2017專題調(diào)研報(bào)告范文(2)
2017專題調(diào)研報(bào)告范文
我市蔗糖業(yè)要在未來三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上述總體發(fā)展目標(biāo)，有許多有利條件：
1、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和自治區(qū)糖業(yè)布局調(diào)整部署，符合融入北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的客觀需要。從全國看，按照國家產(chǎn)業(yè)政策走向，我國的食糖供應(yīng)將長期立足于國產(chǎn)為主，同時已采取并將繼續(xù)采取宏觀調(diào)控措施，促使糖業(yè)生產(chǎn)進(jìn)一步向以廣西為主的最佳發(fā)展區(qū)域集中，把確保國家食糖供應(yīng)的重任托付給廣西。從全區(qū)看，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和自治區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，全區(qū)蔗糖生產(chǎn)已進(jìn)一步集中到桂中以及桂南和桂西地區(qū)。我市位于桂中與桂西結(jié)合部，蔗糖業(yè)生產(chǎn)能力早已躋身全區(qū)前十名，是全區(qū)22個國家“雙高”糖料基地縣(市)之一。因此，發(fā)展壯大我市蔗糖業(yè)完全符合國家產(chǎn)業(yè)政策和自治區(qū)糖業(yè)布局調(diào)整的有關(guān)部署，符合主動融入北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。
2、市決策層高度重視蔗糖業(yè)的發(fā)展壯大。我市四家領(lǐng)導(dǎo)班子一貫把蔗糖業(yè)擺在全市經(jīng)濟(jì)工作的突出位置，近幾年來，市委、市政府制定了一系列政策措施，充分調(diào)動各方面的積極因素，千方百計(jì)促進(jìn)蔗糖業(yè)快速健康發(fā)展。
3、制糖企業(yè)實(shí)力比較雄厚。我市現(xiàn)代蔗糖業(yè)起始于1966年建成投產(chǎn)的懷遠(yuǎn)糖廠。經(jīng)過數(shù)十年的開發(fā)建設(shè)，我市蔗糖業(yè)取得了長足的發(fā)展。上世紀(jì)九十年代中后期，石別糖廠和懷遠(yuǎn)糖廠先后進(jìn)行中英合資經(jīng)營，組建博慶公司以來，我市蔗糖業(yè)步入了一個新的發(fā)展時期。目前，博慶公司所屬的兩家糖廠生產(chǎn)能力為日榨蔗15000噸，每年(榨季)可處理原料蔗250萬噸，這為我市整個蔗糖生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
4、甘蔗生產(chǎn)發(fā)展的總體前景較好。甘蔗生產(chǎn)的發(fā)展是整個蔗糖業(yè)生存和發(fā)展的前提，目前我市甘蔗生產(chǎn)總體前景依然不錯。一是農(nóng)民群眾的種蔗積極性仍然較高。近幾年來，自治區(qū)政府及相關(guān)部門根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和市場形勢，在政策上確保了原料蔗價(jià)格穩(wěn)定在相對合理的水平線上，有效地調(diào)動了廣大農(nóng)民群眾的種蔗積極性。目前盡管種蔗效益不如種桑養(yǎng)蠶，但由于甘蔗適應(yīng)性廣，銷路有可靠保障，實(shí)際效益雖比上不足但比下仍明顯有余。因此，我市農(nóng)民群眾對通過發(fā)展甘蔗生產(chǎn)增加經(jīng)濟(jì)收入仍寄予厚望。二是發(fā)展甘蔗生產(chǎn)仍有一定的土地潛力。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年全市種蔗面積已達(dá)48萬畝，約占全市耕地總面積的40%。因此，未來三年內(nèi)，上下各方共同努力，采取各種有效措施調(diào)整種植業(yè)結(jié)構(gòu)，全市種蔗面積擴(kuò)大到50萬畝的目標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的。
四、我市蔗糖業(yè)發(fā)展面臨的問題
當(dāng)前，我市蔗糖業(yè)存在的困難和問題主要表現(xiàn)在以下幾方面：
一是甘蔗擴(kuò)種方式亟待轉(zhuǎn)變。近幾年來，我市在甘蔗擴(kuò)種方面投入了大量的財(cái)力、物力和人力，也取得了一定的成效。但總的來看，我們主要是在偏遠(yuǎn)區(qū)域和次等耕地上擴(kuò)大種蔗面積，開發(fā)成本大但后續(xù)效益差，不利于全市甘蔗生產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展。這種甘蔗擴(kuò)種方式必須盡快扭轉(zhuǎn)過來，必須多想辦法向好田好地要面積、要產(chǎn)量，以增強(qiáng)我市甘蔗生產(chǎn)發(fā)展后勁;
