陜西物業(yè)管理辦法
陜西物業(yè)管理辦法
物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。下文是陜西物業(yè)管理辦法，歡迎閱讀!
陜西物業(yè)管理辦法最新版
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎(chǔ)，自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實信用的原則。
第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第六條 設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第七條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未進行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第九條規(guī)定的，建設(shè)單位應當在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書面形式告知。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組?？h(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當予以指導。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會，按照本條例規(guī)定行使業(yè)主大會權(quán)利。
第十一條 業(yè)主大會籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設(shè)單位的代表一名，其余為業(yè)主代表。
業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應的人力、場地支持。
第十三條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;(三)確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法;(五)提出業(yè)主委員會成員候選人名單;(六)承擔召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十四條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，并終止活動。
業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔。
第二節(jié) 業(yè)主大會
第十五條 下列事項由業(yè)主大會決定：
(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員;(三)聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告;(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)管理、使用和續(xù)籌專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主大會決定前款第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。
第十六條 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的，業(yè)主應當實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。
業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。
第十七條 首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十八條 管理規(guī)約應當對業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護、管理、收益辦法，業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益，其示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。
第十九條 首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應當自通過之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十條 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的;(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。
業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項情況除外。
第二十一條 業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期組織召開;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第二十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定;(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)合同的實施情況;(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(四)審核需要業(yè)主分攤的費用;(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;(六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十三條 業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù)，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十四條 業(yè)主委員會可以根據(jù)需要聘請專職工作人員，負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。
業(yè)主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業(yè)主大會決定。
第二十五條 業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。
未當選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。
第二十六條 業(yè)主委員會組成人員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;(二)履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費;(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;(四)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;(五)具備必要的工作時間。
第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應當提交以下材料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;(三)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。
物業(yè)管理行政主管部門應當在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十八條 業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為：
(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物;(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第二十九條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會組成人員資格自行終止：
(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;(四)被判處刑罰的。
第三十條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會組成人員資格終止：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的;(二)不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正的;(三)違反本條例第二十八條規(guī)定的;(四)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;(五)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第三十一條 業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。
業(yè)主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。
第三十二條 業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集;主任因喪失業(yè)主委員會成員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。
經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第三十三條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。
業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十四條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當于會議召開三日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
第三十五條 業(yè)主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。
業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。
業(yè)主委員會換屆籌備組應當在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十六條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會后，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第三十七條 業(yè)主委員會半數(shù)以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會提前換屆的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉，原業(yè)主委員會應當自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。
第三十八條 占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。業(yè)主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會罷免業(yè)主委員會組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。
第四節(jié) 其他規(guī)定
第三十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第四十條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第四十一條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應當定期以書面形式公告，業(yè)主可以查詢。
第三章 前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域劃分
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門劃定。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分：
(一)按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;(二)物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。
第四十四條 新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。
縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當自受理之日起三十日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設(shè)單位。
第二節(jié) 前期物業(yè)管理
第四十五條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應當具備下列條件，方可交付使用：
(一)生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶;(二)用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時施工用電;(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng);(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置;(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位;(六)住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連;(七)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫(位)、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施;(八)分期建設(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求;(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收，并向設(shè)區(qū)的市或者縣(市)建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。
建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時，應當提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。
第四十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。
第四十七條 建設(shè)單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，現(xiàn)售商品房應當在出售前三十日完成招標，預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》前完成招標。
第四十九條 建設(shè)單位應當在銷售物業(yè)前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規(guī)定的臨時管理規(guī)約，并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應當自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
第五十條 建設(shè)單位應當將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費的時間、標準和方式。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五十二條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時，應當共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設(shè)單位負責處理。
