?。ǘ┘訌?qiáng)監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配

套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗(yàn)收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時(shí)予以解決和調(diào)處。

（三）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運(yùn)行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報(bào)等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，營造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強(qiáng)對居民的宣傳教育，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強(qiáng)化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇2

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：

一、物業(yè)管理的基本情況

總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè)，物業(yè)管理面積239。1萬平方米。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數(shù)有1。2萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū)，共18個(gè)，房屋建筑面積96。1萬平方米，住宅套數(shù)有0。85萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

3、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金以來，累計(jì)歸集資金1372。79萬余元。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止20xx年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 90。5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。61。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。62。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

20xx年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。

（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項(xiàng)目較小，管理規(guī)模不大，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強(qiáng)。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項(xiàng)目，有31個(gè)項(xiàng)目虧損，幾個(gè)項(xiàng)目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

2、建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。

有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低， 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差，娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修資金，根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

4、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問題。

（1）住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專項(xiàng)維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析。

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用；三是通過贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實(shí)行。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。

（四）物業(yè)管理機(jī)制存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多

數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37。5％，開發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12。5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施。

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會的組建。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。 ３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動，同時(shí)，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。

1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職，社區(qū)居委會干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會定期值日，社區(qū)居委會配備專門的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計(jì)生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。

民政、公安、計(jì)生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門

應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時(shí)，啟動職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機(jī)制，對履職不到位的進(jìn)行問責(zé)，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，后期穩(wěn)步推進(jìn)。

2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇3

按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領(lǐng)下，對百官、曹娥兩個(gè)街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)，專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況

1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò)

2.加強(qiáng)指導(dǎo)，推進(jìn)工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作。兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時(shí)指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個(gè)新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗(yàn)收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會主任。兩個(gè)街道通過指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵(lì)，使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)停化解，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。

3.盡心盡責(zé)，積極奉獻(xiàn)。從調(diào)研情況看，每個(gè)社區(qū)居委會，平均擔(dān)負(fù)著10個(gè)生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜，社區(qū)工作者人少而擔(dān)重，面對繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，各負(fù)其責(zé)、樂于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力。在工作中，遇到難事一馬當(dāng)先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計(jì)較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業(yè)委會主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治，積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

二、困難問題

1.組織保障有待進(jìn)一步加強(qiáng)

2.制度規(guī)章有待進(jìn)一步完善。現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費(fèi)使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

3.監(jiān)督管理有待進(jìn)一步強(qiáng)化。由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力，導(dǎo)致事后暴露了一系列問題。如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水，監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù)，房屋保修，管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確，保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)。現(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費(fèi)無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴(yán)重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

5.物業(yè)收費(fèi)有待進(jìn)一步規(guī)范。近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費(fèi)等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。

三、建議意見

1.要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化保障

2.健全機(jī)制，規(guī)范管理。市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機(jī)制，切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調(diào)研，出臺加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見，進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè)，明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵(lì)，確保隊(duì)伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實(shí)，要明確規(guī)定。有關(guān)部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制。市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，對于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用，建議有關(guān)部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會，為物管工作開展提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律、推動公平競爭、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比，出臺和完善激勵(lì)政策，明確工作要求。市級主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時(shí)的監(jiān)管工作，不走過場。街道和社區(qū)要加強(qiáng)對住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動態(tài)化管理。要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費(fèi)服務(wù)不對等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門和業(yè)主委員會要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。

3.注重教育，提高素質(zhì)。針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結(jié)合實(shí)際、有的放矢，有計(jì)劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇4

20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。

一、基本情況

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

二、工作開展情況

一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

三、存在的問題

（一）歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個(gè)部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。

（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務(wù)水平低。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（五）業(yè)主委員會組建難，運(yùn)作不規(guī)范。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

四、對策與建議

（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。

（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。

一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

（四）培育物業(yè)服務(wù)市場。

一要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

（五）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。

制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。

附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研概況

1.調(diào)研目的。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時(shí)間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時(shí)間。

二、企業(yè)概況

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。

三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)

該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗(yàn)片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過程。縫制車間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長，1個(gè)副組長，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺板，3個(gè)人流動檢查，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。

四、管理特色

在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢，對于出現(xiàn)的問題及時(shí)修正，在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn)，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

五、調(diào)研建議

（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢

1.市場全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機(jī)遇，與此同時(shí)，很多國外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開展業(yè)務(wù)，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來，對企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問題所在，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應(yīng)鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

（二）建議

面對市場全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對全球化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式?；诋a(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇5

