房地產(chǎn)投資信托管理辦法
房地產(chǎn)投資信托是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托制度。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托管理辦法，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托管理辦法
進(jìn)入2014年，銀行信貸緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房企對(duì)于資金面需求持續(xù)增加，這為房地產(chǎn)信托的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模為1628.8億元，和2013年同期的1634.5億元的規(guī)模相比，并沒有明顯的下降。但是，今年以來(lái)，信托等金融機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)低迷期對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于謹(jǐn)慎，尤其是在房企資金面仍然趨緊的情況下，盡管房企對(duì)信托資金的需求較大，對(duì)于信托業(yè)務(wù)來(lái)講是一個(gè)比較好的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，但是，這也就意味著投資房地產(chǎn)信托的潛在風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸加大。
基于以上因素，同策咨詢研究部針對(duì)68家信托公司地產(chǎn)投資管理能力展開研究，近期完成了《2014年68家信托公司地產(chǎn)投資管理能力研究報(bào)告》 (以下簡(jiǎn)稱：報(bào)告)，在報(bào)告中，除了對(duì)68家信托公司房地產(chǎn)投資管理能力做綜合分析之外，我們還特別針對(duì)這些信托公司展開在運(yùn)營(yíng)實(shí)力、房地產(chǎn)投資實(shí)力和主動(dòng)管理能力等三個(gè)方面單項(xiàng)研究。
首先，從信托公司地產(chǎn)投資實(shí)力單項(xiàng)指標(biāo)來(lái)講，信托公司地產(chǎn)投資實(shí)力主要反映的是信托公司在地產(chǎn)投資上投入的資源、專業(yè)化程度以及對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)格偏好。為了研究68家信托公司的地產(chǎn)投資實(shí)力，同策咨詢研究部將會(huì)通過(guò)一些指標(biāo)比較客觀的衡量每家信托公司的地產(chǎn)投資實(shí)力，比如地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模和地產(chǎn)信托在公司內(nèi)部占比等指標(biāo)。
具體而言，在《2014年68家信托公司地產(chǎn)投資管理能力研究報(bào)告》中，68家信托公司地產(chǎn)投資實(shí)力主要包含產(chǎn)品發(fā)行能力、收益能力和專業(yè)能力這三個(gè)一級(jí)指標(biāo)。其中，在產(chǎn)品發(fā)行能力上，同策咨詢研究部選取資產(chǎn)2013年和近3年(2011-2013年)發(fā)行地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)和地產(chǎn)信托募集規(guī)模為二級(jí)指標(biāo)，以避免不同年份數(shù)據(jù)波動(dòng)對(duì)信托公司產(chǎn)生影響;在收益能力上，我們選取地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率作為二級(jí)指標(biāo)，在專業(yè)能力上，我們選取2013年新發(fā)行地產(chǎn)信托占信托行業(yè)地產(chǎn)信托規(guī)模之比和2013年新發(fā)行信托占公司內(nèi)部信托之比來(lái)衡量。
同策咨詢研究部高級(jí)研究員聶遼寧認(rèn)為，根據(jù)上述68家信托公司地產(chǎn)信托投資實(shí)力排名結(jié)果，排名前十位的信托公司有中融信托、四川(樓盤)信托、新華信托、華潤(rùn)信托、中鐵信托、杭工商信托、安信信托(600816,股吧)、大業(yè)信托、百瑞信托、平安信托。其中，大部分信托公司地產(chǎn)投資實(shí)力表現(xiàn)較強(qiáng)主要是受產(chǎn)品發(fā)行能力影響比較大，比如，中融信托、華潤(rùn)信托2013年地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模分列第1、2位，為634.16億元和332.15億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他信托公司，這一定程度上為它們的地產(chǎn)投資實(shí)力加分。
同時(shí)，從其他地產(chǎn)投資實(shí)力排名靠前的信托公司來(lái)看，四川信托、新華信托、平安信托、杭工商信托、中鐵信托，這些信托公司2013年的地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模排名位于第4-8位，均在130億元以上，安信信托2013年的地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模排名位于第10位，發(fā)行規(guī)模達(dá)到了130.4億元。同樣，這些信托發(fā)行規(guī)模較大的公司也具有較強(qiáng)的投資實(shí)力
同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年整個(gè)信托行業(yè)發(fā)行的地產(chǎn)信托的總規(guī)模為3999.67億元，而地產(chǎn)投資實(shí)力排名前十位的信托公司的集中度達(dá)到了54.97%，行業(yè)集中度達(dá)到了較高的水平。
但是，對(duì)于發(fā)行規(guī)模靠前的信托公司來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率排名沒有優(yōu)勢(shì)，收益率排名反而位于中游水平，而且對(duì)于平安信托和華潤(rùn)信托，其地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率排名比較靠后。
