寶雞市城市居住物業(yè)管理條例
寶雞市城市居住物業(yè)管理條例
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寶雞市城市居住物業(yè)管理辦法實施條例
第一章 總則
第一條 為加強和規(guī)范城市居住物業(yè)管理，保障居住房屋和公用設(shè)施的正常使用，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市居住物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指已建成投入使用的各類住宅小區(qū)、住宅組團、住宅及其相關(guān)的公用設(shè)施、設(shè)備和場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同約定，對物業(yè)進行維護、維繕和整治、服務(wù)，或其他物業(yè)管理組織對其出售(出租)的居住物業(yè)進行管理的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的自用人、承租人、借用人或其他實際使用人。 本辦法所稱其他物業(yè)管理組織，是指居住物業(yè)出售(出租)人為了對自己已出售(出租)的居住物業(yè)進行前期物業(yè)管理所成立的內(nèi)設(shè)物業(yè)管理機構(gòu)。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 各級人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。
第六條 市、縣房產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。其他有關(guān)行政管理部門按照各自的職責，協(xié)同作好有關(guān)工作。
第七條 各級人民政府應(yīng)鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主自治管理
第八條 業(yè)主依照辦法規(guī)定享有對物業(yè)管理的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主的權(quán)利：
(一)參加業(yè)主大會，行使對物業(yè)管理的決定權(quán);
(二)享有選舉和被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(四)享有與交納物業(yè)管理服務(wù)費相符的服務(wù);
(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的義務(wù)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定：
(二)遵守業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程：
(三)遵守物業(yè)管理制度;
(四)交納物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主和維護業(yè)主合法權(quán)益的自治組織。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。除新建住宅小區(qū)外，物業(yè)管理區(qū)域由市、縣物業(yè)管理行政主管部門劃定。
第十條 物業(yè)綜合驗收合格，且住戶人住達百分之五十以上的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時告物業(yè)管理行政主管部門，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十一條 業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會第年至少召開一次。經(jīng)有五分之一以上的業(yè)主代表提議，可以召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
第十二條 召開業(yè)主大會或為主代表大會，應(yīng)當有三分之二以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或為業(yè)主代表大會的決定，應(yīng)當經(jīng)過出席會議的業(yè)主或業(yè)主代表的過半數(shù)表決通過。決定通過應(yīng)當予以公布。
業(yè)主或業(yè)主代表可以書面委托他人出席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
第十三條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：
(一)選舉、撤換業(yè)主委員會委員;
(二)通過或修改業(yè)主委員會章程或業(yè)主公約;
(三)聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告和財務(wù)報告;
(四)決定物業(yè)管理委托合同的訂立、變更或者解除;
(五)決定維修基金的續(xù)籌、使用的管理;
(六)改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第十四條 業(yè)主委員會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，由五至九人組成。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員由思想素質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責任心強、辦事公道、遵紀守法、有一定組織能力和工作時間的成年人擔任。
第十五條 業(yè)主委員會會議由主任定期召集。召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須超過全體委員半數(shù)以上通過。三分之一以上委員提議，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當公布。
第十六條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，應(yīng)到所在地的物業(yè)管理行政主管部門辦理登記。
第十七條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)籌備、召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;
(二)起草業(yè)主委員會章程或業(yè)主公約;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定;
(四)采用招投標或其他方式，聘用物業(yè)管理企業(yè)。訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同;
(五)審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度管理工作計劃、年度財務(wù)預、決算;
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作;
(七)監(jiān)督管理用房、經(jīng)營用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、場地的合理使用;
(八)負責物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的籌集、使用和管理;
(九)調(diào)解物業(yè)使和糾紛：
(十)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。
業(yè)主委員會活動經(jīng)費，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審核通過，由全體業(yè)主分擔。
業(yè)主委員會因履行職責引起的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理逐步實行招標選擇物業(yè)管理企業(yè)，招標在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督指導下，由業(yè)主委員會組織實施。
住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十九條 業(yè)主委員要認真執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過的決議，接受業(yè)主的監(jiān)督，嚴格履行物業(yè)管理委托合同。
第二十條 業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約和業(yè)主代表大會或業(yè)主委員會的各項決議，對住宅區(qū)全體業(yè)主(包括業(yè)主委員會成立后人住的業(yè)主)、使用人具有同等約束力。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，對受讓人或者承租人具有同等約束力。