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇6

目前，我市很多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的沖突日趨嚴(yán)峻，群眾與企業(yè)的呼聲更加增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理沖突的根源，主要是以下幾個(gè)因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在肯定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的進(jìn)展需求，致使實(shí)際工作中消失有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延長到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中消失梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)沖突中“名不正、言不順”，解決基層沖突的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵(lì)制度，社會管理的樂觀性不足，特殊是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決與上級政府部門相關(guān)的詳細(xì)事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必定處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清晰、不參加。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治力量、內(nèi)控力量、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、力量強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素養(yǎng)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的敬重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和老師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了肯定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映劇烈的房屋質(zhì)量差，隨便更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推動。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透亮監(jiān)督。很多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特殊是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇7

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。

1、物業(yè)收費(fèi)面對的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。

2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。

二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：

（一）收入不真實(shí)。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計(jì)收入。

2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí)，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計(jì)入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不作收入處理。

3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。

4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi)，不入賬或不作收入處理，從而少計(jì)收入。

5、補(bǔ)貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入，不作收入處理，長期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計(jì)收入。

（二）納稅申報(bào)不規(guī)范

1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異，造成營業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會計(jì)制度的規(guī)定，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會計(jì)處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí)，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營業(yè)稅，而不是一次性全額申報(bào)，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握，難以核對，會造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款。

2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營業(yè)稅。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用，長期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款。

3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn)，實(shí)際操作上兩種情況都存在。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強(qiáng)，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強(qiáng)，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報(bào)營業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現(xiàn)象。

（四）賬務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設(shè)立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況。

（五）稅務(wù)管理部門收入難核實(shí)。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問題，稅務(wù)部門在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。

三、管理措施

（一）宣傳與輔導(dǎo)。一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財(cái)會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財(cái)會人員對政策的正確理解，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票，強(qiáng)化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi)。2領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。4建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

（三）日常管理。建立物業(yè)管理明細(xì)臺賬，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營項(xiàng)目等情況，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強(qiáng)巡管。

（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評估管理，對零申報(bào)戶異常申報(bào)戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對，及時(shí)評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

（五）部門協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇8

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價(jià)部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費(fèi)，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi)，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來，據(jù)統(tǒng)計(jì)，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對停車收費(fèi)及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽蟆Ｓ捎诟鞣N因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì)，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi)，一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個(gè)過程。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性，而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議

１、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅(jiān)決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點(diǎn)，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。

8、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”，有效避免收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動，同時(shí)，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”?；謴?fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇9

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。

一、主要成效

近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。

（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。

（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級項(xiàng)目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會治理系列行動，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見，對20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。

二、存在的主要問題及原因

隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。

（一）社會主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競爭。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會成員，奉獻(xiàn)意識、責(zé)任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強(qiáng)，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識，搭便車時(shí)有發(fā)生。

（二）行政監(jiān)管缺位。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C(jī)制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財(cái)政對物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識。政府對物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

（三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價(jià)體系缺失，信用信息平臺的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。

三、對策建議

（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。

（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評價(jià)、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺，促進(jìn)信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動等因素，實(shí)施分級定價(jià)，每兩年調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對停車收費(fèi)分類劃檔，出臺最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車難、停車貴問題。

（三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強(qiáng)業(yè)委會建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇10

隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運(yùn)用到實(shí)踐中來，縮短理論與實(shí)踐的距離。

梧桐花園小區(qū)簡介

梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。

調(diào)查所得信息：

此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開。

根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒有一個(gè)合理規(guī)范的制度。

保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過調(diào)查，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。

根據(jù)問卷調(diào)查反映，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時(shí)處理業(yè)主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個(gè)月才將這一問題解決。其次，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。

總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見：

1。調(diào)整工作機(jī)制，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔(dān)的模式。

2。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調(diào)動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

3。積極開展社區(qū)文化活動。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動。加強(qiáng)小區(qū)

宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況。

4。 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。

我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識而沒有和實(shí)踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇11

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開展了加強(qiáng)石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實(shí)際問題，促進(jìn)和諧社會的建設(shè)和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問卷，搜集了關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況

據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積20xx萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)105個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(gè)(包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;

九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個(gè)，占56%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)79個(gè)，占居住小區(qū)的75%;

成立業(yè)主大會的小區(qū)11個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊的44家，在外區(qū)注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%;

抽樣調(diào)查問卷顯示，未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占33%。同時(shí)，近年來我區(qū)部分實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎(jiǎng)，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;

物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，進(jìn)一步加強(qiáng)了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。

二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問題

近年來，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問題：

1.開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，69%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

2.物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，市場競爭力不強(qiáng)。我區(qū)登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有2家，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠(yuǎn);

按照性質(zhì)分，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運(yùn)作，以管理者自居，服務(wù)意識差;

有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi);

有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;

有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)37%;

71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。

業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;

當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);

87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。

此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

三、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個(gè)方面的建議供有關(guān)部門參考：

1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;

