2023房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版（10篇）

在房地產(chǎn)項(xiàng)目上我們應(yīng)當(dāng)如何寫調(diào)研報(bào)告呢?在現(xiàn)在社會(huì)，越來越多的事務(wù)都會(huì)使用到報(bào)告，寫報(bào)告的時(shí)候要注意內(nèi)容的完整。下面是小編給大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版，僅供參考希望能幫助到大家。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇1

新穎的營銷理念

1、碧桂園“微信營銷”：開發(fā)商將項(xiàng)目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺(tái)，客戶通過手機(jī)或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“遠(yuǎn)在千里之外，而身臨其境的跨越時(shí)空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營銷吃“螃蟹”的第一人。20__年11月13日，在項(xiàng)目發(fā)布微全景當(dāng)天，平均1小時(shí)3000的點(diǎn)擊量、每分鐘就有將近50

人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

3、完善的.銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20__年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇2

近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)“爆漲”現(xiàn)象，針對(duì)這一情況，國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，本文就__市房地產(chǎn)市場(chǎng)的'發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。

__市位于__中部，地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是__自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況

目前，__市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)中二級(jí)企業(yè)10家，三級(jí)企業(yè)23家，四級(jí)企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營為主，國有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進(jìn)入__市場(chǎng)步伐，這加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也抬高了本地企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金總額達(dá)到22。51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46。83萬元。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。20__年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59。29億元，與20__年全年相比同比增長91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資的1/3。

在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47。8億元，同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資增幅明顯。

(三)20__年新開工項(xiàng)目情況

在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬平方米，同比增長125%;其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米，同比增長151。2%;房屋竣工面積194。8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。

(四)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況

1、新建商品房交易情況

20__年，新建商品房成交14413套，同比增長17。97%，成交面積125。91萬平方米，同比增長18。38%，其中住宅9995套，同比增長11。40%，成交面積104。04萬平方米，同比增長17。67%;非住宅4418套，同比增長36。15%，成交面積21。87萬平方米，同比增長21。91%，其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價(jià)格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。

2、新建商品房供求情況

20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米，6年間銷售面積904。27萬平方米。

3、存量房交易情況

20__年，__市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104。37萬平方米，同比增長2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬平方米，成交金額7。67億元，平均成交價(jià)格863。1元/平方米;商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬平方米，成交金額1。76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇3

因此，我們必須溫故知新，認(rèn)真總結(jié)四年來工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，切實(shí)找準(zhǔn)存在問題的根源，確定出解決問題的可操作性辦法，在新的起點(diǎn)上輕裝上陣，奮起直追，使工業(yè)基地進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，真正成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)。

一、存在的問題

(一)基地定位不明確，綜合協(xié)調(diào)能力薄弱

1、基地建設(shè)，規(guī)劃必須先行。我縣工業(yè)基地自__年下半年開發(fā)建設(shè)以來，至今沒有一個(gè)控制性詳規(guī)，更沒有入園企業(yè)布局規(guī)劃，一方面造成企業(yè)布局較混亂，大有“揀到藍(lán)子里都是菜”的魚目混珠現(xiàn)象，另一方面導(dǎo)致農(nóng)民在已規(guī)劃但未征用的土地上亂搭亂建，無形增加了基地建設(shè)成本。同時(shí)，也難以與縣城總體規(guī)劃對(duì)接，與縣城基礎(chǔ)設(shè)施做到資源共享。

2、基地工作從開發(fā)建設(shè)到引進(jìn)企業(yè)、安置企業(yè)落戶以及跟蹤服務(wù)，每項(xiàng)工作都必須得到各部門的配合和支持，但由于基地綜合協(xié)調(diào)能力薄弱，加之在部門利益的驅(qū)使下，基地工作難以順利推進(jìn)，從征用土地開始到開工建設(shè)的每一階段都舉步維艱，各部門都把基地看成是一塊餅干，不去想怎么把這塊餅干做大，而是都來爭(zhēng)著分食，沒有爭(zhēng)到就處處設(shè)障礙，講條件，使基地工作難以順利進(jìn)行。目前，由于種種原因使基地已征用土地均無法開工，造成近20家企業(yè)等地建設(shè)。