二是甘蔗單產(chǎn)和效益亟待提高。目前，我市正常年景進(jìn)廠原料蔗平均畝產(chǎn)徘徊在4—4.5噸的水平線上，與全區(qū)5.1噸的平均畝產(chǎn)有著不小的差距，與高產(chǎn)縣市相比，差距就更大了。這極大地影響了農(nóng)民群眾的種蔗積極性。因此，提高甘蔗單產(chǎn)和效益是全市甘蔗生產(chǎn)工作面臨的一項(xiàng)緊迫而艱巨的任務(wù);
三是蔗區(qū)交通環(huán)境亟待改善。我市蔗區(qū)涵蓋全市16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，涉及189個行政村，交通運(yùn)輸線網(wǎng)龐雜，相當(dāng)一部分村屯的原料蔗運(yùn)輸比較困難。近幾年來，制糖企業(yè)在蔗區(qū)道路的修建上投入了不少資金和物資，市直有關(guān)單位也給予大力支持，但終因面廣線多，工程浩大，目前這方面工作的總體成效仍比較有限。因此蔗區(qū)交通環(huán)境已成為制約我市甘蔗生產(chǎn)健康發(fā)展的一個突出問題。
四是制糖企業(yè)的綜合利用能和亟待加強(qiáng)。長期以來，受多方因素的制約，我市制糖企業(yè)一直循著以白砂糖為主打產(chǎn)品的單一經(jīng)營發(fā)展模式，蔗渣等主要副產(chǎn)品尚未很好地轉(zhuǎn)化為高附加值的產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)鏈亟待延伸。
五、我市蔗糖業(yè)發(fā)展對策
根據(jù)宏觀形勢和我市實(shí)際情況，為促進(jìn)我市蔗糖業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前和今后一個時期，我們應(yīng)著力抓好以下幾方面工作：
(一)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，轉(zhuǎn)變觀念，查找差距，為推動我市蔗糖業(yè)又好又快發(fā)展奠定思想基礎(chǔ)。
思想是行動的先導(dǎo)?？茖W(xué)發(fā)展觀是我們抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)、破解難題的強(qiáng)大思想武器。當(dāng)前我市蔗糖業(yè)的發(fā)展正處在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存、希望與困難同在的關(guān)鍵時期，我們要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的總體要求，認(rèn)認(rèn)真真查找蔗糖業(yè)發(fā)展上的思想觀念、精神狀態(tài)、體制機(jī)制、工作作風(fēng)和領(lǐng)導(dǎo)水平等方面存在的突出問題，切實(shí)加以整改;全市各級各部門要進(jìn)一步把思想統(tǒng)一到市委、市政府的相關(guān)決策上來，把蔗糖業(yè)的發(fā)展擺在我們經(jīng)濟(jì)工作更加突出的位置，緊緊圍繞既定發(fā)展目標(biāo)，一抓到底。在甘蔗生產(chǎn)方面，我們要把思想和行動從僅追求面積擴(kuò)張轉(zhuǎn)變到既抓擴(kuò)種又抓單產(chǎn)和效益、并逐步以提高單產(chǎn)和效益為主攻方向上來，以全面提高甘蔗種植業(yè)的市場競爭力和農(nóng)民群眾的種蔗積極性。在制糖企業(yè)經(jīng)營管理方面，要以副產(chǎn)品的深加工為突破口，不斷伸長產(chǎn)業(yè)鏈，使制糖企業(yè)的效益得到顯著提高，使整個蔗糖業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力得到顯著增強(qiáng)，把博慶公司打造成我市發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的典范。
(二)進(jìn)一步整合政府、企業(yè)和社會資源，不斷改善甘蔗生產(chǎn)條件，切實(shí)轉(zhuǎn)變甘蔗發(fā)展方式，著力提升甘蔗生產(chǎn)效益，確保甘蔗生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。
