最高法院發(fā)布的房屋租賃合同糾紛裁判規(guī)則
在租住房子的時(shí)候，難免會(huì)因?yàn)榉N.種原因和房東出現(xiàn)糾紛，那么糾紛該怎么解決?小編整理了最高法院發(fā)布的房屋租賃合同糾紛裁判規(guī)則，歡迎借鑒參考。
1、合同約定的預(yù)租物沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，預(yù)租合同應(yīng)認(rèn)定無效
——浙江銀泰投資有限公司訴包頭市中冶置業(yè)有限責(zé)任公司房屋租賃合同案
本案要旨：
雙方當(dāng)事人就尚不存在或尚未建成的房屋簽訂的租賃合同為房屋預(yù)租合同。現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、司法解釋對(duì)房屋預(yù)租合同無特別規(guī)定，在此情形下，其相關(guān)問題的認(rèn)定可參照適用有關(guān)房屋租賃的規(guī)定。若合同約定的預(yù)租物沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，預(yù)租合同應(yīng)認(rèn)定無效。
來源：民事審判指導(dǎo)與參考.總第71輯(2017.3)
2、不定期房屋租賃合同的承租人與定期房屋租賃合同的租賃人同樣享有優(yōu)先購買權(quán)，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)造成其損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任
——李克儉訴韓延偉、邵學(xué)美房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
不定期房屋租賃合同的承租人與定期房屋租賃合同的租賃人同樣享有優(yōu)先購買權(quán)。侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)造成其損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的，承租人的損失系購買所承租房屋的機(jī)會(huì)利益，其經(jīng)濟(jì)損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)綜合考量房屋的實(shí)際成交價(jià)與承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，該房屋的市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)損失、租賃期限的長(zhǎng)短、購買機(jī)會(huì)的大小、承租人如參與購買形成的競(jìng)價(jià)可能等因素予以確定。
案號(hào)：(2016)魯01民終4094號(hào)
來源：人民法院案例選.總第124輯(2018.6)
3、租賃房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，應(yīng)確認(rèn)租賃合同無效
——中交海西投資有限公司訴上海置亞實(shí)業(yè)有限公司、中國(guó)人民解放軍93792部隊(duì)等房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
在房屋租賃合同糾紛中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，如果租賃房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，則應(yīng)確認(rèn)租賃合同無效。合同無效后，根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，承租人應(yīng)負(fù)返還租賃物的義務(wù)，但若承租人與出租人之間僅存在形式上的交接，從未實(shí)際占有使用租賃物，租賃物一直由其他主體占有使用，且出租人對(duì)此明知，則不應(yīng)判決承租人負(fù)擔(dān)返還租賃物的義務(wù)。
案號(hào)：(2014)一中民初字7988號(hào)
來源：人民法院案例選.總第121輯(2018.3)
4、長(zhǎng)期且租賃目的明確的租賃合同中，約定租期未滿一方終止合同應(yīng)提前告知對(duì)方并支付違約金的，該條款系違約條款，而非任意解除權(quán)條款
——聯(lián)豐(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴駱華蓉房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
租賃合同中約定租賃期未滿合同一方單方終止合同，應(yīng)提前告知對(duì)方并支付違約金，該條款是否視為賦予合同一方任意解除權(quán)，應(yīng)根據(jù)履約本意、違約責(zé)任具體約定等客觀情況予以具體分析。若是長(zhǎng)期租約且租賃目的明確，應(yīng)認(rèn)定該條款約定應(yīng)系對(duì)合同履行中違約責(zé)任的約定，并非賦予雙方任意解除合同的權(quán)利。
案號(hào)：(2016)閩02民終字3323號(hào)
來源：人民法院案例選案例.總第115輯(2017.9)
5、法院應(yīng)結(jié)合合同的履行事實(shí)、日常經(jīng)驗(yàn)法則、市場(chǎng)交易主體行為習(xí)慣等判斷締約雙方是否存在惡意串通
——寧波市北侖區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社柴橋信用社訴寧波市北侖鑫盛達(dá)箱柜廠、寧波博森汽配工貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
