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廣東省物業(yè)管理條例

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廣東省物業(yè)管理條例

  廣東省物業(yè)管理條例,1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議通過,2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議于2008年11月28日修訂通過,自2009年3月1日起施行。下文是最新廣東省物業(yè)管理條歡迎閱讀!

  最新廣東省物業(yè)管理條例全文

  第一章 總則

  第一條 為規(guī)范物業(yè)管理,明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù),保障物業(yè)的合理使用,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本條例。

  第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。

  本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動。

  本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。

  本條例所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。

  本條例所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

  本條例所稱物業(yè)管理公司,是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。

  第三條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化發(fā)展,提高物業(yè)管理水平,改善人民生活和社會環(huán)境。

  第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門對全省的物業(yè)管理工作實施監(jiān)督、管理。

  市、縣人民政府確定的物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、管理。本省各級人民政府的其他有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

  第二章 業(yè)主管理權(quán)

  第五條 業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

  業(yè)主的主要權(quán)利是:

  (一)參加業(yè)主大會;

  (二)享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

  (三)表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

  (四)決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項;

  (五)監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。

  業(yè)主的主要義務(wù)是:

  (一)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定;

  (二)遵守業(yè)主公約;

  (三)遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定;

  (四)按時交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費用。

  第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省建設(shè)行政主管部門會同省公安、民政等行政主管部門制定。

  縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法,具體劃定本轄區(qū)內(nèi)每個物業(yè)管理區(qū)域的范圍。

  第七條 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的,應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

  第八條 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會的決定,應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過。決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。

  業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。

  第九條 業(yè)主的投票權(quán),住宅按每戶計算表決權(quán);工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權(quán)。

  第十條 業(yè)主大會行使下列職權(quán):

  (一)選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

  (二)通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

  (三)批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同;

  (四)決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項;

  (五)決定物業(yè)管理的其他事項。

  第十一條 業(yè)主委員會成立后,業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集,每年至少召開一次。

  經(jīng)有百分之二十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,可以臨時召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會在接到提議后十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時業(yè)主大會。

  第十二條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任,業(yè)主委員會委員不得少于五人。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。

  業(yè)主委員會委員每屆任期二年,可以連選連任。

  業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任。

  業(yè)主委員會成員名單應(yīng)當(dāng)報所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第十三條 業(yè)主委員會對業(yè)主大會負(fù)責(zé),維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé):

  (一)召集和主持業(yè)主大會,報告物業(yè)管理的實施情況;

  (二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案并報業(yè)主大會通過,監(jiān)督業(yè)主公約的實施。

  (三)通過公開招標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理公司,代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同,經(jīng)業(yè)主大會同意后負(fù)責(zé)履行;

  (四)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動;

  (五)監(jiān)督共用設(shè)備、設(shè)施、場地的使用和維護(hù)。

  業(yè)主委員會會議由主任定期召集,召開會議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。

  業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。

  第十四條 業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議,對全體業(yè)主具有約束力。

  第十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件,對受讓人或者承租人具有同等約束力。

  轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。

  第十六條 業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

  第三章 物業(yè)委托管理

  第十七條 業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù),雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理委托合同。

  物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:

  (一)雙方當(dāng)事人和委托管理物業(yè)的基本情況;

  (二)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

  (三)物業(yè)管理服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法;

  (四)合同的期限、合同終止和解除的約定、合同終止時物業(yè)資料的移交方式等;

  (五)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

  (六)雙方當(dāng)事人約定的其它事項。

  第十八條 從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書,并向工商行政主管部門申請注冊登記,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

  第十九條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供下列服務(wù)內(nèi)容:

  (一)建筑物及其附屬的共用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護(hù)與維修;

  (二)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);

  (三)安全防范服務(wù);

  (四)車輛停放及其場地的管理;

  (五)高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目;

  (六)物業(yè)檔案資料的管理;

  (七)業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項。

  第二十條 物業(yè)竣工后綜合驗收前的前期管理及其費用由建設(shè)單位負(fù)責(zé),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定制訂前期管理守則,并在售房時予以明示。

  業(yè)主委員會成立后,由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理。

  第二十一條 建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后,方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會,未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè),建設(shè)單位不得移交,并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費用。

  建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時,應(yīng)當(dāng)同時移交物業(yè)綜合驗收檔案資料和房屋使用說明書。

  第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)

  第二十二條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

  第二十三條 業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為:

  (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;

  (二)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等;

  (三)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;

  (四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。

  業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果,由其自負(fù)。

  第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

  (一)踐踏、占用綠地;

  (二)損毀樹木、園林;

  (三)占用通道等共用場地;

  (四)亂拋亂堆垃圾、雜物;

  (五)發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

  (六)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);

  (七)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

  (八)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

  第二十五條 業(yè)主或者使用人裝修物業(yè),應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約,并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項告知業(yè)主或者使用人,業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守。

  第二十六條 建筑物共有部分的維修責(zé)任,按下列規(guī)定承擔(dān):

