城中村改造調(diào)研報(bào)告
“城中村”是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象,學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了一些城中村改造調(diào)研報(bào)告,希望對(duì)你有用!
城中村改造調(diào)研報(bào)告篇1
為全面落實(shí)市委市政府關(guān)于城中村改造工作的指示精神,進(jìn)一步推動(dòng)城中村改造工作,加快我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程,政協(xié)XX區(qū)委員會(huì)對(duì)我區(qū)“城中村”問(wèn)題進(jìn)行了深入的調(diào)研。20**年5月下旬至7月,調(diào)研組深入到“城中村”以及居民家中,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)看點(diǎn)、聽(tīng)取匯報(bào)、情況介紹、座談?dòng)懻摵桶l(fā)放調(diào)查問(wèn)卷等形式,對(duì)城中村發(fā)展及管理工作產(chǎn)生的困難和問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)了解,對(duì)存在問(wèn)題的原因進(jìn)行了深入分析,并就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問(wèn)題進(jìn)行了探討研究?,F(xiàn)將我區(qū)“城中村”的基本概況、存在的問(wèn)題及解決措施綜合報(bào)告如下:
一、XX區(qū)“城中村”的基本概況及改造必要性
1、基本概況。XX區(qū)位于XX市湘江西濱,以湘江主航道為界,劃江而治,區(qū)屬現(xiàn)有86個(gè)城中村(含四個(gè)鎮(zhèn)),農(nóng)業(yè)人口228493人,耕地面積144450.26畝。如不含四鎮(zhèn)則我區(qū)共有城中村35個(gè),農(nóng)業(yè)人口66190人,耕地面積13796.65畝。XX區(qū)的城中村大體有三種類型:一是已成型的城中村,處于城市建成區(qū)內(nèi)部,村集體土地基本被城市建設(shè)征用,自身發(fā)展沒(méi)有太多的空間和余地,如銀盆嶺村、望岳村、茶場(chǎng)村等;二是發(fā)育型的城中村,處于城市建成區(qū)與城郊的結(jié)合部,與城市建成區(qū)緊密相連,與城市建設(shè)用地相互嵌入,大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)正在實(shí)施或已完成,如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村,處于城市建成區(qū)外圍,還有較多農(nóng)用地,基本保留鄉(xiāng)村特點(diǎn),是城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)的重點(diǎn)區(qū)域,急需進(jìn)行規(guī)劃控制和建設(shè)引導(dǎo),如聯(lián)絡(luò)村、中塘村和四鎮(zhèn)的51個(gè)村等。本次調(diào)研選取了西湖漁場(chǎng)、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、岳華村和望岳村六個(gè)較典型的城中村進(jìn)行了調(diào)查。
2、存在的問(wèn)題。XX區(qū)城中村目前所存在著的問(wèn)題有如下幾類:
違章搭建多。在城市迅速擴(kuò)張的過(guò)程中,村莊被高樓大廈快速包圍,地價(jià)、房?jī)r(jià)、租價(jià)也水漲船高、大幅上漲,受房屋租金和拆遷補(bǔ)償利益驅(qū)動(dòng),村民見(jiàn)縫插針,私搭亂建,諸如“填平補(bǔ)齊”、“新建擴(kuò)建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強(qiáng)建、亂建現(xiàn)象層出不窮,屢禁不止。
環(huán)境衛(wèi)生差。城中村基本上沒(méi)有圍墻,無(wú)法實(shí)施封閉式的物業(yè)管理。外來(lái)租戶較多,人員雜亂,環(huán)境管理較差,并存在著各種安全隱患。此外,各類設(shè)施薄弱,公共綠地與體育等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。成為城市衛(wèi)生死角,城中村的農(nóng)民期望改善居住環(huán)境,問(wèn)卷調(diào)查中有57.6%建議安置小區(qū)應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào),統(tǒng)一規(guī)劃,配套設(shè)施的同步建設(shè)。同時(shí)在回答“有關(guān)改造方案,你最關(guān)心的問(wèn)題是什么?”時(shí),有24.2%的人選擇了“新住房的戶型及周圍環(huán)境”。
管理難度大。“城中村”往往缺乏統(tǒng)一的科學(xué)管理和規(guī)范化指導(dǎo)。XX市在近幾年快速城市化過(guò)程中,政府在取得城市發(fā)展需要的土地后,基本上將“城中村”事務(wù)原封不動(dòng)留給村委會(huì)自己解決。一個(gè)城市兩種管理制度,城市與“城中村”各執(zhí)行一套管理制度,“城中村”并沒(méi)有真正納人城市統(tǒng)一的管理中。因此,即使現(xiàn)在村委會(huì)變居委會(huì)后,他們依然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式,既要負(fù)擔(dān)本村的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè),又要維護(hù)本村的計(jì)劃生育、社會(huì)福利、社會(huì)治安等社會(huì)管理職能。在傳統(tǒng)的村落組織結(jié)構(gòu)和管理思維下,管理難度很大。
村民期望高。XX區(qū)城中村居民因?yàn)橛蟹课莩鲎獾葍?yōu)勢(shì),家庭收入比較城市一般家庭而言,并不低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)村民在回答 “您家庭每月的收入”時(shí),12人選擇1000元以下,占36.4%;13人選擇1000元——2000元,占39.4%;6人選擇2000元—5000元,占18.2%;1人選擇5000元,占3%;同時(shí)據(jù)西湖漁場(chǎng)干部反映,該區(qū)多數(shù)家庭的年收入往往都高過(guò)10萬(wàn)。在這種情況下,他們對(duì)于改造的期望較高,并且期待在改造后能夠獲得比原來(lái)更高的收入。此外,對(duì)于改造中的各項(xiàng)費(fèi)用,比如社保,城中村居民通常都希望由政府或開(kāi)發(fā)商買單,而不愿意自己出錢。這也給城中村改造帶來(lái)較大的難度。
遺留問(wèn)題多。從調(diào)查情況看城中村普遍存在著原60號(hào)令征地拆遷中遺留的規(guī)劃安置地沒(méi)有落實(shí)問(wèn)題,安置房建設(shè)經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題,未安置農(nóng)民數(shù)量仍較多的問(wèn)題,另外村集體資產(chǎn)如何處置,村民改市民后工作出路,社保資金缺口巨大等問(wèn)題如何解決都困擾和拖累著城中村改造前進(jìn)的步伐。
3、改造的必要性。
城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以單家獨(dú)戶為主,占地面積大.建筑密度高,造成了土地占有率高但利用率低的緊張局面。另外,很多城中村占據(jù)了城市的優(yōu)越地帶,但在綜合開(kāi)發(fā)上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊地帶,這是對(duì)土地資源的極大浪費(fèi)。在現(xiàn)代城市生活中,人們不但注重生活環(huán)境,也很重視人文環(huán)境,城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內(nèi)部社會(huì)治安差,人口素質(zhì)低,普通市民往往不愿與之為鄰,導(dǎo)致城中村附近的土地房屋等資產(chǎn)的價(jià)值也倍受影響而有所貶值。我國(guó)是土地資源稀缺的國(guó)家,城市正從粗放的外延式擴(kuò)張走向內(nèi)涵式集約發(fā)展。改造城中村,盤活效率低下的城中村土地已經(jīng)成為歷史的必然,合理改造城中村將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