1、以好田好地為主攻方向，繼續(xù)擴(kuò)大種蔗面積。長期以來，我市的甘蔗大多數(shù)種在土壤肥力低、耕層淺薄的旱坡地，這幾年的擴(kuò)種也是以開發(fā)偏遠(yuǎn)和次等的耕地為主。這是我市甘蔗抵御旱災(zāi)總體能力較弱、單產(chǎn)難以穩(wěn)步提高的重要原因。為此，充分利用好田好地來擴(kuò)種甘蔗，應(yīng)作為我們今后甘蔗種植工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，去年我曾兩次率有關(guān)部門以及制糖企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的同志到桂南考察甘蔗生產(chǎn)情況，其中上思縣大量用好田好地來種甘蔗的做法給我留下了深刻的印象。上思縣近幾年來采取強(qiáng)有力的措施，調(diào)整了18萬多畝水旱田來種甘蔗，促進(jìn)全縣50多萬畝甘蔗平均畝產(chǎn)達(dá)到6噸的全區(qū)領(lǐng)先水平。我們要認(rèn)真借鑒人家的好經(jīng)驗(yàn)，在用好田好地種蔗上狠下苦功。去冬今春市里給各鄉(xiāng)鎮(zhèn)下達(dá)了增凈1.5萬畝的水田種蔗任務(wù)，并配套了幾項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，這項(xiàng)任務(wù)已基本完成。從今冬明春起，我們要加大工作力度，爭取通過若干年的努力，使全市的好田好地種蔗率有一個明顯的提高。
2、以推廣良種良法為主要手段，全面提高甘蔗單產(chǎn)和效益。一個時期以來，我市甘蔗平均單產(chǎn)和效益一直未能穩(wěn)步提升，其主要原因，除了前面所講的好田好地種蔗率低外，另一方面是沒有普及應(yīng)用高產(chǎn)種蔗技術(shù)，同時缺乏綜合性狀優(yōu)良的新當(dāng)家品種。為此，今后我們在抓用好田好地?cái)U(kuò)種甘蔗的同時，要想更多的辦法、下更大的氣力來推廣先進(jìn)實(shí)用的種蔗技術(shù)和甘蔗新優(yōu)品種。一是要進(jìn)一步動員和幫助農(nóng)民群眾推廣應(yīng)用蔗地深耕、地膜覆蓋和取表做種等技術(shù)措施;二是要對近年來引進(jìn)我市種植的甘蔗新品種繼續(xù)開展觀察比較，同時密切注視區(qū)內(nèi)外甘蔗新品種的選育和區(qū)試動態(tài)，及時將獲得好評的新品種引進(jìn)我市，加快我市甘蔗品種結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐?？傊?，要通過多方面的努力，在我市廣大農(nóng)民群眾中逐步掀起應(yīng)用良種良法來奪高產(chǎn)、爭效益的熱潮，促進(jìn)甘蔗單產(chǎn)和效益持續(xù)提高。
3、采取多方投入的辦法，不斷改善蔗區(qū)交通環(huán)境。一是要摸清情況。制糖企業(yè)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要進(jìn)一步摸清蔗區(qū)道路的基本情況，認(rèn)真制訂蔗區(qū)道路修建計(jì)劃，根據(jù)輕重緩急組織實(shí)施;二是要加大投入。博慶公司要加大蔗區(qū)道路建設(shè)資金和物資投入;市政府及相關(guān)部門在鄉(xiāng)村道路建設(shè)上，要盡量向蔗區(qū)傾斜;要積極通過村委會和村民小組，組織發(fā)動農(nóng)民群眾集資投勞修建區(qū)道路。博慶公司要認(rèn)真總結(jié)近幾年來在蔗區(qū)道路建設(shè)工作上的得失，切實(shí)改進(jìn)蔗區(qū)道路投入管理方式，確保投入發(fā)揮最佳效益;三是要加強(qiáng)管護(hù)。要建立健全包含獎懲辦法的蔗區(qū)道路管護(hù)制度并認(rèn)真執(zhí)行，全面提升蔗區(qū)道路的通行完好率。通過抓好以上幾項(xiàng)工作，力爭在未來兩三年內(nèi)，使我市蔗區(qū)的交通狀況有一個明顯的改觀，以增強(qiáng)我市甘蔗生產(chǎn)發(fā)展后勁。
(三)全力提升制糖企業(yè)副產(chǎn)品深加工能力，不斷延長蔗糖產(chǎn)業(yè)鏈，為我市蔗糖業(yè)又好又快發(fā)展提供可靠保障。
長期以來，我市制糖企業(yè)對副產(chǎn)品的利用層次較低、規(guī)模較小，影響了企業(yè)整體效益和市場競爭力的提升。為改變這種不利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的狀況，博慶公司近年來不斷策劃延長產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目。在市委、市政府以及自治區(qū)和河池市的大力支持下，博慶公司目前正在我市洛東工業(yè)園區(qū)投資建設(shè)一個對榨蔗制糖所產(chǎn)生的副產(chǎn)品進(jìn)行深加工的工業(yè)園，主要建設(shè)內(nèi)容有年產(chǎn)9.5萬噸漂白蔗渣漿項(xiàng)目、年產(chǎn)5萬噸食用酒精技改項(xiàng)目和年產(chǎn)5萬噸復(fù)混肥技改項(xiàng)目。
1、漂白蔗渣漿項(xiàng)目。蔗渣是制糖企業(yè)的重要副產(chǎn)品。過去我市制糖企業(yè)一直將蔗渣作鍋爐燃料和直接外賣，沒有進(jìn)行深度利用。為將這一寶貴資源轉(zhuǎn)化為高附加值的產(chǎn)品，博慶公司已投資組建博冠紙業(yè)公司，開始在洛東工業(yè)園區(qū)建設(shè)年產(chǎn)9.5萬噸漂白蔗渣漿的工程項(xiàng)目。
