蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則
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第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理活動。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理機構(gòu)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。
第四條 尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權(quán)利，提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)，鼓勵開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費主要通過市場競爭形成。
物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循公開、合理以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
第五條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費的具體實施辦法和有關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。
各縣級市(含吳江區(qū)，下同)、區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的政策落實和監(jiān)督管理工作。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費管理
第六條 本細(xì)則所稱物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，依據(jù)本地區(qū)物業(yè)公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)或分類分項分級標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定蘇州市區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費基準(zhǔn)價與浮動幅度，各縣級市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定本地區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費基準(zhǔn)價與浮動幅度。
價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對物業(yè)公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)或分類分項分級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。
第八條 新建普通住宅物業(yè)銷售之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，依法通過招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)委托合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂之日起10個工作日內(nèi)報物業(yè)項目所在地的縣級市、區(qū)價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的前期物業(yè)服務(wù)委托合同通過政府網(wǎng)站等形式公示。
前期物業(yè)公共服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價最高標(biāo)準(zhǔn)。少數(shù)物業(yè)項目因提供政府指導(dǎo)價未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確需超出政府指導(dǎo)價最高標(biāo)準(zhǔn)的，可在發(fā)布招標(biāo)公告前20個工作日向市、縣級市價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門提出單獨核定收費標(biāo)準(zhǔn)的申請。經(jīng)核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，同時作為該項目前期物業(yè)招投標(biāo)的最高收費標(biāo)準(zhǔn)。
新建普通住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
第九條 新建普通住宅物業(yè)交付使用之后，物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按照合同約定執(zhí)行。
業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化需要調(diào)整，或因政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。
業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。
第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區(qū)等非普通住宅和辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。
住宅經(jīng)批準(zhǔn)改變用途用于經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。
業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。
保障性住房的物業(yè)公共服務(wù)收費，按照所在地政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十一條 物業(yè)公共服務(wù)費可以采取包干制或酬金制等計費方式。具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會成立前，由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)委托合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十二條 物業(yè)公共服務(wù)費一般由下列因素構(gòu)成：
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)保養(yǎng)費用;
(3)清潔衛(wèi)生費用;
(4)綠化養(yǎng)護(hù)費用;
(5)秩序維護(hù)費用;
(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用;
(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
(9)管理費分?jǐn)?酬金制不含此項);
(10)經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用;
(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項維修資金支出的，不得重復(fù)計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經(jīng)營性車場車庫、監(jiān)控安防設(shè)施、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
非經(jīng)營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫。
第十四條 物業(yè)公共服務(wù)費以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算(車庫除外);尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。完成交付手續(xù)的次月起，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或物業(yè)使用人交納。
物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第十六條 新建普通住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過24個月的時期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費，但預(yù)收的期限最長不得超過12個月。
第三章 汽車停放收費管理
第十八條 汽車停放費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)對車位、車庫及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構(gòu)成：
(1)管理服務(wù)人員費用;
(2)車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護(hù)保養(yǎng)費用;
(3)清潔衛(wèi)生費用;
(4)秩序維護(hù)費用;
(5)法定稅費等。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，汽車停放費還應(yīng)當(dāng)包括合理收益部分，用于對占用公共資源進(jìn)行適當(dāng)補償。
車位租金是車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。
第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的汽車停放費和車位租金實行政府指導(dǎo)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮汽車停放管理服務(wù)平均成本，車位、車庫建設(shè)成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并適時調(diào)整。市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定蘇州市區(qū)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，各縣級市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定本地區(qū)的基準(zhǔn)價與浮動幅度。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車停放費和租金。
同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致，地下與地面的汽車停放費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持合理比價。
第二十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。
第二十二條 汽車停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區(qū)內(nèi)的汽車停放費和車位租金具體收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合政府指導(dǎo)價的規(guī)定。
為提高車位使用效率，鼓勵探索對業(yè)主的車輛實行不固定車位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小區(qū)，汽車停放費和車位租金月度累計收費金額應(yīng)當(dāng)符合政府指導(dǎo)價的規(guī)定。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金的具體收費標(biāo)準(zhǔn)在規(guī)定的基準(zhǔn)價與浮動幅度范圍內(nèi)確定。