城中村改造是加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。我國(guó)正處在城市化進(jìn)程的加速期。城中村的改造不同于舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建筑,形成了各種各樣的土地房屋關(guān)系。村民、集體、開(kāi)發(fā)商以及全社會(huì)的利益交織在一起,錯(cuò)綜復(fù)雜,所以城中村問(wèn)題被稱為是城市化進(jìn)程中最大的難題。因而,加快城中村的改造將為城市化發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。
城中村改造是加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的需要。城中村村民雖然居住在城市中,但大都沒(méi)有正式工作,且文化水平不高,生存技能缺乏,多靠出租屋的收入作為經(jīng)濟(jì)來(lái)源,部分居民整天無(wú)所事事。有的變得貪圖享樂(lè)、不思進(jìn)取,待原有的拆遷補(bǔ)償款用完后,將重返貧困,成為新的社會(huì)問(wèn)題。另外,由于他們主要依賴于房屋出租,這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建筑問(wèn)題。同時(shí)城中村的出租屋由于散亂、容易成為藏污納垢之地,與城市的形象格格不入,同時(shí)也影響城市精神文明建設(shè)。
城中村改造是減少集體資產(chǎn)消耗的需要。城中村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)還沒(méi)有完全納入城市體系,大部分城中村居民還沒(méi)有享受到城市居民的社會(huì)保障。公共設(shè)施維護(hù)、村民生活補(bǔ)助、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等各項(xiàng)公共福利支出大部分由村集體經(jīng)濟(jì)支付,進(jìn)而使得集體資產(chǎn)不斷的被消耗。城中村改造后,集體資產(chǎn)會(huì)量化并且以股份制公司的形式經(jīng)營(yíng)、壯大,集體資產(chǎn)不斷的增值。同時(shí),政府再承擔(dān)本身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共福利支出,使得村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力進(jìn)一步減少,客觀上壯大了集體經(jīng)濟(jì),增加了城中村股民的收入,提高了股民的生活水平。
關(guān)于“城中村”現(xiàn)狀及改造的調(diào)研報(bào)告關(guān)于“城中村”現(xiàn)狀及改造的調(diào)研報(bào)告城中村改造是構(gòu)建和諧社會(huì),提升人民幸福感的需要。城中村物質(zhì)和社會(huì)形態(tài)存在的問(wèn)題已經(jīng)給城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了不利影響。這些問(wèn)題的存在使城中村與城市其他區(qū)域構(gòu)成強(qiáng)烈反差的區(qū)域,成為社會(huì)問(wèn)題的高發(fā)區(qū)。如果不及時(shí)進(jìn)行改造,城中村有可能成為未來(lái)的貧民窟。因此,對(duì)城中村的改造有利于實(shí)現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化,有利于實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)管理的現(xiàn)代化,有利于解決城市治安、衛(wèi)生和環(huán)境等社會(huì)問(wèn)題,有利于提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
二、XX區(qū)“城中村”改造所面臨的困難
1. 政策時(shí)效性問(wèn)題。在城市擴(kuò)張中,對(duì)農(nóng)村土地的征用往往不是一次性到位,而是分階段進(jìn)行、歷時(shí)數(shù)年甚至更長(zhǎng),于是,在同一個(gè)村由于不同時(shí)期多次征地,導(dǎo)致所實(shí)施的政策不一致。有的按5號(hào)令,有的按60號(hào)令,有的按103號(hào)令。政策的變遷是順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和城中村改造的發(fā)展而做出的調(diào)整,是必要而合理的,但是在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了一個(gè)村在拆遷過(guò)程中使用了三種政策標(biāo)準(zhǔn),使得按5號(hào)令拆遷和按60號(hào)令拆遷的村民,也期望在這次拆遷中獲得103號(hào)令的政策待遇。
2. 安置土地落實(shí)問(wèn)題。總體上來(lái)看,目前的城中村改造對(duì)象往往是最具有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢,而留下的邊角余地開(kāi)發(fā)價(jià)值不大,不少村已經(jīng)出現(xiàn)兩安用地都難以落實(shí)的情況。如西湖街道根據(jù)60號(hào)令已拆遷地應(yīng)補(bǔ)償?shù)耐恋厥?20畝,已經(jīng)劃歸街道167畝作為生產(chǎn)安置用地,還有153畝土地沒(méi)有劃歸街道;茶子山村政府應(yīng)劃34畝生產(chǎn)用地沒(méi)有落實(shí);岳華村兩安用地應(yīng)批531畝,已批351畝,尚有179畝沒(méi)有落實(shí)。
3.資金缺口問(wèn)題。根據(jù)基層干部自身的初步核算,西湖街道社會(huì)保障資金需要3.2億元,濱湖小區(qū)改為高層建筑建設(shè)資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補(bǔ)償金,政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設(shè)缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因?yàn)槊娣e較小,維持現(xiàn)狀的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,也難以達(dá)到改善城市環(huán)境的要求。而要維持這種起碼的城市環(huán)境標(biāo)準(zhǔn),不僅開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖,業(yè)主也不易接受。這也使得引進(jìn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的困難加大,而且村民自身的能力有限,如果要徹底改造就需要政府大量投入。
4.資產(chǎn)量化問(wèn)題。“村改居”農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為市民后,在這種不明晰的產(chǎn)權(quán)制度安排下,原村級(jí)集體資產(chǎn)歸誰(shuí)所有,成為廣大農(nóng)民群眾最關(guān)注的問(wèn)題。不論集體資產(chǎn)屬于集體“成員”還是屬于集體“組織”,但將集體資產(chǎn)歸屬追蹤到個(gè)人時(shí),集體資產(chǎn)應(yīng)屬于集體組織全體成員所有。但就一個(gè)具體的村而言,集體經(jīng)濟(jì)組織有多少資產(chǎn),特別是可計(jì)量的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)如流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等,每個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員又擁有其中的多少股份,集體經(jīng)濟(jì)組織成員并不清楚。因此有人形象地描述村民與集體資產(chǎn)的關(guān)系是“人人所有,人人沒(méi)有”,“玻璃箱子,看得見(jiàn)摸不著”。意思是說(shuō),雖然集體資產(chǎn)集體所有,但并沒(méi)有規(guī)定集體資產(chǎn)屬于哪些具體成員的,各個(gè)成員又擁有多少,就好像玻璃箱子里面的金錢,隔著玻璃看得清清楚楚,但就是摸不到。村民一方面擔(dān)心集體資產(chǎn)被平調(diào)流失,多年來(lái)辛辛苦苦創(chuàng)造積累的財(cái)富一夜“付之東流”,另一個(gè)方面又擔(dān)心今后集體資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益,怕福利沒(méi)有保障。在本次調(diào)查中就有60.6%的村民關(guān)注“拆遷過(guò)程中的違法行為”;
