合肥市直管公房管理規(guī)定
合肥市直管公房管理規(guī)定
直管公房是指政府公房管理部門所有的公有房地產(chǎn)和管理的托管、代管房地產(chǎn)。下文是合肥市直管公房管理規(guī)定，歡迎閱讀!
合肥市直管公房管理規(guī)定全文
第一章 總則
第一條 為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展，加強直管公房的管理，保護國有房產(chǎn)不受侵犯，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)和《安徽省公有房屋管理辦法》，結(jié)合我市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 凡屬合肥市行政區(qū)域范圍內(nèi)(不含三縣)直管公房的管理，均執(zhí)行本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱的直管公房系指由房地產(chǎn)管理部門管理的國有房屋。
本規(guī)定所稱出租人系指房地產(chǎn)管理部門;承租人系指依法取得《合肥市公有房屋租賃證》(以下簡稱租賃證)，在租賃期內(nèi)享有直管公房使用權(quán)的單位或個人。
第四條 合肥市房地產(chǎn)管理局是本市直管公房的主管部門，負責(zé)直管公房的建設(shè)、修繕以及租賃管理等工作。任何單位和個人未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)而占有、使用、受益和處分直管公房均屬侵權(quán)行為。
第二章 租賃
第五條 承租人承租住宅房須持本人身份證、本市常住戶口、單位(或街道)證明到房地產(chǎn)管理部門辦理承租手續(xù)。
承租人承租非住宅房須持法人證件(或營業(yè)執(zhí)照)、單位(或街道)介紹信到房地產(chǎn)管理部門辦理承租手續(xù)。
第六條 租賃當(dāng)事人雙方必須簽訂合肥市直管公房租賃契約(以下簡稱租約)。租約應(yīng)載明房屋狀況、用途、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及交納期限、雙方義務(wù)和違約責(zé)任。
第七條 住宅房租賃期不超過三年，非住宅房租賃期不超過二年。租賃期滿，承租人需繼續(xù)承租，應(yīng)在租賃期滿前三個月向出租人提出申請并辦理續(xù)租手續(xù)。
第八條 辦理承租手續(xù)，需一次性交納租賃定金。租賃定金根據(jù)房屋狀況按每平方米建筑面積15-20元的標(biāo)準(zhǔn)收取，解除租賃關(guān)系時一次性退還。
第九條 租賃期限內(nèi)，因城市建設(shè)拆遷，承租人回遷時須憑本人身份證(或法人證件)和回遷安置證辦理續(xù)租手續(xù)，并實行新房新租。
第十條 交租方式：
(一)承租人有工作單位的，由承租人所在單位代扣;
(二)承租人沒有工作單位的，由承租人自交;
(三)承租非住宅用房，由銀行根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，實行“見單付款”。
第十一條 承租人有下列義務(wù)：
(一)按租約規(guī)定的用途使用房屋，未經(jīng)出租人同意不得改變房屋用途;
(二)保護房屋及其設(shè)備，未經(jīng)出租人同意不得改變房屋原有結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)備;
(三)不得擅自互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借和轉(zhuǎn)租(含出租柜臺);
(四)必須在每月25日前交納本月房屋租金，不得拖欠和拒交;
(五)租賃期滿及時辦理退租或續(xù)租手續(xù)。
第十二條 出租人有下列義務(wù)：
(一)保證承租人依照租約使用房屋;
(二)履行租約規(guī)定的出租人義務(wù);
(三)保障房屋正常使用和住用安全;
(四)組織收繳租金。
第十三條 單位辦公、學(xué)校教學(xué)和社會福利等用房，承租人須辦理承租手續(xù)，交納租賃定金，并按生產(chǎn)、營業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)的15%交納租金。
第十四條 經(jīng)民政部門認可的“五保戶”，每戶月收租金0.5元，“五保戶”死亡后，由出租人收回房屋使用權(quán)。
第十五條 承租人分戶、過戶承租房應(yīng)遵守下列規(guī)定：
(一)交驗本人身份證、本市常住戶口、原租約和租賃證以及個人申請、單位(或街道)證明;
(二)經(jīng)轄區(qū)房管所審核，報上一級房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn);
(三)按本規(guī)定第八條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納租賃定金;
(四)辦理發(fā)、換租賃證手續(xù)。
第十六條 承租人互換承租房審定程序：
(一)交驗本人身份證、本市常住戶口、原租約和租賃證、單位介紹信及市房地產(chǎn)管理局交換站開具的互換介紹信;
(二)經(jīng)轄區(qū)房管所同意，報上一級房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)后方可辦理互換手續(xù);
(三)互換承租房發(fā)生的工本費和管理費，實行有償服務(wù)，其標(biāo)準(zhǔn)報財政、物價部門批準(zhǔn)。
(四)按本規(guī)定第八條規(guī)定交納租賃定金。
(五)辦理換發(fā)租賃證手續(xù)。
第十七條 宣布破產(chǎn)的非住宅用房承租人，自破產(chǎn)之日起一個月內(nèi)辦理退租手續(xù)。
第十八條 承租人未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得將直管公房作價入股或充作聯(lián)營、合資的固定資產(chǎn)。
第十九條 凡本規(guī)定發(fā)布之日前，以“平調(diào)”方式將直管公房無償劃撥給使用單位自管的房屋，均須歸還產(chǎn)權(quán);無法歸還的，由房地產(chǎn)管理部門進行清理，實行有償劃撥。
