2017年最新廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例
2017年最新廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例
為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定了廣州市最新物業(yè)管理?xiàng)l例。下面是小編收集的相關(guān)信息，僅供參考哦!
2017年最新廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例全文
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行。
第三條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級(jí)市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級(jí)市人民政府確定。
未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實(shí)施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡(jiǎn)稱區(qū)分局)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的能力和意識(shí)。
區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。
第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。
第八條 房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
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從廣州市發(fā)生第一起物管收費(fèi)糾紛至今已有10年，但10年來物管費(fèi)糾紛愈演愈烈，一方面業(yè)主不滿收費(fèi)與服務(wù)不對(duì)等，另一方面物管公司堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)”可以“優(yōu)價(jià)”，但從今年起，廣州市新的物管收費(fèi)制度實(shí)施，使收費(fèi)有了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也使糾紛空前激烈。
原因是收費(fèi)從原來的物管公司報(bào)物價(jià)局個(gè)別審核，變成在政府指導(dǎo)價(jià)下的市場(chǎng)自主行為，從而宣告“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”時(shí)代的終結(jié)。又因?yàn)榕f有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與新的政府指導(dǎo)價(jià)有很大差
異，使原本就對(duì)物管服務(wù)不滿的業(yè)主有了新的維權(quán)武器。像麗江花園的業(yè)主一樣，越來越多的業(yè)主維權(quán)從簡(jiǎn)單的拒交物管費(fèi)走向法庭交鋒。
中高檔次樓盤收費(fèi)2-3元
記者近日查閱廣州各樓盤小區(qū)在多個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站上登載的小區(qū)信息，發(fā)現(xiàn)至少有三四十個(gè)電梯小區(qū)樓盤管理費(fèi)達(dá)到2元/平方米或者以上。
這些小區(qū)一般都是市場(chǎng)中較高檔次的樓盤，如主要集中在珠江新城、天河北、老城區(qū)、濱江東沿線和番禺華南板塊等區(qū)域的電梯小區(qū)樓中。這些小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在2-3元/平方米之間。
在現(xiàn)在實(shí)際收取的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中，價(jià)格最低的約是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城區(qū)的舊有物業(yè)和多層小區(qū)。一些帶電梯的小高層小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.8-1.5元/平方米之間。而帶電梯的高層樓盤小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)主要集中在1.5-2.5元/平方米之間。對(duì)于一些高檔次的公寓型樓盤和豪宅小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)可以達(dá)到4-10元/平方米。
也就是說按新的收費(fèi)規(guī)定，超標(biāo)的情況不是少數(shù)。
矛盾起因：從物價(jià)局批復(fù)收費(fèi)到政府指導(dǎo)價(jià)
物管費(fèi)糾紛由來已久，但廣州市新的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在今年1月實(shí)施后，樓盤小區(qū)新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)與原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異引起的糾紛更有增無減。
據(jù)了解，廣州在新的物業(yè)管理收費(fèi)制度出臺(tái)前，一直沿用物價(jià)局檢查、批復(fù)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的辦法。據(jù)物業(yè)管理公司透露，以前物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司向物價(jià)部門提交申請(qǐng)，包括收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及管理小區(qū)需要的成本核算等內(nèi)容，由物價(jià)部門最后確定每個(gè)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而根據(jù)以前的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多層物業(yè)和高層物業(yè)的一級(jí)物業(yè)管理都是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的，因此有部分物業(yè)小區(qū)可以收取較高的物業(yè)管理費(fèi)。
政府指導(dǎo)價(jià)有強(qiáng)制性不是參考價(jià)
但是，根據(jù)新的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只要是普通住宅物業(yè)，帶電梯小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)1.7元/平方米/月，可上下浮動(dòng)15%，即最高標(biāo)準(zhǔn)也不超過1.96元/平方米。該標(biāo)準(zhǔn)與原來不少樓盤小區(qū)核準(zhǔn)實(shí)施的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生了較大的差距，從而容易發(fā)生糾紛。
據(jù)了解，新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定普通住宅電梯小區(qū)最高收費(fèi)為1.96元/平方米/月，而市物價(jià)部門更表示，政府指導(dǎo)價(jià)是政府價(jià)格管理形式之一，具有強(qiáng)制性，而不是“參考價(jià)”。因此，這些小區(qū)一旦物業(yè)管理服務(wù)出現(xiàn)問題，極有可能引發(fā)更多的物業(yè)管理收費(fèi)糾紛。
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