陜西省住宅專項維修基金管理辦法
陜西省住宅專項維修基金管理辦法
住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。陜西省住宅專項維修基金是如何正確管理的？下文是陜西省住宅專項維修基金管理辦法最新版，歡迎閱讀!
陜西省住宅專項維修基金管理辦法最新版
第一條 根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》第九十六條規(guī)定和建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，結合本省實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本省行政區(qū)域內國有土地上住宅專項維修資金的交存、代收代管、使用和監(jiān)督管理。
本細則所稱住宅專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條 專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。
第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同省財政部門負責本省行政區(qū)域內住宅專項維修資金管理工作的指導和監(jiān)督。各設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金管理工作的指導和監(jiān)督。
第五條 住宅物業(yè)，住宅小區(qū)內的非住宅，或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當按照本細則交存專項維修資金。
前款物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本細則的規(guī)定交存專項維修資金。
第六條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的標準為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。
設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布本地區(qū)不同類型物業(yè)每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額，并適時調整。
第七條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存專項維修資金：
(一)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存的專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。
(二)售房單位按照所出售住宅的建筑面積，多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%一次性提取專項維修資金。
第八條 拆遷安置中實行產(chǎn)權調換的房屋、危(舊、棚)改回遷房，單位集資建房的專項維修資金參照商品住宅的標準執(zhí)行。
第九條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內，凡依法登記權屬的車位、車庫等其他非住宅物業(yè)參照住宅專項維修資金的標準交存專項維修資金。
第十條 業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十一條 房屋買受人在辦理房屋入住手續(xù)前，應當將首期專項維修資金交存至專項維修資金專戶。
第十二條 建設單位應當在辦理已售房屋權屬轉移登記前，將自用及尚未出售房屋的專項維修資金一次性交存至專項維修資金專戶。
第十三條 未按本細則規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十四條 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的專項維修資金，由物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門代管;已售公有住房專項維修資金，由設區(qū)的市、縣(市)財政部門或者物業(yè)管理行政主管部門負責管理。
第十五條 設區(qū)的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當委托所在地的商業(yè)銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。
開立專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設帳，按房屋門戶號設分戶賬;未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設帳，按房屋門戶號設分戶賬。
第十六條 房屋權屬登記機構在辦理房屋權屬轉移登記時，申請人應提交專項維修資金的交款憑證，房屋權屬登記機構負責查驗。未提供專項維修資金交存憑證的，房屋權屬登記機關不予受理房屋權屬登記。
第十七條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由省財政廳監(jiān)制的《陜西省住宅專項維修資金專用收據(jù)》。
第十八條 業(yè)主大會成立后，專項維修資金代管部門或者管理部門應當按照國家規(guī)定將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主繳存的專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。
專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立專項維修資金管理制度。
設區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主大會開立的專項維修資金帳戶以及資金使用進行監(jiān)督。
第十九條 業(yè)主大會成立后，應當按照下列規(guī)定辦理專項維修資金帳目移交手續(xù)：
(一)業(yè)主大會應當委托所在地物業(yè)管理行政主管部門確定的專戶管理銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內專項維修資金的?！ 艄芾磴y行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金帳戶。
開立專項維修資金帳戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
(二)業(yè)主委員會應當通知設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門;涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房專項維修資金的部門。
(三)設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。
住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定，可以委托其選聘的物業(yè)服務企業(yè)管理專項維修資金的賬目，也可以委托社會中介機構管理專項維修資金的賬目。
業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。
第二十條 業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期專項維修資金交存數(shù)額的30%時，業(yè)主應當及時續(xù)交。
成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。
未成立業(yè)主大會的，業(yè)主應將續(xù)交的專項維修資金交存到專戶管理銀行，續(xù)交后的分戶帳面余額不得低于首次交存的數(shù)額，房屋所有權轉讓時，業(yè)主分戶帳面專項維修資金不足首期交存款30%的，應當續(xù)交，交存主體雙方約定。
第二十一條 商品住宅、拆遷安置房、危(舊、棚)改房、單位集資建房、出售的公有住房未建立專項維修資金的應當按照當時的法律、法規(guī)、政策規(guī)定補建。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金賬戶建立后，有下列情形之一的，建設單位或業(yè)主委員會應當?shù)酱軉挝晦k理專項維修資金賬戶的相關變更手續(xù)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域名稱發(fā)生變動的;
(二)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生更換的;
(三)業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的。
第二十三條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還專項維修資金：
(一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主;
(二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第二十四條 專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十五條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。下列項目的維修和更新改造，可以使用專項維修資金：
(一)共用部位、是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等;
(二)共有設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。
第二十六條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：
(一)共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。
(二)共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。
(三)樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責;其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。
(四)屋蓋的修繕：
1.不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。
2.可上人屋蓋(包括屋面和周邊護攔)，如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。