5.拆遷問(wèn)題。調(diào)查顯示,96.9%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市總體規(guī)劃內(nèi)仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制的“農(nóng)村社區(qū)”,村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益,69.7%和72.7%的村民表示分別對(duì)“補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)”和“房屋拆遷后的生活來(lái)源”存在疑問(wèn),因此,對(duì)“城中村”改造抱消極態(tài)度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高,長(zhǎng)期生活在相對(duì)封閉的村落文化環(huán)境中,對(duì)社區(qū)管理、城市觀念、城市生活方式產(chǎn)生一種抵觸情緒,阻礙了“城中村”的改造進(jìn)程。相當(dāng)部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來(lái)租金收入和股份分紅減少等短期利益損失,而看不到“城中村”改造給他們帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)好處,從而對(duì)“城中村”的改造有抵觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對(duì)改革后生活出路問(wèn)題的諸多憂慮,使村民害怕變化安于現(xiàn)狀,存在對(duì)改造的恐懼,抵制甚至對(duì)抗情緒,這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現(xiàn)。有些村莊就算同意改造,也會(huì)擔(dān)心政府承諾不兌現(xiàn),經(jīng)濟(jì)損失得不到合理的補(bǔ)償。農(nóng)民的后顧之憂不除,阻力自然大。因此,“城中村”改造面臨著村民的意愿與改造最終目的相悖的困境。
三、XX區(qū)“城中村”改造的對(duì)策建議
鑒于前述提出的“城中村”存在的問(wèn)題和困難,建議結(jié)合“城中村”的改造具體情況采取以下措施:
(一)建立城中村改造的長(zhǎng)效機(jī)制,穩(wěn)步扎實(shí)推進(jìn)城中村改造。
1、建立改造長(zhǎng)效機(jī)制。隨著城市建設(shè)范圍的不斷擴(kuò)大與發(fā)展,應(yīng)建立健全長(zhǎng)效的“城中村”綜合改造工作機(jī)制,為改造工作的順利進(jìn)行提供保障。建議進(jìn)一步健全機(jī)構(gòu),成立“城中村”問(wèn)題的長(zhǎng)期性機(jī)構(gòu),簡(jiǎn)化辦理全市“城中村”綜合改造的規(guī)劃、用地、拆遷及其建設(shè)手續(xù);加強(qiáng)與區(qū)、村“城中村”綜合改造部門的交流;對(duì)區(qū)、村“城中村”綜合改造部門實(shí)施行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo);完善“城中村”綜合改造工作的長(zhǎng)效投入機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)“城中村”綜合改造資金的監(jiān)督管理,落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策,加大對(duì)村民轉(zhuǎn)居民后的社會(huì)保障投入。
2、加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃。城中村改造絕非一時(shí)一地之事,而是伴隨著城市化過(guò)程中所出現(xiàn)的必然產(chǎn)物。因此,城中村改造應(yīng)當(dāng)樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo),在新的城市化過(guò)程中,就應(yīng)當(dāng)避免出現(xiàn)那種利用價(jià)值高的土地開(kāi)發(fā)殆盡,而農(nóng)民則局促于一小塊土的“城中村”死角現(xiàn)象。這些死角現(xiàn)象,歸根結(jié)底,終究需要政府加大投入才能改造。這次調(diào)研給我們的啟示是,我區(qū)應(yīng)當(dāng)加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃,盡可能實(shí)現(xiàn)整村開(kāi)發(fā),整村改造。這樣做,表現(xiàn)上看,初始投入較高,但最終來(lái)看,要比留下最后的死角再讓政府來(lái)買單的做法,其實(shí)節(jié)約了巨大的資金和人力、物力。這樣做,對(duì)于各方來(lái)說(shuō),是一個(gè)雙贏的結(jié)局??傊?,統(tǒng)一思想,充分認(rèn)識(shí)“城中村”改造工作的重要性和長(zhǎng)期性,加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃,用以指導(dǎo)我區(qū)未來(lái)的城市建設(shè)進(jìn)程,這也是建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)的重要方針。
3、引導(dǎo)村民樹(shù)立正確的權(quán)利和義務(wù)意識(shí)。目前城中村部分村民的心態(tài)不是很健康,還不能適應(yīng)規(guī)范化的城市社會(huì)管理要求。他們一方面期盼拆遷,一方面期待一夜暴富;得錢可以,出錢不行;小區(qū)封閉式管理可以,出物業(yè)管理費(fèi)不行。這種心態(tài)對(duì)于城中村改造的順利開(kāi)展構(gòu)成嚴(yán)重的障礙。對(duì)此,一方面要加強(qiáng)村民的教育,引導(dǎo)村民樹(shù)立正確的權(quán)利和義務(wù)意識(shí);另一方面,也要求政府不能手軟,針對(duì)極個(gè)別態(tài)度惡劣,影響很壞的典型,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)法律程序處理,避免法外妥協(xié),從而給其他人樹(shù)立壞榜樣。
(二)多方籌集資金,做好土地文章,力保城中村改造順利穩(wěn)步推進(jìn)
1、加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)、完善投資機(jī)制,促進(jìn)政府、村集體、開(kāi)發(fā)商等多元化的資金籌措格局的形成。要本著“宣傳引導(dǎo)、注重實(shí)效、推向市場(chǎng)”的原則,吸引有資質(zhì)、有信譽(yù)的知名大企業(yè)介入“城中村”改造,推動(dòng)XX市“城中村”改造工作的開(kāi)展。優(yōu)先鼓勵(lì)采取市場(chǎng)出讓土地的方式來(lái)推進(jìn)城中村改造。這樣做的好處在于,相比較村集體自我改造,其資金實(shí)力雄厚,規(guī)劃設(shè)計(jì)更能夠滿足城市建設(shè)需求,同時(shí)也減少政府的負(fù)擔(dān)。鼓勵(lì)村集體自身籌措資金開(kāi)發(fā)或者與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā),最大程度實(shí)現(xiàn)城中村改造中的農(nóng)民利益。公益性拆遷則由政府負(fù)擔(dān)。
2、做好土地文章,充分發(fā)掘村級(jí)土地的儲(chǔ)備。針對(duì)所有60號(hào)令承諾的兩安用地尚未落實(shí)或者雖然劃撥但未建設(shè)的城中村(西湖街道等),應(yīng)當(dāng)按照103號(hào)令執(zhí)行,將兩安用地收回,和其他村(岳華村、望岳村等)可開(kāi)發(fā)的土地一起進(jìn)入市場(chǎng)。通過(guò)盤活土地,提高土地利用率,改變土地利用結(jié)構(gòu),讓村集體經(jīng)濟(jì)壯大,讓老百姓受益,城中村改造才能順利進(jìn)行。