(二)運(yùn)行管理機(jī)制不活，監(jiān)管乏力

1、投入回報(bào)率不高?，F(xiàn)在基地已經(jīng)投入了大量的土地資源及資金，但由于項(xiàng)目開工多投產(chǎn)少，達(dá)標(biāo)達(dá)產(chǎn)的就更少，尤其是像鋼構(gòu)和溫室類的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)均在外地，即使開工投產(chǎn)，如果監(jiān)管不力，稅收也在外地，所以產(chǎn)生的'回報(bào)相對(duì)較少。

2、土地利用率低。在基地存在較多的閑置土地，已開發(fā)的廠房中基本沒有多層廠房，已開工投產(chǎn)的項(xiàng)目，經(jīng)對(duì)照其審批的規(guī)劃，還有大量廠房未動(dòng)工建設(shè)。目前，基地已建成的企業(yè)，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的現(xiàn)象。

3、統(tǒng)計(jì)口徑混亂、稅收征管不到位。基地有一些企業(yè)是退城進(jìn)園或從其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)引進(jìn)的企業(yè)，其稅收仍未落入基地，使基地稅源存在流失現(xiàn)象。

(三)資金投入困難，基地發(fā)展緩慢

1、基地投入嚴(yán)重不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致企業(yè)等地落戶。

2、基地企業(yè)資金短缺，有的企業(yè)建好廠房，購置設(shè)備后，缺少流動(dòng)資金，致使企業(yè)停工待產(chǎn)。

(四)辦事效率低，協(xié)調(diào)服務(wù)難以到位

1、有些職能部門對(duì)于建設(shè)工業(yè)基地的重要性和緊迫性仍然認(rèn)識(shí)不到位，較強(qiáng)地追求部門利益、個(gè)人利益，較多地拘泥于繁瑣的程序，導(dǎo)致基地企業(yè)建設(shè)過程中涉及的用水、用電、辦證、辦照等審批程序效率低下，成本過高。

2、有的職能部門，特別是條管部門自行進(jìn)入基地企業(yè)檢查、處罰的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致企業(yè)不安心生產(chǎn)，有的已搬遷。

(五)隊(duì)伍素質(zhì)不高，人力資源缺乏

1、基地內(nèi)部工作人員懂業(yè)務(wù)的較少，特別是規(guī)劃、建設(shè)、測(cè)繪人才。

2、掌握一定職業(yè)技能的產(chǎn)業(yè)工人十分緊張，高級(jí)管理人才、專業(yè)技術(shù)人才更為短缺。

二、對(duì)策

基地發(fā)展到現(xiàn)階段，資金已投入下去，基礎(chǔ)設(shè)施基本配套，項(xiàng)目引進(jìn)來了，要真正出效益，出活力，主要在于項(xiàng)目的引進(jìn)和推進(jìn)，關(guān)鍵在于對(duì)基地和企業(yè)的監(jiān)管。所以下一階段工作重心必須視項(xiàng)目開發(fā)為生命線，把“安商”、“選項(xiàng)”和強(qiáng)化管理放在工作首位，通過“搭建平臺(tái)，完善政策，搞好服務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)管”等措施，使安商選資與項(xiàng)目推進(jìn)有機(jī)地結(jié)合起來，走出一條成功的“你助我發(fā)展，我助你發(fā)財(cái)”之路。因此，我們必須在五個(gè)方面采取新舉措。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇4