第三人主張雙方當(dāng)事人簽訂的合同存在損害其利益的事實(shí)，而應(yīng)被認(rèn)定合同無效的，由該第三人承擔(dān)舉證責(zé)任。人民法院應(yīng)結(jié)合合同簽訂后的履行事實(shí)、日常生活經(jīng)驗(yàn)法則、市場(chǎng)交易主體的行為習(xí)慣等來判斷締約雙方是否存在惡意串通，從而認(rèn)定合同的效力。
案號(hào)：(2015)浙民申字第2999號(hào)
來源：人民法院案例選.總第110輯(2017.4)
6、承租在建工程的承租人，不得以房屋未經(jīng)竣工備案為由，主張房屋交付不合格，要求解除合同
——李宏斌訴廖文進(jìn)房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
消防備案包含設(shè)計(jì)備案與竣工備案，竣工備案可以在裝修完成后投入使用前一并進(jìn)行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未經(jīng)竣工備案為由，主張房屋交付不合格，要求解除合同。
案號(hào)：(2014)廈民終字第2883號(hào)
來源：人民法院案例選.總第94輯(2015.4)
7、公產(chǎn)房原承租人在承租期內(nèi)死亡，其同居一處、共同生活同戶籍兩年以上的家庭成員可以申請(qǐng)住房租賃過戶
——王淑姮訴張潔、第三人天津市宗教房產(chǎn)公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
公產(chǎn)房承租人在承租期內(nèi)死亡，其同居一處、共同生活同戶籍兩年以上的家庭成員，可以申請(qǐng)住房租賃過戶。住房租賃過戶按其家庭成員中配偶、子女、其他親屬的順序，并征得家庭成員同意后方可辦理;對(duì)于申請(qǐng)住房租賃過戶達(dá)不成協(xié)議的，法院可以根據(jù)案件具體情況確定某一家庭成員享有承租權(quán)，但需給其他家庭成員適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。夫妻雙方對(duì)公產(chǎn)承租權(quán)權(quán)屬難以確認(rèn)的，由主張權(quán)利的一方負(fù)舉證責(zé)任。當(dāng)事人舉不出有力證據(jù)，人民法院又無法查實(shí)的，可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第七條的規(guī)定，由夫妻雙方共同享有承租權(quán)。
案號(hào)：(2012)一中民一終字第555號(hào)
來源：人民法院案例選.總第87輯(2014.1)
8、租賃合同中“同時(shí)租用、同時(shí)終止”條款是對(duì)合同解除的約定
——寧波市鄞州永南服飾有限公司訴寧波市鄞州萬嘉工藝品有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
兩份約定租賃期限相同的合同主體并不必然成為履行該約定條款的共同體，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同相對(duì)性原則判斷三個(gè)主體之間簽訂的兩份合同是兩個(gè)存在一定聯(lián)系的獨(dú)立合同還是三方合同?！巴瑫r(shí)租用、同時(shí)終止”條款實(shí)則是對(duì)合同解除的約定，一份合同的提前終止導(dǎo)致另一份合同解除條件的成就，享有解除權(quán)一方有權(quán)行使解除合同。
案號(hào)：(2012)浙甬民二終字第221號(hào)
來源：人民法院案例選.總第86輯(2013.4)
9、承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵害的應(yīng)以爭(zhēng)議時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)格與實(shí)際售價(jià)差額確定賠償額
——上海遠(yuǎn)大學(xué)習(xí)廣場(chǎng)教育科技有限公司訴上海泰潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人請(qǐng)求損害賠償時(shí)，應(yīng)以爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)系爭(zhēng)房屋市場(chǎng)價(jià)格與房屋實(shí)際售價(jià)間的差額作為賠償基準(zhǔn)。
案號(hào)：(2009)楊民四(民)初字第3177號(hào)
來源：人民法院案例選.總第82輯(2012.4)
10、違法建筑租賃合同無效不應(yīng)給付免租期內(nèi)占有使用費(fèi)
——揚(yáng)州富爾億塑膠有限公司與揚(yáng)州心致賓館用品有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
我國(guó)法律對(duì)違法建筑租賃合同的效力作出了否定性評(píng)價(jià)，但合同中關(guān)于處分違法建筑占有利益的約定，特別是對(duì)免租期限的合意，系出租人在意思自治的范疇內(nèi)對(duì)自身權(quán)利的處分，在確定給付占有使用費(fèi)的起止期限時(shí)仍應(yīng)參照適用。以違法建筑為標(biāo)的物訂立租賃合同，出租人不得因其違法行為或自身過錯(cuò)反從中受益，善意合同相對(duì)人也不應(yīng)由此而承擔(dān)超過其預(yù)期的義務(wù)，因此合同無效后，對(duì)于出租人請(qǐng)求給付免租期內(nèi)占有使用費(fèi)的主張，法院不應(yīng)予以支持。
案號(hào)：(2016)蘇10民終2821號(hào)
來源：人民司法·案例2018.11
11、當(dāng)事人一方違約，另一方亦因違反合同的附隨義務(wù)而具有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)由雙方共同承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和造成的損失
