項(xiàng)目可行性報(bào)告怎么寫(xiě)
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可行性分析報(bào)告，就是從事一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之前，企業(yè)為決策者和主管機(jī)關(guān)審批而制定的上報(bào)文件。那么關(guān)于項(xiàng)目可行性報(bào)告該怎么寫(xiě)呢？下面是小編給大家整理的項(xiàng)目可行性報(bào)告怎么寫(xiě)_關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
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如何寫(xiě)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告
一、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的含義
可行性分析報(bào)告，就是從事一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(投資)之前，企業(yè)要從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)、功銷(xiāo)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利不利因素、項(xiàng)目是否可行，估計(jì)成功率大小、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益
程度，為決策者和主管機(jī)關(guān)審批而制定的上報(bào)文件。
二、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的寫(xiě)作格式
1、引言。主要包括項(xiàng)目名稱、目標(biāo)和基本功能，用戶單位名稱，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位，該項(xiàng)目與其他項(xiàng)目或機(jī)構(gòu)的關(guān)系和聯(lián)系，在可行性報(bào)告中使用的專門(mén)述語(yǔ)及其定義，該報(bào)告中所引用的文件和技術(shù)資料。
2、可行性分析的準(zhǔn)備.包括對(duì)可行性分析的要求和目標(biāo),進(jìn)行可行性所具備的條件和限制,進(jìn)行可行性分析所采用的方法.
3、對(duì)項(xiàng)目的分析。包括企業(yè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)與完成的任務(wù)，組織機(jī)構(gòu)和管理體制，可供利用的資源及制約條件，目前企業(yè)存在的主要問(wèn)題及薄弱環(huán)節(jié)。
4、新項(xiàng)目方案。包括新項(xiàng)目的目標(biāo)及要實(shí)現(xiàn)的功能，新項(xiàng)目的組成結(jié)構(gòu)，新項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃、安排，包括各階段對(duì)人力、資金、設(shè)備的需求，新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后對(duì)組織結(jié)構(gòu)、管理模式影響等。
5、可行性分析。包括有：項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可行性、組織管理的可行性和社會(huì)的可行性。
6、可行性分析的結(jié)論。根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目的可行性分析，應(yīng)該得出一個(gè)該項(xiàng)目是否可行的結(jié)論，一般有以下幾種方式：
1)、可以立即進(jìn)行
2)、需要增加一定設(shè)備資源后才能進(jìn)行
3)、要推遲到某些條件具備以后才開(kāi)始進(jìn)行
4)、需要對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行重大修改
5)、不能或不必要確立該項(xiàng)目
三、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的主要內(nèi)容
1、基本情況
1)、項(xiàng)目申請(qǐng)單位情況：?jiǎn)挝幻Q、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)收支狀況等情況。
2)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況：姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項(xiàng)目相關(guān)的主要業(yè)績(jī)。
3)、項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目類(lèi)型;主要工作內(nèi)容、預(yù)期總目標(biāo)及其階段性目標(biāo);主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益指標(biāo);項(xiàng)目總投入情況(包括人、財(cái)、物等方面)
2、必要性和可行性
1)、項(xiàng)目背景及實(shí)施項(xiàng)目的必要性。項(xiàng)目受益范圍分析;項(xiàng)目是否符合國(guó)家政策，是否不屬于國(guó)家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍;國(guó)家(含部分地區(qū))需求分析;申請(qǐng)單位事業(yè)發(fā)展需求分析。項(xiàng)目實(shí)施對(duì)申請(qǐng)單位、所屬領(lǐng)域或社會(huì)事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項(xiàng)目實(shí)施的可行性。與同類(lèi)項(xiàng)目相比分析;項(xiàng)目的主要思路與設(shè)想;項(xiàng)目預(yù)算的合理性及可靠性分析;項(xiàng)目預(yù)期社會(huì)效益分析;項(xiàng)目預(yù)期效益的持久性分析。
3)、項(xiàng)目不確定性分析。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的不確定性分析;對(duì)應(yīng)措施分析。
3、實(shí)施條件
1)、人員條件。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織管理能力;項(xiàng)目主要參加人員的姓名、性別、職務(wù)、專業(yè)、對(duì)項(xiàng)目熟悉情況。
2)、資金條件。項(xiàng)目需要的投入總額;對(duì)財(cái)政專項(xiàng)資金的最低需求額;其他渠道資金的來(lái)源及其落實(shí)情況(需提供相關(guān)證明文件及資料)。
3)、基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位單位完成該項(xiàng)目已經(jīng)具備哪些基礎(chǔ)條件(重點(diǎn)說(shuō)明項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位具備那些設(shè)施條件，需要增加哪些新的關(guān)鍵設(shè)施)。
4)、其他相關(guān)條件
4、進(jìn)度與計(jì)劃安排；項(xiàng)目的階段性目標(biāo)情況;分段地實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與計(jì)劃安排情況。
5、主要結(jié)論
企業(yè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告寫(xiě)作方法
一、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的編制依據(jù)
1、項(xiàng)目建議書(shū)及批復(fù)文件
2、國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃
3、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，政府的有關(guān)規(guī)定