建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;

反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;

開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;

正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;

加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育的長效機(jī)制。

3.推動各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對開發(fā)商誠信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;

行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導(dǎo)廣大業(yè)主維好權(quán)、用好權(quán)、盡好責(zé);

物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時(shí)要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機(jī)會，過度期采取兩種體制并存的運(yùn)做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機(jī)制，推動業(yè)主大會組建工作。

4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會做出更大貢獻(xiàn)。

5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點(diǎn)，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)。

6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時(shí)應(yīng)充分利用自動化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。

7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)?，F(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部的規(guī)章制度，但缺乏與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制定，如：業(yè)主委員會運(yùn)作;

物業(yè)管理招投標(biāo);

住宅維修基金管理;

物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置使用;

業(yè)主委員會的法人地位及其職責(zé)、權(quán)力和義務(wù);

明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會、居委會三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪，區(qū)法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實(shí)施細(xì)則和法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規(guī)范和指導(dǎo)市場運(yùn)作。

隨著物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著物業(yè)管理機(jī)制的不斷創(chuàng)新，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，隨著政府對物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強(qiáng)大的生命力和市場競爭力，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區(qū)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇12

一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè))，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè)，由業(yè)主自治的43個(gè)，單位自管的22個(gè)，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。

(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。某年5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析

(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時(shí)涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎(jiǎng)懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要?jiǎng)佑镁S修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。

(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費(fèi)投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過高的維修費(fèi)，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護(hù)維修不及時(shí)不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時(shí)，“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費(fèi)收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。

(四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會事務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強(qiáng)，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門外事務(wù)。

三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法，建設(shè)部、財(cái)政部令[某]第165號《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：

(一)完善頂層設(shè)計(jì)，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”

1、完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤?，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。

2、嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施辦法》，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開展檢查驗(yàn)收。對開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題，責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗(yàn)收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計(jì)劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。

3、加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購買公共服務(wù)的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構(gòu)建多級次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識差，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。同時(shí)，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費(fèi)分類收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

(二)規(guī)范市場運(yùn)作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

1、進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí)，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對申報(bào)、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

2、積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長效機(jī)制。通過政府購買公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

3、加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權(quán)意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開、檔案管理等制度，切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。

4、大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 篇13

近年來，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展及創(chuàng)建文明城市進(jìn)程的不斷加快，切實(shí)解決最低收入家庭住房問題，已成為我市各級政府落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，改善民生工作的主要工作內(nèi)容之一。為保證廉租住房建設(shè)管理工作規(guī)范，較好實(shí)施廉租住房的管理工作，我公司對各小區(qū)內(nèi)的廉租房進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、市場化廉租住房的管理服務(wù)

市場化廉租住房的管理服務(wù)是完善廉租住房制度的一部分，而廉租住房管理服務(wù)又包括對廉租房的監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量保障等。城鎮(zhèn)廉租住房制度是一種保障性住房供應(yīng)制度。我市政府和相關(guān)單位通過向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式來減輕居民的住房壓力，因而也是一項(xiàng)惠民政策。

廉租住房管理、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作模式還在探索中。對于廉租住房社區(qū)的管理、服務(wù)模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量，違背了保障低收入群體的初衷；如果全部由政府來承擔(dān)，政府因其財(cái)力有限，肯定承受不了；如果全部由企業(yè)來承擔(dān)，幾乎沒有企業(yè)愿意接手，認(rèn)為它幾乎是沒有盈利的。所以必須建立有效的市場化廉租房管理服務(wù)模式，將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營有機(jī)地結(jié)合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負(fù)擔(dān)，又達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。

二、廉租住房管理中的問題

針對保障性住房前期投資量大，管理周期長、保障對象動態(tài)化的特點(diǎn)，市政府組建了石嘴山市正惠公共租賃住房管理有限公司，負(fù)責(zé)我市公共租賃（廉租）住房的租金收取、維護(hù)和管理。同時(shí)為完善管理制度，市政府出臺了《石嘴山市廉租住房保障和經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法》，保障我市廉租住房管理機(jī)制合理有效的運(yùn)行，在此辦法實(shí)施的過程中仍然存在諸多問題：

1、人員的特殊性

廉租房的準(zhǔn)入條件有限，其居住群體是社會低收入家庭，如下崗人員、社會無業(yè)人員、老弱病殘人員相當(dāng)普遍，涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中，不穩(wěn)定因素較多。與商品房管理服務(wù)相比之下，廉租房管理服務(wù)較不容易，因?yàn)樵诠竦赖滤刭|(zhì)、維護(hù)環(huán)境秩序的自覺性有很大差別。相應(yīng)的給廉租房的管理、服務(wù)增加了很多困難。

