合肥市已購公有住房上市交易管理暫行辦法
合肥市已購公有住房上市交易管理暫行辦法
搞活房地產(chǎn)市場，規(guī)范職工已購公有住房上市交易行為，推進(jìn)住房商品化、社會化進(jìn)程。下文是合肥市已購公有住房上市交易管理暫行辦法，歡迎閱讀!
合肥市已購公有住房上市交易管理暫行辦法全文
第一章 總則
第一條 為了搞活我市房地產(chǎn)市場，規(guī)范職工已購公有住房上市交易行為，推進(jìn)住房商品化、社會化進(jìn)程，根據(jù)省政府《安徽省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》和建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市市區(qū)(含開發(fā)區(qū))職工按房改政策購買的公有住房以及職工享受國家優(yōu)惠購買的經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、解困房、集資建造的住房(以下統(tǒng)稱已購公有住房)首次進(jìn)入市場交易的，適用本辦法。
第三條 已購公有住房上市交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法的原則。
第四條 合肥市房地產(chǎn)管理局主管本市行政區(qū)域內(nèi)已購公有住房上市交易管理工作。
國土資源、財政、地稅、物價、工商等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合房地產(chǎn)行政主管部門做好已購公有住房上市交易管理工作。
第二章 上市交易的一般規(guī)定
第五條 已購公有住房在取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)證后，即允許其上市交易，但下列已購公有住房不得上市交易：
(一)機關(guān)辦公區(qū)內(nèi)、學(xué)校教學(xué)區(qū)內(nèi)的住房;
(二)違反房改政策規(guī)定購買的住房或以低于房改政策規(guī)定的價格購買且未按照規(guī)定補足房價款的住房;
(三)住房面積超過省人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按規(guī)定退回或補足房價款及裝修費用的住房;
(四)已確定屬房屋拆遷范圍內(nèi)的住房;
(五)產(chǎn)權(quán)有爭議的或者共有人不同意出售、未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的住房;
(六)上市出售后形成新的住房困難的住房;
(七)擅自改變房屋使用性質(zhì)的住房;
(八)其他依法不得上市交易的住房。
本條前款第(一)項規(guī)定的已購公有住房確需上市交易的，應(yīng)當(dāng)征得原產(chǎn)權(quán)單位的書面同意。原產(chǎn)權(quán)單位享有以同等條件優(yōu)先購買、交換、租賃權(quán)利。
第六條 已購公有住房上市交易的，買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面買賣合同，并向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易過戶手續(xù)，憑房屋所有權(quán)證書向國土資源管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
第七條 出售、出租以成本價購買的公有住房，在按本辦法的規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，所得售房款或者租金收入歸職工個人所有。
第八條 職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，在按房改政策規(guī)定補交成本價與標(biāo)準(zhǔn)價的差額過渡為成本價后出售、出租的，按本辦法的規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，出售、出租所得收益歸職工個人所有。
第九條 出售、出租以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，在按本辦法規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，所得售房款或租金收入由職工和原產(chǎn)權(quán)單位按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)得售房款和租金收入部分，由房地產(chǎn)行政主管部門代收并于30日內(nèi)退給房屋產(chǎn)權(quán)單位。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，交市房改部門在市財政國庫中心開設(shè)的售房款賬戶。
出售、出租以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，應(yīng)當(dāng)出具原產(chǎn)權(quán)單位同意出售、出租的書面證明，并確定出售者和原產(chǎn)權(quán)單位各自的產(chǎn)權(quán)比例，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)或者租賃權(quán)。
第十條 職工以成本價購買的公有住房可以相互交換或者與私房、商品房交換，交換價值相等的，免征契稅和土地收益。
職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，在按房改政策規(guī)定補交成本價與標(biāo)準(zhǔn)價的差額及利息過渡為成本價后可按本條前款規(guī)定進(jìn)行交換。職工購買公有住房時，與原產(chǎn)權(quán)單位另有約定的，按照約定辦理。
第十一條 職工以成本價、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房可以依法設(shè)定抵押權(quán)，并依法到房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)。
職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)出具原產(chǎn)權(quán)單位同意抵押的書面證明。
第十二條 已購公有住房上市交易后，原提取的住房維修資金轉(zhuǎn)移至新房屋產(chǎn)權(quán)人名下，用于該房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。
第三章 優(yōu)惠政策
第十三條 職工出售、出租已購公有住房，除國家另有規(guī)定外，實行以下優(yōu)惠政策：
(一)按安徽省財政廳、地方稅務(wù)局、建設(shè)廳《關(guān)于個人所購公有住房上市交易稅收問題的通知》(財稅法字[1998]419號)和省地方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(皖地稅[2006]129號)的規(guī)定享受稅收政策照顧;