20__年9月8日至11日，黑龍江省建設(shè)廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)，參會(huì)的估價(jià)師來自省內(nèi)各個(gè)地市。徐處長特意從天津聘請(qǐng)了張弘武老師前來講解，徐處長本人也針對(duì)我省的現(xiàn)狀進(jìn)行了講解和提示，又讓各地市的資深估價(jià)師介紹自己地方的估價(jià)業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機(jī)會(huì)。我們邊學(xué)習(xí)、邊調(diào)研，初步有了一點(diǎn)想法。

一、我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展速度較快，數(shù)量多，良莠不齊，估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競(jìng)爭(zhēng)力弱，品牌意識(shí)尚未樹立起來。

20__年的《建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定》，自20__年12月起房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的成立由原來的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項(xiàng)行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)準(zhǔn)入條件的，均可以申請(qǐng)成立專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。許多有創(chuàng)業(yè)意識(shí)的人借此機(jī)會(huì)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，紛紛成立估價(jià)公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢而賺錢，事業(yè)心弱。

(二)估價(jià)需求缺乏主動(dòng)性。

張弘武老師講的對(duì)，在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士的社會(huì)地位與律師、醫(yī)生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動(dòng)或是處弱勢(shì)條件下委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國的估價(jià)業(yè)務(wù)體制問題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。

(三)估價(jià)勘察草率。

有些估價(jià)機(jī)構(gòu)根本不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，甚至有些機(jī)構(gòu)偽造現(xiàn)場(chǎng)勘察紀(jì)錄及照片。有的機(jī)構(gòu)不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復(fù)印件所刊載內(nèi)容來判斷。有些機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評(píng)估時(shí)，出于成本與收益不對(duì)等的考慮，不安排估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。

(四)回扣風(fēng)盛行。

商業(yè)賄賂是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的通病，是制約市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費(fèi)低，估價(jià)行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)來講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)相調(diào)低;比例大，是指回扣比例占總體估價(jià)收費(fèi)的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業(yè)務(wù)員的提成，回扣總比例甚至高達(dá)60%-70%，這是任何一個(gè)行業(yè)無法承受的。

(五)估價(jià)機(jī)構(gòu)間業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)無序。

企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的估價(jià)產(chǎn)品在客戶心中沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，而且估價(jià)服務(wù)結(jié)果需要有一定的時(shí)間才能得到市場(chǎng)驗(yàn)證。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)之間業(yè)務(wù)無序競(jìng)爭(zhēng)尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報(bào)復(fù)的情況屢見不鮮?！翱蛻舳▋r(jià)法”成為了估價(jià)方法，受估價(jià)目的所限，哪家估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機(jī)構(gòu)做。估價(jià)機(jī)構(gòu)以客戶期望價(jià)格迎合客戶，以取得業(yè)務(wù)。滋生了估價(jià)機(jī)構(gòu)為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競(jìng)相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀、合理的估價(jià)報(bào)告的問題。

二、解決對(duì)策和建議

一把鋒利的刀，如果管理得當(dāng)，用在正當(dāng)?shù)牡胤?，能夠?yàn)樯鐣?huì)創(chuàng)造財(cái)富;如果放任對(duì)刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當(dāng)殺人搶錢比安分守己能夠帶來更多的報(bào)酬并不必為此承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，殺人搶錢就會(huì)成為一種趨勢(shì)。因此說，游戲規(guī)則必須制定好、貫徹好!

(一)加強(qiáng)行業(yè)管理，成立地方估價(jià)學(xué)會(huì)，發(fā)揮學(xué)會(huì)作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)由行業(yè)學(xué)會(huì)管理，建設(shè)主管部門分層次負(fù)責(zé)估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格管理，其他工作，如估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機(jī)構(gòu)之間的民間機(jī)構(gòu)——估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)管理。待條件成熟后所有評(píng)估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)。