造紙業(yè)是目前我國少有的市場需求尚未得到滿足的重要行業(yè)。據(jù)相關(guān)預(yù)測，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，未來一個時期，我國的紙張年消費(fèi)增幅將達(dá)10%以上，這為我們發(fā)展造紙工業(yè)提供了良好發(fā)展機(jī)遇。同時，按博慶公司兩家糖廠每個榨季進(jìn)廠蔗量200萬噸計(jì)，產(chǎn)出的蔗渣將達(dá)40萬噸以上，基本能夠滿足博冠紙業(yè)公司對原料的需求。即便博慶公司的蔗渣供應(yīng)有些缺口，也完全可以從其兄弟公司——博華公司和博宣公司調(diào)劑蔗渣進(jìn)行補(bǔ)充。因此，博冠公司的蔗渣漿項(xiàng)目的原料供應(yīng)沒有任何后顧之憂。
博冠公司蔗渣漿項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，每年可生產(chǎn)5.5萬噸漂白蔗渣漿板和4萬噸漂白蔗渣濕漿，預(yù)計(jì)年銷售收入達(dá)到3.8億元，利稅總額達(dá)1.2億元。同時可提供400個就業(yè)崗位。
2、食用酒精技改項(xiàng)目和復(fù)混肥技改項(xiàng)目。利用廢糖蜜(桔水)、濾泥等作為主要原料生產(chǎn)酒精、復(fù)混肥是我市制糖企業(yè)傳統(tǒng)的副產(chǎn)品加工項(xiàng)目。但目前生產(chǎn)設(shè)備和工藝技術(shù)都比較落后，生產(chǎn)規(guī)模小，效益不佳。為此，博慶公司將在洛東工業(yè)園區(qū)實(shí)施年產(chǎn)5萬噸食用酒精技改項(xiàng)目和年產(chǎn)5萬噸復(fù)混肥技改項(xiàng)目。
這兩個項(xiàng)目也具有產(chǎn)品適銷和原料供應(yīng)充足的優(yōu)勢。一是隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展尤其是汽車乙醇燃料的推廣使用，我國已成為酒精消費(fèi)大國，因此發(fā)展酒精工業(yè)，市場前景廣闊。二是制糖企業(yè)生產(chǎn)的復(fù)混肥在我市長期供不應(yīng)求，即使大幅度提高產(chǎn)量，也不用向市外尋找銷路;三是博慶、博華、博宣三家兄弟公司目前原料蔗進(jìn)廠總量近500萬噸，每年(榨季)能產(chǎn)出廢糖蜜20萬噸、濾泥15萬噸，可為年產(chǎn)5萬噸優(yōu)級食用酒精和5萬噸優(yōu)質(zhì)復(fù)混肥項(xiàng)目提供充足的原料。博慶公司的食糖酒精生產(chǎn)項(xiàng)目和復(fù)混肥技改項(xiàng)目完成投產(chǎn)后，每年可生產(chǎn)食用酒精4.8萬噸，工業(yè)酒精0.1萬噸，液化CO22萬噸，復(fù)混肥5萬噸。同時能提供160多個就業(yè)崗位。
博慶公司的漂白蔗渣漿項(xiàng)目、食用酒精技改項(xiàng)目和復(fù)混肥技改項(xiàng)目完成后，我市制糖企業(yè)的主要副產(chǎn)品將全部轉(zhuǎn)化為附加值較高，符合市場需求的產(chǎn)品，我市蔗糖業(yè)的整體效益將得到顯著提高、市場競爭力和發(fā)展后勁將得到顯著增強(qiáng)，并開始步入一個循環(huán)利用、良性發(fā)展的嶄新時期。我們?nèi)猩舷聭?yīng)更加積極主動地創(chuàng)造條件，確保這些項(xiàng)目建設(shè)順利完成。
在未來一個較長時期內(nèi)，蔗糖業(yè)在我市經(jīng)濟(jì)舞臺上仍將扮演舉足輕重和不可替代的角色。我們要以深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動為契機(jī)，從轉(zhuǎn)變思想觀念入手，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為突破口，堅(jiān)持走循環(huán)發(fā)展之路，全力推動我市蔗糖業(yè)又好又快發(fā)展。
2017專題調(diào)研報(bào)告范文篇3
為了防止炒買炒賣工業(yè)用地，促進(jìn)有限資源的節(jié)約集約利用，我市在工業(yè)用地出讓合同中約定：首次轉(zhuǎn)讓剩余年期的土地使用權(quán)時，應(yīng)按批準(zhǔn)的規(guī)則全部建成并投產(chǎn)5年以上，不分割，不改變用途。但近些年來，受金融危機(jī)的影響，工業(yè)用地未達(dá)出讓合同約定的轉(zhuǎn)讓條件，法院裁定就要求國土資源主管部門辦理過戶手續(xù)。無形中使國土資源主管部門面臨著進(jìn)退兩難的困境：國土資源主管部門是應(yīng)該根據(jù)法院的調(diào)解書、裁定書或者判決書協(xié)助過戶，辦理變更登記，還是應(yīng)當(dāng)遵守土地出讓合同及相應(yīng)法律法規(guī)的規(guī)定，因宗地尚未滿足轉(zhuǎn)讓條件，不予過戶。針對該問題，我們對不支持過戶和支持過戶的相關(guān)法律法規(guī)及政策進(jìn)行了梳理，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)的案例，分析了存在的問題，提出了解決問題的可行辦法。
