物業(yè)管理市場調研工作報告7篇

物業(yè)管理市場調研工作報告如何準備？隨著個人的素質不斷提高，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，報告具有雙向溝通性的特點。以下是小編精心收集整理的物業(yè)管理市場調研工作報告，下面小編就和大家分享，來欣賞一下吧。

物業(yè)管理市場調研工作報告【篇1】

物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內容之一。

綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。

一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況。

我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質企業(yè)3家，三級資質企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。

二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因。

隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）業(yè)主對權利義務的認識不對稱。

隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為：一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū)，50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

（二）企業(yè)對管理服務的定位不準確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。

主要表現(xiàn)在：

一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。

二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

（三）老舊小區(qū)基礎條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：

一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40；

二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21；

三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。

具體表現(xiàn)在：

一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。

二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。

三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。

四是地下管網不暢，經常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。

（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。

一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。

二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。

三是房屋質量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

（五）熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。

1、供水、供電設施移交不到位。

一些開發(fā)建設單位沒有將小區(qū)的供水、供電設施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關責任。

2、新建高層住宅供水困難。

高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設時，內部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。

3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。

4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。

一是老舊小區(qū)公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。

（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。

1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。

2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。

3、現(xiàn)行法規(guī)中關于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。

4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議：

1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。

在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。

2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。

相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。

3、嚴格把好小區(qū)驗收關，努力推進老舊小區(qū)改造。

開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。

上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應急預案，明確規(guī)定了房地產行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應急預案體系的建立情況列入區(qū)縣房地產局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經理的工作考核內容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。

物業(yè)管理市場調研工作報告【篇2】

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的'房屋質量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數(shù)量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

物業(yè)管理市場調研工作報告【篇3】

為打造__企業(yè)品牌，運用現(xiàn)代管理手段，建立具有標準化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調控經營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務發(fā)展，根據(jù)公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深入調研，現(xiàn)將工作調研小結如下：

一、__八大優(yōu)勢

1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿妱拧?/p>

2、市場定位準確，產品優(yōu)質優(yōu)價，吸引力大，前景廣闊。

3、小區(qū)配套設施標準性高。

4、準確把握市場脈搏。

5、經營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。

6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。

7、人力資源及組織體系比較完整。

8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰(zhàn)略目標明確，拓展思維清晰。

二、十大有待改善問題

1、工程規(guī)劃、設計、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務留下了后遺癥，加大經營成本，造成資源浪費。例如：__華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，__、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。

2、營銷與物管關系脫節(jié)，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。

3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務質量。

4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：__花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；__居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；__華庭的廣場地面、區(qū)內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區(qū)良好容貌。

5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般。

6、安全管理意識一般，對區(qū)內各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識。

7、在設備設施管理維護方面，沒有規(guī)范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：__花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節(jié)禮貌、服務態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規(guī)著裝在__華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，__華庭管理處前臺工作可以，__居和__花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎工作，尚未形成系統(tǒng)化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。

10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業(yè)務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業(yè)務素質較差，專業(yè)水準較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經驗，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

三、工作計劃

根據(jù)__現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合。

從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓__的牌子有力地推動各項目發(fā)展，建議成立“__物業(yè)管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以__華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務工作，具體整合辦法為：

將現(xiàn)注冊的“中山市__居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市__物業(yè)管理服務有限公司”，新牌子定位于__華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市__物業(yè)管理服務有限公司__華庭管理處”、“中山市__物業(yè)管理服務有限公司__居管理處”、“中山市__物業(yè)管理有限公司__花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推。

2、精簡機構，合理調配。

規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結合__實際情況，現(xiàn)擬作以下整合：

a、在董事長的領導下，以董事總經理為企業(yè)負責制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調控__屬下各物業(yè)管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。

b、各物業(yè)管理項目負責人（管理處經理或管理處主任的命名待定）具體負責和執(zhí)行本項目工作事務，直接對物業(yè)總監(jiān)負責。根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模情況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業(yè)上崗，在近期內，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。

c、層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，并將具體工作落到實處，責任到人。

d、設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。

3、根據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執(zhí)行工作，定期評估考核，抓好監(jiān)控工作。

4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。

即“管理文件”（質量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標準化、規(guī)范化。

5、實行管理處經理（主任）負責制和各崗位責任制。

6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對小區(qū)房屋、設備、住戶檔案資料及財務收費等管理，運用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。