利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十四條 在滿足業(yè)主停車需要的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設(shè)立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應(yīng)當(dāng)提供不少于2小時的免費停車，業(yè)主大會成立后，免費停車時間由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。臨時停車收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或業(yè)主共同決定收取，具體收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合政府指導(dǎo)價的規(guī)定。
對進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。
第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非機動車停放服務(wù)收費按照當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章 其他服務(wù)收費管理
第二十六條 本細(xì)則所稱特約服務(wù)費，是指應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)而收取的費用。
特約服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。
第二十七條 本細(xì)則所稱代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托，提供代辦服務(wù)，向委托人收取的費用。
代辦服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)由委托雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，可以根據(jù)約定向委托單位收取代辦手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。
第二十九條 代收代交費用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主承擔(dān)且費用不能直接計入單個業(yè)主的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等設(shè)備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)代收代交的費用。已經(jīng)計入物業(yè)服務(wù)費成本的，不得重復(fù)計收。
代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)偂７謹(jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。業(yè)主(含空置房屋的業(yè)主)應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)倲?shù)額按時交納代收代交費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照規(guī)定向業(yè)主預(yù)收一定數(shù)額的費用，預(yù)收費用與實際分?jǐn)傎M用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉(zhuǎn)為預(yù)付費。
第三十條 新建房屋交付使用時，配套的共用設(shè)施設(shè)備一般不得在房價外加收價款，必不可少的附隨商品也不得另行收費。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建共用設(shè)施設(shè)備的，建設(shè)及運行費用的承擔(dān)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門卡等所產(chǎn)生的制作費用，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利義務(wù)對等原則計入相應(yīng)的服務(wù)成本;業(yè)主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。
新建住宅小區(qū)實行門禁出入證(卡)管理的，建設(shè)單位(或物業(yè)服務(wù)企業(yè))不得在房價和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用和日常維護(hù)費用，并應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應(yīng)當(dāng)免費為車主配置1張出入證(卡)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應(yīng)如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數(shù)額的工本費。
第三十一條 利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)公共服務(wù)費。
第五章 行為規(guī)范
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，加強價格自律，規(guī)范服務(wù)行為，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)監(jiān)督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會監(jiān)督履行，或者向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。
新建住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置公示。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、代收代交費用分?jǐn)偟惹闆r，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。
實行包干制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對實施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥ㄙ~，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。
實行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔(dān)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。
第三十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費用。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以保證金、押金等形式變相收費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修活動提供基本服務(wù)以外的額外服務(wù)需要收費的，可根據(jù)實際成本向市、縣級市價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門申報，經(jīng)核準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)后執(zhí)行。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制服務(wù)并收費或只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第六章 監(jiān)督管理
第三十八條 價格主管部門應(yīng)當(dāng)對政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時制定和完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強對物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同價格主管部門，加強對招投標(biāo)價格行為及履行合同的監(jiān)督管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。
第三十九條 價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市市場價格行為監(jiān)督管理辦法》等法律法規(guī)予以處罰：
(一)超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的;
(三)采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)強制或者變相強制服務(wù)并收費的;
(五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的;
(六)不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的;
(七)未按法定要求公示或失實公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營設(shè)施收支、代收代交費用分?jǐn)偟惹闆r的;
(八)其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
第四十條 價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和本細(xì)則管理、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費的，由上級價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。
第七章 附則
第四十一條 各縣級市可根據(jù)本細(xì)則，結(jié)合本地實際，制定具體辦法，并報市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十二條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本細(xì)則執(zhí)行。
第四十三條 服務(wù)雙方在本細(xì)則實施前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費等事項的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。
第四十四條 本細(xì)則由市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在各自職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。
第四十五條 本細(xì)則自2014年7月1日起施行，此前與本細(xì)則規(guī)定不一致的以本細(xì)則為準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)十大要則
一、工作應(yīng)自己創(chuàng)造，而不能等待;
二、所謂工作，就是主動去做，而不能被動;
三、應(yīng)致力于大的工作，只做小的工作會使你渺小、平庸;
四、要抓住困難的工作去做，克服困難，獲得成功，才有進(jìn)步;
五、抓住就不放，達(dá)不到目的，死不罷休;
六、主動把周圍的人調(diào)動起來，調(diào)動與被調(diào)動，長時間后便有天壤之別;
七、要有計劃，只要擁有計劃，就會有耐力、辦法、前途和希望;
八、要有信心，正因為沒有信心，你的工作才顯得沒有魅力、沒有韌勁和那樣松散;
九、所謂服務(wù)就是開動腦筋，眼觀六路、耳聽八方、面面俱到、滴水不漏;
十、不要害怕摩擦，摩擦是前進(jìn)之母、積極之養(yǎng)料。害怕摩擦，就會使你變得軟弱無能。
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