一、不予支持過戶的法律法規(guī)及政策
1、《中華人民共和國刑法》第二百二十八條規(guī)定：以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金。
2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
3、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院55號令)
第十九條規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓;
第二十六條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán);
4、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(建設(shè)部第45號令)
第十條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。
5、《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》(浙江省人民政府令第19號)
第二十六條規(guī)定：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備下列條件：
(一)已繳清土地使用權(quán)出讓金、土地使用金和稅費(fèi);
(二)不改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求;
(三)除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投資已達(dá)出讓合同規(guī)定的建設(shè)投資總額的百分之二十以上;
(四)已實(shí)現(xiàn)出讓合同規(guī)定的其他轉(zhuǎn)讓前提條件。
第三十一條規(guī)定：土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時增值的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十天內(nèi)，按下列標(biāo)準(zhǔn)繳納增值費(fèi)：
(一)增值一倍以下的，繳納增值額的百分之十;
(二)增值一倍以上至二倍的，繳納增值額的百分之十五;
(三)增值二倍以上至三倍的，繳納增值額的百分之二十;
(四)增值三倍以上的，繳納增值額的百分之三十。
綜合上述規(guī)定，我們可以看出，相應(yīng)法律法規(guī)及政策對轉(zhuǎn)讓土地的前提條件都作了明確的規(guī)定，以確保土地市場的穩(wěn)定有序發(fā)展，防止土地投機(jī)。
二、支持過戶的法律法規(guī)及政策
1、《最高人民法院國土資源部建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2015]5號)則相應(yīng)的對執(zhí)行通知書及生效的法律文書要求國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的也作了相應(yīng)的規(guī)定，主要有以下幾點(diǎn)：
第一條規(guī)定：人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。
第三條第二款規(guī)定：國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。
第五條第二款規(guī)定：在執(zhí)行人民法院確認(rèn)土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時，應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書所確認(rèn)的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2、另外根據(jù)浙江省國土資源廳對金華市局《關(guān)于土地使用權(quán)未達(dá)轉(zhuǎn)讓條件法院裁定后有關(guān)問題的批復(fù)》中明確，企業(yè)因借貸糾紛，其依法取得的出讓土地使用權(quán)被人民法院依法裁定轉(zhuǎn)移的，屬于人民法院執(zhí)行行為，可依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
由此，國土資源、房地產(chǎn)管理部門根據(jù)人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行辦理土地使用權(quán)變更登記也同時擁有了相應(yīng)政策依據(jù)。
三、案例剖析
為了更為具體的說明上述問題，我們搜集了5個具體的案例，對是否應(yīng)該根據(jù)法院生效的法律文書及相應(yīng)的執(zhí)行通知書對相關(guān)權(quán)利人給予協(xié)助過戶，辦理變更登記進(jìn)行分析。