業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約、決議、決定不得與法律、法規(guī)相抵觸。
第二十一條 業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的有關(guān)業(yè)主在住宅使用、物業(yè)維護及其管理方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
業(yè)主公約由物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本，業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改、補充，報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須具有相應(yīng)的資金、專業(yè)管理技術(shù)人員和固定的場所，依法向工商行政管理部門登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并向縣級以上物業(yè)管理行政主管部門提出資質(zhì)申請，經(jīng)審批，領(lǐng)取資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動。單位內(nèi)設(shè)的物業(yè)管理機構(gòu)不得接受其他單位的委托，對外從事物業(yè)管理服務(wù)活動。
物業(yè)管理人員必須持有縣級以上物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗全證書，持證上崗。
第二十三條 居住區(qū)的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施。居住區(qū)的物業(yè)管理辦法(方案)，應(yīng)當報物業(yè)管理行政主管部門備案。
業(yè)主委員會應(yīng)當代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);
(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)管理基本服務(wù)費用的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)的養(yǎng)護與維修;
(六)合同的期限、變更和解除的約定;
(七)合同終止時，物業(yè)資料、財物的移交方式;
(八)違約責任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當事人約定的其他事項。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當在生效之日起十五日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護和管理;
(二)業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的日常維修;
(三)綠化養(yǎng)護和保潔服務(wù);
(四)保安服務(wù);
(五)車輛進出、停放的管理;
(六)物業(yè)管理委托合同的約定的其他事項。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)依照有關(guān)法規(guī)、物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約制定區(qū)域性物業(yè)管理辦法;
(二)依照的物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)要求業(yè)主委員會協(xié)助進行物業(yè)管理;
(五)選聘專業(yè)公司承擔專項管理和維護業(yè)務(wù);
(六)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營;
(二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督;
(三)提交業(yè)主委員會審議批準重大管理措施;
(四)接受物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督指導;
(五)按照合同的約定向全體業(yè)主公布管理費用收支帳目;
(六)保證服務(wù)質(zhì)量，提供優(yōu)良的居住環(huán)境。
第二十七條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則。
物業(yè)管理的基本服務(wù)費實行政府指導價。政府指導價由物業(yè)管理行政主管部門會同物價管理部門根據(jù)居住區(qū)類別、服務(wù)項目和內(nèi)容，按業(yè)主擁有的房屋建筑面積核定，并予以公布。業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的參照政府指導價在委托合同中約定物業(yè)管理基本服務(wù)的價格。
為業(yè)主、使用人提供基本服務(wù)項目以外的服務(wù)，價格由雙方商定。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位的委托，按規(guī)定標準向業(yè)主統(tǒng)一收取有關(guān)費用，委托收費的單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)支付勞務(wù)費，但不得增加居民負擔。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)項目和收費標準應(yīng)當公布。
物業(yè)管理企業(yè)已按照本辦法規(guī)定向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他作何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。
未經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)而收取費用的，業(yè)主及使用人有權(quán)拒付。
第三十條 物業(yè)管理委托合同終止或者解除后，十五日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)各向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)結(jié)算物業(yè)管理服務(wù)費用;
(二)移交全部物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)帳務(wù);
(三)移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房和設(shè)施、設(shè)備、場地。
物業(yè)管理企業(yè)在移交上述財物時，不得損壞、遺失、隱藏、銷毀。
第三十一條 物業(yè)管理行政主管部門依法履行對物業(yè)管理企業(yè)和其他物業(yè)管理機構(gòu)的監(jiān)督管理職責，綜合考核、評定物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立投訴受理制度，受理對違反本辦法規(guī)定的行為的投訴。物業(yè)管理行政主管部門對投訴應(yīng)當進行調(diào)查處理并將處理結(jié)果書面答復投訴人。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十二條 前期物業(yè)管理是指居住區(qū)房屋出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理按照“誰出售(出租)，”誰管理“的原則，由開發(fā)建設(shè)單位或分有住房出售(出租)單位自行管理，也可委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理。
第三十三條 新建居住區(qū)竣工后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不得投入使用，亦不能實施前期物業(yè)管理。
第三十四條 新建住宅前期物業(yè)管理終止時，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向業(yè)主委員會完整地移交物業(yè)，并向業(yè)主委員會或其指定的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)區(qū)域的規(guī)劃圖，竣工平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖等有關(guān)工程建設(shè)資料，移交物業(yè)綜合驗收檔案、住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。
第三十五條 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)時，應(yīng)當同時移交按規(guī)劃建設(shè)的管理用房和經(jīng)營用房。業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)不得將管理用房和經(jīng)營用房出售或改作它用。
