海口土地交易管理辦法
農(nóng)村土地交易的現(xiàn)狀是令人擔(dān)憂的,現(xiàn)行物權(quán)法為農(nóng)村土地交易厘清了所有權(quán)及其相關(guān)權(quán)利的關(guān)系。但是,農(nóng)村土地交易僅僅依靠物權(quán)法是無法解決的。下文是?？谑型恋亟灰坠芾磙k法，歡迎閱讀!
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第一章 總則
第一條 為加強土地市場管理，規(guī)范土地交易行為，確保土地交易的合法性和安全性，進一步優(yōu)化配置土地資源，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《海南經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)和《?？谑腥嗣翊泶髸?wù)委員會關(guān)于進一步加強土地管理若干問題的決定》的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)交易，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱土地使用權(quán)交易包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)、質(zhì)押。
前款所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括以下情形：
(一)出售;
(二)贈與;
(三)交換;
(四)以土地作價入股、與他人成立企業(yè)法人，發(fā)生土地使用權(quán)變更的;
(五)一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合資或合作，發(fā)生土地使用權(quán)變更的;
(六)因企業(yè)被收購、兼并、合并或分立，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移的;
(七)以土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，任何單位和個人不得非法干預(yù)。
第五條 市人民政府設(shè)立土地交易市場，作為土地使用權(quán)交易的專門場所。
土地交易市場應(yīng)當(dāng)具備下列功能：
(一)提供交易場所。為土地使用權(quán)交易、洽談、招商、
展銷等活動和招標(biāo)、拍賣、掛牌交易提供場地;
(二)辦理交易事務(wù)。為地價評估結(jié)果備案、交易過戶、稅費征收、土地登記發(fā)證等機構(gòu)集中辦公設(shè)立服務(wù)窗口;
(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲存、發(fā)布土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、土地市場管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。
第六條 市土地行政主管部門是土地使用權(quán)交易活動的主管部門，負(fù)責(zé)土地使用權(quán)交易的行政許可工作，并依法監(jiān)督管理土地交易市場。
市財政、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、監(jiān)察、國有資產(chǎn)管理、政府投資管理等主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好土地交易管理工作。
第七條 經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的土地交易機構(gòu)是土地使用權(quán)交易的服務(wù)機構(gòu)。其主要職責(zé)是：
(一)貫徹執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，具體實施土地交易市場的建設(shè)計劃和管理目標(biāo);
(二)具體實施土地使用權(quán)交易的事務(wù)性和技術(shù)性工作;
(三)接受主管部門和自然人、法人及其他組織的委托，具體實施土地使用權(quán)出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易工作;
(四)收集、匯總、儲存、上報、發(fā)布土地交易供求信息和交易結(jié)果;
(五)承辦市人民政府及市土地行政主管部門委托的其他事項。
第二章 交易方式和條件
第八條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌交易和協(xié)議交易的方式進行。
本辦法所稱招標(biāo)交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ耐稑?biāo)人參加土地使用權(quán)交易投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人的行為。
本辦法所稱拍賣交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，確定最高應(yīng)價者為競得人的行為。
本辦法所稱掛牌交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬交易宗地的交易條件在土地交易市場或網(wǎng)上掛牌公布，接受競買人的報價申請，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定競得人的行為。
本辦法所稱協(xié)議交易，是指土地使用權(quán)人或換地權(quán)益書的權(quán)益人通過協(xié)商自行尋找受讓人、承租人、抵押權(quán)人的交易行為。
第九條 下列土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)進入土地交易市場，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌交易等方式進行：
(一)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的國有土地使用權(quán)出讓或租賃;
(二)經(jīng)營性用地以外的土地在供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權(quán)出讓或租賃;
(三)國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟成份占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司經(jīng)批準(zhǔn)，出售國有土地使用權(quán)、以國有土地使用權(quán)作價入股、以國有土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以國有土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(四)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)出售劃撥土地使用權(quán)、以劃撥土地使用權(quán)作價入股、以劃撥土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以劃撥土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(五)處置停緩建工程涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;
(六)人民法院判決或裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的;
(七)為實現(xiàn)抵押權(quán)進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;
(八)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其它情形。
