北京物業(yè)管理辦法
北京物業(yè)管理辦法
物業(yè)管理的本質是根據合同向業(yè)主提供高質量的綜合性有償服務,具有較強的團隊工作性質。下文是北京市物業(yè)管理辦法，歡迎閱讀!
北京市物業(yè)管理辦法全文
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關監(jiān)督管理工作。
第四條 區(qū)縣人民政府應當做好轄區(qū)內物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設的相關工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調處理糾紛。
第二章 前期物業(yè)管理
第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。
物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。
第七條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建物業(yè)服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。
規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業(yè)服務用房配置情況。
第八條 建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。
前期物業(yè)服務合同關于物業(yè)服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規(guī)定。
建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。
第九條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
市房屋行政主管部門應當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。
第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的附件、附圖;
(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;
(四)設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養(yǎng)記錄;
(五)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(六)業(yè)主名冊;
(七)物業(yè)管理必需的其他資料。
全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行查驗。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務;
(五)籌集、管理和使用專項維修資金;
(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施;
(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應當分別經原物業(yè)管理區(qū)域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同決定。
第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內共用部分實施共同管理，按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關事項。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會;占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。
第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議。籌備組中非建設單位的業(yè)主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。
籌備組成員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第十六條 建設單位應當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。
第十七條 業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會決議;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。
第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業(yè)主身份的;
(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;
(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。
第四章 物業(yè)服務
第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務企業(yè)資質。
市房屋行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。
第二十條 物業(yè)服務合同應當對雙方權利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)服務項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第二十一條 物業(yè)服務是包括各專項服務的綜合服務。物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。
未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同和本市規(guī)定的服務標準、技術規(guī)范等提供質價相符的服務。
物業(yè)服務企業(yè)及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施;委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
第二十四條 物業(yè)服務合同期限屆滿前，全體業(yè)主應當共同決定物業(yè)管理方式、服務內容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。
決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同;決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第二十五條 物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
物業(yè)服務合同屆滿，物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務合同，但事實上提供了物業(yè)服務，并履行了告知義務的，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主履行相關義務。
業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務的，應當提前三個月告知業(yè)主。
第二十七條 物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在60日內與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)共用部分;
(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關資料;
(三)移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養(yǎng)記錄;
(四)結清預收、代收的有關費用;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在應當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。
原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人，除物業(yè)服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務項目任職。
物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并進行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。
第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位和有關部門可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構，就物業(yè)服務質量、服務費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。
物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當按照本市相關規(guī)定提供專業(yè)服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告?！〉谌畻l 房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務投訴。
本市支持物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會可以根據物業(yè)服務項目的性質、物業(yè)服務內容、服務標準等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務成本信息。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第三十二條 建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業(yè)主協(xié)商。
業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約關于停車管理的約定。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。
第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規(guī)定使用專項維修資金：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;
(四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;
(六)消防系統(tǒng)出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。
使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關部門制定。
第三十五條 物業(yè)轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業(yè)分戶賬中結余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。
第三十六條 建設單位應當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)應當給予協(xié)助配合。
第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
第三十八條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)結清相關費用。
第六章 法律責任
第三十九條 違反本辦法第十條規(guī)定，建設單位不履行交接義務的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。
第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。
第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。
第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自停止物業(yè)服務的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期交接;逾期不交接的，可處3萬元罰款。
違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期撤出;逾期不撤出的，可處10萬元罰款;不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關組織接管。
違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期履行職責;逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關事項。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第七章 附則
第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。
本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定;未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務中提供物業(yè)服務的建設單位。
第四十六條 本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
物業(yè)管理的原則
(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)的產權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。
(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。
(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。
(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經費是搞好物業(yè)管理的物質基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據。
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