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南昌市城市房地產(chǎn)抵押管理條例

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  抵押是民商活動中既古老又重要的債權(quán)擔(dān)保形式,素有“擔(dān)保之王”之美譽(yù)。房地產(chǎn)抵押是抵押的重要形式。下文是南昌市城市房地產(chǎn)抵押管理條例,歡迎閱讀!

  南昌市城市房地產(chǎn)抵押管理條例完整版

  第一條 為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)抵押管理,維護(hù)房地產(chǎn)抵押市場秩序,保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》和其他有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。

  第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押、預(yù)購商品房貸款抵押、在建工程抵押,實施抵押管理,應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

  第三條 本條例所稱房地產(chǎn)抵押,是指債務(wù)人或者第三人以其依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

  本條例所稱預(yù)購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

  本條例所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建房地產(chǎn)工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其依法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

  第一款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人,債權(quán)人為抵押權(quán)人。

  第四條 房地產(chǎn)抵押活動,應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則。

  第五條 房地產(chǎn)抵押實行登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

  第六條 市或者縣人民政府房產(chǎn)管理部門(以下簡稱房產(chǎn)管理部門)是本級人民政府房地產(chǎn)抵押登記工作的主管部門,對房地產(chǎn)抵押登記實行統(tǒng)一管理。

  市或者縣人民政府國土資源、價格、財政、工商行政管理和稅務(wù)等部門,應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé),配合做好房地產(chǎn)抵押的管理工作,依法對房地產(chǎn)抵押施行監(jiān)督檢查。

  第七條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。

  房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。

  第八條 抵押人所擔(dān)保的債權(quán),不得超過其抵押的房地產(chǎn)價值。

  房地產(chǎn)抵押后,該房地產(chǎn)價值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分可以再次抵押,但不得超出其余額部分。

  同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的,抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況書面告知抵押權(quán)人。

  第九條 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押。

  第十條 以預(yù)購商品房貸款抵押的,該商品房開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

  第十一條 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

  第十二條 以按份共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的,所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押人依法所享有的份額。

  以共同共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人書面同意,抵押人為全體共有人。

  第十三條 企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,其設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)的終止期限。

  有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,其設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)的終止期限。

  第十四條 有下列情況之一的房地產(chǎn),不得設(shè)定抵押:

  (一)權(quán)屬有爭議的;

  (二)已建成的房屋未依法登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》的;

  (三)《房屋所有權(quán)證》與《國有土地使用證》載明的權(quán)利人不一致的;

  (四)共同共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的;

  (五)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

  (六)列為文物保護(hù)的;

  (七)公有住房已出租的;

  (八)已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的;

  (九)依法被查封、扣押、監(jiān)管的;

  (十)法律、法規(guī)規(guī)定其他不得設(shè)定抵押權(quán)的。

  已被預(yù)售的商品房,開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)企業(yè)不得設(shè)定抵押。

  第十五條 房地產(chǎn)抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

  抵押合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款:

  (一)當(dāng)事人姓名、住所或者名稱、駐址;

  (二)抵押房地產(chǎn)坐落、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價值、所有權(quán)屬、使用權(quán)屬、權(quán)證編號;

  (三)抵押房地產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)款額和期限;

  (四)抵押房地產(chǎn)意外毀損或者滅失的責(zé)任;

  (五)違約責(zé)任;

  (六)抵押合同消滅的條件;

  (七)當(dāng)事人爭議解決方式;

  (八)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項;

  (九)抵押合同簽訂的時間與地點。

  第十六條 訂立房地產(chǎn)抵押合同時,當(dāng)事人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時,抵押房屋的所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

  第十七條 抵押合同簽訂后,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

  辦理房地產(chǎn)抵押登記,應(yīng)當(dāng)提供下列文件:

  (一)抵押登記申請書;

  (二)主合同和抵押合同;

  (三)《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》;

  (四)抵押當(dāng)事人的身份證明或者法人資格證明;

  (五)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料;

  (六)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

  第十八條 下列房地產(chǎn)抵押登記,當(dāng)事人除提交本條例第十七條第二款規(guī)定提交的文件外,還應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明文件:

  (一)抵押以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)提交國土資源部門的批準(zhǔn)文件;

  (二)抵押集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)企業(yè)職工代表大會或者職工大會批準(zhǔn)的文件;

  (三)抵押有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)董事會或者股東大會批準(zhǔn)的文件,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;

  (四)以中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)董事會批準(zhǔn)的文件,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;

  (五)抵押未建成的拆遷安置房,應(yīng)當(dāng)提交原房屋所有權(quán)證明和經(jīng)公證的拆遷安置合同書。

  國有企業(yè)、國有控股企業(yè)、國有參股企業(yè)和事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