——江蘇溧水民豐村鎮(zhèn)銀行有限責(zé)任公司訴南京佳客至科技實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
當(dāng)事人不僅應(yīng)當(dāng)適當(dāng)履行自己的合同債務(wù)，而且基于誠實(shí)信用原則的要求，在必要的限度內(nèi)，應(yīng)協(xié)助相對(duì)人履行債務(wù)。根據(jù)合同正義原則的要求，應(yīng)當(dāng)合理配置合同的附隨義務(wù)。在當(dāng)事人一方存在違約行為，另一方亦因違反合同的附隨義務(wù)而具有過錯(cuò)的情況下，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和造成的損失，應(yīng)當(dāng)由雙方共同承擔(dān)。
案號(hào)：(2016)蘇01民終8733號(hào)
來源：人民司法·案例2018.5
12、約定的違約金過分高于造成的損失的，由主張過分高于損失的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任
——林毓東訴漳浦金浦醫(yī)院房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
合同法對(duì)違約金的規(guī)定側(cè)重違約金的補(bǔ)償性，同時(shí)有限地承認(rèn)違約金的懲罰性。約定的違約金過分高于造成的損失的，應(yīng)由主張過分高于損失的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整予以適當(dāng)減少。對(duì)于金錢給付類違約金過高的調(diào)整幅度，應(yīng)以年利率的24%再上浮30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少為宜。
案號(hào)：(2015)漳民終字第1651號(hào)
來源：人民司法·案例 2017.2
13、明知發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義簽訂合同的合同相對(duì)人應(yīng)向公司追責(zé)
——中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴張之洲、成都市時(shí)代經(jīng)典餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
公司發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對(duì)外簽訂合同，合同相對(duì)人是否享有主張發(fā)起人或公司承擔(dān)責(zé)任的選擇權(quán)，應(yīng)取決于其簽訂合同時(shí)是否知曉發(fā)起人是為設(shè)立公司而簽訂合同。如果合同相對(duì)人在簽訂合同時(shí)明知這一情況，公司設(shè)立后實(shí)際享有了合同權(quán)利并履行了合同義務(wù)，則合同相對(duì)人不具有選擇權(quán)，應(yīng)由公司向合同相對(duì)人承擔(dān)責(zé)任。
案號(hào)：(2015)川民終字第579號(hào)
來源：人民司法·案例2016.5
14、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物毀損的，應(yīng)當(dāng)賠償出租人租賃物的損失
——王紅琴訴江蘇冠宇機(jī)械設(shè)備制造有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物毀損的，應(yīng)當(dāng)賠償出租人租賃物的損失。承租人因違約造成租賃物毀損，影響出租人將租賃物正常對(duì)外出租的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人相應(yīng)的租金損失，但出租人對(duì)因其自身原因?qū)е聰U(kuò)大的租金損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的不利益，即出租人的賠償權(quán)利范圍受到合同法第一百一十九條規(guī)定的減損規(guī)則的規(guī)制。
案號(hào)：(2014)儀新民初字第0424號(hào)
來源：人民司法·案例2015.24
15、特殊身份關(guān)系可排除優(yōu)先購買權(quán)的行使
——上海曼登實(shí)業(yè)有限公司訴上海立地房地產(chǎn)有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
優(yōu)先購買權(quán)具有法定性，在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)保障出租人的合法權(quán)益，而并非犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。出租人基于特殊身份關(guān)系以低于市場(chǎng)價(jià)格出賣租賃房屋，而離開該特殊身份關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，此時(shí)的承租人不符合法律規(guī)定的同等條件的要求，承租人一般不能行使優(yōu)先購買權(quán)。
案號(hào)：(2015)滬一中民二(民)終字第98號(hào)
來源：人民司法·案例2015.22
16、破產(chǎn)清算組可收回職工居住的非住宅公房
——重慶磷肥廠清算組訴李永玲房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，職工居住的公有住房應(yīng)根據(jù)房改政策出售給職工。對(duì)于企業(yè)臨時(shí)安排給職工居住的非住宅辦公樓，其雖具有保障職工居住權(quán)的功能，但因不具備房改出售條件，職工無權(quán)按照房改政策購買，破產(chǎn)清算組可以收回房屋自行處置。
