上海房屋限購(gòu)新政策
上海房屋限購(gòu)新政策
上海限購(gòu)令細(xì)則為貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào))，堅(jiān)持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的原則，采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，逐步解決居民住房問題，進(jìn)一步促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
法規(guī)內(nèi)容
實(shí)施意見
一、堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家和本市各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施,切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等，綜合研究確定新建住房年度價(jià)格控制目標(biāo)，并于2011年3月底前向社會(huì)公布。
二、進(jìn)一步完善廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房和動(dòng)遷安置房“四位一體”的住房保障體系。繼續(xù)放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，逐步擴(kuò)大政策受益面，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”;在加快推進(jìn)中心城區(qū)和部分郊區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作基礎(chǔ)上，年內(nèi)進(jìn)一步放寬申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房受益面;研究試行經(jīng)濟(jì)適用住房租賃、租售轉(zhuǎn)換新機(jī)制。加快保障性住房房源建設(shè)和供應(yīng)，全年開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米(約22萬(wàn)套)。繼續(xù)加大舊區(qū)改造力度，拆除中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋80萬(wàn)平方米(受益家庭約3.2萬(wàn)戶)，啟動(dòng)郊區(qū)城鎮(zhèn)危舊房改造。加大保障性房源籌措力度，新出讓商品住房地塊必須按照不小于5%比例配建保障性住房。按照國(guó)家要求，確保完成2011年全市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)。
三、個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。嚴(yán)格按照《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局等五部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作若干意見的通知》(滬府發(fā)〔2010〕34號(hào))規(guī)定，根據(jù)不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率，做好土地增值稅征收管理工作。重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(具體項(xiàng)目由住房保障房屋管理部門提供)，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。稅務(wù)、財(cái)政、住房保障房屋管理、規(guī)劃國(guó)土資源等部門要加強(qiáng)配合，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)強(qiáng)化存量房交易稅收征管的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞通過“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。
四、積極穩(wěn)妥推進(jìn)本市房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，認(rèn)真實(shí)施《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，建立健全市與區(qū)(縣)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)制，進(jìn)一步完善全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，加強(qiáng)政策宣傳和征收管理。
五、對(duì)居民家庭向商業(yè)銀行貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)為改善居住條件購(gòu)買第二套住房的，住房公積金個(gè)人貸款首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)執(zhí)行差別化信貸政策情況的檢查，嚴(yán)肅查處違規(guī)貸款行為。
六、強(qiáng)化保障性住房和商品住房用地等年度供地計(jì)劃管理，優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時(shí)序等內(nèi)容，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量的70%。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決及時(shí)糾正和嚴(yán)肅查處。同時(shí)，今年的商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量，并根據(jù)土地市場(chǎng)情況，合理安排土地供應(yīng)上市節(jié)奏。
加大閑置土地處置力度，按照國(guó)家和本市閑置土地處置的法律法規(guī)和政策規(guī)定依法處置。嚴(yán)格查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。
七、自本意見發(fā)布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
八、各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要按照2011年本市確定的保障性住房建設(shè)、供應(yīng)目標(biāo)，新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，落實(shí)工作責(zé)任，積極推進(jìn)。要將住房保障工作目標(biāo)納入?yún)^(qū)縣政府年度考核，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力、計(jì)劃目標(biāo)未完成的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。
九、新聞媒體要強(qiáng)化輿論宣傳和正面引導(dǎo)，著重宣傳各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，宣傳本市住房保障工作進(jìn)展和成效，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人責(zé)任。各有關(guān)部門要深入解讀各項(xiàng)調(diào)控政策措施，及時(shí)解答市民關(guān)心的問題，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的良好局面。
上海房屋限購(gòu)的意義