一是要靠村集體主導(dǎo)。在二元體制下,城中村實(shí)際與城市管理相脫節(jié),所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)城中村的改造,其矛盾會(huì)變得非常尖銳,改造工作會(huì)變得非常被動(dòng)。若由村集體充當(dāng)改造主體,村民的障礙問(wèn)題可以迎刃而解,村集體代表村民利益,改造之后村民是最大收益者,村民就會(huì)有動(dòng)機(jī)參與和出謀劃策,有利于改造工作的推進(jìn)和項(xiàng)目實(shí)施的合理化,所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會(huì)必要。
二是要靠土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在城中村改造中,拆遷安置補(bǔ)償,改造工程實(shí)施都需要資金支撐。實(shí)踐證明,當(dāng)前最可行的辦法是利用村集體土地發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì),由政府出臺(tái)政策,置換土地或變換集體土地為國(guó)有土地,用土地和房屋抵押貸款,以土地?fù)Q資金的方式進(jìn)行城中村改造,從土地運(yùn)營(yíng)中解決村民的社會(huì)保障和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金困惑,又以集體經(jīng)濟(jì)的收益解決村民的生存生活問(wèn)題。
三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴政府是不現(xiàn)實(shí)的,只能出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策,如土地性質(zhì)變換、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、拆遷安置、社會(huì)保障、審批稅費(fèi)、土地出讓等政策,只有政策出臺(tái)了,改造的主體才會(huì)變得多元化,村民的參與熱情和市場(chǎng)的投資熱情才會(huì)與日俱增。
(三)立足具體情況,穩(wěn)步開(kāi)展改造工作
首先,應(yīng)盡快起草、制定《XX區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦法》。《辦法》應(yīng)該包括以下內(nèi)容:
1、明確農(nóng)村集體資產(chǎn)的法律定義。一般包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容:(1)法律規(guī)定為集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地、魚(yú)塘、牧場(chǎng)、水面等自然資源,農(nóng)村的宅基地、自留地;(2)集體經(jīng)濟(jì)組織投資形成的房屋建筑物、構(gòu)筑物、交通工具、機(jī)械設(shè)備、農(nóng)田水利設(shè)施以及教育、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施;(3)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的積累資金和債權(quán),以及通過(guò)公共積累、投資投勞所興辦的集體企業(yè)資產(chǎn);(4)集體經(jīng)濟(jì)組織在股份制企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)和中外合作、合資企業(yè)中按照協(xié)議及章程規(guī)定屬于集體所有的資產(chǎn);(5)接受國(guó)家、經(jīng)濟(jì)組織、社會(huì)團(tuán)體及個(gè)人無(wú)償資助的資產(chǎn);(6)集體經(jīng)濟(jì)組織出資購(gòu)買的股票、債券、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券;(7)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的無(wú)形資產(chǎn)及待界定資產(chǎn);(8)依法屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的其他資產(chǎn)。
關(guān)于“城中村”現(xiàn)狀及改造的調(diào)研報(bào)告各類報(bào)告2、明確集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個(gè)人的基本原則。我們認(rèn)為,在處理這個(gè)問(wèn)題時(shí)應(yīng)堅(jiān)持四個(gè)原則:一是必須保持農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定;二是不能贊成農(nóng)村集體資產(chǎn)流失或分光吃凈;三是要照顧到社區(qū)絕大多數(shù)農(nóng)民的切身利益;四是應(yīng)盡量避免不負(fù)責(zé)任的擱置問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)將集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個(gè)人作為一個(gè)基本的原則。同時(shí)要對(duì)股權(quán)設(shè)置的原則、貢獻(xiàn)股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問(wèn)題予以明確。
3、健全資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司法人治理結(jié)構(gòu)。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的性質(zhì)至今沒(méi)有比較統(tǒng)一的明確的規(guī)范,因此立法中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的問(wèn)題最主要的是解決其性質(zhì)問(wèn)題。農(nóng)村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人為建立健全有效的法人治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了條件。股東代表大會(huì)的主要作用是選舉董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的成員,批準(zhǔn)董事會(huì)的年度預(yù)算、決算方案,以及重大投資決策。董事會(huì)的主要職責(zé)是決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案,制訂公司的年度預(yù)算、決算方案,決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和基本管理制度,聘任或者解聘公司經(jīng)理。董事長(zhǎng)應(yīng)由董事會(huì)選舉產(chǎn)生,總經(jīng)理由董事會(huì)聘用,徹底改變村黨委書(shū)記兼任董事長(zhǎng)的政企不分格局。這有利于強(qiáng)化集體資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的有效監(jiān)督,減少集體資產(chǎn)的流失。
4、規(guī)范農(nóng)村集體資產(chǎn)的管理方式。農(nóng)村集體資產(chǎn)既不同于國(guó)有資產(chǎn),也不同于城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)。根據(jù)它所具有的社區(qū)性、廣泛性、復(fù)雜性等特殊性質(zhì),農(nóng)村集體資產(chǎn)管理必須按照民主、公開(kāi)的原則,社區(qū)全體農(nóng)民參與監(jiān)督管理與社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織代行管理相結(jié)合進(jìn)行。因此,為防止集體資產(chǎn)的流失,辦法中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)建立健全社區(qū)農(nóng)民的四項(xiàng)監(jiān)督管理制度:一是民主管理制度,即成員(代表)大會(huì)制度,凡涉及集體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等與群眾利益密切相關(guān)的重大事項(xiàng),都必須按權(quán)屬關(guān)系經(jīng)成員(代表)大會(huì)討論決定;二是民主決策制度。在社區(qū)內(nèi)部建立主要由農(nóng)民代表組成的集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),作為社區(qū)農(nóng)民參與資產(chǎn)管理的日常決策機(jī)構(gòu),也是成員(代表)大會(huì)的日常機(jī)構(gòu);三是民主理財(cái)制度。在社區(qū)全體農(nóng)民選出成員代表大會(huì)基礎(chǔ)上,由成員代表選出若干名成員組成民主理財(cái)小組;四是農(nóng)村集體資產(chǎn)管理公開(kāi)制度。在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上,明確集體資產(chǎn)的用途,合理設(shè)置貢獻(xiàn)股的標(biāo)準(zhǔn),為集體資產(chǎn)尋找最佳的投資途徑,形成集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)的保值增值。