案號(hào)：(2013)渝五中法民終字第02817號(hào)
來源：人民司法·案例2015.20
17、租賃合同因征收終止，承租人無權(quán)分割補(bǔ)償款
——重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司訴廖祖興租賃合同糾紛案
本案要旨：
租賃合同履行過程中，出租房屋被國(guó)家征收，其征收補(bǔ)償對(duì)象是房屋所有權(quán)人，承租人并非征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主張分割補(bǔ)償款項(xiàng)的，人民法院不能根據(jù)征收補(bǔ)償協(xié)議以征收補(bǔ)償項(xiàng)目名稱來確定具體補(bǔ)償款項(xiàng)是否給予承租人的，應(yīng)根據(jù)雙方合同約定，并依據(jù)合同法的基本原則和有關(guān)規(guī)定，按租賃合同糾紛予以裁判。
案號(hào)：(2014)渝五中法民終字第00785號(hào)
來源：人民司法·案例2015.8
18、農(nóng)村違法建筑物租賃合同無效但收益權(quán)受保護(hù)
——王昌平與田錫海違法建筑物租賃合同糾紛上訴案
本案要旨：
用地單位租賃農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地，在未繳納稅費(fèi)和未履行耕地補(bǔ)平義務(wù)的情況下，修建違法建筑物向第三人出租的，建筑物租賃合同無效。但基于誠實(shí)信用原則，為維護(hù)交易穩(wěn)定、實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源有效配置，用地單位對(duì)違法建筑的占有收益權(quán)利受法律保護(hù)，承租方亦應(yīng)支付占有使用費(fèi)。
案號(hào)：(2013)渝五中法民終字第02602號(hào)
來源：人民司法·案例2014.10
19、因出租人原因解除房屋租賃合同的，形成附合的裝飾裝修添附物殘值賠償仍應(yīng)以現(xiàn)實(shí)添附物殘值價(jià)值賠償承租人
——成都優(yōu)高投資有限公司訴成都大業(yè)國(guó)際投資股份有限公司、成都大業(yè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
出租人違反先合同義務(wù)，租賃合同仍有有效空間，出租人因締約過失不能繼續(xù)履行合同義務(wù)，承租人主張承擔(dān)合同違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。因出租人原因解除房屋租賃合同后，其形成附合的裝飾裝修添附物殘值賠償，仍然應(yīng)當(dāng)適用合同相對(duì)性原則，以現(xiàn)實(shí)添附物殘值價(jià)值賠償承租人，無論該裝飾裝修是否為次承租人添附。
案號(hào)：(2014)川民終字第555號(hào)
來源：人民司法·案例2015.10
20、承租人違約將房屋給他人使用，出租人強(qiáng)行收回租賃物并造成承租人損失，該自助行為不是自力救濟(jì)
——上海真維斯服飾有限公司與魏長(zhǎng)遠(yuǎn)租賃合同糾紛上訴案
本案要旨：
承租人未經(jīng)同意將租賃房屋給他人使用構(gòu)成違約時(shí)，出租人應(yīng)依法或依約行使權(quán)利救濟(jì)。出租人強(qiáng)行收回租賃物并造成承租人財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，其自助行為不應(yīng)被認(rèn)定為自力救濟(jì)行為，應(yīng)就此承擔(dān)賠償責(zé)任。
案號(hào)：(2011)浙杭民再字第11號(hào)
來源：人民司法·案例2013.24
21、以將來確定可發(fā)生之事作為解除租賃條件的視為對(duì)租賃期限作出了明確約定
——嚴(yán)某與李某等房屋租賃糾紛上訴案
本案要旨：
不定期租賃制度的設(shè)立，系為了避免租賃關(guān)系處于不確定狀態(tài)，導(dǎo)致當(dāng)事人利益受損，從而賦予合同當(dāng)事人以隨時(shí)解除權(quán)。在審判實(shí)踐中，當(dāng)合同雙方當(dāng)事人以未來確定可發(fā)生的事實(shí)作為租賃關(guān)系解除的條件時(shí)，應(yīng)視作雙方對(duì)租賃期限給予了明確約定。
案號(hào)：(2013)滬一中民二(民)終字第249號(hào)
來源：人民司法·案例2013.20
22、未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同相對(duì)無效，經(jīng)補(bǔ)正可以認(rèn)定為有效
——趙軍輝訴浙江現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：
依據(jù)合同法理論及相關(guān)立法精神，依法必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同，因違反標(biāo)的需確定、可能和合法的合同有效要件之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同相對(duì)無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃標(biāo)的物符合法律規(guī)定，無效合同經(jīng)過補(bǔ)正已變?yōu)橛行?，且效力具有溯及力，自合同成立時(shí)發(fā)生效力。
案號(hào)：(2011)浙杭民終字第114號(hào)
來源：人民司法·案例2012.16
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