2、管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性

為了使廉租房住戶都能享受改革開放和社會發(fā)展的成果，政府保障部門作為業(yè)主單位，委托專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行治安、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修等公共服務(wù)，與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)相比，廉租房更側(cè)重于后期管理與服務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區(qū)服務(wù)管理。

3、租賃與管理相脫離?，F(xiàn)我市（大武口區(qū)）廉租住房租賃、管理工作由正惠公司負(fù)責(zé)，包括租金的收取、簽訂租賃合同和住戶檔案的管理，以及配租后對廉租住房的監(jiān)管工作。由于廉租住房小區(qū)的物業(yè)管理工作不在我公司工作范圍內(nèi)，廉租住房涉及物業(yè)管理的問題，牽扯于幾個(gè)單位之間，極易造成無據(jù)可依、互相推諉的狀況，給廉租住房監(jiān)管工作造成諸多障礙。例如居住過程中承租人對公共設(shè)施的損毀、騰退過程中鑒定房屋的完好程度等等。

4、目前，我公司所管理的廉租住房小區(qū)，承租人員較為復(fù)雜，部分住戶觀念沒有及時(shí)轉(zhuǎn)變，違規(guī)裝修、破壞綠化種植農(nóng)副產(chǎn)品，小區(qū)內(nèi)環(huán)境凌亂，樓道雜亂無章，公共設(shè)施損毀等現(xiàn)象屢見不鮮。廉租住房管理工作仍處于探索期，需要在工作中繼續(xù)整改與完善。

三、正惠公司實(shí)施市場化管理下廉租住房的前提、優(yōu)勢

（一）實(shí)施前提

由于我市現(xiàn)有廉租住房均分布于各商品住宅小區(qū)內(nèi)，管理維護(hù)工作不具備針對性開展的條件，且我公司正在探索廉租住房小區(qū)市場化管理，各方面經(jīng)驗(yàn)均有欠缺，故我公決定司實(shí)施市場化管理的對象暫定為：廉租住房建成套數(shù)占該小區(qū)總套數(shù)的70%以上，配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)。

（二）優(yōu)勢

1、隊(duì)伍年輕，有創(chuàng)新意識。正惠公司自20xx年1月份人員到位以來，共計(jì)員工8名，均為大學(xué)專科以上學(xué)歷，具備相關(guān)專業(yè)知識或工作經(jīng)歷。廉租住房保障制度為近年來新生的民生工程項(xiàng)目之一，各方面工作的開展皆需要接受能力快、思維活躍的工作人員來實(shí)現(xiàn)動態(tài)化管理體制的更新與完善。而我公司正是具備了這樣的條件。

2、降低公司管理成本。廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭，經(jīng)濟(jì)條件是制約發(fā)展和管理的重要因素。現(xiàn)我市廉租住房物業(yè)統(tǒng)一由所在小區(qū)業(yè)主委托的物業(yè)公司管理，也就是說廉租房的管理工作在流程中實(shí)行單位分工化的管理模式，這樣既增加了人員成本，也在資金注入上造成斷層現(xiàn)象。如果由我正惠公

司實(shí)行廉租住房租賃、管理、維護(hù)一條線流程，實(shí)行收支互補(bǔ)，在成本上實(shí)行人員分管化，實(shí)現(xiàn)人工成本合理調(diào)度、資金成本上的合理壓縮。經(jīng)初步測算，僅人員管理成本一項(xiàng)，每年可節(jié)約資金約6萬元左右。

3、能夠更好的對廉租住房實(shí)施動態(tài)管理。保障性住房的物業(yè)管理與普通商品住房的物業(yè)管理之間的矛盾根源是房屋的產(chǎn)權(quán)問題。而廉租住戶作為房屋的使用者，不論是自身利益所在，還是經(jīng)濟(jì)條件的影響都會形成物業(yè)管理工作中的阻礙因素。作為產(chǎn)權(quán)人（政府）的委托管理者、出租與承租關(guān)系中的中間人，我公司在掌握承租人的家庭情況、自身?xiàng)l件等資料的同時(shí)，能針對性的實(shí)行對廉租住房物業(yè)的動態(tài)化管理，協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)人與使用人之間的權(quán)屬利益，以促進(jìn)物業(yè)管理工作平穩(wěn)開展。只有安居才能樂業(yè)，讓城鎮(zhèn)中的住房弱勢群體住得好，不僅能使其安心地工作，還能增加他們的歸屬感與幸福感，增強(qiáng)他們參與城市建設(shè)的積極性。城鎮(zhèn)廉租住房制度是關(guān)注民生的一項(xiàng)重要制度，是有利于構(gòu)建和諧社會的重要制度。

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20xx年6月20日