第十條 本辦法第九條規(guī)定的土地使用權(quán)交易，主要采取拍賣、掛牌交易方式，有三個以上的單位或自然人報名參與交易的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣交易方式。但對具有特定的社會、公益建設(shè)條件或?qū)τ玫仨椖坑刑厥庖蟮?，可采取招?biāo)交易方式。
第十一條 本辦法第九條規(guī)定之外的土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益交易，可采取協(xié)議交易方式進行。
第十二條 本辦法第三條第二款第(一)、(七)項規(guī)定的土地使用權(quán)交易，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
第十三條 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人自取得土地使用權(quán)之日起，可進行本辦法第三條第二款第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)項規(guī)定的交易行為，其土地使用權(quán)交易條件不受本辦法第十二條規(guī)定的限制。
第十四條 有下列情形之一的，土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益不得進入土地交易市場交易：
(一)未依法登記取得權(quán)屬證書或土地權(quán)屬不清、有爭議的;
(二)欠繳土地出讓金(含超容積率、改變土地用途但未按規(guī)定補交土地出讓金的)的;
(三)司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制土地使用權(quán)利或其他土地權(quán)益的;
(四)依法需收回土地使用權(quán)的;
(五)共有的土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定禁止交易的其它情形。
第三章 交易規(guī)則
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十五條 土地使用權(quán)交易的規(guī)則，本辦法未作規(guī)定的，適用《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定。
第十六條 國有土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式出讓或租賃的，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)辦理用地前置審批手續(xù)，制定招標(biāo)、拍賣、掛牌交易實施工作方案，并委托土地交易機構(gòu)依照土地交易實施工作方案組織開展交易活動。
第十七條 土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)绞型恋匦姓鞴懿块T申請辦理交易核準(zhǔn)手續(xù)，并委托土地交易機構(gòu)依照委托交易合同組織開展交易活動。
第十八條 土地使用權(quán)人委托土地交易機構(gòu)進行土地使用權(quán)交易的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托交易合同。
委托交易合同應(yīng)當(dāng)包括委托事項、交易方式、交易底價、時限、委托交易服務(wù)費用、違約責(zé)任等內(nèi)容。
第十九條 以招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易方式進行土地使用權(quán)交易的，土地交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地交易實施工作方案或委托交易合同，編制招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件。
招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)、拍賣、掛牌交易公告、投標(biāo)或競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書。
第二十條 土地交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地交易場所和市土地行政主管部門網(wǎng)站、《海南日報》、《?？谕韴蟆飞习l(fā)布土地交易招標(biāo)、拍賣、掛牌交易公告。
投標(biāo)人、競買人報名參加投標(biāo)、競買的，視為接受招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件的內(nèi)容。
第二十一條 招標(biāo)交易宗地的標(biāo)底和拍賣、掛牌交易宗地的起拍價、起始價、底價，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地成本、經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價、宗地區(qū)位條件和使用年限、規(guī)劃設(shè)計條件、政府產(chǎn)業(yè)政策以及土地供需情況等因素綜合確定。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的標(biāo)底或起拍價、起始價、底價由交易委托人和交易機構(gòu)按前款的規(guī)定確定。
第二十二條 以招標(biāo)方式出讓、租賃國有土地使用權(quán)的，由市人民政府指定的機構(gòu)審定招標(biāo)標(biāo)底，審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人。
第二十三條 投標(biāo)人、競買人在報名參加招標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動后，對其他投標(biāo)人、競買人的資格或提交的有關(guān)文件材料有異議的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動開始的48小時前向土地交易機構(gòu)書面提出;逾期提出的，不予受理。
土地交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動開始前對投標(biāo)人、競買人提出的異議予以書面答復(fù)。
第二十四條 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易過程中，有下列情形之一的，可以中止交易活動：
(一)發(fā)生不可抗力事件的;
(二)土地利用所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，確實影響社會公共利益的;
(三)司法、監(jiān)察機關(guān)因辦理案件確實需要中止交易的;
(四)對投標(biāo)人或競買人提出的異議需要時間進行調(diào)查或澄清的;
(五)依法應(yīng)當(dāng)中止交易的其他情形。
出現(xiàn)中止情形的，土地交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知交易當(dāng)事人。中止情形消除后，土地交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)交易，并書面通知交易當(dāng)事人，交易期限順延。
第二十五條 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易有下列情形之一的，可以終止交易活動：
(一)至報名截止日未有投標(biāo)者、競買者報名的;
(二)交易價未達到標(biāo)底或底價的;
(三)投標(biāo)人或競買人弄虛作假、惡意串通壓價或以行賄等非法手段影響公平、公正交易的;
(四)依法應(yīng)當(dāng)終止交易的其他情形。
對交易未達到招標(biāo)標(biāo)底、拍賣、掛牌底價的宗地，不得成交，市土地行政主管部門或委托交易人可重新作出交易安排。
