上海商品房銷(xiāo)售管理辦法(2)
上海商品房銷(xiāo)售管理辦法
上海商品房銷(xiāo)售管理辦法：商品房主要分類(lèi)
1.內(nèi)銷(xiāo)商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
復(fù)式商品房是內(nèi)銷(xiāo)商品房的一種，是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。
2.外銷(xiāo)商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。
為進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi)，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊(duì)住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房(廉租房)外，普通內(nèi)銷(xiāo)商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職工已購(gòu)公有住房、動(dòng)遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷(xiāo)商品住房交易，銷(xiāo)售對(duì)象為中國(guó)境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開(kāi)放后赴境外的中國(guó)公民。
上海商品房銷(xiāo)售管理辦法：證件
一、《國(guó)有土地使用證》，證明開(kāi)發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)，并已繳納土地出讓金
二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，證明該房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃已取得規(guī)劃部門(mén)許可
三、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，表明政府允許在該土地上進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)
四、《建筑工程施工許可證》，表明政府允許該項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)
五、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，表明政府允許進(jìn)行期房預(yù)售、現(xiàn)房銷(xiāo)售等
上海商品房銷(xiāo)售管理辦法：資格省定
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)具備以下條件：
1.有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)
2.有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房
3.注冊(cè)資金100萬(wàn)元以上，且流動(dòng)資金不低于100萬(wàn)元
4.有四名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，兩名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員
法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件：
根據(jù)以上條件，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須持有建筑主管部門(mén)頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》，進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售必須持有房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷(xiāo)售許可證》等?！镀髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》是企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)的前提條件，但不是有了法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資格不僅是看其有無(wú)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，而是要看《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》上的注冊(cè)資金等登記項(xiàng)目是否符合《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)查看《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為五個(gè)等級(jí)，只有一、二、三、四級(jí)企業(yè)才能從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，五級(jí)企業(yè)只能在該地區(qū)從事村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。因此，審查開(kāi)發(fā)商的資格不能只從形式上看其有關(guān)證件是否齊全，更應(yīng)從實(shí)質(zhì)上去審查開(kāi)發(fā)商有無(wú)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資格。購(gòu)房者一般應(yīng)盡量選擇被評(píng)為一級(jí)或二級(jí)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
上海商品房銷(xiāo)售管理辦法：價(jià)格構(gòu)成
(一)土地使用權(quán)取得費(fèi)
商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和;商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。
(二)住宅開(kāi)發(fā)成本
1、前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。
2、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。
3、附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門(mén))、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車(chē)
庫(kù)(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
4、間接費(fèi)用。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
5、其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。
(三) 住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用
指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>
1、管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
2、財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。
3、銷(xiāo)售費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷(xiāo)售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
(四)利潤(rùn)
以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開(kāi)發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由政府價(jià)格主管部門(mén)確定;屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。
(五)稅金
指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格外按稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定辦理。
(六)住宅差價(jià)
包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)。
(七)下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本
(一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用
(二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用
(三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款
(四)國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。
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