(二)嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。執(zhí)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)都實(shí)行三級(jí)準(zhǔn)入制。首先要完善估價(jià)專業(yè)人員的系列，根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)分高級(jí)和中級(jí)，初級(jí)應(yīng)為估價(jià)員，并設(shè)置水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。應(yīng)建立三個(gè)等級(jí)的臺(tái)階制，即從初級(jí)到高級(jí)每一個(gè)臺(tái)階都要有一定的學(xué)歷和執(zhí)業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺(tái)階以及由低一級(jí)臺(tái)階向上一級(jí)升級(jí)，必須經(jīng)過考核，考試，注冊(cè)，才能取得資格，并規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的估價(jià)人員只能做一定范圍的評(píng)估業(yè)務(wù)。而且要實(shí)行估價(jià)人員責(zé)任制，評(píng)估所所長和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須是中級(jí)以上估價(jià)師，所有評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)中級(jí)以上估價(jià)師簽字才能生效，其中一級(jí)資格的評(píng)估所所做評(píng)估報(bào)告和二級(jí)評(píng)估所所做的特大或高難度項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)高級(jí)估價(jià)師簽字生效，涉及到配套專業(yè)的評(píng)估報(bào)告必須有相關(guān)配套專業(yè)的估價(jià)師介入。允許二級(jí)機(jī)構(gòu)到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級(jí)低一個(gè)檔次。

“準(zhǔn)入”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格。一是與三個(gè)等級(jí)估價(jià)人員相適應(yīng)，要確立非常嚴(yán)格的高級(jí)估價(jià)師專業(yè)資格考試和注冊(cè)條件。要改變現(xiàn)行估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊(cè)條件偏寬的`做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級(jí)估價(jià)人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估實(shí)務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2-3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊(cè)時(shí)要提供2-3份有代表性的評(píng)估報(bào)告。對(duì)有犯罪前科的應(yīng)不準(zhǔn)注冊(cè)(滿五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作，但最好不開這個(gè)口子)，受行政處罰處分的應(yīng)滿五年才準(zhǔn)予注冊(cè)。隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊(cè)條件要逐步收緊，直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。二是三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格條件偏寬，根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備條件的規(guī)定，每一個(gè)等級(jí)機(jī)構(gòu)有注冊(cè)資金，估價(jià)師人數(shù)，總體從事評(píng)估人數(shù)，機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)量等方面都應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn)，如三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)師人數(shù)應(yīng)增加，尤其要規(guī)定一、二級(jí)機(jī)構(gòu)必設(shè)高級(jí)估價(jià)師，所有機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70%的比例作限定，而應(yīng)規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的機(jī)構(gòu)應(yīng)有具體數(shù)量的專業(yè)人員，還應(yīng)增加評(píng)估所硬件設(shè)施和信息儲(chǔ)存量(將來信息共享，應(yīng)規(guī)定評(píng)估所有提供信息的義務(wù))的要求。

(三)由政府或?qū)W會(huì)牽頭，由各估價(jià)機(jī)構(gòu)參與簽訂自律條約，只允許以國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的六折為最低折扣進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，如有違反，堅(jiān)決進(jìn)行價(jià)格處罰，直至吊銷資質(zhì)，并在報(bào)紙等重要媒體公布自律準(zhǔn)則，讓各大銀行等需求方知曉。對(duì)違反者加大處罰力度對(duì)于參與壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、給回扣、與客戶勾結(jié)出具虛假報(bào)告、隱瞞真相出具不實(shí)報(bào)告、為外來報(bào)告蓋章收費(fèi)等違規(guī)行為，一經(jīng)查實(shí)，要依法按規(guī)處理，涉及估價(jià)師職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)道德的，由行政部門或行業(yè)協(xié)會(huì)予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機(jī)構(gòu)，要打擊走穴估價(jià)師，取消他們的從業(yè)資格。

