上海房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格上調(diào)
上海房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格上調(diào)
2017年上海房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格調(diào)整為51820元/平方米，這意味著部分購(gòu)房者在房產(chǎn)稅上可以省一筆錢了。下文是小編收集的關(guān)于上海房產(chǎn)稅的最新消息，歡迎閱讀!
上海房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格上調(diào)至51820元/平方米
根據(jù)新民晚報(bào)2月8日?qǐng)?bào)道，2017年上海房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格比2016年43002元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)了8818元/平方米，調(diào)整后的臨界價(jià)格為51820元/平方米。
自2011年1月28日起，上海、重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房(人均60平米超出部分)非本市居民新購(gòu)房，稅率為0.4%-0.6%。
因此，上海房產(chǎn)稅的計(jì)算方法是房屋合同價(jià)(稅務(wù)核定價(jià))×70%×0.6%或0.4%。據(jù)此，在房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格調(diào)整之后，房?jī)r(jià)低于51820元/平方米的，房產(chǎn)稅的稅率為0.4%;而房?jī)r(jià)高于51820元/平方米的，房產(chǎn)稅的稅率則為0.6%。調(diào)高應(yīng)稅臨界價(jià)格后，也意味著部分購(gòu)房者原本按照0.6%的稅率繳房產(chǎn)稅將改為0.4%。
據(jù)了解，上海每一年房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格都是按照上一年度新建住宅平均銷售價(jià)格的2倍來(lái)計(jì)算，每年以此類推。2016年上海新建住宅平均銷售價(jià)格為25910元/平方米，因此今年房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格為25910元/平方米的2倍，即51820元/平方米。
由于每一年度的新建住宅平均銷售價(jià)格都有變化，房產(chǎn)稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)每年也隨之變化，目前為止，每一年均呈現(xiàn)上調(diào)狀態(tài)。
上海房產(chǎn)稅正式出臺(tái) 部分房東提高房屋租金
因房產(chǎn)稅上漲房租理由牽強(qiáng)
因?yàn)橐鞣慨a(chǎn)稅所以要漲房租?在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)這個(gè)理由比較牽強(qiáng)。原因很簡(jiǎn)單，如果不新買房的話，就算之前有多套房也不會(huì)被征房產(chǎn)稅。目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策剛公布，絕大多數(shù)房東根本還沒時(shí)間新購(gòu)房，又何談“轉(zhuǎn)嫁成本”之說(shuō)呢?
據(jù)記者了解，每年春節(jié)前后，多是租賃期滿和合同重簽高峰期。大部分房東會(huì)選擇在重新掛牌時(shí)小幅抬高租金，一般加價(jià)幅度在100-200元/月左右。而部分板塊租金漲幅較大，在一些業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，有“借房產(chǎn)稅的由頭”之嫌。
還是以顧村板塊為例，這是滬上著名的自住區(qū)域，房屋自住率很高，投資購(gòu)房稀少，而目前房產(chǎn)稅僅對(duì)新購(gòu)置房屋征收，并不涉及存量房屋，所以房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)寶山顧村板塊幾乎沒有影響。
租賃需求或?qū)⒃龆?/p>
雖然房產(chǎn)稅僅對(duì)新購(gòu)第二套及二套以上房產(chǎn)的部分買家征收，但其對(duì)剛需購(gòu)房群體的心理影響卻不容小覷，出于房?jī)r(jià)回落、買房更加謹(jǐn)慎等因素考慮，不少剛需買家可能在年后選擇轉(zhuǎn)為租房，以度過(guò)政策出臺(tái)后的觀望期，尤其是在上海工作，但是持有居住證未滿3年的外地人群，其轉(zhuǎn)租的需求將會(huì)更迫切。
2010年全年21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域成交的租賃交易房源中，租金在 2000元 /月以下及2000-4000元/月的中低價(jià)位房源套數(shù)占比分別為 30.16%和41.49%，而房產(chǎn)稅開征后，如部分剛需買家轉(zhuǎn)為租賃，上述類型房源的租賃成交占比還將提升。
上海房產(chǎn)稅催繳引發(fā)三大猜想
猜想一：抑制房?jī)r(jià) ?
房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是公眾關(guān)心的話題，近年來(lái)，隨著上海房?jī)r(jià)水平的不斷上漲，不少人都盼望房產(chǎn)稅推出后能夠降低房?jī)r(jià)，那么開征房產(chǎn)稅會(huì)成為降低房?jī)r(jià)的利器嗎?