7、在內部管理上，建立良好監(jiān)督機制。

對內部各種任務落實，必須跟蹤驗證，以__華庭為指揮中心，負責監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客戶投拆、設備運行、安全服務、環(huán)境服務、維修服務等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析、日檢、周報、月報等要求準時準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，及時采取各種糾正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務質量，令公司和業(yè)主放心滿意。

8、重視培訓，提高素質。

重點抓好公共培訓部分和部門業(yè)務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現(xiàn)的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務興趣，努力提高全體員工業(yè)務素質。

9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。

增強員工危機意識，對業(yè)務能力差，經反復培訓仍停留于落后狀態(tài)，工作紀律馬虎散漫，違紀違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星” 的好員工，經董事及公司領導認可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強員工和團隊的戰(zhàn)斗力。

10、開源節(jié)流，控制成本。

在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經費開支，必須按計劃報批執(zhí)行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節(jié)能工作，實行公司資源共享。

加大對物業(yè)管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥善解決的，必要時采取相應法律途徑進行追討。

大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比，確保財務收支良性循環(huán)。

11、強化工作協(xié)調，促進團隊合作。

以總經辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負責擬案，對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業(yè)務關聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調，對相關任務的調度或協(xié)調，必須有明確的《工作任務單》或《工作聯(lián)絡單》，對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運作。

12、規(guī)范物管文本，協(xié)調銷售業(yè)務。

編制《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產行業(yè)慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。

13、重視窗口服務，作業(yè)指引清晰。

為方便業(yè)主業(yè)務辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。

14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。

在日常事務統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規(guī)定、工作計劃及總結上交時間規(guī)定、費用收繳情況報表上交時間規(guī)定、每月服務質量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資計劃上交時間規(guī)定、辦公用品使用計劃上交時間規(guī)定、維修材料采購計劃上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報表上交時間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。

15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。

按各部門工作性質，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。

16、規(guī)范公司財產和物資管理，維護公司利益。

對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。

17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達成效果。

a）在三個月內，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。

b）在半年內，使__物業(yè)管理全盤運作完全步入正軌。

c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業(yè)管理體系，為公司的認證和創(chuàng)建示范工作打下扎實基礎，無論在隊伍建設或小區(qū)管理上達到“一中變”。

d）在一年半內，正式通過ISO認證，無論從管理或服務上達到系統(tǒng)化、標準化、規(guī)范化、科學化；以國家示范小區(qū)為標準要求，將__華庭管理項目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。

e）在兩年內，將__華庭管理項目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)” 稱號，在中山物業(yè)管理領域中受到地方政府和同行的認可。

f）在三年內，將__華庭管理項目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”，使__的企業(yè)品牌推向房地產行業(yè)的前列。

綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我相信，在公司董事和各級領導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善于探討、總結創(chuàng)新，__的服務品牌一定會獲得全方位的提升！

以上報告，敬請上級領導審核批示。

物業(yè)管理市場調研工作報告【篇4】

隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業(yè)管理進入快速發(fā)展時期，它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。是房地產業(yè)在消費領域的延伸，關系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大，但于此同時物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。

梧桐花園小區(qū)簡介

梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學區(qū)完善，周邊綜合商場，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區(qū)布局合理。

調查所得信息：

此次調查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調查相結合的方法，對該小區(qū)進行了初步的調查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務而展開。

根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務意識偏低的問題。我們共調查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導致了物業(yè)管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進行大概總結后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內形成24小時有效巡邏機制，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實際調查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內曾經多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規(guī)范的制度。

保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經過調查，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認為服務到位，工作效率及質量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調，流經小區(qū)內的一條河流污染嚴重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

根據(jù)問卷調查反映，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進行。并且物業(yè)在工作中沒有及時處理業(yè)主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務人員素質偏低，整個小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題，小區(qū)內的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個社區(qū)的建設仍處在進一步發(fā)展當中。

總結以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進意見：

1、調整工作機制，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應該與街道部門考核掛鉤，不斷加強和完善社區(qū)工作的領導，進一步加強合力推進社區(qū)建設的責任意識。對于小區(qū)發(fā)展經費不足問題，應該設立“政府→行業(yè)→個人”三點結合，即政府進行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔的模式。

2、強化小區(qū)服務功能，保證居民需求得到充分實現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務網絡體系，建立小區(qū)服務中心，建設各類老年服務設施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務的組織。其次應建立社區(qū)衛(wèi)生服務中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務需求。最后，多開展以人為本的服務活動，同時物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

