款不超過持有房地產(chǎn)價值的45%。
美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產(chǎn)品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律，而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件，從而解釋為什么了美國REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開。2
003年7月，香港證券和期貨事務監(jiān)察委員會(香港證監(jiān)會)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結構，以信托計劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務。
按《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，香港REITs每年必須將不低于90%的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。
盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系，尤其是美國的REITs發(fā)展基本上是稅收優(yōu)惠驅動，收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定上市的REITs必須交納地產(chǎn)稅，REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅。
香港采用的是比較謹慎而且限制性較強的模式，除了對結構、投資目標、收入分配等方面的規(guī)定外,《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規(guī)定。
可見，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發(fā)展的，其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征;而香港對REITs的規(guī)范不是通過稅法中稅收優(yōu)惠的杠桿而實現(xiàn)，而是通過專項的立法、修改投資、信托等有關法律或新建法令，對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅動的特征，因而可以說香港的REITs是發(fā)展是專項法規(guī)型，這種模式對控制REITs這類新產(chǎn)品的風險有積極的作用。
美國的REITs的發(fā)展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導致的結構變異也得益于比較成熟的市場化經(jīng)濟，以及其較成熟的金融體系;而由于REITs在香港的發(fā)展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規(guī)要求的規(guī)范框架內(nèi)，因而REITs在香港也沒有形成由市場環(huán)境所致的結構上的變異。
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