珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例
珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例
珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例主要內(nèi)容是什么?下文是珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例,歡迎閱讀!
珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例完整版全文
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營(yíng)造安全、文明、整潔、優(yōu)美、和諧的居住和工作環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化。
第四條 物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。
規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、物價(jià)、環(huán)保、公安、工商等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第五條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理工作,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系,調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)管理糾紛。
市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)向居民委員會(huì)撥付適當(dāng)經(jīng)費(fèi),保障其正常開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作。
第六條 本市建立市、區(qū)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題。
第七條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律,維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作。
提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理與服務(wù)。
第九條 提倡通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);提倡通過平等協(xié)商的方式解決物業(yè)管理糾紛。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),依法行使權(quán)利,履行義務(wù)。
第十一條 業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì),實(shí)行業(yè)主自治和自律。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十二條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
第十三條 劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則,具體劃分方法如下:
(一)新建物業(yè)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域,按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定;
(三)分期開發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè),其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的,應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割、獨(dú)立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域,規(guī)模較小的,經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
尚未劃定或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府,考慮居民委員會(huì)的布局、經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、建筑物規(guī)模、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備等因素,劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的,由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門確定。已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的,可以按照本條例規(guī)定,召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):
(一)房屋出售交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上;
(二)首套房屋出售交付使用超過二年,交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會(huì)召開條件之日起三十日內(nèi)將有關(guān)情況書面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式。
第十六條 經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的百分之二十以上書面同意,業(yè)主可以采用書面方式向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)的要求。
街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書面要求之日起十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí),符合業(yè)主大會(huì)成立條件的,應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十七條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán):
(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),審議批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同,監(jiān)督合同履行;
(四)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(六)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;
(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主大會(huì)會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。遇有下列情形的,業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議:
(一)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
發(fā)生上述應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情形,業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開。逾期仍不組織召開的,由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開。
第十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。
第二十條 業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前,就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的,業(yè)主填寫書面意見后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)代為提交。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非業(yè)主使用人到會(huì),聽取其物業(yè)管理意見。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托,行使業(yè)主權(quán)利。
第二十二條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)分為兩類:第一類根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計(jì)算,每一平方米為一投票權(quán),不足一平方米的,按照四舍五入計(jì)算;第二類根據(jù)業(yè)主人數(shù)計(jì)算,一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位擁有一個(gè)業(yè)主投票權(quán)。業(yè)主在業(yè)主大會(huì)以外的其他事項(xiàng)上的投票權(quán)依此方法計(jì)算。
投票權(quán)的確認(rèn)以房地產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)屬人以及建筑面積為準(zhǔn);尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的,以房地產(chǎn)登記部門備案的房屋買賣合同登記的購(gòu)買人以及建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)需查驗(yàn)相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)資料的,應(yīng)當(dāng)出具所在地居民委員會(huì)的證明,房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)予以配合。
建設(shè)單位有未出售物業(yè)的,以業(yè)主身份參加業(yè)主大會(huì)。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)作出制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。
第二十四條 投票表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)書面送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內(nèi),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日。公告期限屆滿,業(yè)主未進(jìn)行投票或者未向業(yè)主代表提交書面意見的,除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)外,其余表決事項(xiàng),推定該業(yè)主表示同意參與投票的多數(shù)人的意見。
業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的,應(yīng)當(dāng)采取有效措施通知其相關(guān)事項(xiàng)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,在物業(yè)管理活動(dòng)中,辦理業(yè)主大會(huì)交辦的具體事務(wù)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主監(jiān)督,履行下列職責(zé):
(一)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(二)組織業(yè)主委員會(huì)換屆選舉;
(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議,協(xié)調(diào)業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同,督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施;
(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:
(一)業(yè)主委員會(huì)委員為五人以上十五人以下單數(shù),具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定;
(二)業(yè)主委員會(huì)委員候選人采用業(yè)主自薦,或者以幢、單元、樓層為單位進(jìn)行推薦以及居民委員會(huì)推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員選舉實(shí)行差額選舉方式。業(yè)主委員會(huì)委員候選人與業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的差額比例為百分之二十至百分之三十。
居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行變更備案。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名,副主任一至二名。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席,所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
第三十條 業(yè)主有下列情形之一的,不得成為業(yè)主委員會(huì)委員:
(一)存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的;
(二)連續(xù)三個(gè)月以上或者累計(jì)六個(gè)月以上拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)維修費(fèi)用且在選舉前仍未補(bǔ)繳的;
(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的;
