解讀太原市物業(yè)管理條例
解讀太原市物業(yè)管理條例
3月30日，備受社會關注的《太原市物業(yè)管理條例》經山西省十二屆人大會第三十七次會議表決通過，條例將于2017年5月1日起施行。條例明確規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)不得擅自改變房屋使用性質。下文是太原市物業(yè)管理條例解讀，歡迎閱讀!
太原市物業(yè)管理條例解讀一
業(yè)主在300戶以上的可召開業(yè)主大會
召開業(yè)主大會，一直以來是不少住宅小區(qū)在推進小區(qū)管理中的“難點”。業(yè)主大會怎么開?能決定小區(qū)內的什么事務?
《條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主在300戶以上的，可以采取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會會議。
符合業(yè)主大會成立條件的，由該物業(yè)管理區(qū)域內20%以上的業(yè)主依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出成立業(yè)主大會的申請。
業(yè)主大會可決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);確定物業(yè)服務內容和標準;決定或者授權業(yè)主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益等事項。其中，業(yè)主大會決定籌集和使用物業(yè)住宅專項維修資金，制定物業(yè)住宅專項維修資金管理制度;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共用部位、共用設施設備的用途的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，委員由單數組成，任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員任職期間被依法追究刑事責任的、因房屋轉讓等原因不再是業(yè)主的，其委員資格自行終止。
不得擅自改變房屋使用性質
在很多小區(qū)里，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的情況普遍存在，對業(yè)主的生活造成了不少影響。
《條例》明確，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以制止，并及時向相關部門報告。
同時，業(yè)主、物業(yè)使用人損壞或者擅自改變房屋承重結構和主體結構的，由房產主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。另外，業(yè)主、物業(yè)使用人違法搭建建(構)筑物的，由規(guī)劃部門依法予以處罰。
太原市物業(yè)管理條例解讀二
拖欠物業(yè)費不得斷電、斷水、斷氣、斷熱
物業(yè)爭端常見，而物業(yè)費又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導火索。隨著人們權利意識增強，對物業(yè)服務的要求也越來越高，對于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今后將被明令禁止。
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并開具發(fā)票。專業(yè)經營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護，雙方應當簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
專業(yè)經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務，而停止對已交費用戶和共用部位的服務。物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。
此外，物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)服務項目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經營;強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品;物業(yè)服務合同終止后，拒不移交相關資料資產;泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關的活動等。
開發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬元
本來是公共綠地，卻被商家占用……一些小區(qū)內業(yè)主私搭濫建現(xiàn)象嚴重。肆意占用公共空間，破壞小區(qū)環(huán)境，這類問題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。
《條例》明確規(guī)定，開發(fā)建設單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上房產主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備進行經營的，在不違反相關規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的情況下，經物業(yè)管理區(qū)域內相關業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關部門批準后方可進行。
經營性活動的收益，主要用于補貼相關業(yè)主的物業(yè)服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主、業(yè)主委員會約定。
公共區(qū)域設車位應2/3業(yè)主同意
現(xiàn)如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區(qū)的內外更是被車輛停得滿滿當當。如何分配車位，如何保障業(yè)主權益，要不要將小區(qū)車位對外開放，是很多小區(qū)當下面臨的難題。
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權，依據規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內的車位、車庫，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
在停車位設置中，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設置車位、車庫的，應當經該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，并經規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。
物業(yè)管理區(qū)域內車位、車庫不足的，經20%以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會，經該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經規(guī)劃部門審核后，可在物業(yè)管理區(qū)域內增建車位、車庫。
太原市物業(yè)管理條例解讀三
外墻滲漏或電梯出故障等可應急維修
住宅維修資金使用也是業(yè)主與物業(yè)矛盾的焦點，由于各種原因，使用維修資金并不一定能達成業(yè)主法定多數意見，造成設施無法及時維修。
《條例》規(guī)定，在專項維修資金的收取中，開發(fā)建設單位應當在房屋合同備案或者交房前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向市、縣(市)房產主管部門統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時，開發(fā)建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的專項維修資金由開發(fā)建設單位承擔。
在物業(yè)管理區(qū)域內，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時，可以不經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主表決同意，申請使用維修資金：電梯故障;消防設施故障;屋面、外墻滲漏;排水設施堵塞、爆裂;樓體外立面存在脫落危險;其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。
需要應急使用維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位可提出申請。沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位的，由社區(qū)居(村)民委員會提出申請。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
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