第三十六條 前期物業(yè)管理期間，不得使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，不得轉(zhuǎn)讓住宅的共用部位、共和設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。
第三十七條 已建成投入使用而未形成住宅小區(qū)規(guī)模的住宅和按房改政策出售的住宅，由物業(yè)管理行政主管部門劃定管理區(qū)域，制定治理主案，報同級人民政府批準后組織實施。
在劃定的管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個人不得自建圍墻等有礙物業(yè)管理的構(gòu)筑物或設(shè)施。
第三十八條 住宅區(qū)經(jīng)治理改造后，物業(yè)管理行政主管部門驗收合格的，由建設(shè)單位或售房單位向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第三十四條、第三十五條所列資料及房屋和設(shè)施設(shè)備。
第三十九條 前期物業(yè)管理適用本辦法有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量要示的規(guī)定。前期物業(yè)管理費用，由入住的業(yè)主或使用人按本辦法第二十七條規(guī)定交納，不足部分由建設(shè)單位承擔。
第四十條 開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位應(yīng)當提供必需的管理用房和經(jīng)營用房，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應(yīng)當將管理用房提供給物業(yè)管理企業(yè)有償使用，經(jīng)營用房由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，其收入用于物業(yè)共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和其他物業(yè)管理服務(wù)。
第四十一條 業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當及時委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先委托開發(fā)建設(shè)單位和公有住房出售單位委托的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第四十二條 業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定，受護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
第四十三條 物業(yè)使用禁止下列行業(yè)：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;
(二)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面、門廳、樓梯間、走郎、戶外墻等進行違章鑿、拆、搭占等。
(三)存放易燃、易爆、居毒、放射性等危險物品;
(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動;
(五)踐踏、占用、損毀綠地、樹木、園林和公共設(shè)施;
(六)占用通道等公用部位及場地，亂設(shè)集貿(mào)市場;
(七)亂倒亂堆垃圾、雜物;
(八)發(fā)生超出規(guī)定標準的噪音;
(九)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);
(十)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)改變按規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施的使用性質(zhì);
(十二)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第四十四條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當遵守家庭居室裝飾裝修的規(guī)定，事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按要求施工。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對住宅樓進行指導和監(jiān)督。
業(yè)主、使用人需要改變房屋用途的，應(yīng)當在符合城市規(guī)劃的前提下，征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意，報物業(yè)管理行政主管部門批準。
第四十五條 住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修，造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相關(guān)業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任應(yīng)當負責賠償。
第四十六條 任何單位和個人不得占用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用的，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂的合同、并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。造成損失的，應(yīng)當賠償。
第四十七條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù);經(jīng)批準的，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽定合同，并支付設(shè)置費用。收取的費用于物業(yè)的日常維修和養(yǎng)護。
第四十八條 房屋的維修責任，按下列是規(guī)定劃分：
(一)室內(nèi)部分，由業(yè)主負責維修;
(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、共用天線和消防設(shè)施等房屋本體共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。
第四十九條 住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房、(棚)等住宅區(qū)共用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修和養(yǎng)護。管理維修和養(yǎng)護費用從管理服務(wù)中列支。
人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復。造成損失的，應(yīng)當賠償。
第五十條 住宅區(qū)的水、電、燃氣、暖氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣、供暖及通訊單位負責，維修養(yǎng)護費用按照有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定執(zhí)行。
第六章 物業(yè)維修基金的使用和管理
第五十一條 根據(jù)國家規(guī)定，設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以簡稱維修基金)。
第五十二條 維修基金按下列是規(guī)定交納和提取：
(一)商品住宅出售時，多層住宅的購房者按購房款的2%交納，127;高層住宅的購房都按購房款的3%交納;
(二)公有住宅出售時，購房者按購房款的2%交納;
(三)公有住宅出售單位出售公有住宅時，多層住宅按不低于售房款的20%提取，高層住宅按不低于售房款的30%提取。
購房者交納的維修基金，由售房單位提取。由售房單位代收。由售房單位提取和購房者繳納的維修基金，不計入售房收入，歸業(yè)主共有。
第五十三條 維修基金應(yīng)當在銀行專戶存儲、專款專用。
業(yè)主委員會成立前，交由物業(yè)管理行政主管部代管。業(yè)主委員會成立后。由物業(yè)管理行政主管部門交業(yè)主委員會管理并監(jiān)督使用。業(yè)主委員會委員不竿侵占、挪用維修基金。
第五十四條 維修基金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修、更新和改造。
使用維修基金，由物業(yè)管理企業(yè)提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意，并報物業(yè)管理行政主管部門備案。
維修基金不敷使用時，由業(yè)主委員會按業(yè)主的住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，維修基金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