(四)扶植業(yè)務(wù)過硬的估價(jià)機(jī)構(gòu)。應(yīng)有重點(diǎn)地扶植一批有實(shí)力、有發(fā)展后勁的估價(jià)機(jī)構(gòu)，給予業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)和支持。要突出機(jī)構(gòu)信譽(yù)品牌，宣傳幾家信譽(yù)品牌過得硬的機(jī)構(gòu)。應(yīng)強(qiáng)化對(duì)機(jī)構(gòu)人員的動(dòng)態(tài)管理，鼓勵(lì)從業(yè)人員取得多重資格。扶植執(zhí)業(yè)的估價(jià)師隊(duì)伍，保護(hù)他們的利益。仿效發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的做法，確定估價(jià)師不同層次(例如：高級(jí)估價(jià)師)的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化估價(jià)師個(gè)人品牌。

三、結(jié)語

在我國，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍是初級(jí)發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達(dá)國家尚有一定差距。我們估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)有外延發(fā)展轉(zhuǎn)入內(nèi)涵發(fā)展。控制數(shù)量，提高質(zhì)量。真正讓有知識(shí)的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊(duì)伍中!

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇5

近年來，由于__經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，特別是海南省__出臺(tái)全域限購政策以后，形勢(shì)變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢(shì)開辟、探索新時(shí)期__企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

一、基本情況

此次調(diào)研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。

20__年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%;

成交367。02萬平方米，同比下降57%;

供求比0。95，同比增長72%;

成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。

20__年上半年海口商品住宅供應(yīng)136。74萬平方米，同比上漲25%;

商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%;

供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%;

成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。

二、分析情況

(一)海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。

第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。

第二階段：即20__年金融危機(jī)階段，這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復(fù)，然而恢復(fù)起的樓市受國際金融危機(jī)影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷;

20__年海南開始建設(shè)國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房?jī)r(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省__重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房?jī)r(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在__的大力扶持和房企的積極應(yīng)對(duì)下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。

第三階段：即20__年全區(qū)限購階段。在__鼓勵(lì)和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是__批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)(港)后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房?jī)r(jià)過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省__于20__年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢?通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。

一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎觯瑲夂颦h(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看?！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。

二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，?？凇⑷齺喆笮?、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨?，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國?nèi)外游客慕名而至。

三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選;?？凇⑷齺唶H機(jī)場(chǎng)年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場(chǎng)，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。

四是健全的醫(yī)療體系。__非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20__年__劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地;三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。

五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省__推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

總的來說，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的.魅力所在。

(二)政策調(diào)整后的現(xiàn)狀

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)__“房子是住的不是炒的”指示要求，__實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房?jī)r(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對(duì)房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位。換句話說，__調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪?？赺_X、__城、__X園等10多個(gè)樓盤了解到，買房需要先報(bào)名，再搖號(hào)，后選房，有的樓盤拿到號(hào)后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們?cè)陧?xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢(shì)還會(huì)在繼續(xù)，因?yàn)槭袌?chǎng)就在那里，剛性需求就在那里。

海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20__年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場(chǎng)規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說，面對(duì)新的形勢(shì)、新的變化，只有揚(yáng)長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出__企業(yè)發(fā)展的新路子。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇6

幾年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)我市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定作用，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理、房?jī)r(jià)增長過快等突出問題，應(yīng)該引起足夠的重視。

(一)、商品住宅銷售價(jià)格偏高，增幅過快

統(tǒng)計(jì)資料顯示，20__年至20__年間，我市商品房銷售價(jià)格一直呈增長態(tài)勢(shì)，全市商品住宅的平均銷售價(jià)格分別為750元/平方米、885元/平方米、1020元/平方米、1120元/平方米和1350元/平方米，今年6月末達(dá)到1468元/平方米，價(jià)格增長幅度每年平均以15.8%的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房?jī)r(jià)比海南烏達(dá)兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價(jià)格也超過1400元。

(二)、舊房拆遷問題導(dǎo)致工期長成本高

我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項(xiàng)民心工程，是各級(jí)政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補(bǔ)償價(jià)格過高，開發(fā)商難以達(dá)成共識(shí)而影響拆遷，如鉆北小區(qū)，從20__年實(shí)施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實(shí)施拆遷，使小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時(shí)由于拆遷時(shí)間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發(fā)商、購房戶都增加了開發(fā)和購房成本，這也是房?jī)r(jià)走高的因素之一。

