房地產開發(fā)可行性調研報告【一】

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　　房地產開發(fā)可行性研究報告【一】

　　一、項目背景

　　1 、 項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)

　　2、可行性研究報告的編制依據：

　　(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

　　(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com

　　(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

　　(4)《住宅設計規(guī)范》

　　(5)《住宅建筑設計標準》

　　(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

　　(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

　　(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

　　3、項目概況

　　1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

　　2 )建設規(guī)模與目標：

　　土地面積：

　　容積率：

　　開發(fā)周期：

　　土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

　　建筑面積(預計)：總建筑面積：

　　3 )周圍環(huán)境與設施

　　(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

　　(2)西側為 市城市中心景點。

　　(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

　　(4)西南靠近a市小學。

　　(5)北面為a市人民銀行。

　　4 、項目swot分析

　　優(yōu)勢及機會

　　(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

　　(2) a近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。

　　(3) 東側 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。

　　(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

　　(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

　　(6) 該項目以毛地出讓，起價

　　元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

　　(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經驗可以為之借鑒。

　　(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發(fā)展。

　　(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

　　(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

　　劣勢及威脅

　　(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

　　(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

　　(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

　　(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

　　(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

　　(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

　　(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

　　(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

　　(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

　　(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

　　二、市場分析

　　1 a市概況(參考)

　　a市位于

　　河南岸，面積

　　平方公里，人口 萬。

　　生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。

　　投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

　　項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

　　2 a市房地產住宅市場分析

　　a市房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。

　　1999年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產業(yè)基本實現了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。

　　二oox年，a市房地產業(yè)主要特征表現在以下幾個方面：

　　表現之一：投資增幅大。房地產開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。

　　表現之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

　　表現之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

　　房地產開發(fā)可行性研究報告【二】

　　一、 國內環(huán)境：中國房地產還有20年以上的好景

　　xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業(yè)及相關行業(yè)代表參加本屆展會，從側面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。

　　“中國房地產業(yè)已經成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業(yè)直接貢獻的。

　　中國房地產業(yè)直接帶動了57個相關產業(yè)的產出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

　　1998年以來，中國房地產開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

　　2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業(yè)作為國家經濟的三大支柱產業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產)之一，已持續(xù)了50多年。

　　2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

　　二、xx房地產市場：整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫

　　1、湖北省宏觀政策的指導

　　2004年6月，為了促進房地產業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發(fā)展。

　　2、政府出臺房改政策，取消福利分房

　　自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

　　3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。

　　荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

　　4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

　　2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)

　　2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

　　以上數據反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

　　近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

　　5、同類物業(yè)的市場情況

　　荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

　　三、xx房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

　　1、舊城改造，造成了需求量的增加

　　鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

　　2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。

　　房地產開發(fā)可行性研究報告【三】

　　一、房地產可行性研究的目的

　　房地產開發(fā)項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據。

　　通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產項目決策的正確性，提高項目的經濟效益。其目的是使房地產開發(fā)項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

　　二、規(guī)劃設計的可行性分析

　　1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設計概念。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

　　2.容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

　　3.土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如圖例，對產品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。

　　4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

　　5.周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及解決方法。

　　6.周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。

　　7.市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

　　房地產開發(fā)可行性研究報告【四】

　　可行性研究過程中的誤區(qū)及應對措施

　　(一)常見誤區(qū)

　　1.一個標準的效益分析

　　如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕煌钠谕到o出不同的期望效益預測。

　　2.先入之見的可行性分析研究

　　通過一些房地產投資項目失敗的案例，發(fā)現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規(guī)劃失控的農民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現，房地產項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

　　(二)應對措施

　　1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。

　　2.提高從業(yè)人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發(fā)經營、法規(guī)、稅務、金融等專業(yè)知識。

　　3.建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內容，通過分析對比，總結經驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。

　　加強房地產可行性研究工作的一些建議

　　(一)重視多方案比較

　　一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。

　　(二)堅持可行性研究的客觀性原則

　　客觀性原則就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則，房地產開發(fā)項目的可行性研究是根據擬開發(fā)項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。

　　(三)提高可行性研究編制人員素質

　　相當一部分房地產開發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產開發(fā)領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經濟評價流于形式。不能根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。

　　五、結語

　　總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產項目所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環(huán)境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產生直接、巨大的影響?？尚行匝芯恳栽鰪娖髽I(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經濟效益為中心，對房地產開發(fā)項目的各要素進行全面的調查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時我們應注意房地產項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現，發(fā)揮可行性研究的實際作用，使房地產項目的開發(fā)工作有據可依。

　　房地產開發(fā)可行性研究報告【五】

　　一、完善文本內容。本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發(fā)單位是否有資質和能力承擔項目開發(fā);增加和深化銷售預測和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場研究，特別是項目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產銷售情況及經濟發(fā)展情況。

　　二、增加相關圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設規(guī)模和內容，清楚開發(fā)強度和經濟技術指標，也可知道設計是否符合相關規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。

　　三、完善相關設計依據。文中設計依據有些已經過時，應采用國家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產市場發(fā)展的文件，應加上去，增加項目的本地性。

　　四、完善建設內容。建設內容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容;說明項目用地權屬情況。

　　五、細化和修改文字內容。文中劣勢描敘中，項目區(qū)域為未開發(fā)區(qū)域不對，該項目區(qū)域已經是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對房地產市場的分析應當主要側重開發(fā)區(qū)的房地產市場分析，而不應是湖南省和婁底市的，說服力不強。

　　六、投資進一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產市場開發(fā)情況，應調整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應進一步核實，該區(qū)域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。

　　七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團購，時間前后不一致。

　　八、完善對項目開發(fā)條件的描述。本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進行精準描敘。包括項目場地、地形地貌、地質情況、周邊建設情況等。

　　九、工程管線設計應深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4臺高壓開關柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。

　　十、細化財務評價。該報告財務評價中，企業(yè)所得稅應按2019年婁底稅務部門文件規(guī)定的額度計算。