怎么樣的房屋買賣合同是無效的

　　買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標的物的所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

　　在買賣合同中，買方和賣方都享有一定的權利，承擔一定的義務。而且，其權利和義務存在對應關系，即買方的權利就是賣方的義務，買方的義務就是賣方的權利。是雙務民事法律行為。

　　今天學習啦小編將告訴大家：怎么樣的房屋買賣合同是無效的，具體內(nèi)容如下，僅供大家參考。

怎么樣的房屋買賣合同是無效的

　　1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓

　　現(xiàn)實生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。

　　因此，房屋的所有權通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。

　　2、侵犯優(yōu)先購買權

　　房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優(yōu)先購買權。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。

　　3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋

　　買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

　　4、商品房預售違法

　　我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規(guī)劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

　　5、過程中涉及到土地使用權轉(zhuǎn)讓違法

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規(guī)定以下合同應為無效：

　　(1)以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權證書;

　　(4)以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的;

　　(5)有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續(xù)并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金的。

　　6、法律法規(guī)的強制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓

　　如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。

　　利用虛假房屋買賣合同詐騙特征

　　隨著房價的越來越高，對于能夠擁有自己一套房子的人來說是非常不容易的。但是就是有這么一種人，利用國人買房心切的心理制造虛假房屋買賣合同進行詐騙。

　　近日，奇臺縣公安局接到報警，自2015年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現(xiàn)金26萬元。如何避免遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當前虛假房屋買賣合同有什么特征吧!

　　一是類型新穎化

　　締約者為規(guī)避法律對各種類型虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔保型糾紛中為規(guī)避法律禁止流押的規(guī)定，貸款人并不直接成為房屋買賣合同的相對方，而是要求借款人給予其房屋出售委托授權，在借款人有不能清償之虞時將房屋出售于第三人。

　　二是矛盾尖銳化

　　基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當事人和第三人房屋財產(chǎn)權的現(xiàn)象頻發(fā)，有些案件中甚至會關系到對當事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導致此類案件矛盾沖突難以調(diào)和，案件調(diào)撤率極低。

　　三是牽連廣泛化

　　糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔保型房屋買賣合同借款人常以第三人所有之房產(chǎn)提供擔保，變相贈與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權人及繼承人利益等。

　
　　延伸閱讀

　　　商品房買賣合同備案

　　《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料，而在全國各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因為合同約定不清晰所致?？梢哉f除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環(huán)節(jié)中至關重要的環(huán)節(jié)。

　　2006年8月，東莞市正式啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案。然而在實際操作中，工作人員發(fā)現(xiàn)不少市民對網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

　　本篇報道將介紹啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進行網(wǎng)上簽約時，應該注意的相關事項。

　　網(wǎng)上備案使信息透明化

　　“已經(jīng)獲得預售證的房子才會將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進行網(wǎng)上簽約備案。”東莞市房產(chǎn)管理局相關負責人向記者介紹說，實現(xiàn)網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢是使房產(chǎn)信息透明化，市民可以通過東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清晰地了解樓盤單位的各方面信息。

　　據(jù)介紹，在實現(xiàn)網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會簽訂一份合同就立刻送往房管部門備案，因而合同備案時間往往滯后于合同的真正簽訂時間，購房者無法及時了解購買樓盤的相關情況。另一方面，如果發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進行出售，不知情的購房者也可能因不了解情況而購買到問題樓盤。

　　網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數(shù)，可銷售套數(shù)，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押情況均會及時公布。而交易雙方在對合同內(nèi)容確認無誤、點擊保存后，房屋銷售狀態(tài)會立刻反饋到網(wǎng)上備案系統(tǒng)，自動將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣的情況，保障了購房者的利益。

　　此外，市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位的確權情況等。在申請辦理房產(chǎn)證時，網(wǎng)上備案單位資料清晰，也會使辦證過程更便捷。

　　網(wǎng)上簽約注意保存密碼

　　啟動網(wǎng)上備案的目的是使信息透明化，保障購房者利益。然而，不少購房者對網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)不了解，對其操作流程不夠重視，在相關操作上也存在一些誤區(qū)。

　　“一些購房者在進行網(wǎng)上簽約時，自己的個人密碼讓發(fā)展商去設置，有些市民甚至是委托律師簽約。這些都是不注重保護自己權益的行為。”市房管局一名工作人員向記者介紹說，大部分購房者認為在審核過合同內(nèi)容中的條款，雙方確認無誤、點擊保存后就不能再作修改。其實這是一種誤解。雙方在網(wǎng)上簽訂后，如果沒有手動點擊提交備案，8小時后已保存的簽訂合同會自動提交備案。而在這8小時內(nèi)，即使在打印紙質(zhì)合同后，如果當時沒有將網(wǎng)上已經(jīng)簽訂的合同提交備案，而發(fā)展商有雙方密碼，可以再次進入系統(tǒng)修改條款。此外，在網(wǎng)上簽訂合同時設置的密碼，還將在后期用于辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務。

　　“購房者在設置密碼時，最好是要求他人回避，自己設置。”該名工作人員表示，在進行網(wǎng)上簽約時，密碼一定要妥善保存，在雙方對合同條款確認無誤、簽訂保存之后，一定要當場提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，經(jīng)雙方確認后簽字保存。據(jù)介紹，在提交備案并打印《商品房備案登記證明書》之后，網(wǎng)上備案的合同條款將無法再進行更改。該名工作人員同時提醒購房者，如果在后期委托發(fā)展商或代理機構辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務，需告知受委托方購房密碼時，應出具書面委托書，以明晰密碼如果丟失時的責任，從而真正保障到自己的利益。