第二十六條 以協(xié)議交易方式進行土地交易的，交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂交易合同，并在協(xié)議交易合同簽訂之日起30日內(nèi)到市土地行政主管部門申請辦理交易核準(zhǔn)和變更登記手續(xù)。
第二節(jié) 特別規(guī)定
第二十七條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市土地行政主管部門審核并報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，屬必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第十六條的有關(guān)規(guī)定辦理;屬以協(xié)議交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第二十六條的有關(guān)規(guī)定辦理。
第二十八條 國有企業(yè)、集體企業(yè)以及公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司的國有土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文件。
第二十九條 抵押權(quán)人為實現(xiàn)抵押權(quán)要求變賣抵押人土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物的，在申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)提交生效的抵債司法文書或抵押權(quán)人與抵押人就處分抵押物達成的協(xié)議及雙方認(rèn)可的評估報告。
第三十條 贈與土地使用權(quán)的，在申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)提交公證機關(guān)的公證文書或相關(guān)生效的司法文書。
第三十一條 人民法院查封土地使用權(quán)時，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面告知人民法院，需裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按本辦法所規(guī)定的程序和規(guī)則辦理。
第三十二條 人民法院裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的，經(jīng)核準(zhǔn)土地交易條件后，由人民法院與土地交易機構(gòu)簽訂委托交易合同，委托土地交易機構(gòu)依照委托交易合同組織開展交易活動。
人民法院委托以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式變賣的土地使用權(quán)經(jīng)發(fā)布交易公告后，無人報名參加招標(biāo)、拍賣、掛牌或拍賣流拍的，人民法院可以重新委托土地交易機構(gòu)組織招標(biāo)、拍賣、掛牌變賣，也可以直接裁定以土地使用權(quán)抵償債務(wù)。
第四章 監(jiān)督檢查
第三十三條 土地行政主管部門和土地交易機構(gòu)在實施土地使用權(quán)交易活動中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法定的職權(quán)和程序，簡化辦事手續(xù)，做到公平、公正、嚴(yán)格、高效。
第三十四條 土地交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)交易規(guī)則、運作程序、服務(wù)承諾、工作人員守則等在土地交易場所公示。
申請人要求主管部門或土地交易機構(gòu)對公示內(nèi)容予以說明、解釋的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)說明、解釋，提供準(zhǔn)確可靠的信息。
第三十五條 土地交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和價格行政主管部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)收費，不得擅自增設(shè)收費項目和提高收費標(biāo)準(zhǔn)。
土地交易機構(gòu)的收費應(yīng)當(dāng)依法接受市財政、審計行政主管部門的監(jiān)督檢查。
第三十六條 市土地行政主管部門和土地交易機構(gòu)實施土地使用權(quán)交易活動，應(yīng)當(dāng)接受市行政監(jiān)察主管部門依法實施的監(jiān)督。
第三十七條 市土地行政主管部門和土地交易機構(gòu)實施土地使用權(quán)交易活動，應(yīng)當(dāng)自覺接受社會和公民的監(jiān)督。
任何單位和個人都有權(quán)對土地使用權(quán)交易中的違法行為進行檢舉、控告。市行政監(jiān)察主管部門和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在土地交易場所設(shè)立舉報箱和舉報電話，受理群眾的監(jiān)督和舉報。
第五章 法律責(zé)任
第三十八條 有下列情形之一的，由市土地行政主管部門責(zé)令改正;逾期不改正的，不予辦理土地登記手續(xù)：
(一)依照本辦法應(yīng)當(dāng)進入土地交易市場交易的土地使用權(quán)不進入市場交易的;
(二)不按照本辦法的規(guī)范要求和方式進行土地使用權(quán)交易的;
(三)投標(biāo)人或競買人弄虛作假、惡意串通的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
屬于前款第(一)項情形可以給予行政處分的，依法對有關(guān)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第三十九條 投標(biāo)人、競買人中標(biāo)或競得土地使用權(quán)后，拒不簽訂成交確認(rèn)書或交易合同、放棄中標(biāo)或競得宗地的，其投標(biāo)、競買的履約保證金不予退還，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，市土地行政主管部門可以取消其三年內(nèi)再次申請參加土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易的資格。
第四十條 有關(guān)主管部門和服務(wù)機構(gòu)工作人員在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;給競買人或投標(biāo)人造成經(jīng)濟損失的還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六章 附 則
第四十一條 土地交易具體實施細(xì)則由市土地行政主管部門另行制定。
第四十二條 本辦法具體應(yīng)用中的問題由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十三條 本辦法自2006年12月3日起施行。
土地交易新政策
一、新征耕地環(huán)節(jié)
1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。實際占用的耕地面積包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。
2、契稅。按成交價格的3%繳納。
3、印花稅。土地使用證，每本貼花5元。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。征用的耕地與非耕地，以土地管理機關(guān)批準(zhǔn)征地的文件為依據(jù)確定。
二、土地出讓環(huán)節(jié)
1、契稅。在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金應(yīng)征收契稅，不得因減免出讓金減免契稅。
2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。
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