其次,根據(jù)本區(qū)各村的實(shí)際情況,制定最佳的改造方案。目前,全國(guó)各地城中村改造大概有五種模式:政府統(tǒng)征儲(chǔ)備模式。即由政府將“城中村”集體土地統(tǒng)一征收為國(guó)有土地,對(duì)城中村進(jìn)行拆遷改造,對(duì)拆遷戶進(jìn)行妥善安置,騰出土地的收益用于彌補(bǔ)城中村改造支出,如我區(qū)西湖漁場(chǎng)可采取該種模式進(jìn)行城中村改造;市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。即由開(kāi)發(fā)商融資改造,政府主要負(fù)責(zé)編制控制性規(guī)劃,對(duì)改造項(xiàng)目用地進(jìn)行“招、拍、掛”;社區(qū)自主改造模式。即對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較好,村民比較富裕的村莊(社區(qū))由社區(qū)自行或與居民入股聯(lián)營(yíng)組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)營(yíng)聯(lián)建,政府進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào),相關(guān)部門依法監(jiān)管;村(企)、村(園)共建模式。即由企業(yè)園區(qū)出資對(duì)村莊進(jìn)行改造,村莊騰出土地用于企業(yè)園區(qū)發(fā)展,這一模式主要用于工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、科技園區(qū)和生態(tài)園區(qū)附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜于離城鎮(zhèn)和交通干線較遠(yuǎn)的地方。XX區(qū)各個(gè)城中村應(yīng)該根據(jù)怎樣的模式改造,要“因村制宜,在資金籌措多元化、資金利用市場(chǎng)化、基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)化”上找出路。
最后,抓住機(jī)遇,順應(yīng)發(fā)展,推動(dòng)本區(qū)城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷,還應(yīng)當(dāng)包括后期的小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),物業(yè)管理等方面?,F(xiàn)在已經(jīng)建成的安置小區(qū)在XX區(qū)數(shù)量較大,普遍缺乏物業(yè)管理,基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,致使已經(jīng)“村轉(zhuǎn)居”的村民仍然享受不到城市小區(qū)的好處。因此,在城中村公共物品和服務(wù)的供給上,政府必須向城中村提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共物品,但政府供給不一定必須采取政府直接向居民供給的形式。由于物業(yè)管理企業(yè)有著與業(yè)主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點(diǎn),政府可以將大量的事務(wù)性的工作通過(guò)有償委托的方式由物業(yè)管理公司完成,這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好,減輕基層領(lǐng)導(dǎo)的工作量,還可以使企業(yè)取得一定的效益,有利于創(chuàng)造政府、業(yè)主和物業(yè)公司共贏的局面,實(shí)現(xiàn)政府對(duì)基層的高效管理。
四、總結(jié)
“城中村”是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象,有其長(zhǎng)期的歷史原因和社會(huì)原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過(guò)程當(dāng)中,“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn),因此徹底解決“城中村”問(wèn)題也將是個(gè)漫長(zhǎng)的歷史過(guò)程,是項(xiàng)長(zhǎng)期性的工作。在進(jìn)一步的城市進(jìn)化進(jìn)程中,需要建立有效政府監(jiān)管機(jī)制,加大對(duì)“城中村”改造項(xiàng)目招商引資活動(dòng)的扶持力度,加強(qiáng)城市一體化管理,同時(shí)根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去強(qiáng)調(diào)生態(tài)體,強(qiáng)調(diào)人與自然的融合,并尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、最優(yōu)的方式進(jìn)行“城中村”的改造,實(shí)現(xiàn)XX區(qū)、XX市乃至全國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面。
城中村改造調(diào)研報(bào)告篇2
“城中村”是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象,有其長(zhǎng)期的歷史原因和社會(huì)原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過(guò)程當(dāng)中,“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn)。“城中村”改造是市民人居環(huán)境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市產(chǎn)業(yè)布局的一項(xiàng)綜合性的民生工程,同時(shí)也是我區(qū)比較突出的重點(diǎn)難點(diǎn)工作。開(kāi)發(fā)開(kāi)放近30年,北侖從一小漁村發(fā)展成國(guó)際性大港,可謂突飛猛進(jìn),但北侖的“城中村”現(xiàn)象也十分嚴(yán)重,有“四不象”之說(shuō),雖然這些年進(jìn)行了一些“城中村”的改造,總體上進(jìn)度并不是很快。北侖區(qū)作為全市乃至全省對(duì)外開(kāi)放的窗口,以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區(qū)的建設(shè)步伐正在不斷加快,新碶作為北侖中心城區(qū)的核心區(qū),雖然亮點(diǎn)不少,但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在,不僅使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值、加大了城市管理的難度,而且影響市民的人居環(huán)境和城市的景觀風(fēng)貌,現(xiàn)代化濱海新城區(qū)的建設(shè)亟需對(duì)新碶中心城區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)的“城中村”進(jìn)行改造。
一、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問(wèn)題