  (一)毗連部分,由毗連部分的業(yè)主共同承擔(dān);

  (二)建筑物本體共用部分,由該建筑物所有業(yè)主共同承擔(dān);

  (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備、場地,由全體業(yè)主共同承擔(dān);

  出租物業(yè)維修責(zé)任的承擔(dān),應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定。

  第五章 物業(yè)管理費用

  第二十七條 業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約,按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理、維修等費用。

  建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理、維修費用,分?jǐn)偙壤龖?yīng)當(dāng)不低于收費標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十,但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

  第二十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理的原則。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與服務(wù)收費相適應(yīng)。

  物業(yè)管理收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

  政府指導(dǎo)價由省人民政府價格行政主管部門會同建設(shè)行政主管部門制定??h級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi),結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況,確定當(dāng)?shù)氐氖召M標(biāo)準(zhǔn)。

  第二十九條 已成立業(yè)主委員會的,物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價約定或者由雙方協(xié)商確定。

  物業(yè)已交付使用尚未成立業(yè)主委員會的,物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)提出,報所在地縣級以上人民政府價格行政主管部門核定。

  第三十條 物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收,但預(yù)收期限不得超過三個月。

  第三十一條 物業(yè)管理公司收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。

  物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同約定以外自行提供服務(wù),未經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主認(rèn)可的,業(yè)主或者使用人可以不支付服務(wù)費用。

  第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金。

  物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二,在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時,一次性劃撥給業(yè)主委員會,其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。

  物業(yè)管理維修基金由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專款帳戶代為管理,不得挪作他用。

  第三十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時,其費用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由物業(yè)管理維修基金墊支,墊支部分應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收回。

  物業(yè)管理維修基金的使用,由物業(yè)管理公司提出年度計劃,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后實施。

  物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

  第三十四條 建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向業(yè)主委員會移交已分?jǐn)偟綉舻挠糜诠卜?wù)的公共用房和管理用房。

  第六章 法律責(zé)任

  第三十五條 業(yè)主、使用人、物業(yè)公司和建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時,當(dāng)事人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決,協(xié)商、調(diào)解不成的,可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

  第三十六條 違反本條例第十八條規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)管理的,由縣級以上人民政府工商行政主管部門依法處理。

  第三十七條 物業(yè)管理公司違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,賠償損失;并可視情節(jié)輕重,降低其資質(zhì)等級或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書:

  (一)建筑物及共用設(shè)備、共用設(shè)施不按期修繕或者養(yǎng)護(hù)、維修不當(dāng),造成業(yè)主損失的;

  (二)服務(wù)管理不當(dāng),使共用設(shè)施、設(shè)備遭受損失的;

  (三)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、共用場地用途的;

  (四)不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定的其他義務(wù)的。

  第三十八條 物業(yè)管理公司違反本條例第二十九條規(guī)定的,由縣級以上人民政府價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》的規(guī)定處理。

  第三十九條 業(yè)主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規(guī)定的,由業(yè)主委員會或其授權(quán)的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正;逾期不改正的,由物業(yè)管理公司恢復(fù)原狀;恢復(fù)原狀所需的費用以及對他人造成的損失,由責(zé)任人承擔(dān)。

  第四十條 業(yè)主和使用人違反本條例第二十七條規(guī)定,不按約定交付物業(yè)管理、維修等分?jǐn)傎M用的,物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的,按合同約定加收滯納金,合同沒有約定的,可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金;經(jīng)催收仍不交付的,可累積計帳,在物業(yè)轉(zhuǎn)

  讓時,由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除;物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。

  第四十一條 建設(shè)單位違反本條例第三十二條、第三十四條規(guī)定,不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金、移交公共用房和管理用房的,由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行;逾期不履行的,業(yè)主委員會可以依法向人民法院起訴。

  第七章 附則

  第四十二條 省人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本條例制訂管理守則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程和物業(yè)管理委托合同示范文本。

  第四十三條 本條例自1998年10月1日起施行。

  物業(yè)管理基本原則

  (一)權(quán)責(zé)分明原則:在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確,物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ),業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體,是物業(yè)管理權(quán)的核心。

  (二)業(yè)主主導(dǎo)原則:業(yè)主主導(dǎo),是指在物業(yè)管理活動中,以業(yè)主的需要為核心,將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo),是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

  (三)服務(wù)第一原則:所做的每一項工作都是服務(wù),物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

  (四)統(tǒng)一管理原則:一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

  (五)專業(yè)高效原則:物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理,并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān),物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

  (六)收費合理原則:物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符,物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

  (七)公平競爭原則:物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實行公開、公平、公正的競爭機(jī)制,在選聘物業(yè)管理企業(yè)時,應(yīng)該堅持招標(biāo)、投標(biāo)制度,委托方發(fā)標(biāo),一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo),招標(biāo)要公開,揭標(biāo)要公正。

  (八)依法行事原則:物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜,涉及到法律非常廣泛,整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》,是具有法律效力的規(guī)范文書,是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

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