廣東省商品房預(yù)售管理條例
廣東省商品房預(yù)售管理條例
商品房預(yù)售是我國房地產(chǎn)交易的重要形式,也是一種新的重要的融資方式。商品房預(yù)售制度是伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新的交易形式。下文是廣東省商品房預(yù)售管理條例，歡迎閱讀!
廣東省商品房預(yù)售管理條例全文
第一章 總 則
第一條 為了加強商品房預(yù)售管理，維護(hù)預(yù)售人和預(yù)購人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱預(yù)售商品房，是指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售，由預(yù)購人按合同約定支付購房款，預(yù)售人按合同約定交付商品房的行為。
本條例所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
本條例所稱預(yù)購人，是指購買預(yù)售的商品房的單位和個人。
第三條 本條例適用在本省行政區(qū)域內(nèi)依法開發(fā)的商品房的預(yù)售行為及其管理。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門和市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門(以下稱“主管部門”)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理和本條例的組織實施。
政府其他有關(guān)行政管理部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好商品房預(yù)售管理工作。
第五條 預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠實信用的原則。
第二章 商品房預(yù)售項目管理
第六條 預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可
證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照;
(二)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書;
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);
(四)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間;
(五)三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程;四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程;
(六)已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶;
(七)預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán);
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
省建設(shè)行政主管部門可根據(jù)市場供求狀況，在不低于前款第五項規(guī)定的條件下，對商品房預(yù)售項目工程形象進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，報省人民政府批準(zhǔn)后實施。
第七條 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)分期或者分單項向主管部門申請商品房預(yù)售許可證。
主管部門收到申請后，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的預(yù)售條件對項目進(jìn)行核實，自受理申請之日起十日內(nèi)，對符合條件的項目核發(fā)商品房預(yù)售許可證，對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人并告知不予核發(fā)的理由。
商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售人的名稱和預(yù)售商品房項目的坐落位置、樓號、樓層建筑面積數(shù)，并附圖注明預(yù)售商品房項目的坐落位置和樓號。
第八條 主管部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售人提交施工進(jìn)度方案、投資計劃和資金來源等材料，通過實地考察和分析，核準(zhǔn)項目竣工交付使用時間的合理性。主管部門能證明其不合理的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令預(yù)售人進(jìn)行修改。
第九條 已預(yù)售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)。
第十條 預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項目的設(shè)計;對預(yù)售的商品房項目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項的設(shè)計進(jìn)行變更時，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)的預(yù)購人同意;預(yù)購人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補償協(xié)議的，可以索取已交付的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金，合同沒有約定違約金的，可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百分之二十以下的違約金。
第十一條 預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購人同意。
轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項目的，受讓方應(yīng)當(dāng)為依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
第十二條 轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項目的，受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人對預(yù)購人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原預(yù)售人對預(yù)購人所承擔(dān)的義務(wù)。
第十三條 受讓方與預(yù)售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機關(guān)變更商品房預(yù)售許可證：
(一)商品房項目的轉(zhuǎn)讓合同;
(二)原商品房預(yù)售許可證;
(三)土地管理和城市規(guī)劃等部門同意變更的有關(guān)證件;
(四)受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書;
(五)在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)的預(yù)售房款專用賬戶;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件的證明材料。
對符合條件的項目，主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十五日內(nèi)變更商品房預(yù)售許可證。
預(yù)售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房;受讓方未換領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。
第十四條 市、縣主管部門應(yīng)當(dāng)對已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的項目進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題時，應(yīng)當(dāng)責(zé)令預(yù)售人限期改正。
第十五條 預(yù)售的商品房項目竣工后，主管部門應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定組織竣工驗收，驗收合格后，方可交付預(yù)購人使用。
第十六條 市、縣主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立和公布商品房預(yù)售的查詢和投訴電話;對受理的投訴，應(yīng)當(dāng)及時處理并予答復(fù)。
第三章 商品房預(yù)售行為管理
第十七條 預(yù)售商品房時，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示下列事項：
(一)預(yù)售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人;
(二)商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件;
(三)項目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間;
(四)項目及其配套設(shè)施的平面示意圖;
(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法;
(六)預(yù)售商品房的價格和付款辦法;
(七)商品房預(yù)售款的專用賬戶：
(八)物業(yè)管理事項;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第十八條 預(yù)售人委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當(dāng)委托有資格的中介機構(gòu)代理并出具委托書，明確委托代理的范圍和權(quán)限。代理人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示第十七條規(guī)定的事項和下列事項：
(一)代理人的資格證書;
(二)預(yù)售人出具給代理人的委托書;
(三)代理人的地址和聯(lián)系電話。
第十九條 預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號和發(fā)證機關(guān)。
第二十條 預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房預(yù)購銷合同中約定。
第二十一條 預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項目不符時，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止發(fā)布。
第二十二條 預(yù)售商品房時，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)與預(yù)購人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同，在該合同簽訂三十日內(nèi)持該合同到項目所在地房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)辦理登記備案手續(xù);房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)予以登記備案。