(二)按照每平方米6元的標(biāo)準(zhǔn)繳納交易手續(xù)費，買賣雙方各半;
(三)出售方暫按成交價的1%向市人民政府繳納土地收益;
(四)出租方按物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)繳納租賃手續(xù)費。
第十四條 已購公有住房因城市建設(shè)需要拆遷的，在取得完全產(chǎn)權(quán)后，視同私房，按拆遷政策給予拆遷補償和安置。
第十五條 已購公有住房上市交易過程中所涉及的各項稅費，由市房地產(chǎn)行政主管部門在辦理交易過戶手續(xù)時代征代繳。
第四章 監(jiān)督管理
第十六條 產(chǎn)權(quán)人出售已購公有住房，應(yīng)當(dāng)向辦理交易手續(xù)的房地產(chǎn)交易管理部門如實申報成交價，不得隱瞞或作不實申報。
申報價格明顯低于市場平均價格的，按市場價格或評估價格計征稅費，高于市場平均價格的，按實際成交價計征稅費。
第十七條 已購公有住房出售或者交換以后再次進(jìn)入市場的，按照私房交易的有關(guān)規(guī)定辦理。
已購公有住房上市交易后，除購房面積未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)部分可以繼續(xù)享受房改優(yōu)惠政策外，本人及其配偶不得再按房改政策或者享受國家優(yōu)惠政策購買公有住房。
第十八條 市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)將已購公有住房上市交易的情況逐月抄送市國土資源管理部門。
第五章 法律責(zé)任
第十九條 違反本辦法第五條的規(guī)定，將不準(zhǔn)上市出售的已購公有住房上市交易的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第二十條 違反本辦法第十七條第二款的規(guī)定，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退回所購房屋，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處1萬元以上3萬元以下罰款。
第二十一條 房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄，由任免機關(guān)可或者行政監(jiān)察機關(guān)給予行政處分;情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第二十二條 市轄肥東、肥西、長豐三縣的職工已購公有住房上市交易，經(jīng)縣人民政府決定，可參照本辦法執(zhí)行。
第二十三條 本辦法自公布之日起施行。本市過去有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。
公有住房上市交易
公房上市是上世紀(jì)90年代初在上海開始實施的，實施階段很多公房住戶通過這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入，這項措施操作起來也越來越規(guī)范了。
禁止出售公房的范圍：
1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;
2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的;
3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;
4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
6、上市出售后形成新的住房困難的;
7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的;
8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
交易原則：
此外為了切實達(dá)到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應(yīng)遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當(dāng)時的房改售房政策購房同步進(jìn)行;2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難;3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。
操作程序：
公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應(yīng)該有所了解，具體程序是：
1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當(dāng)時的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》(簡稱《出售合同》)。
2、可售公有住房上市成交雙方當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應(yīng)持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。
3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》(簡稱《過戶審核表》)后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。
4、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑《過戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內(nèi)，憑稅費或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。
5、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。
6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。
為了盡可能的保護(hù)好公房交易的雙方當(dāng)事人，認(rèn)定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費。而應(yīng)一律按1996年售后公房物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由轉(zhuǎn)讓人交納的剩余部分，由受買人向轉(zhuǎn)讓人支付，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，三項維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至買受人名下。
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