第五十三條 建設(shè)單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(五)業(yè)主名冊;(六)物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
建設(shè)單位應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將物業(yè)管理區(qū)域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證移交業(yè)主委員會。
第五十四條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
(一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米;(二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供;(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。
業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。
第五十五條 建設(shè)單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應當提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，業(yè)主有權(quán)查詢。
第五十六條 建設(shè)單位應當對物業(yè)服務(wù)用房配置獨立的水、電等計量器具。
第五十七條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應當依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書。
物業(yè)管理專業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第五十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)管理服務(wù)。
第五十九條 業(yè)主大會可以決定采用招標或者協(xié)議的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會組織招標，并代表業(yè)主與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會投票表決。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同應當包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)的基本情況;(二)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標準要求;(四)物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取辦法;(五)物業(yè)的養(yǎng)護和維修要求;(六)合同的期限、變更和解除;(七)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;(八)違約責任及解決糾紛的途徑;(九)專項維修資金的管理使用;(十)物業(yè)管理服務(wù)用房;(十一)雙方當事人約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供下列服務(wù)：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;(二)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;(三)公共綠化的養(yǎng)護和管理;(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);(五)車輛停放管理服務(wù)，保障道路暢通;(六)物業(yè)檔案、資料管理;(七)裝飾裝修管理服務(wù);(八)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應當承擔的責任。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔機電設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務(wù)的收費標準和形式，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務(wù)價格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價格行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準等事項。
第六十五條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應當按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用：
(一)業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收取;(二)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤;(三)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤;(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每月公布物業(yè)管理區(qū)域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取水、電費用不得改變政府定價。
第六十六條 供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續(xù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收手續(xù)費等額外費用。
供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。
供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位違反前款規(guī)定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應當承擔賠償責任。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定應急預案對突發(fā)事件的預防和應對作出規(guī)定。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第六十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：
(一)業(yè)主共有的結(jié)余資金;(二)第五十三條規(guī)定的資料;(三)物業(yè)服務(wù)用房;(四)維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料;(五)物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備;(六)其他應當移交的資料和財物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。
第七十條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。
業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)部門應當及時調(diào)查核實，并依法處理。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第七十一條 物業(yè)使用中不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴大門窗;(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備;(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;(六)侵占綠地，毀壞花草樹木;(七)亂倒垃圾、亂堆雜物;(八)亂設(shè)攤點、亂停車輛;(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;(十)排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;(十一)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;(十二)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
發(fā)生上述行為時，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應當依法及時處理。
第七十二條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因物業(yè)維修或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第七十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主或者使用人應當予以配合;相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，應當承擔賠償責任。
因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，造成相關(guān)業(yè)主的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。
第七十四條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進行監(jiān)督。
業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當報告有關(guān)行政主管部門依法處理;造成相鄰業(yè)主損失或者對公共利益造成損害的，業(yè)主應當承擔賠償責任。
第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依據(jù)物價部門核定的標準收取機動車輛停放服務(wù)費。
機動車輛停放服務(wù)費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。
第七十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的，應當經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第七十七條 建設(shè)單位應當按照國務(wù)院及其建設(shè)行政主管部門規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第七十八條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其建設(shè)單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例，一次性向物業(yè)所在地的設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。
物業(yè)保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立專戶。建設(shè)單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業(yè)保修金全額交存證明。
第七十九條 物業(yè)保修金保證的保修責任期限，自建設(shè)單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據(jù)建設(shè)單位的申請退還。
房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。物業(yè)保修金全部退還后，建設(shè)單位應當依法、依約繼續(xù)履行相應的質(zhì)量責任。
第八十條 物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應當在二十四小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內(nèi)予以維修。
第八十一條 物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構(gòu)鑒定后，屬于保修責任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費用從物業(yè)保修金中墊支。
縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當在物業(yè)保修金動用后三日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應當自收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補存。
建設(shè)單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規(guī)定的期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關(guān)法律文書生效之日起十五日內(nèi)補存物業(yè)保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。
第八十二條 物業(yè)保修期間，建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因注銷的，物業(yè)管理行政主管部門應當將物業(yè)保修金本息余額提存。
第八十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿后本息余額退還建設(shè)單位：
(一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題;(二)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔達成和解協(xié)議并履行給付義務(wù);(三)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責任承擔發(fā)生爭議，但建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務(wù)。
物業(yè)保修期間建設(shè)單位已經(jīng)注銷的，保修責任期滿后其交付的物業(yè)保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)。
第八十四條 物業(yè)保修責任期滿前30日，物業(yè)管理行政主管部門應當將擬退還物業(yè)保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。
第八十五條 物業(yè)管理行政主管部門應當每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設(shè)單位的監(jiān)督。
第八十六條 省建設(shè)行政主管部門應當對物業(yè)保修金的交存、使用、管理和退還實施監(jiān)督管理。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。
第六章 專項維修資金的使用和管理
第八十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后需要使用專項維修資金時，住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者公有住房尚未售出，或者建設(shè)單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營的，建設(shè)單位、公有住房售房單位應當按照該物業(yè)的建筑面積，分攤物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用。