通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，信托公司地產(chǎn)信托募集規(guī)模和收益率有著相反的關(guān)系，即地產(chǎn)信托募集規(guī)模高，收益率低，反之，地產(chǎn)信托募集規(guī)模低，收益率高。原因可能在于規(guī)模較小的信托公司交易對(duì)手主要是中小型開發(fā)商，這些中小型開發(fā)商議價(jià)能力更弱，只能承受更高的融資成本;較大規(guī)模的信托公司的交易對(duì)手主要為大型品牌開發(fā)商，而大型品牌開發(fā)商信譽(yù)能力較好，議價(jià)能力較強(qiáng)，此時(shí)，融資成本往往低于中小開發(fā)商。
第二，從信托公司運(yùn)營(yíng)實(shí)力來(lái)講，主要反映的是信托公司資產(chǎn)管理和盈利方面的整體的實(shí)力，雖然資產(chǎn)管理規(guī)模不是越大則公司越強(qiáng)，但是也總體上反映了公司的業(yè)務(wù)拓展以及管理上的實(shí)力，而盈利能力則一定程度上反映了公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)投資信托的種類
從不同角度看，對(duì) REITs 有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種：
1、根據(jù)組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據(jù)，通過(guò)發(fā)行 REITs 股份所籌集起來(lái)的資金用于投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，REITs具有獨(dú)立的法人資格，自主進(jìn)行基金的運(yùn)作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信托契約成立為依據(jù)，通過(guò)發(fā)行受益憑證籌集資金而投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。契約型 REITs 本身并非獨(dú)立法人，僅僅屬于一種資產(chǎn)，由基金管理公司發(fā)起設(shè)立，其中基金管理人作為受托人接受委托對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。
二者的主要區(qū)別在于設(shè)立的法律依據(jù)與運(yùn)營(yíng)的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國(guó)占主導(dǎo)地位，而在英國(guó)、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩悾簷?quán)益型、抵押型與混合型。
權(quán)益型 REITs 投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)，權(quán)益型 REITs 越來(lái)越多的開始從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如租賃和客戶服務(wù)等，但是 REITs 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的主要區(qū)別在于，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，而不是開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)售。
抵押型 REITs 是投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，其收益主要來(lái)源是房地產(chǎn)貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間的，其自身?yè)碛胁糠治飿I(yè)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也在從事抵押貸款的服務(wù)。市場(chǎng)上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權(quán)益型 REITs 能夠提供更好的長(zhǎng)期投資回報(bào)與更大的流動(dòng)性，市場(chǎng)價(jià)格也更具有穩(wěn)定性
3、根據(jù)運(yùn)作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。
封閉型 REITs 的發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制，不得任意追加發(fā)行新增的股份;而開放型 REITs 可以隨時(shí)為了增加資金投資于新的不動(dòng)產(chǎn)而追加發(fā)行新的股份，投資者也可以隨時(shí)買入，不愿持有時(shí)也可隨時(shí)贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時(shí)可在二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓賣出。
4、根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。
私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對(duì)象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。公募型REITs以公開發(fā)行的方式向社會(huì)公眾投資者募集信托資金，發(fā)行時(shí)需要經(jīng)過(guò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格的審批，可以進(jìn)行大量宣傳。私募型 REITs 與公募REITs的主要區(qū)別在于：第一，投資對(duì)象方面，私募型基金一般面向資金規(guī)模較大的特定客戶，而公募型基金則不定;第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對(duì)于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力;第三，在法律監(jiān)管方面，私募型基金受到法律以及規(guī)范的限制相對(duì)較少，而公募型基金受到的法律限制和監(jiān)管通常較多。
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