從投資開發(fā)的角度看，大致可以分為四類：一是并未進(jìn)行任何投資開發(fā)，比如××百貨貿(mào)易有限公司、××針織有限公司;二是進(jìn)行了投資開發(fā)，并且投資開發(fā)額度已經(jīng)達(dá)到25%，如××塑料制品廠;三是進(jìn)行了投資開發(fā)，但房產(chǎn)并未按照原先的規(guī)劃全部建成，如××玩具有限公司;四是進(jìn)行了投資開發(fā)，且房產(chǎn)已按照原先的規(guī)劃全部建成，但未投產(chǎn)5年以上。
從法院法律文書的形式上看，大致也可以分為四類：一類為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓方與受讓方原買賣契約有效，要求協(xié)助過戶，辦理變更登記，如××紡織品有限公司與××針織廠之間的買賣契約，××玩具有限公司與××包裝箱廠之間的買賣契約，××塑料制品廠與××飾品廠之間的買賣契約;第二類為企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與個人之間的民間借貸引起的債權(quán)債務(wù)糾紛，法院直接將工業(yè)用地裁定給債權(quán)人，以抵償債務(wù);第三類為企業(yè)與銀行之間簽訂了抵押貸款合同，因無力償還銀行貸款，法院裁定將資產(chǎn)變賣給案外人的，比如，××針織有限公司與興業(yè)銀行之間的金融借款糾紛，法院裁定將資產(chǎn)變賣給案外人××手套廠;第四類為企業(yè)與銀行之間簽訂了抵押貸款合同，因無力償還銀行貸款，法院裁定將資產(chǎn)公開拍賣的，比如，××百貨貿(mào)易有限公司與興業(yè)銀行之間的金融借款糾紛，法院則通過公開拍賣的形式將資產(chǎn)裁定給××箱包材料有限公司，從而要求協(xié)助執(zhí)行過戶，辦理變更登記。
從原企業(yè)的違約責(zé)任上看，大體上可分為四類：一是不構(gòu)成土地閑置，如××塑料制品廠、××玩具有限公司;二是構(gòu)成土地閑置，但主要責(zé)任卻在政府，如××百貨貿(mào)易有限公司;三是土地閑置滿一年不滿兩年，依法應(yīng)按出讓價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)的;四是土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回的。
四、存在問題
結(jié)合上述案例分析，并根據(jù)前面梳理的法律法規(guī)及政策，現(xiàn)實(shí)管理中存在著四方面不容忽視的問題：
1、忽視轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)牟取暴利。××針織有限公司取得土地時的總價(jià)款為872109元，轉(zhuǎn)讓土地時的總價(jià)款為1538000元;××百貨貿(mào)易有限公司取得土地時的總價(jià)款為1560600元，轉(zhuǎn)讓土地時的總價(jià)款為6900000元。兩者牟取暴利均在50萬元以上，如果不是法院裁定使其合法化，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪。
2、忽視轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的成交價(jià)。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。因此，征收土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收關(guān)鍵在于增值額的確定，目前我市增值額是按原先公布的基準(zhǔn)價(jià)確定的，忽視了實(shí)際成交價(jià)。
3、忽視國有土地使用權(quán)出讓合同的特殊約定。民法中有“約定大于法定”的原則，此原則可以簡單理解為：一般約定不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，以約定為準(zhǔn)。法律法規(guī)規(guī)定以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，其中的一個前提條件就是完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。那么，我市在國有土地使用權(quán)出讓合同中約定首次轉(zhuǎn)讓剩余年期的土地使用權(quán)時，應(yīng)按批準(zhǔn)的規(guī)則全部建成并投產(chǎn)5年以上，不僅符合法律強(qiáng)制性規(guī)定，而且是在法律框架范圍內(nèi)對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的一種特殊約定，應(yīng)大于法定。