(三)、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾顯露

目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，但市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題比較突出。主要表現(xiàn)在：一是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例較小。二是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房不足。三是高價(jià)位房偏多，中低價(jià)位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區(qū)、農(nóng)區(qū)及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達(dá)到供不應(yīng)求的狀況。

(四)、居民家庭收入與樓價(jià)之比偏高

按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房?jī)r(jià)比為5-6倍比較合理。我國是一個(gè)發(fā)展中國家，烏海市又屬于西部地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點(diǎn)低，收入房?jī)r(jià)比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房?jī)r(jià)升至平均1500元以上，買一套100平方米的`住宅加簡(jiǎn)單裝修大約需要18--20萬元，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購房，房?jī)r(jià)還要高一些。20__年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測(cè)算收入房?jī)r(jià)比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達(dá)到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價(jià)比分別達(dá)1：7.7和1：11.8，由此可見，對(duì)于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講，如今的商品房?jī)r(jià)格偏高，超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力。

(五)、重先期開發(fā)輕后期服務(wù)

由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識(shí)不足，質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)、有些承諾不兌現(xiàn)、面積出現(xiàn)縮水、配套服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向。物業(yè)管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發(fā)商長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃意識(shí)不強(qiáng)，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長遠(yuǎn)規(guī)劃的現(xiàn)象。

(六)商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)

20__--20__年，我市商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)竣工面積34.5萬平方米，實(shí)際銷售面積為30.8萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)。目前部分竣工項(xiàng)目實(shí)際出租使用情況不樂觀，有出現(xiàn)潛在空殼市場(chǎng)的危機(jī)，例如鉆石廣場(chǎng)、帝王廣場(chǎng)等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場(chǎng)內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴(yán)重。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)嫁到購房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。

日前，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，建設(shè)部又最新出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，給今后抑制房?jī)r(jià)增長增加動(dòng)力。我市應(yīng)盡快將這些政策貫徹實(shí)施，增強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的價(jià)格。同時(shí)盡快調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，加大100平方米以下中小戶型住宅建設(shè)，使住宅價(jià)格與居民收入之比落在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)，讓廣大中低收入家庭對(duì)住宅潛在的巨大需求，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，以銷售促開發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇7

房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場(chǎng)。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐_活動(dòng)，筆者近日先后到__市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理(市場(chǎng))處、__市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房(二手房)市場(chǎng)調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢(shì)頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢(shì)。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評(píng)估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu)，貫穿整個(gè)二手房交易過程。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大，就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對(duì)我市二手房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問題，盡快研究防范與改進(jìn)對(duì)策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。

一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析

__年1-2月，我市二手房市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，仍處在調(diào)整階段，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理機(jī)構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個(gè)別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項(xiàng)均無明顯改觀。

(一)1-2月我市二手房交易情況

__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%;其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%;其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。

(二)1-2月我市二手房?jī)r(jià)格情況

__年1-2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元/平方米，同比增7.6%。

(三)我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題

1、還款風(fēng)險(xiǎn)

借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。

2、二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠信風(fēng)險(xiǎn)。

在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。

從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的`只有銀行和廣大購房借款人。

3、各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善

由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對(duì)比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批，這個(gè)過程需要耗費(fèi)很長時(shí)間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、解決問題的對(duì)策和建議

(一)進(jìn)一步加大政府及主管部門對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度。去年11月__市政府也出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30%降低至20%，購買第二套商品住房首付款比例仍執(zhí)行30%。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵(lì)職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價(jià)位的自住住房。這一政策的出臺(tái)，使我市房地產(chǎn)成交量在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費(fèi)潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，政府及主管部門對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作力度進(jìn)一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，__年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能顯現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是由于觀望而被遏制的居民真實(shí)需求將會(huì)逐步得到釋放，需求與消費(fèi)將回歸理性軌道。二是我市的經(jīng)濟(jì)適用住房，及廉租住房建設(shè)力度加大，投放市場(chǎng)的供給將會(huì)大幅增加，這對(duì)平抑房?jī)r(jià)上漲，改善住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)揮積極的重要作用。面對(duì)這一現(xiàn)狀，除政策的引導(dǎo)、政府的努力外，市場(chǎng)中的廣大主體也要理性對(duì)待，仍需各方共同努力來促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