(一)基本情況。“城中村”一般是指在城區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地,仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū),范圍應(yīng)為:北至駱霞公路(含橫浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、東至珠江路、西至富春江路。這個(gè)范圍內(nèi)現(xiàn)有22個(gè)行政村(實(shí)際24個(gè)村莊,約7.8萬(wàn)常住人口,約2.6萬(wàn)戶),其中“城中村”有15個(gè),戶籍人口26650人,13952戶,外來(lái)人口81200人。“城中村”在形成過(guò)程中雖然帶來(lái)各種問(wèn)題和矛盾,但無(wú)疑也在發(fā)揮獨(dú)特的作用:一是為大量外來(lái)務(wù)工人員提供了廉價(jià)的居住房,從而為本地企業(yè)提供了充足勞動(dòng)力,這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一;二是為村民和村集體帶來(lái)了穩(wěn)定收入。大量外來(lái)人口涌入帶來(lái)“城中村”異常繁榮,有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模,如高塘村、沿海村,從而造成租賃市場(chǎng)火爆,村民和村集體相當(dāng)一部分收入來(lái)自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的民俗。“城中村”的存在,客觀上為北侖習(xí)俗提供了傳承下去的土壤,北侖民俗是浙東文化的組成部分,具有一定的歷史文化價(jià)值。
(二)存在的問(wèn)題。“城中村”在北侖開(kāi)發(fā)開(kāi)放進(jìn)程中發(fā)揮獨(dú)特的作用,但同時(shí)存在相當(dāng)多的問(wèn)題,而且是問(wèn)題多于作用。
1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱,受利益驅(qū)使,亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍,多年來(lái)這些違章建筑一直存在,并沒(méi)有得到有效查處,給“城中村”下步改造帶來(lái)巨大壓力。
2、環(huán)境狀況差。由于“城中村”居住大量外來(lái)務(wù)工人員,居住環(huán)境不堪重負(fù)。“城中村”公廁不堪入目,基本上沒(méi)有水沖洗,大多沒(méi)有照明,甚至沒(méi)有門窗。“城中村”垃圾箱、站數(shù)量不夠、質(zhì)量也不高。“城中村”亂張貼現(xiàn)象相當(dāng)普遍。“城中村”道路狹窄,通行困難。“城中村”菜場(chǎng)衛(wèi)生不佳,大多難以入腳。
3、管理難度大。“城中村”中外來(lái)務(wù)工大多超過(guò)本地村民,成分復(fù)雜。“城中村”警力不力,治安狀況差,案件頻發(fā)。計(jì)生、環(huán)衛(wèi)、市場(chǎng)管理等也都由村委會(huì)承擔(dān),人手、經(jīng)費(fèi)都成問(wèn)題,一個(gè)村一年的衛(wèi)生費(fèi)都要幾十萬(wàn)元,村里負(fù)擔(dān)相當(dāng)重。
4、交通功能弱。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃,使得村內(nèi)交通混亂,應(yīng)急車輛無(wú)法通行,已對(duì)村民的生活安全構(gòu)成了威脅。與此同時(shí),“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè),產(chǎn)生了較多的 “斷頭路”(如遼河路、淮河路、太河路等),極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區(qū)的交通條件。
二、我區(qū)“城中村”改造的必要性
(一)“城中村”改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。
區(qū)委六屆八次全會(huì)提出全域城市化,這是加快我區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次黨代會(huì)又進(jìn)一步提出打造品質(zhì)之城、魅力之城、幸福之城,使城市化率達(dá)到75%以上,其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”。“城中村”就是城區(qū)中的農(nóng)村,而全域城市化是要把農(nóng)村城市化,所以全域城市化的第一步,也是當(dāng)務(wù)之急就是要進(jìn)行大規(guī)模的“城中村”改造,否則全域城市化就無(wú)法談起。
(二)“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。
嚴(yán)重影響北侖的對(duì)外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳,嚴(yán)重影響北侖入口形象;橫浦村附近是海上進(jìn)入北侖的窗口,規(guī)劃已限制20余年,土地閑置嚴(yán)重,且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地,如不加以改造也影響城市的整體形象。
寧波實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)建全國(guó)文明城市三連冠,而獲得全國(guó)六個(gè)三連冠城市只有6個(gè),但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來(lái)諸多麻煩,通過(guò)改造,可以完善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象,充分展示北侖區(qū)域的特色和品位,為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊,是展示北侖形象的重要窗口,而位于該地段的隆順村、貝
(三)“城中村”改造是建設(shè)宜居城區(qū)的需要。
中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū),村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房,街巷狹窄、地勢(shì)低洼,過(guò)量的外來(lái)低收入人口聚居,居住者犯罪率高,存在較大的安全和治安隱患,基礎(chǔ)設(shè)施很不配套,人居環(huán)境相對(duì)較差,“城中村”的存在已經(jīng)越來(lái)越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境,與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng),必須加以改造。
三、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢(shì)及困難
(一)我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢(shì)
1、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個(gè)村,部分改造的有星陽(yáng)村、橫浦村、高潮村、向村家。正進(jìn)行改造的有隆順村。這其中困難叢叢,但也有許多經(jīng)驗(yàn),如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進(jìn)行的農(nóng)房“兩改”進(jìn)展順利,成效顯著,值得借鑒。
2、農(nóng)村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農(nóng)村股份制改革工作,現(xiàn)已基本完成,全區(qū)20多萬(wàn)農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東,應(yīng)當(dāng)說(shuō)北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國(guó)前列。農(nóng)村股份制全面建立,使村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人,村民不會(huì)因“城中村”改造失去股份,這個(gè)優(yōu)勢(shì)在全國(guó)全省來(lái)說(shuō)還是比較明顯的,許多地方因股份制未建立或不完善,村民擔(dān)心自己權(quán)益受到損害而不愿意進(jìn)行“城中村”改造。