眾所周知，去年下半年至今，上海、北京(樓盤) 、深圳(樓盤) 以及周邊二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房產(chǎn)價(jià)格快速攀升，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年廈門(樓盤) 、合肥(樓盤) 、南京(樓盤) 、上海四個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)居榜首，分別為22.67%、22.57%、22.91%和21.13%，上漲勢(shì)頭猛烈。
在此輪房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，改善和投資性客戶占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)，無(wú)疑也助推了房?jī)r(jià)居高不下。有專家認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅可以對(duì)房地產(chǎn)供需雙方形成稅負(fù)約束，促使不動(dòng)產(chǎn)投資、投機(jī)行為收斂，有利于增加住房市場(chǎng)上中小戶型的需求比例，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場(chǎng)，提高社會(huì)中不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率。
近幾年來(lái)，上海一直處于限購(gòu)限貸政策之下，房產(chǎn)稅針對(duì)的是在2011年以后在上海新購(gòu)住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)，2011年以前并不追溯，如此一來(lái)，上海房產(chǎn)稅的征收范圍已經(jīng)大為縮減，更何況還有6類情況可減免。
從上海的征收情況來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)帶動(dòng)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度也不高。數(shù)據(jù)顯示，自上海2014年房產(chǎn)稅繳納與個(gè)人征信掛鉤之后，上海2015年房產(chǎn)稅收入123.81億元，占整體稅收比重近1%;2016年前三季度房產(chǎn)稅收小幅增加，占整體稅收比重1.1%。
從2011年到2016年10月期間，上海新建商品住宅(不包括配套動(dòng)遷)均價(jià)累積漲幅為59.38%，由此看來(lái)，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控作用其實(shí)并不明顯。
猜想二：轉(zhuǎn)嫁成本?
盡管房產(chǎn)稅征收的本意是合理調(diào)節(jié)居民收入，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，但亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，如房產(chǎn)稅全面征收，或會(huì)轉(zhuǎn)嫁至市場(chǎng)。
中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，新增稅費(fèi)若不改變供需結(jié)構(gòu)，最后結(jié)果依然是加稅。稅費(fèi)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)意義不大，更大的可能性是增加稅費(fèi)而非減免。房產(chǎn)稅是新增實(shí)際收稅的稅種，在實(shí)際交易中并不能促進(jìn)新增加供應(yīng)，雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應(yīng)少于需求的現(xiàn)狀，房產(chǎn)稅依然會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買房者。
事實(shí)上，上海房產(chǎn)稅針對(duì)的還是2011年以后的新購(gòu)住房，尤其是持有多套房產(chǎn)的家庭，出于轉(zhuǎn)嫁成本的考慮，今后可能會(huì)提高租金，以“彌補(bǔ)”在住房保有環(huán)節(jié)增加的成本。
這兩天，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》記者接到了不少親戚朋友的咨詢電話，其中一位阮女士今年購(gòu)買了一套100平方米的房子，總價(jià)在400萬(wàn)元左右，由于其家庭原有住房就超出了人均60平方米的免稅標(biāo)準(zhǔn)，那么按照當(dāng)前上海房產(chǎn)稅政策，這套新購(gòu)住房或?qū)⑷~征收房產(chǎn)稅，即400萬(wàn)*70%*0.6%=1.68萬(wàn)元。“我的產(chǎn)證還沒拿到，也不知道今年是不是馬上要交，每年1萬(wàn)多塊已經(jīng)不少錢了，拿到房子后我會(huì)盡快租出去，租金肯定會(huì)高一點(diǎn)，多少?gòu)浹a(bǔ)一下。”
猜想三：會(huì)否開征存量?
從之前已有試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，這樣政策落地難度小，如上海、重慶(樓盤) ，都是先從增量開始，但這并不意味著房產(chǎn)稅在這些城市就不會(huì)擴(kuò)大，重慶已經(jīng)逐漸開始擴(kuò)大到存量。
而以增量記征并非指只核查增量，以上海為例，如果這一家庭不新購(gòu)房屋，那么其之前所持有的存量面積不計(jì)算房產(chǎn)稅，但如果新購(gòu)房屋，則將疊加之前的存量面積一起計(jì)算房產(chǎn)稅;另一方面，如這一家庭將原本持有的存量房屋在二手房市場(chǎng)上售出，對(duì)于買家而言，這部分面積又重新成為了增量。
中原地產(chǎn)研究中心分析表示，房產(chǎn)稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，初期肯定從新購(gòu)的超面積收起。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅或會(huì)涉及存量多套房，后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至?xí)?duì)二套以上全面收取的可能性非常大。不然的話，僅考量新購(gòu)面積征收的房產(chǎn)稅可能稅額連保證新增加的征稅人員的成本都難以滿足。
不過(guò)，也有專家指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記尚未在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)覆蓋，房產(chǎn)稅的進(jìn)程相對(duì)緩慢，假設(shè)房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大至存量，房屋價(jià)格如何確定、家庭人口如何認(rèn)定等都是難題。
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