第二十三條 預(yù)購人與預(yù)售人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購定金;預(yù)售人收取定金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供商品房預(yù)購銷合同草案。
收取商品房預(yù)購定金時，預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收定金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。
預(yù)售人與預(yù)購人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購人收取的商品房預(yù)購定金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購人支付的商品房預(yù)售款。
第二十四條 商品房預(yù)購銷合同應(yīng)當(dāng)載明和約定下列事項：
(一)預(yù)售人、預(yù)購人和雙方的委托代理人姓名(名稱)、地址、郵政編碼和合法證件號碼;
(二)預(yù)售人用地依據(jù)和預(yù)售的商品房的坐落位置;
(三)預(yù)購的商品房的實得建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其所含項目、樓號、樓層、房號和層高;
(四)預(yù)購的商品房的價格和代收稅費的項目和標(biāo)準(zhǔn);
(五)交付使用時的實際面積與預(yù)售時約定面積差異的處理辦法;
(六)付款時間和方式及預(yù)購人逾期付款的違約責(zé)任;
(七)預(yù)售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責(zé)任;
(八)裝修項目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號、材料規(guī)格及違約責(zé)任;
(九)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運行要求及違約責(zé)任;
(十)物業(yè)管理事項;
(十一)雙方認(rèn)為需要約定的其他事項。
預(yù)售人、預(yù)購人和雙方的委托代理人的姓名(名稱)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話變更時，應(yīng)當(dāng)自變更之日起七日內(nèi)書面通知相關(guān)各方。
第二十五條 商品房預(yù)購銷合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。
預(yù)售的商品房價格和代收稅費經(jīng)預(yù)售人和預(yù)購人在合同中約定和載明后，除國家和省新開征的稅費外，預(yù)售人不得向預(yù)購人收取其他款項。
第二十六條 預(yù)售人設(shè)置商品房樣板房的，其布置、裝修和設(shè)備的質(zhì)量，除當(dāng)事人另有約定的外，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售說明書和實際交付使用的商品房一致;樣板房在預(yù)售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
第二十七條 商品房預(yù)售后，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)定期向預(yù)購人通報商品房建設(shè)進(jìn)展情況。
第二十八條 預(yù)售人向預(yù)購人交付預(yù)售的住宅商品房時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明住宅商品房的質(zhì)量等級，承諾對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，承諾在正常使用情況下對住宅商品房各部位、部件的保修內(nèi)容及其保修期限。
住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅商品房的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明，并提出使用時應(yīng)當(dāng)注意的事項。
第四章 商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理
第二十九條 商品房預(yù)售款是預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設(shè)費用的款項。
第三十條 預(yù)售人在商品房項目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪作他用。
預(yù)售人有多個商品房預(yù)售項目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶。
第三十一條 預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù)。
預(yù)售人代預(yù)購人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，預(yù)購人可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預(yù)售的商品房竣工驗收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。
預(yù)購人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，預(yù)購人可以留百分之十的商品房價款，在預(yù)售人取得商品房項目產(chǎn)權(quán)確認(rèn)證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。
第三十二條 預(yù)售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用。
第三十三條 預(yù)售人申請商品房預(yù)購銷合同登記時，應(yīng)當(dāng)同時附送銀行出具給預(yù)購人的首期商品房預(yù)售款存入專用賬戶的憑證。
預(yù)售人使用商品房預(yù)售款時，銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。
房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到預(yù)售人使用商品房預(yù)售款申請之日起五日內(nèi)作出答復(fù);對符合本條例第三十條第一款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)同意其使用;對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)以書面方式說明理由。
第五章 法律責(zé)任
第三十四條 預(yù)售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規(guī)定或者預(yù)購人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規(guī)定，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。
第三十五條 違反本條例第六條規(guī)定預(yù)售商品房的，由主管部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以處以其已預(yù)售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。
第三十六條 違反本條例第九條規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成的損失，由預(yù)售人承擔(dān)。
第三十七條 違反本條例第十三條第三款規(guī)定預(yù)售商品房的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止預(yù)售，補辦手續(xù)，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。
第三十八條 違反本條例第十七條、第十八條規(guī)定，預(yù)售人和代理人未向預(yù)購人明示法定事項，預(yù)購人提出請求仍不明示的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，予以警告，可以處以五百元以上二千元以下的罰款。
第三十九條 預(yù)售人發(fā)布虛假廣告和印發(fā)虛假宣傳資料，欺騙和誤導(dǎo)預(yù)購人，使預(yù)購人的合法權(quán)益受到損害的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。廣告經(jīng)營者、發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十條 預(yù)售人違反本條例第三十條第一款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本條例第三十一條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。
第四十一條 銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預(yù)售款和房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，上一級主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項;給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。
預(yù)售人合法使用商品房預(yù)售款，房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)不予同意，給預(yù)售人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十二條 當(dāng)事人對主管部門和其他有關(guān)行政管理部門作出的具體行政行為不服的，可以在接到行政決定之日起十五日內(nèi)向上一級機關(guān)申請行政復(fù)議，或者直接向人民法院起訴。對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。
當(dāng)事人對具體行政行為既不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行具體行政決定的，由作出具體行政行為的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第四十三條 主管部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責(zé)任;涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。
第六章 附 則
第四十四條 本條例自1998年10月1日起施行。
商品房預(yù)售的條件
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是：
1.已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
2.持有建設(shè)工程許可證。
3.按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間。
4.同金融機構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
5.已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。
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