住宅因拆遷或者其他原因造成滅失的，綾結(jié)余的維修基金應(yīng)當按業(yè)主個人交納比例退還業(yè)主。
第五十五條 維修基金的使用，應(yīng)當建立使用計劃報批管理制度、財務(wù)管理制度、審計監(jiān)督制度和業(yè)主查詢對賬制度。
第七章 獎勵和懲罰
第五十六條 對居住物業(yè)管理成績顯著的住宅小區(qū)，由市、縣人民政府授予“優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”稱號，并給予獎勵。
第五十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列是行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》第四十三條的規(guī)定，責令改正，給予警告;拒不改正的，處以五百元以上三千元以下罰款，并可降低資質(zhì)等級：
(一)物業(yè)管理委托合同生效、終止、解除、未按規(guī)定報物業(yè)管理行政主管部門備案的;
(二)從業(yè)人員未持有物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗位證書上崗的。
第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》第四十四條的規(guī)定，責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以二千元以上二萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，可以降低資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書：
(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書或者年檢不合格從事物業(yè)管理服務(wù)的;
(二)擅自改變居住區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用性質(zhì)的;
(三)物業(yè)管理委托合同終止或者解除后15日內(nèi)，未向業(yè)主委員會移交或者損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當移 資料、財物的;
(四)擅自占用、控掘居住區(qū)道路、場地的。
未取得或者已被吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書以及物業(yè)管理委托合同終止、解除后，非法占用物業(yè)管理用房、場地和物業(yè)管理資料、財物的，除按前款規(guī)定處罰外，物業(yè)管理行政主管部門可以做出責令限期移交的決定，拒不履行移交決定的，物業(yè)管理行政主管部門可以強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。
第五十九條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部衣照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》第四十五條的規(guī)定，責令改正，給予警告，并可處以三千元以上三萬元以下的罰款：
(一)未承擔前期物業(yè)管理責任的;
(二)出售住宅，未同時簽訂前期物業(yè)管理委托合同或者在同一居住區(qū)收取基本服務(wù)費不一致的;
(三)不承擔未出售住宅的物業(yè)管理費的。
第六十條 開發(fā)建設(shè)單位建反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》第四十六條第一款的規(guī)定責令改正，給予警告，沒收非法所得，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款：
(一)居住區(qū)未經(jīng)綜合驗收或者驗收不合格實行前期物業(yè)管理的;
(二)前期物業(yè)管理期間使用維修基金或者將管理用房轉(zhuǎn)讓、改作它用的。
前期物業(yè)管理委托合同終止后，未向業(yè)主委員會移交居住區(qū)管理用房和有關(guān)工程建設(shè)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》第四主條第二款的規(guī)定，責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以二千元以上二萬元以下的罰款。
第六十一條 業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴大門窗或者私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、改變住宅用途的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》第四十七條的規(guī)定，責令恢復原狀、賠償損失，并可處以五百元以上五千元以下的罰款。
第六十二條 業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會做出的決定。違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》第四十八條第一款的規(guī)定，責令改正;并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作它用的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》第四十八條第二款的規(guī)定，責令改正，造成經(jīng)濟損失的，由責任人賠償。
業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定侵占、挪用維修基金的，應(yīng)當返還;造成損失的，由現(xiàn)任人賠償;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第六十三條 當事人對物業(yè)管理行政主管部門的行處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不早請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，作出行政處罰決定的部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。
對個人處以三千地以上、對單位處以三萬元以上罰款和吊銷資質(zhì)證書處罰的，當事人有權(quán)要求舉行聽證。
第六十四條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，由有關(guān)行政主管部門按照各自職責和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰.
第六十五條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第八章 附則
第六十七條 非居住區(qū)寫字樓、商住樓物業(yè)管理、參照本辦法執(zhí)行。
第六十八條 本辦法中有關(guān)的專業(yè)用語含義：
(一)自用部位是指一套住宅內(nèi)的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;
(二)自用設(shè)施設(shè)備是指一套住宅內(nèi)的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設(shè)備;
(三)共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(四)共用設(shè)施設(shè)備是指居住區(qū)內(nèi)，全體業(yè)主共同擁有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣、燃氣管道、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)備和公益性文體設(shè)備和共設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第六十九條 本辦法實施中的具體應(yīng)用問題由市房產(chǎn)管理部門負責解釋。
第七十條 本辦自發(fā)布之日起施行。
物業(yè)管理基本原則
(一)權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應(yīng)當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。
(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。
(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。
(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應(yīng)當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。
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