4、忽視違約責(zé)任的追究。浙江省國土資源廳對金華市局《關(guān)于土地使用權(quán)未達(dá)轉(zhuǎn)讓條件法院裁定后有關(guān)問題的批復(fù)》中，在明確可依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的同時，也指出對違反國有土地使用權(quán)出讓合同約定的行為要依法追究其法律責(zé)任。相關(guān)法律法規(guī)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其權(quán)利與義務(wù)都隨之轉(zhuǎn)讓，因此，前后土地權(quán)利人構(gòu)成土地閑置的，均可追究法律責(zé)任。
五、應(yīng)對措施
我們認(rèn)為，工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)梳，梳有利于工業(yè)用地的節(jié)約集約利用，有利于工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。但是這種梳不是毫無監(jiān)管的放，而是各級政府及其組成部門的齊抓共管，甚至是人民法院的積極配合。
1、人民法院審理案件到位。最高人民法院對廣西壯族自治區(qū)高級人民法院《最高人民法院關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題的答復(fù)》(法函[20**]34號)中明確，未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，其轉(zhuǎn)讓合同無效。所以，人民法院在審理確認(rèn)之訴案件中，務(wù)必要審查國有土地使用權(quán)出讓合同的特殊約定，對未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂買賣契約或轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
2、各鎮(zhèn)街或開發(fā)區(qū)管委會監(jiān)管到位。工業(yè)用地必須有產(chǎn)出，換句話說，工業(yè)用地只要流轉(zhuǎn)給真正辦企業(yè)的人，絕對是一件大好事。今后，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓監(jiān)管的著重點(diǎn)要放在流轉(zhuǎn)對象上。辦理過戶前，各鎮(zhèn)街或開發(fā)區(qū)管委會要審核：一是買受企業(yè)是否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)布局;二是買受企業(yè)是否產(chǎn)生利稅;三是買受企業(yè)是否有新的項(xiàng)目。
3、政府行使優(yōu)先購買權(quán)到位。××針織有限公司取得土地時的總價(jià)款為872109元，轉(zhuǎn)讓土地時的總價(jià)款為1538000元，但離市場成交價(jià)還相差甚遠(yuǎn)。象此類情況，政府完全可以事先和法院溝通，并明確告知法院，政府要行使優(yōu)先購買權(quán)。一旦行使優(yōu)先購買權(quán)，政府可收回土地使用權(quán)，再以公開拍賣的方式出讓，這是防止土地投機(jī)最有效辦法。
4、稅務(wù)機(jī)關(guān)征收各類稅收到位。我市征稅基準(zhǔn)價(jià)是早幾年確定的，從市場反映出的情況看，該征稅基準(zhǔn)價(jià)是偏低的。建議工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓按市場評估價(jià)征收相關(guān)稅收，但實(shí)際成交價(jià)高于市場評估價(jià)的，按實(shí)際成交價(jià)征收相關(guān)稅收。
5、出讓方追究違約責(zé)任到位。人民法院在公開拍賣或自行變賣工業(yè)用地前，除征詢國土資源主管部門是否行使優(yōu)先購買權(quán)的同時，還應(yīng)征詢國土資源主管部門該宗地受讓方是否已違約?國土資源主管部門要在復(fù)函中一一明確法院征詢的問題，如受讓方違約的，土地閑置費(fèi)等費(fèi)用都可請求法院優(yōu)先在拍賣或變賣價(jià)款扣出。
6、國土資源部門調(diào)整出讓金到位。為了我市工業(yè)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，市人民政府在不同的階段制定了不同的扶持政策，其中不乏出讓金優(yōu)惠者。以減免或優(yōu)惠地價(jià)取得的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓時，國土資源主管部門必須嚴(yán)格把關(guān)，原國有土地使用權(quán)出讓合同有約定的，按原約定補(bǔ)足出讓金;原國有土地使用權(quán)出讓合同沒有約定的，按轉(zhuǎn)讓時標(biāo)定地價(jià)的60%補(bǔ)交出讓金，總之要確保出讓金調(diào)整到位。
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