3、積極開展社區(qū)文化活動。日積月累從而由量變到質變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領導作用，結合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務活動。加強小區(qū)宣傳建設，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內外時政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。

4、 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學習先進的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。

我深知，在課堂上僅局限于學習理論知識而沒有和實踐相結合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調查，切實加強了我理論與實踐相結合的能力，為今后的學習打下了堅實的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

物業(yè)管理市場調研工作報告【篇5】

為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協(xié)商參考。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設完美社區(qū)、提高市民生活質量、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質。

1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20__年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。

2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20__年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質，實現(xiàn)了本地一級資質物業(yè)服務企業(yè)零的突破。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準入制度；建立了資質年度考核制度和物業(yè)服務企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。

3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)駐常服務，傳播先進的物業(yè)管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務素質和服務水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡；業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規(guī)范。

二、主要問題

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

1.車輛停放無序。

由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內交通堵塞，進而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

2.違法建設不止。

部分小區(qū)存在嚴重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規(guī)搭設外置防盜網，影響城市整體美觀；有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風效仿，導致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

3.物業(yè)費用難收。

目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費標準還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調查表明，20__年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達25%，個別小區(qū)高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務質量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。

4.各類亂象頻發(fā)。

小區(qū)物業(yè)服務涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導致小區(qū)內亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言；芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件；荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。

5.行政執(zhí)法缺位。

政府有關職能部門管理缺位，導致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權限的保安維護小區(qū)治安；城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理，物業(yè)服務企業(yè)又無力制止；消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

6.公共服務缺失。

敞開式小區(qū)大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎設施進行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務進入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。

三、原因分析

我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：

1.對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設和網格化管理工作與物業(yè)管理關聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

2.物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范，服務水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質的人才，從業(yè)人員的服務意識和管理經驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

3.部分業(yè)主素質不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規(guī)范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務費，給物業(yè)管理帶來阻力。

4.物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設計把關時沒有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。

四、幾點建議

調查組認為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度；其次是由于部分物業(yè)服務企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負；第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。

1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網格化管理范疇，加強區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經費。設立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務，對服務優(yōu)質、社會反映良好的物業(yè)服務企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進駐老舊小區(qū)進行服務，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。

2.明確職責，構建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標準及統(tǒng)籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設目標延伸至小區(qū)內，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務模式，協(xié)調各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務。

3.分類指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務企業(yè)進行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務中心(登記注冊)進行管理或物業(yè)管理委員會進行自治，專項負責轄區(qū)內無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務不留死角。

4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務水平。推動物業(yè)服務企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，進一步支持本地物業(yè)服務企業(yè)做大做強，樹立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現(xiàn)物業(yè)服務升級轉型。及時化解物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務水平快速提升。加快建設監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業(yè)主共同參與的新格局。

5.倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務的認同感，提高物業(yè)服務人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。

6.突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)管理市場調研工作報告【篇6】

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執(zhí)法局、__鎮(zhèn)組成了調研組，對城區(qū)各集貿市場物業(yè)管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區(qū)集貿市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

一、基本情況

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。

二、現(xiàn)行管理模式

三、存在的主要問題

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

（二）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確。

（三）少數(shù)市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環(huán)境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發(fā)展，是加強集貿市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)管理市場調研工作報告【篇7】

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關__城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，__縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：

一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。

據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

從調查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

1、住宅性質多樣。

主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產權房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

2、規(guī)模差別較大。

在調查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

3、建設標準不一。

主體建筑方面，_年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房，_年以后所建小區(qū)大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入__以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。

從紫苑房產進入__我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。

2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。

目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。

從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監(jiān)控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區(qū)物業(yè)管理經過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發(fā)展而產生的新型服務產業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。

調查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導致規(guī)劃設計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。

目前，我縣尚未出臺與國務院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區(qū)內經常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

（三）宣傳教育力度不夠。

從調查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關物業(yè)政策、法規(guī)領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務水平較低。

調查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業(yè)服務水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。

小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升__形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設。要引進幾家有實力的房地產開發(fā)企業(yè)，建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關職能部門要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車位數(shù)量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。

一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關部門和社區(qū)應不推不躲，及時予以解決和調處。

（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。

要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區(qū)。

要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務健康運行。結合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。