3、全區(qū)綜合實(shí)力強(qiáng)大。
地區(qū)生產(chǎn)總值;財(cái)政收入;規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值;實(shí)際利用外資;固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)排名居省市前列,總體發(fā)展水平躋身全省前列,現(xiàn)正邁向全國(guó)第一方陣。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、財(cái)力,沒(méi)有實(shí)力則談不上“城中村”改造,北侖綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)為“城中村”改造提供了有力支撐。
(二)我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難
1、村民期望的問(wèn)題。大多數(shù)村民希望進(jìn)行“城中村”改造,但對(duì)改造的期望值都很高。共同的期望有:拆一賠一(合法非法都要算在內(nèi)),原地安置,市價(jià)賠償(區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價(jià)),原建后拆。而目前上述要求都很難達(dá)到。
2、政策時(shí)效的問(wèn)題。前后政策差異大,同一時(shí)期也有政策寬松不一現(xiàn)象。政策不調(diào)整不可能,調(diào)整幅度過(guò)大,又造成先前改造對(duì)象的心里不平衡,從而引發(fā)矛盾,這是二難的選擇。同一時(shí)期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象,使正在進(jìn)行的改造很難進(jìn)行。
城中村改造調(diào)研報(bào)告篇3
建設(shè)現(xiàn)代化都市新區(qū)、鞏固全省第一區(qū)、跨入全國(guó)一流省會(huì)城市一流城區(qū)的重要舉措,也是改善城市整體形象、提高群眾生活質(zhì)量、創(chuàng)建全國(guó)文明城市的迫切要求。20xx年以來(lái),小店區(qū)啟動(dòng)了“城中村”改造工程,按照全市部署積極開(kāi)展工作,取得了一定的成績(jī),但也面臨諸多困難和問(wèn)題。如何科學(xué)地開(kāi)展“城中村”改造,進(jìn)一步加快“城中村”改造進(jìn)程,真正使“城中村”改造成為民生工程、幸福工程,我通過(guò)走訪市區(qū)多個(gè)“城中村”,發(fā)現(xiàn)城中村普遍存在以下七大問(wèn)題。
一、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重
在城中村,廣大租房客的居住地,大部分屬于違章建筑。我在走訪多個(gè)“城中村”過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題普遍存在。據(jù)太原市城中村改造辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,在城市迅速擴(kuò)張的過(guò)程中,村莊被高樓大廈快速包圍,地價(jià)、房?jī)r(jià)、租價(jià)也水漲船高、大幅上漲,受房屋租金和拆遷補(bǔ)償利益驅(qū)動(dòng),不少村民見(jiàn)縫插針,私搭亂建現(xiàn)象層出不窮、屢禁不止。
二、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱
城中村的道路、供水、供電、電訊、排水、垃圾處理一般沒(méi)有納入城市管理的范圍,各種管道、電線雜亂無(wú)章,城市排污不暢,內(nèi)澇時(shí)有發(fā)生,垃圾亂堆,衛(wèi)生死角多,并且缺乏公共綠地與體育等基礎(chǔ)設(shè)施。
三、環(huán)境衛(wèi)生惡劣
就在今年夏天,我市創(chuàng)建全國(guó)文明城市過(guò)程中,后北屯小區(qū)終于建起了垃圾池,算是給當(dāng)?shù)鼐用窠鉀Q了一大生活難題。不過(guò)和其他大部分城中村一樣,環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題仍難以根治。碰上雨天,城中村內(nèi)道路泥濘,污水橫溢。碰上夏天,蚊蠅叢生,空氣質(zhì)量較差,環(huán)境容量超標(biāo)。“晴天蚊蠅亂舞,雨天濁水橫流”,“室內(nèi)現(xiàn)代化,室外臟亂差”,成了城中村的現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照。
四、安全隱患較多
我走訪中發(fā)現(xiàn),到了中午晚上,不少租客習(xí)慣于自己在出租屋內(nèi)做飯,炊煙裊裊。吸煙者,也會(huì)將煙頭隨手丟棄,這也帶來(lái)了安全隱患。由于城中村內(nèi)道路狹窄彎曲,導(dǎo)致消防通道嚴(yán)重受堵,消防安全隱患突出;住宅缺乏科學(xué)設(shè)計(jì),沒(méi)有考慮抗震要求,建筑質(zhì)量總體不高,衛(wèi)生環(huán)境較差,極容易引發(fā)各類疾病,存在公共安全隱患。
五、治安形勢(shì)嚴(yán)峻
常年居住在城中村的居民,經(jīng)常遭遇丟自行車、電動(dòng)車或者手機(jī)、電腦等盜竊案。太原市城中村改造辦公室調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于城中村人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜,比較低廉的租金吸引了大量外來(lái)人口租住城中村房屋,村民、外來(lái)人員、居民混合居住,“黃賭毒”等治安問(wèn)題突出,社會(huì)綜合治理壓力很大,在一定程度上構(gòu)成對(duì)群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的威脅。
六、就業(yè)和教育問(wèn)題突出
由于歷史原因,城中村居民普遍文化程度不高。一方面由于房租收入頗豐,生活富裕,在就業(yè)觀念上,普遍存在著高不成低不就的現(xiàn)象,村民大多游手好閑無(wú)所事事,形成了一個(gè)龐大的租金食利階層;另一方面,與城市居民相比,在城市就業(yè)中處于明顯弱勢(shì),村民發(fā)展面臨許多困難。
七、管理體制轉(zhuǎn)型不夠徹底
由于城中村的居民仍然固化在集體所有的土地上,基層組織調(diào)整難度較大,村居合一這種過(guò)渡性的基層組織形式在城中村中普遍存在,一方面,城中村依然保留著農(nóng)村社區(qū)的格局;另一方面,居委會(huì)在行使社會(huì)管理職能的同時(shí),還承擔(dān)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展的職能,未能及時(shí)適應(yīng)城市化的要求,徹底轉(zhuǎn)型不如城市社區(qū)的管理模式。
我在認(rèn)真調(diào)研分析的基礎(chǔ)上形成此報(bào)告。
一、小店區(qū)“城中村”改造的現(xiàn)狀
(一)、“城中村”基本情況
根據(jù)20xx年太原市公布的“城中村”名錄,我區(qū)建成區(qū)50平方公里范圍內(nèi)共有42個(gè)城中村,涉及7個(gè)街辦1個(gè)鄉(xiāng),涉及城中村人口78963人,27222戶,土地總面積101874.1畝,其中建設(shè)用地38097.73畝,農(nóng)用地63991.32畝。
這些城中村普遍存在建筑安全、火險(xiǎn)隱患和環(huán)境臟亂差、市政配套設(shè)施不完善、治安混亂等問(wèn)題,也從社會(huì)形態(tài)上將“城(中村”拒之于城市現(xiàn)代化的發(fā)展潮流之外,使“城中村”居民在社會(huì)保障、就業(yè)、上學(xué)等方面無(wú)法享受“同城同等”的權(quán)益,嚴(yán)重制約了小店區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局的進(jìn)一步優(yōu)化和城市功能、形象的提升,與中心城區(qū)的功能、人居環(huán)境和土地利用價(jià)值極不相符,與人民群眾的迫切愿望差距較大。同時(shí),部分“城中村”與周邊老舊小區(qū)相交織,基本無(wú)可整合閑置用地,建筑密度和容積率較高,流動(dòng)人口龐大,改造難度很大。
(二)、“城中村”改造推進(jìn)情況