(二)盡快建立完備的個(gè)人信用檔案和信用等級(jí)制度

借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認(rèn)為，可從以下三方面著手建立個(gè)人信用制度：

1、有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性，以城市為單位，依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息，評(píng)價(jià)借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來源，并據(jù)此評(píng)定借款人的個(gè)人信用等級(jí)，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)。

2、各商業(yè)銀行還可通過審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來評(píng)定借款人的信用資質(zhì)。

3、各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)客戶信息資源共享。對(duì)于還款信用極差的借款人，要在各行之間公示，使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。

(三)繼續(xù)推行存量房(二手房)交易資金托管業(yè)務(wù)。存量房交易資金托管是指存量房交易雙方將期房首付或全部房款存入托管部帳戶，由托管部出具“托管憑證”，作為辦理房地產(chǎn)權(quán)證的要件之一，這是房地產(chǎn)管理部門監(jiān)控二手房市場(chǎng)的有力舉措。__市存量房(二手房)交易資金托管部成立于__年12月21日，至今方便了近千戶的宜城人民，起到約束房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為和維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益的良好作用。

(四)建立二手房服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)規(guī)范。有關(guān)管理部門應(yīng)盡快對(duì)從事二手房交易和貸款的房屋中介公司，制定切實(shí)可行的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，如通過注冊(cè)資本、操作規(guī)范、經(jīng)營范圍等方面的規(guī)定，淘汰那些不符合標(biāo)準(zhǔn)的小公司;提高從事二手房交易和貸款人員的執(zhí)業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì)，對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)和資格考試，對(duì)不合格和違紀(jì)的從業(yè)人員，應(yīng)取消他們的從業(yè)資格。嚴(yán)厲打擊某些中介公司、從業(yè)人員的違法違規(guī)行為，保障各商業(yè)銀行和廣大住房消費(fèi)者的利益。二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)也應(yīng)為自身長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，依法經(jīng)營、規(guī)范范運(yùn)作誠實(shí)守信，才能使自己的公司不斷發(fā)展壯大。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇8

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的`觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定__年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在__年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

地方:

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。__年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì)，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇9

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

一、基本概況：

20__年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬平方米;專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米;網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價(jià)2168元/平方米;網(wǎng)上銷售備案普通住房20__套，面積23.86萬平方米，均價(jià)1924元/平方米;網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價(jià)3248元/平方米。

20__年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

二、存在問題：

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。

2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20__年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20__年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

三、下步打算：

1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20__年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的`同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距;二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。

6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告完整版篇10

一.調(diào)查背景及目的

近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家zf對(duì)此事高度重視，20__年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，特別是近期新國八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

二.調(diào)查方法

通過采取問卷調(diào)查的方法，對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。

三.調(diào)查結(jié)果

1.居住條件分析

我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

2.家庭收入分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20__-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20__元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。

3.住房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。

4.居民信息獲得途徑

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。

5.居民購房計(jì)劃分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。

6.居民購房目的分析

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。

7.居民能承受房?jī)r(jià)分析 .

由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。

8.居民購房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。

9.居民購房付款方式分析

選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。

10.居民對(duì)購房配套設(shè)施的要求分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。

11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析

從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。

12.居民對(duì)未來兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對(duì)于未來兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會(huì)下跌的'占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。

四、問題和建議

就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購房計(jì)劃的居民來說，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購房，很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房?jī)r(jià)水平，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長遠(yuǎn)來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，

增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。