第三章 拆遷
第二十條 拆遷人拆遷直管公房前，須持《合肥市房屋拆遷許可證》與被拆遷人(房地產(chǎn)管理部門)簽定拆遷協(xié)議，在規(guī)定拆遷時間內(nèi)，雙方達不成協(xié)議的，可向市拆遷管理部門申請裁決。
第二十一條 房地產(chǎn)管理部門應(yīng)支持拆遷人做好承租人拆遷安置工作，在拆遷公告公布后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將拆遷范圍內(nèi)直管公房住戶基本情況提供給拆遷人，雙方進行資料核對。
第二十二條 拆遷范圍內(nèi)的直管公房，在辦理回遷證時，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)派員參加，并同時辦理停租手續(xù)，承租人不辦理停租手續(xù)，視為自動解除租賃關(guān)系。
第二十三條 凡拆遷人拆遷直管公房，必須在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)歸還產(chǎn)權(quán)，不得以任何借口出售或出租;拆遷非住宅房應(yīng)在原地或就近歸還產(chǎn)權(quán)。
第二十四條 回遷安置時，因承租人個人增購或承租人所在單位代增購房屋面積形成產(chǎn)權(quán)交叉者，按下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)承租人增購的面積，由承租人委托出租人管理。承租人也可按房改政策規(guī)定，購買直管公房產(chǎn)權(quán);
(二)承租人工作單位代增購的面積，由承租人工作單位委托出租人管理或?qū)⒃鲑徝娣e的產(chǎn)權(quán)移交給出租人;
(三)非住宅承租人增購面積可以委托出租人代管，也可自行管理，但必須服從出租人統(tǒng)一管理。
第二十五條 凡直管公房占規(guī)劃用地范圍內(nèi)房屋(建筑面積)40%以上的，規(guī)劃部門在規(guī)劃該地塊時，應(yīng)征求房地產(chǎn)管理部門意見，且房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先使用該規(guī)劃用地的權(quán)利。
第二十六條 凡接管、歸還、移交房屋，按建設(shè)部ZBP 30001-90《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章 修繕
第二十七條 出租人應(yīng)對房屋及其設(shè)備及時檢查、修繕，房屋修繕執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》。
第二十八條 承租人因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞以及因阻礙出租人正常維修造成的損失，由承租人承擔(dān)。
第二十九條 承租人更換房屋設(shè)備、裝修、改建、擴建等應(yīng)征得出租人同意，改造后的房屋所有權(quán)屬于國家，并按新的面積、租金標(biāo)準(zhǔn)辦理續(xù)租手續(xù)。
第三十條 拆遷人自房屋拆遷公告發(fā)布之日起，其拆遷范圍內(nèi)直管公房的修繕責(zé)任由拆遷人負責(zé)。
第三十一條 凡屬產(chǎn)權(quán)交叉的公有房屋由產(chǎn)權(quán)單位委托房地產(chǎn)管理部門實行有償信托管理。
第五章 罰則
第三十二條 具有下列行為的單位或個人均屬強占直管公房，除責(zé)令限期退出房屋外，并賠償由此所造成的損失。
(一)未辦理租賃手續(xù)或回遷未辦理續(xù)租手續(xù)占有直管公房者;
(二)非法破門、撬鎖占有直管公房者;
(三)擅自互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借者。
第三十三條 承租人長期不住或偶爾居住的住房為空閑房，無故空閑累計六個月以上(含六個月)的，視為自動解除租賃關(guān)系，由出租人收回房屋使用權(quán)。
第三十四條 凡租賃期滿超過三個月未辦理續(xù)租手續(xù)或拖欠房租累計達六個月，視為自動解除租賃關(guān)系，限期退出房屋。
第三十五條 凡倒賣、轉(zhuǎn)租(含擅自出租拒臺)直管公房以及出賣房屋使用權(quán)的，除限期退出房屋，沒收非法所得外，并處以其非法所得1至5倍的罰款。
第三十六條 未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)和設(shè)備，除限期恢復(fù)原狀外，并收繳房屋現(xiàn)值5-15%的違約金。
第三十七條 出租人因修繕不當(dāng)給承租人造成損失的，應(yīng)予賠償;因不可抗拒的原因造成損失的，出租人不負賠償責(zé)任。
第三十八條 房地產(chǎn)管理部門工作人員徇私舞弊、玩忽職守、失職瀆職的，由所在單位或主管部門給予行政處分;情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十九條 對漫罵、毆打房地產(chǎn)管理部門工作人員、阻礙工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依照《治安管理處罰條例》有關(guān)規(guī)定處罰;情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十條 被處罰的當(dāng)事人對行政處罰不服，可在接到處罰通知書之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定的機關(guān)的上一級機關(guān)申請復(fù)議。當(dāng)事人對復(fù)議決定不服，可在接到復(fù)議決定通知之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴，當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議、又不向人民法院起訴、又不執(zhí)行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)組織強制執(zhí)行或申請人民法院強制執(zhí)行。
第六章 附則