近年來(lái),我區(qū)將“城中村”改造工作納入全區(qū)重點(diǎn)工作中,提出“分步推進(jìn)、以點(diǎn)帶面、量力而行、和諧穩(wěn)定”原則,全力推進(jìn)“城中村”改造,同時(shí),積極完善城中村改造政策,研究制定出《城中村改造工作流程》。一些局部改造項(xiàng)目已完成或正在實(shí)施,部分村正在編制整村改造計(jì)劃。目前,親賢、楊家堡、大馬等24個(gè)村已完成村改居工作;親賢、楊家堡、許東等9個(gè)村完成集體經(jīng)濟(jì)改制工作;31個(gè)村完成了集體土地測(cè)量;王村、許西、鄭村等11個(gè)村完成133用地規(guī)劃編制工作。
今年,我區(qū)將楊家堡、許東、鄭村、西攢、橫河5個(gè)“城中村”列為2011年全市首批重點(diǎn)拆除村,王村、北張、鞏家堡3個(gè)“城中村”確定為2011年全區(qū)重點(diǎn)拆除備選村。楊家堡社區(qū)從2010年1月6日開(kāi)始實(shí)施“城中村”改造、周邊舊城改造和親賢北街西段打通三項(xiàng)工程的楊家堡片區(qū)改造。片區(qū)改造總投資約40億元,建設(shè)總面積約110萬(wàn)平方米,總占地274畝,總拆遷面積60.5萬(wàn)平米,涉及宅基地350個(gè)373戶村民,城市居民住宅225個(gè)、14個(gè)單位的公產(chǎn)房屋。目前,已與國(guó)有土地上14家單位和225戶居民簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議并完成了建筑物的拆除。與368戶村民簽訂了協(xié)議,正在加緊做剩余5戶未簽訂協(xié)議的動(dòng)遷工作。西攢社區(qū)整村拆遷工作于2011年7月20日全面展開(kāi),現(xiàn)已有165戶簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議,剩余15戶中8戶已有簽訂意向。集體經(jīng)濟(jì)改制已完成清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估工作。鄭村社區(qū)部分土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有,正在辦理安置用地范圍內(nèi)剩余的土地轉(zhuǎn)用手續(xù)。從2011年3月起至今已拆除舊村宅基地112戶,拆除房屋面積約2.3萬(wàn)余平方米,正按自行開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)拆除的模式進(jìn)行舊村的拆除工作。許東社區(qū)已完成集體經(jīng)濟(jì)改制工作,在2011年11月下旬啟動(dòng)整村拆遷工作。橫河社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)改制已完成清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估工作。
在重點(diǎn)推進(jìn)5個(gè)重點(diǎn)改造村的同時(shí),其它“城中村”改造也取得明顯進(jìn)展。協(xié)助北營(yíng)、王村、許西完成城中村改造安置用地規(guī)劃的編制、申報(bào)及批復(fù)工作;協(xié)助親賢社區(qū)完善城中村改造的相關(guān)手續(xù);指導(dǎo)和規(guī)范龍城新區(qū)移交回我區(qū)11個(gè)村的手續(xù)辦理工作。協(xié)助許西完成了南站鐵路宅基地房屋拆遷補(bǔ)償安置方案的制定;指導(dǎo)王村、小馬開(kāi)展集體經(jīng)濟(jì)改制工作。
(三)、“城中村”改造模式的新探索
我區(qū)堅(jiān)持“成熟一批、改造一批、帶活一片”的原則,按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、重點(diǎn)突破、整村拆除”的思路,積極推進(jìn)和探索“城中村”改造的新模式:第一,政府主導(dǎo),市場(chǎng)化運(yùn)作模式。由集體經(jīng)濟(jì)改制后的企業(yè),通過(guò)招商引資與開(kāi)發(fā)商合作,進(jìn)行“城中村”改造。以楊家堡整村改造為代表,楊家堡社區(qū)與山西恒實(shí)平陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作,由開(kāi)發(fā)商投資對(duì)城中村進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造建設(shè),享受城中村改造的優(yōu)惠政策,實(shí)施“城中村”改造。
第二,自主開(kāi)發(fā),公司化運(yùn)作模式。由集體經(jīng)濟(jì)改制后的企業(yè)自行運(yùn)作資金,統(tǒng)籌規(guī)劃、自主開(kāi)發(fā)、改造建設(shè)。以親賢社區(qū)城中村改造為代表,按照“滾動(dòng)拆遷、逐步開(kāi)發(fā)”的方式,開(kāi)發(fā)建設(shè)親賢苑、文化苑、百萬(wàn)莊園、長(zhǎng)風(fēng)畫(huà)卷、親賢世紀(jì)廣場(chǎng)等大型項(xiàng)目,成為全省“城中村”改造的示范村。鄭村社區(qū)“城中村”改造也正按照這種模式加快推進(jìn)。
第三,項(xiàng)目帶動(dòng),集中連片開(kāi)發(fā)模式。通過(guò)重點(diǎn)工程帶動(dòng),對(duì)重點(diǎn)工程、片區(qū)建設(shè)和涉及的“城中村”改造統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、一體開(kāi)發(fā)。由改造村按照城市發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造建設(shè)。如太原南客站建設(shè)范圍涉及的北營(yíng)社區(qū)“城中村”改造。
二、小店區(qū)“城中村”改造面臨的主要問(wèn)題:
(一)、改造配套政策相對(duì)滯后
隨著“城中村”改造工作逐步深入,市、區(qū)相繼出臺(tái)了一些配套政策,但總體而言,“城中村”改造相關(guān)政策還相對(duì)滯后,如村改居后的人員理應(yīng)按城市居民辦理養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn),但由于社會(huì)保障屬于省級(jí)統(tǒng)籌,雖經(jīng)多次研究討論,但至今還未明確相關(guān)政策。
(二)、改造資金嚴(yán)重不足
“城中村”改造的土地轉(zhuǎn)用、工程建設(shè)需要大量的資金投入,現(xiàn)各“城中村”自身的改造資金嚴(yán)重不足。因此,必須采用招商引資的方式引入社會(huì)力量來(lái)籌集資金,但是,如何確保這部分社會(huì)資金能夠享受到“城中村”改造的優(yōu)惠政策,目前,還始終沒(méi)有明確的政策和意見(jiàn),特別是相關(guān)手續(xù)辦理上存在極大制約,這在很大程度上阻礙了“城中村”改造工作的順利推進(jìn)。
(三、)改造宣傳力度不強(qiáng)
目前,太原市在全力推進(jìn)“城中村”改造的認(rèn)同上還不一致,沒(méi)有形成強(qiáng)烈濃厚的改造氛圍,特別是在政策宣傳上還有欠缺。村干部普遍存在著對(duì)“城中村”改造政策掌握的不夠準(zhǔn)確,精神領(lǐng)會(huì)的不夠透徹,操作步驟不明確,無(wú)法做通、做好群眾的思想工作,以及確定切實(shí)可行既符合國(guó)家政策又能維護(hù)村民利益的改造方案。
(四)、拆遷難度大
“城中村”改造中,舊村的拆遷是一項(xiàng)主要的工作,拆遷工作涉及面廣,政策性強(qiáng),群眾敏感性高,按照現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn),與被拆遷村民的心理預(yù)期差距較大,舊村的拆遷工作進(jìn)展較慢。因拆遷產(chǎn)生的釘子戶問(wèn)題已成為拆除工作的瓶頸。
(五)、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題
各村在制定整村拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),不能結(jié)合自身實(shí)際,存在盲目攀比現(xiàn)象,嚴(yán)重影響到拆遷工作順利進(jìn)行。建議按片區(qū)分類制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),一個(gè)片區(qū)執(zhí)行一種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),其他開(kāi)發(fā)收益按股份分紅的形式補(bǔ)貼村民。要實(shí)現(xiàn)上述情況,必須在實(shí)施整村改造前完成集體經(jīng)濟(jì)改制工作,由改制后的公司作為城中村改造的主體。
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