上海租房網(wǎng)報(bào)道：上海房管部門發(fā)布《關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限售等政策有關(guān)問題的通知》，對(duì)年前出臺(tái)的限購(gòu)令具體實(shí)施辦法進(jìn)行規(guī)范?！锻ㄖ分赋?，自《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》施行之日起，凡在上海市購(gòu)買住房的，購(gòu)房人在申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，除按照《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定(試行)》提交相關(guān)文件外，還應(yīng)當(dāng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》。除要求購(gòu)房人和地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格實(shí)行各項(xiàng)新政外，《通知》規(guī)定，新房購(gòu)買時(shí)間均以合同網(wǎng)上備案日期為準(zhǔn)。
購(gòu)房人在申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房屋狀況信息查詢窗口查詢購(gòu)房人及其家庭成員在本市擁有住房情況。
記者在普陀區(qū)房產(chǎn)交易中心看到，在原一手房印花稅申報(bào)窗口中已貼出通知，上面寫著，房產(chǎn)稅申報(bào)受理窗口。工作人員告訴記者，雖然設(shè)了窗口，但來辦理該業(yè)務(wù)的人并不多。
買房時(shí)應(yīng)核對(duì)戶籍、婚姻材料
除取得動(dòng)遷安置房(包括實(shí)物安置和貨幣安置)、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房等以外，購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同(包括商品房預(yù)售合同、商品房出售合同、房地產(chǎn)買賣合同，下同)時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫《購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》，并在申請(qǐng)房地產(chǎn)預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(下稱房地產(chǎn)企業(yè))應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行本通知規(guī)定，不得違反限售規(guī)定從事房地產(chǎn)銷售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù);在簽訂售房合同、經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，督促購(gòu)房人如實(shí)填寫《申報(bào)表》，核對(duì)購(gòu)房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料(對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房的，還應(yīng)核對(duì)納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明)，并在《申報(bào)表》中簽署意見和蓋章。對(duì)已簽售房合同(包括預(yù)訂合同)但不符合住房限售規(guī)定、當(dāng)事人已收到《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合辦理解除合同等手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以違約為由要求購(gòu)房人(預(yù)訂人)承擔(dān)違約責(zé)任。
非本市戶籍核對(duì)納稅或社保繳納證明
購(gòu)房人在申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房屋狀況信息查詢窗口查詢購(gòu)房人及其家庭成員在本市擁有住房情況，區(qū)縣房屋狀況信息查詢窗口按規(guī)定出具《查詢結(jié)果》，由購(gòu)房人在申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)一并提交。
房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審核。在受理預(yù)告登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)《申報(bào)表》，對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房的，還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)其納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等材料;在受理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《查詢結(jié)果》及限售的政策口徑，查驗(yàn)購(gòu)房人家庭成員戶口簿、結(jié)婚證等證明材料，對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房的，還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)其納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等材料。
凡預(yù)告登記已查驗(yàn)的材料，在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)不再提交。
違規(guī)者不得辦理房產(chǎn)登記
《通知》明確，對(duì)違反限售規(guī)定購(gòu)房的，已辦理合同備案、尚未辦理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記的，不再受理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記;已辦理預(yù)告登記、尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的，不再受理轉(zhuǎn)移登記;已辦理轉(zhuǎn)移登記的，不得受理相關(guān)轉(zhuǎn)移、抵押等登記。凡不予受理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記的，交易中心出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》。對(duì)于上述應(yīng)當(dāng)限制的情形，應(yīng)在交易登記系統(tǒng)中予以注記。
《通知》同時(shí)要求，各區(qū)縣房管部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，督促房地產(chǎn)企業(yè)妥善處理因違反限售規(guī)定不予辦理房地產(chǎn)登記引發(fā)的解除合同等問題。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違反限售規(guī)定從事銷售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，責(zé)令限期整改，不良記錄記入企業(yè)誠(chéng)信檔案;拒不整改的，可按規(guī)定暫停網(wǎng)上備案，并將違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)名單提供給市局，由市局按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房〔2010〕53號(hào))的要求，統(tǒng)一提交市規(guī)土、稅務(wù)、工商、銀監(jiān)、公積金等部門。
【背景】
2月1日上海出臺(tái)貫徹國(guó)八條的《實(shí)施意見》規(guī)定：本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房
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