(四)存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為,不宜成為業(yè)主委員會(huì)委員的。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,委員資格終止:
(一)已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;
(三)因疾病等原因喪失工作能力的;
(四)無正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;
(六)存在本條例第三十條所列情形之一的。
業(yè)主委員會(huì)委員有上述情形的,由居民委員會(huì)審查后報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,并通知業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行公告或者由居民委員會(huì)自行公告。
第三十二條 業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委員認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)委員資格應(yīng)當(dāng)終止而未終止,或者不應(yīng)當(dāng)終止而被終止的,可以向業(yè)主委員會(huì)提出終止或者恢復(fù)委員資格的意見,經(jīng)居民委員會(huì)審查,認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止或者恢復(fù)委員資格的,由居民委員會(huì)向業(yè)主委員會(huì)提出意見,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者恢復(fù)的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告,公告時(shí)間不得少于七日。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過五年,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前至少提前六十日書面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府,提出換屆選舉意見,組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)任期另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織換屆選舉工作的,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。
因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定數(shù)量等客觀原因未能如期換屆選舉的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé),并在居民委員會(huì)指導(dǎo)下,繼續(xù)組織換屆,直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé),不得超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出的決定,不得強(qiáng)迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見或者投票,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
第三十六條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力,并應(yīng)當(dāng)以書面形式及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定造成損失或者不良影響的,由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
第三十七條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)的情況進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在違法行為的應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。
業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的,由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì),決定是否解散原業(yè)主委員會(huì),選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì):
(一)有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)的行為,嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的;
(二)有嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定行為的;
(三)對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正的。
第三十八條 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān),費(fèi)用的籌集方式由業(yè)主大會(huì)決定,也可以從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門帳號(hào),對(duì)費(fèi)用實(shí)施依法管理,費(fèi)用的使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織費(fèi)用,由全體業(yè)主共同承擔(dān),由首次業(yè)主大會(huì)籌備組籌集或者由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代籌,接受業(yè)主和居民委員會(huì)監(jiān)督。
第三章 物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地屬于業(yè)主共有,任何單位和個(gè)人不得擅自占有、處分:
(一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房;
(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路,除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地,非經(jīng)營(yíng)性的共用文體設(shè)施;
(四)建設(shè)單位在房屋買賣合同中約定或者以其他形式承諾歸全體業(yè)主所有的其他配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
除了按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行面積分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地之外,房地產(chǎn)登記部門不得向任何單位或者個(gè)人核發(fā)上述配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的房地產(chǎn)權(quán)證書。
第四十條 建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
第四十一條 規(guī)劃批準(zhǔn)的人防工程,投資者可以合法利用,但不得出售或者變相出售。
第四十二條 新建物業(yè),應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前依法明確所有物業(yè)配套設(shè)施和場(chǎng)地的權(quán)屬,并將相關(guān)權(quán)屬文件向市房地產(chǎn)登記主管部門備案。
相關(guān)權(quán)屬文件應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售現(xiàn)場(chǎng)予以公告,向物業(yè)買受人予以明示,并作為房屋買賣合同的附件。
第四十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)滿足物業(yè)管理需要,最低配置標(biāo)準(zhǔn)為:
(一)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬平方米以下(含五萬平方米)的,不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之三,且建筑面積不得少于一百平方米;
(二)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬平方米以上十萬平方米以下(含十萬平方米)的,不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二點(diǎn)五,且建筑面積不得少于一百五十平方米;
(三)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積十萬平方米以上二十萬平方米以下(含二十萬平方米)的,不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二,且建筑面積不得少于二百五十平方米;
(四)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積二十萬平方米以上四十萬平方米以下(含四十萬平方米)的,不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之一點(diǎn)五,且建筑面積不得少于四百平方米;
(五)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積四十萬平方米以上的,不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之一,且建筑面積不得少于六百平方米。
分期建設(shè)的物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定配置物業(yè)管理用房,或者在每期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定按照本期房屋建筑面積與物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的比例配置物業(yè)管理用房。
第四十四條 規(guī)劃行政主管部門在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提出物業(yè)管理用房的具體要求,并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置以及建筑面積。
建設(shè)單位申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證書時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號(hào)、建筑面積等有關(guān)資料。建設(shè)單位未提交有關(guān)資料的,房屋銷售管理部門不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證,房地產(chǎn)登記部門不予核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。
房屋銷售管理部門應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置、面積。
房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)權(quán)證書中載明物業(yè)管理用房的具體位置、面積。
第四十五條 物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋,具備基本裝修和水電功能,可直接投入使用。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間將物業(yè)管理用房提供給負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同的約定,為業(yè)主完善物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書核定的資質(zhì)等級(jí)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得資格證書。
市物業(yè)管理行政主管部門可以委托各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)在本區(qū)工商行政管理部門進(jìn)行工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)(含暫定三級(jí))資質(zhì)證書。
市外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理服務(wù)前,應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,向社會(huì)公開。
第四十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同向物業(yè)管理行政主管部門備案。前期物業(yè)管理招投標(biāo)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止。
除有特別規(guī)定外,本條例關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定適用于前期物業(yè)管理服務(wù)合同。
第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約,作為房屋買賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定,但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位未在房屋買賣合同中載明前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的,按照政府指導(dǎo)價(jià)的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
下一頁還有更多關(guān)于“珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例”的內(nèi)容