房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃
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房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃
(一)提高信托產(chǎn)品流通性
應(yīng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化信托計(jì)劃產(chǎn)品，使其收益權(quán)憑證具備證券性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、資金缺口、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等實(shí)際情況來(lái)確定不同的融資方式。在2005年在中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，央行副行長(zhǎng)吳曉靈公開(kāi)表示，用公開(kāi)發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式。
確保信托產(chǎn)品成功發(fā)行的關(guān)鍵是：信托規(guī)模的確定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的良好定位和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目收益率、信托資金的擔(dān)保和保證措施等。通過(guò)開(kāi)展信托產(chǎn)品評(píng)級(jí)制度，逐漸影響信托產(chǎn)品的供求情況和市場(chǎng)價(jià)格，最終建立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可以自由轉(zhuǎn)讓的二級(jí)市場(chǎng)，提高信托產(chǎn)品的流動(dòng)性。
(二)改變雙重征稅制
為了降低信托融資成本，必須平衡信托公司關(guān)聯(lián)方利益和投資者利益。通過(guò)明確界定納稅主體，確認(rèn)納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長(zhǎng)期以來(lái)雙重征稅帶來(lái)的弊端。如果信托所得被分配，受益人應(yīng)為納稅主體：如果信托所得仍在信托財(cái)產(chǎn)內(nèi)，則信托財(cái)產(chǎn)本身納稅。當(dāng)信托公司只是作為資產(chǎn)受托管理者代客理財(cái)時(shí)，則不應(yīng)對(duì)信托機(jī)構(gòu)征稅，應(yīng)由受益人繳納信托收益所得稅即可。
(三)降低信托流程風(fēng)險(xiǎn)
1.完善風(fēng)險(xiǎn)披露制度
信托投資公司應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)分析，加強(qiáng)對(duì)信托融資資金的監(jiān)督，保證資金的高效使用和流動(dòng)性。應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，建立健全業(yè)務(wù)操作規(guī)程，完善風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并加大執(zhí)行力度，進(jìn)一步提高對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、監(jiān)測(cè)、控制的能力;同時(shí)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任認(rèn)定和追究制度。
房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長(zhǎng)期有效合作機(jī)制，提高信息透明度，規(guī)范運(yùn)作，共同提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在美國(guó)，證券管理委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管工作，房地產(chǎn)投資信托的投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理費(fèi)用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn)，而且其財(cái)務(wù)必須完全公開(kāi)化、透明化。我國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，提高信息披露的有效性。
2.減少信托資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
投資者詳細(xì)了解信托資金運(yùn)作方式、資金投向、有無(wú)超值抵押、質(zhì)押或強(qiáng)信用擔(dān)保，這對(duì)確保目前以融資貸款型為主的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的安全性非常重要。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認(rèn)真落實(shí)第二還款來(lái)源，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況審慎確定抵押率。抵押品應(yīng)選擇市場(chǎng)前景看好的房地產(chǎn)，將周圍環(huán)境良好、交通方便、房屋設(shè)計(jì)建造質(zhì)量高、配套設(shè)施齊全、價(jià)格適中的商品房設(shè)定為抵押物，易于銷售變現(xiàn)。
對(duì)項(xiàng)目貸款型信托，信托公司必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金運(yùn)用進(jìn)行全程監(jiān)控，專款專用，同時(shí)將項(xiàng)目銷售收入劃入信托專戶，首先保證信托計(jì)劃的還本付息;對(duì)投資運(yùn)營(yíng)型信托，信托公司應(yīng)按時(shí)將租金等收益劃入專管賬號(hào)，委托托管機(jī)構(gòu)監(jiān)管管理現(xiàn)金流。同時(shí)合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。禁止開(kāi)發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。投資組合管理者必須選擇易改變的動(dòng)態(tài)化的投資組合，有效實(shí)現(xiàn)投資重點(diǎn)在機(jī)會(huì)性購(gòu)買、置業(yè)投資、土地投資、土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)之間的轉(zhuǎn)移。
3.明確委托代理關(guān)系
信托投資公司作為受托人，必須嚴(yán)格按照代客理財(cái)、誠(chéng)實(shí)守信、謹(jǐn)慎有效的原則管理信托資產(chǎn)，只收傭金，不賺取差價(jià)收益。應(yīng)嚴(yán)格按照《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)項(xiàng)下財(cái)產(chǎn)托管和信息披露等有關(guān)問(wèn)題的通知》的要求，在辦理新的集合資金信托時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)必須由第三方托管，以保證信托財(cái)產(chǎn)安全。托管方應(yīng)由合格的商業(yè)銀行擔(dān)當(dāng)。
(四)加強(qiáng)人才資源儲(chǔ)備
房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作應(yīng)該以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運(yùn)作規(guī)范為基本原則，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)。信托公司必須培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識(shí)又具有房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理念的專業(yè)人才，努力成為具有高素質(zhì)研究隊(duì)伍和雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)信托投資公司。
房地產(chǎn)投資信托避稅作用
房地產(chǎn)投資必須大量借貸，一方面是由于其投資額巨大，另一方面是由于投資者必須利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)獲得較佳的權(quán)益投資回報(bào)率。利息可以抵扣應(yīng)納稅額，房地產(chǎn)投資的巨大利息可以起到避稅的作用。 折舊額亦可抵扣應(yīng)納稅額，折舊期限的延長(zhǎng)降低每年的折舊額，增加應(yīng)納稅額，降低房地產(chǎn)的避稅作用。非積極活動(dòng)指的是參與程度較淺的投資，很多人投資房地產(chǎn)，卻沒(méi)有花很多時(shí)間和精力(如只有20%)來(lái)參與經(jīng)營(yíng)和管理，這種投資被歸類為非積極投資。
某一非積極投資活動(dòng)的虧損有時(shí)可以用來(lái)抵扣積極投資和其它非積極投資的應(yīng)納稅額。 總之，房地產(chǎn)投資的賬面虧損可以起到避稅作用。1986年的稅收改革法案無(wú)非是降低了這種作用而已。 REITs的生命力所在稅收優(yōu)惠是REITs優(yōu)于其它房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的重要原因。在上市的房地產(chǎn)公司中，REITs的數(shù)量和規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通的房地產(chǎn)公司。REITs的總資產(chǎn)約為3000億美元，而REOCs約為300億。 具有上市公司固有的一些優(yōu)勢(shì)，如規(guī)模經(jīng)濟(jì)、規(guī)范化管理、透明度高、專業(yè)化管理、股權(quán)大眾化、管理民主、可吸收眾多小投資者的資金等。世界上各行業(yè)中，幾乎所有的頂級(jí)公司均為上市公司。 變現(xiàn)性好。REITs給予變現(xiàn)性很差的房地產(chǎn)投資以很好的股權(quán)流動(dòng)性，是除按揭證券化之外的另一種“證券化”。
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