第八十八條 下列費用不得從專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;(二)依法應當由專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用;(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
第八十九條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門，應當根據(jù)本地區(qū)情況合理確定交存標準，公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。
第九十條 已售公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。
公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。
第九十一條 商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。
業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，應當提供交存專項維修資金的憑證;未提供憑證的，建設(shè)單位不得將房屋交付使用。
已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋權(quán)屬登記前，將首期專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶，或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起三十日內(nèi)，將提取的專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。
業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第九十二條 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的專項維修資金，由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門代管;已售公有住房專項維修資金，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)財政部門或者物業(yè)管理行政主管部門負責管理。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當委托所在地的商業(yè)銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。
開立專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋門戶號設(shè)分戶賬;未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋門戶號設(shè)分戶賬。
第九十三條 業(yè)主大會成立后，專項維修資金代管部門或者管理部門應當按照國家規(guī)定將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。
專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立專項維修資金管理制度。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶以及資金使用進行監(jiān)督。
第九十四條 業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存30%的，應當及時續(xù)交。
續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，按照設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門會同同級財政部門制定的續(xù)交具體管理辦法執(zhí)行。
第九十五條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，結(jié)余的專項維修資金隨所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還結(jié)余的專項維修資金：
(一)業(yè)主交存的返還業(yè)主;(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。
第九十六條 本條例實施前商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主已經(jīng)交存的專項維修資金，該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會尚未成立的，應當自本條例實施之日起三十日內(nèi)交由設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門代管;已售公有住房專項維修資金，該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會尚未成立的，應當自本條例實施之日起三十日內(nèi)交由設(shè)區(qū)的市、縣(市)財政部門或者物業(yè)管理行政主管部門負責管理。
該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會已經(jīng)成立的，專項維修資金先由代管部門或者管理部門接收后按照本條例第九十三條的規(guī)定執(zhí)行。
專項維修資金管理辦法的實施細則由省建設(shè)部門會同省財政部門制定。
第七章 法律責任
第九十七條 違反本條例第十條第二款規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi)，未組織成立首次業(yè)主大會籌備組的，由縣(市、區(qū))人民政府責令限期改正，逾期未改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。
第九十八條 違反本條例第三十一條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會組成人員資格終止后，逾期不交回有關(guān)資料、印章的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令交回;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第九十九條 違反本條例第四十五條第一款規(guī)定，新建住宅的附屬設(shè)施設(shè)備不符合規(guī)定條件交付使用的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責令停止交付使用;拒不停止的，處交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下的罰款。
第一百條 違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第一百零一條 違反本條例第四十八條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定時限完成招標的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令改正，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第一百零二條 有下列情形之一的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬元以下罰款：
(一)違反本條例第四十九條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未按時將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同報送備案的;(二)違反本條例第五十條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示的;(三)違反本條例第六十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的。
第一百零三條 違反本條例第五十二條規(guī)定，建設(shè)單位在交接查驗時，對不符合竣工驗收資料的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備未處理的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款。
第一百零四條 違反本條例第五十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。
第一百零五條 違反本條例第五十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第一百零六條 違反本條例第五十七條第一款規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
違反本條例第五十七條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百零七條 違反本條例第五十三條、第六十九條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料和證書的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。
違反本條例第六十九條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令追回;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百零八條 違反本條例第六十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百零九條 違反本條例第六十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準等事項的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。
第一百一十條 違反本條例第六十五條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定公布物業(yè)管理區(qū)域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。
第一百一十一條 違反本條例第六十八條第三款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時退出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令其限期退出;逾期未退出的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款。
第一百一十二條 違反本條例第七十一條、第七十二條、第七十六條規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴大門窗的;(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備的;(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地的;(四)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。
第一百一十三條 違反本條例第七十八條第一款、第八十一條第二款、第三款規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定交納、補存物業(yè)保修金的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期交納;逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分0.5‰的滯納金，可以處十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第一百一十四條 違反本條例第八十七條第二款規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額兩倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究負有責任的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
違反本條例第八十七條第三款規(guī)定，建設(shè)單位、公有住房售房單位未按規(guī)定分攤物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處應分攤費用兩倍的罰款，并轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金專戶。
第一百一十五條 違反本條例第九十一條第二款規(guī)定，業(yè)主未提供交存專項維修資金憑證，建設(shè)單位擅自將房屋交付使用的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，由建設(shè)單位代業(yè)主履行交納專項維修資金的義務(wù)。
第一百一十六條 違反本條例第九十六條第一款規(guī)定，未在規(guī)定時限內(nèi)將商品住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)專項維修資金交由物業(yè)行政主管部門代管的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期轉(zhuǎn)交，逾期未轉(zhuǎn)交的，處專項維修資金總額1%以上5%以下的罰款。
未在規(guī)定時限內(nèi)轉(zhuǎn)交已售公有住房專項維修資金的，由縣級以上財政部門或者物業(yè)管理行政主管部門依照前款規(guī)定處罰。
第一百一十七條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第一百一十八條 縣級以上物業(yè)管理行政主管部門作出吊銷資質(zhì)證書、二十萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽證的權(quán)利。
第一百一十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責任。
業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應當督促其交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第一百二十條 國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第一百二十一條 本條例中有關(guān)的專業(yè)用語含義：
(一)自用部位，是指門戶以內(nèi)業(yè)主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;(二)自用設(shè)施設(shè)備，是指門戶以內(nèi)業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道，電線以及水、電、氣戶表等設(shè)備;(三)共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等;(四)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設(shè)施設(shè)備。
第一百二十二條 本條例自2009年5月1日起施行。
物業(yè)管理的職責
是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理和服務(wù)。主要有以下8項：
(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;
(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;
(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;
(4)綠化管理;
(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護工作;
(6)車輛秩序管理;
(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù);
(8)物業(yè)檔案資料的管理
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