北京住宅小區(qū)管理辦法
北京住宅小區(qū)管理辦法
北京住宅小區(qū)管理辦法該如何制定如何實(shí)施?下文是北京住宅小區(qū)管理辦法，歡迎閱讀!
北京住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法全文
第1條為了加強(qiáng)對(duì)本市居住小區(qū)的物業(yè)管理，保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第2條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)(以下統(tǒng)稱居住小區(qū))。
別墅和一等公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。
第三條新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第四條本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動(dòng)。
第五條市和區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。
第六條本市規(guī)劃、工商行政管理、物價(jià)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機(jī)關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對(duì)居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。
第七條居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。
居住小區(qū)綜合驗(yàn)收的具體辦法，由市市政管理委員會(huì)和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制定。
第八條居住小區(qū)已交付使用并縣入住率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會(huì)的代表組成。
居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)的，在物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。物業(yè)管理委員會(huì)成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。
第九條物業(yè)管理委員會(huì)代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理委員會(huì)在房屋土地管理機(jī)關(guān)及有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理委員會(huì)章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。
第十條物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機(jī)關(guān)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。
第十一條物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。
合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任。
合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向所在地區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)備案。
第十二條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對(duì)居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;
(二)依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用。
(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，對(duì)造成的損害，有權(quán)要求賠償;
(四)要求物業(yè)管理委員會(huì)協(xié)助管理;
(五)選聘專營(yíng)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù);
(六)從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)或開展其他多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。
第十三條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)全面履行物業(yè)管理合同，對(duì)產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù);
(二)接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督;
(三)重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定;
(四)接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督;
(五)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。
第十四條居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。
居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按委托內(nèi)容，每年向物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的收益，應(yīng)主要用于補(bǔ)充居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用。
第十五條房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費(fèi)用，自覺維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序;有權(quán)要求物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行更換，有權(quán)對(duì)妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進(jìn)行勸阻、制止和舉報(bào)。
居民入住時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會(huì)簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務(wù)。
第十六條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸隍、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失;
(一)擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地或者改變其用途的;
(二)擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、損毀設(shè)施、設(shè)備及其他危及房屋安全行為的;
(三)私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。
第十七條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映;物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)予以制止并要求其限期改正，對(duì)給產(chǎn)權(quán)人或使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同;
(一)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的;
(二)管理制度不健全、管理混亂的;
(三)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的;
(五)其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的義務(wù)的。
第十八條未經(jīng)房屋土地管理機(jī)關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房屋土地管理機(jī)關(guān)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查;逾期仍不辦理的，對(duì)其處以2000元至2萬元罰款，并責(zé)令其停止對(duì)居住小區(qū)物業(yè)的管理。
第十九條因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地管理機(jī)關(guān)予以警告、限期改正、處以5000元至5萬元罰款、降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)合格證書;對(duì)被吊銷資質(zhì)合格證書的，移送工商行政管理機(jī)關(guān)依法處理。
第2十條開展物業(yè)管理和多種經(jīng)營(yíng)、服務(wù)所需收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)局和市房屋土地管理局制定。
第2十一條本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負(fù)責(zé)解釋。
第2十二條本辦法自1995年10月1日起施行。
物業(yè)管理基本概念
物業(yè)的定義
“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。
居住物業(yè)是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑， 包括住宅小區(qū)、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場(chǎng)地。
商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經(jīng)營(yíng)可以獲取持續(xù)增長(zhǎng)回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購物廣場(chǎng)、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲(chǔ)、休閑康樂場(chǎng)所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員(白領(lǐng))辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等，按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)(單位)投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。
工業(yè)物業(yè)是指為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉庫等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售，也有的用于出租。一般來說，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)(如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等行業(yè))用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。
其他用途物業(yè)，除了上述物業(yè)種類以外的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時(shí)也稱為特殊物業(yè)。這類物業(yè)包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，對(duì)這類物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來回收投資、賺取投資收益。這類物業(yè)的土地使用權(quán)出讓的年限，國家規(guī)定最高為 50 年。
物業(yè)管理的定義
物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。
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