(五)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的修繕：
1.各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔。
2.為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。
(六)房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。
(七)房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔。
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定，或者維修涉及范圍內相關業(yè)主另有約定維修資金使用分攤的，從其決定或者約定。
第二十七條 出售的公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照該樓幢全體業(yè)主交存專項維修資金總額與公有住房售房單位交存專項維修資金總額的比例分攤，其中應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分攤。
第二十八條 未建立專項維修資金或者專項維修資金續(xù)籌不足，發(fā)生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有面積承擔。
第二十九條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第三十條 專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議;
(二)專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議;
(三)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案;
(四)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請列支;其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支;
(五)設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十一條 專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業(yè)主大會依法通過使用方案;
(三)物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案;
(四)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金;其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支;
(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案;動用公有住房專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房專項維修資金的部門審核同意;設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正;
(六)業(yè)主委員會、負責管理公有專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉專項維修資金的通知;
(七)專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十二條 下列費用不得從專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
第三十三條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地市、縣人民政府物業(yè)管理主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;
市、縣(市)人民政府物業(yè)管理主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知;
專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
(二)住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;
業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報市、縣(市)人民政府物業(yè)管理主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;市、縣(市)人民政府物業(yè)管理主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正;
業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知;
專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，市、縣(市)人民政府物業(yè)管理主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第三十四條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。
利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。
利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意;未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第三十五條 下列資金應當轉入專項維修資金滾存使用：
(一)專項維修資金的存儲利息;
(二)利用專項維修資金購買國債的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;
(四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第三十六條 業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，維修資金賬戶開立應參照本細則第十五條的規(guī)定辦理，賬戶名稱為該小區(qū)業(yè)主大會(籌)，賬戶預留印鑒人員為推選的業(yè)主代表，維修資金劃轉、使用參照本細則相關條款執(zhí)行。
第三十七條 房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應持專項維修資金過戶協(xié)議、房屋權屬證明、身份證到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第三十八條 設區(qū)市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門應與專項維修資金專戶管理銀行共同開發(fā)利用專項維修資金信息化管理系統(tǒng)，充分發(fā)揮計算機互聯(lián)網(wǎng)絡的作用，通過有效運行、方便業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶帳中使用情況、增值收益和帳面余額的查詢，同時有效履行對專項維修資金交存、使用、結存等監(jiān)督管理。
第三十九條 設區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門，負責管理公有住房專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
(一)專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;
(二)發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況;
(三)業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;
(四)其他有關專項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第四十條 專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
第四十一條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部有關規(guī)定。
財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第四十二條 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受監(jiān)督檢查。
第四十三條 使用維修資金維修發(fā)生的結算清單、發(fā)票原件等，由代管單位存檔備查。
第四十四條 本省行政區(qū)域內多產(chǎn)權非住宅的商品房屋，可以參照本細則執(zhí)行。
第四十五條 本實施細則從2009年9月15日起實施。
住宅專項維修資金注意事項
四項費用不得從住宅專項維修資金中列支：
1、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用;
2、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;
3、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
4、根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
住宅專項維修資金：繳納標準
商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。
直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調整。出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：
(一)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。
(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金：費用分攤
商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。
其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
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