  第十九條 房地產(chǎn)抵押登記,按照下列程序辦理:

  (一)當(dāng)事人按照本條例第十五條規(guī)定簽訂書面抵押合同;

  (二)當(dāng)事人持本條例第十七條或者第十八條規(guī)定的證明文件,向房產(chǎn)管理部門申請辦理抵押登記;

  (三)房產(chǎn)管理部門對抵押房地產(chǎn)是否符合抵押條件進(jìn)行審查,并在受理之日起5日內(nèi)書面答復(fù)當(dāng)事人;

  (四)對符合抵押條件的房地產(chǎn),當(dāng)事人可以協(xié)商議定其價值,也可以委托依法設(shè)立的有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估;

  (五)房產(chǎn)管理部門在抵押合同上簽注編號、日期,加蓋登記專用章,核發(fā)《房屋他項權(quán)證》,并在《房屋所有權(quán)證》上核簽抵押注記。

  以預(yù)購商品房或者在建工程抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書后,重新辦理房地產(chǎn)抵押登記,其中,按預(yù)購商品房合同履約的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請房地產(chǎn)抵押變更登記。

  《房屋他項權(quán)證》由抵押權(quán)人持有,經(jīng)抵押注記的《房屋所有權(quán)證》由抵押人持有。

  第二十條 房產(chǎn)管理部門抵押登記的資料,應(yīng)當(dāng)公開,允許當(dāng)事人或者相關(guān)機(jī)構(gòu)查閱、抄錄或者復(fù)印。

  第二十一條 抵押人將已出租的房屋抵押的,應(yīng)當(dāng)將租賃情況書面告知抵押權(quán)人,并將抵押情況書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。

  已出租的房屋,因履行擔(dān)保債權(quán)而變更產(chǎn)權(quán)人的,原租賃合同在租賃期間內(nèi)繼續(xù)有效。

  第二十二條 抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)書面通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于其價值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓。

  第二十三條 抵押人的行為致使抵押房地產(chǎn)價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為,恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值。

  抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

  第二十四條 抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在,債權(quán)消滅的,抵押權(quán)也消滅。

  第二十五條 債務(wù)人履行債務(wù)完畢,因該債務(wù)擔(dān)保簽訂的房地產(chǎn)抵押合同隨即消滅,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)將《房屋他項權(quán)證》交還抵押人。

  抵押人應(yīng)當(dāng)在合同消滅15日內(nèi),持履行債務(wù)的憑證和《房屋他項權(quán)證》以及經(jīng)抵押注記的《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)管理部門辦理抵押注銷手續(xù)。

  第二十六條 違反本條例,未辦理房地產(chǎn)抵押登記的,抵押合同無效,由此造成損失的,由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

  第二十七條 抵押人隱瞞本條例第十四條第(一)、(四)至(九)項規(guī)定情況,造成抵押無效的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

  第二十八條 房產(chǎn)管理部門違反本條例第十九條規(guī)定,給當(dāng)事人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  房地產(chǎn)抵押管理工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的,由其所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  第二十九條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估失誤,給當(dāng)事人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對署名的評估人員可以進(jìn)行追償。

  第三十條 房產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)抵押登記時,其收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照國家和省人民政府財政、價格部門批準(zhǔn)的執(zhí)行。

  第三十一條 在本市其他國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押,實施房地產(chǎn)抵押管理,參照本條例執(zhí)行。

  以地上無定著物的土地使用權(quán)抵押的,由當(dāng)事人向核發(fā)土地使用權(quán)證書的國土資源部門辦理抵押登記。

  第三十二條 本條例自公布之日起施行。

  房地產(chǎn)抵押的設(shè)定

  (一)房地產(chǎn)抵押合同

  房地產(chǎn)抵押合同是指債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)的占有,將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議,依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán),債務(wù)人或者第三人對債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時,債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

  房地產(chǎn)抵押合同為要式合同,抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同,應(yīng)當(dāng)采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容,主要包括:⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名(名稱)、住址;⑵被擔(dān)保主債權(quán)種類、數(shù)額;⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限;⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;⑸抵押擔(dān)保的范圍;⑹當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)正。

  (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)登記

  房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。中國立法將登記作為抵押合同的生效要件,混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同,依法成立時就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為,是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。

  房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當(dāng)事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請,填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表,同時提交法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的登記文件,主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)收到當(dāng)事人的申請后即由負(fù)責(zé)監(jiān)督職責(zé)的抵押登記部門對當(dāng)事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查,審查合格者,予以核準(zhǔn)登記并公告。

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