第四十二條 市轄三縣可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第四十三條 本規(guī)定由合肥市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。
第四十四條 本規(guī)定自發(fā)布之日起實行。原《合肥市公有房屋租賃管理暫行辦法》同時廢止。
公房的基本定義
公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。
也稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售;由企業(yè)建設(shè)的住宅，向該企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒俊?/p>
公房有時也指拆遷后分到的房子。
公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的最大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主只有承租權(quán)，沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。公產(chǎn)房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。
一、關(guān)于公產(chǎn)房的性質(zhì)
所謂公產(chǎn)房，是中國特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，它是指公有住房，是相對于所有權(quán)屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。
按照產(chǎn)權(quán)人的不同又分為三種：
第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。
第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。
第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。
二、公房繼承概述
關(guān)于公產(chǎn)房能否繼承的問題，實踐中爭議很大，眾說紛紜，各執(zhí)己見，很難統(tǒng)一。公產(chǎn)房的這種特殊形態(tài)，是中國社會所特有的一種事物。公產(chǎn)住房的產(chǎn)權(quán)在法律上講是模糊的。司法實踐中對于許多問題是用政策性的臨時規(guī)定進行調(diào)整的，其合法性和合理性也存在矛盾。
從法律上講，公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動產(chǎn)所有權(quán)，比如說，公產(chǎn)房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。
按照中國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產(chǎn)，對于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。
當(dāng)然隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，對于公產(chǎn)房的繼承問題出現(xiàn)較多的緩沖處理。許多認為公產(chǎn)房可以繼承的人認為住房是父母的辛勤勞動掙下來的，住房就是“遺產(chǎn)”，當(dāng)然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合中國現(xiàn)實的社會實際。
實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。”
從這些規(guī)定來看，公有住房承租權(quán)的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權(quán)并不能像其他可繼承的財產(chǎn)權(quán)一樣適用《繼承法》的規(guī)定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續(xù)承租的，經(jīng)過住房部門同意是可以變更的。
三、離婚時公產(chǎn)房的分割問題
1、對于夫妻離婚對于房產(chǎn)的分割問題，依據(jù)最高人民法院關(guān)于《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的有關(guān)規(guī)定符合以下情況下的房產(chǎn)，雙方均是可以主張承租權(quán)的：
?、呕榍坝梢环匠凶獾墓?，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;
?、苹榍耙环匠凶獾谋締挝坏姆课荩x婚時，雙方均為本單位職工的;
?、且环交榍敖杩钔顿Y建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的;
?、然楹笠环交螂p方申請取得公房承租權(quán)的;
?、苫榍耙环匠凶獾墓浚楹笠蛟摮凶夥课莶疬w而取得房屋承租權(quán)的;
?、史蚱揠p方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的;
⑺一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的;
?、屉p方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;
?、蛻?yīng)當(dāng)認定為夫妻雙方均可承租的情形。”
2、對于夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：
?、耪疹檽狃B(yǎng)子女的一方;
?、颇信p方在同等條件下，照顧女方;
?、钦疹櫄埣不蛏罾щy的一方;
⑷照顧無過錯一方。
3、已購公房的分割
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