4、項(xiàng)目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)
二、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的寫(xiě)作提綱
1、概述
簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目技術(shù)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項(xiàng)目的主要用途、性能;投資的必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益;本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
2、技術(shù)可行性分析
1)、項(xiàng)目技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進(jìn)性和效
果論述。
2)、項(xiàng)目技術(shù)性能水平與國(guó)外同類(lèi)項(xiàng)目的比較
3)、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，
3、項(xiàng)目成熟程度
4、市場(chǎng)需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析
5、投資估算及資金籌措
1)、項(xiàng)目投資估算
2)、資金籌措方案
3)、投資使用計(jì)劃
6、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析
1)、未來(lái)5年成本、收入估算
2)、財(cái)務(wù)分析：以動(dòng)態(tài)分析為主，提供財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投
資回收期、投資利潤(rùn)率和利稅率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。
3)、不確定性分析：主要進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析，對(duì)項(xiàng)目的
抗風(fēng)險(xiǎn)能力做出判斷，
4)、財(cái)務(wù)分析結(jié)論
5)、社會(huì)效益分析
7、綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)
1)、企業(yè)員工構(gòu)成(包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的教育背景、科技意識(shí)、市場(chǎng)開(kāi)
拓能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開(kāi)發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體
系等情況。
4)、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)(包括項(xiàng)目實(shí)施所需的基
礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來(lái)來(lái)源、供應(yīng)渠道等)。
8、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃
9、其他
1)、環(huán)境保護(hù)措施
2)、勞動(dòng)保護(hù)和安全
3)、必要的證明材料
1、特殊行業(yè)許可證(如食品、醫(yī)藥、農(nóng)藥、化肥產(chǎn)品生產(chǎn)許可證及批文);通信產(chǎn)品入網(wǎng)許可證;公共安全產(chǎn)品生產(chǎn)許可證;壓力容器生產(chǎn)許可證等
2、可提供項(xiàng)目立項(xiàng)證明、高新技術(shù)企業(yè)證書(shū)、產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證、環(huán)保證
明;產(chǎn)品訂貨意向、合同等補(bǔ)充材料
10、結(jié)論
以下是整理的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文1
一.項(xiàng)目概況
(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件
天和園小區(qū)位于小清河北路，地處濟(jì)南市傾力打造的濱河新區(qū)之中，南鄰小清河，于濟(jì)南動(dòng)物園隔河相望，東臨洛口服裝市場(chǎng)，西至無(wú)影山北路，處于小清河于太平河環(huán)繞之中。小區(qū)周邊配套設(shè)施齊全，交通便利，洛口服裝城，金牛建材市場(chǎng)，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)，軍區(qū)總醫(yī)院為生活帶來(lái)全方位便利，五十六中，二十八中，濟(jì)南師范，金牛小學(xué)營(yíng)造濃厚教育氛圍，緊鄰的動(dòng)物園，藥山公園，黃河森林公園以及政府投入86億巨資改造的小清河景觀，營(yíng)造了舒適的居住環(huán)境。
(二) 規(guī)劃方案
天和園小區(qū)秋園一號(hào)樓項(xiàng)目占地13畝，規(guī)劃面積1.89萬(wàn)平方米，建筑密度22%，綠化率15%，天和園小區(qū)分為春，夏，秋，冬四個(gè)園區(qū)。其中一期工程春園，冬園及夏園，秋園部分樓盤(pán)已建設(shè)完成，并投入使用，入住率達(dá)99%。
二 投資環(huán)境分析
(一) 宏觀環(huán)境分析
1. 20_年隨著新
2.目前北京，上海等一線城市的純商品房的房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)14，存在明顯的房?jī)r(jià)泡沫，而二線城市的房?jī)r(jià)收入比基本維持在3-6之間，樓價(jià)相對(duì)合理，而且隨著二線城市的收入水平和發(fā)展水平的逐年提高，城市的樓價(jià)還有較大的上漲空間。
(二) 微觀環(huán)境分析
1.20_年上半年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
(1)年初新政頒布后，濟(jì)南巿政府土地放量謹(jǐn)慎，第一季度僅有少量土地上巿，四月份開(kāi)始，優(yōu)質(zhì)地塊紛紛上巿，實(shí)力開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地巿場(chǎng)成交火熱，部分地塊甚至由于超過(guò)最高限價(jià)而流拍，土地巿場(chǎng)的繁榮側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商看好房地產(chǎn)巿場(chǎng)的前景。
(2)在新增供應(yīng)量的帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)供需兩旺
20_年上半年，綠地、恒大、中海等品牌開(kāi)發(fā)商大量推盤(pán)，在強(qiáng)勁剛性需求的拉動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)。國(guó)家頒布的調(diào)控政策，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的上漲步伐，擠出了大量投資需求，刺激了巿場(chǎng)中潛在剛性需求的釋放，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)的健康發(fā)展起到了積極作用。
(3)郊區(qū)大盤(pán)的崛起，促使?jié)戏康禺a(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開(kāi)始呈現(xiàn)。綠地國(guó)際花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、萬(wàn)象新天等郊區(qū)項(xiàng)目的大量上巿成交，導(dǎo)致郊區(qū)大盤(pán)對(duì)巿場(chǎng)的影響加強(qiáng)，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。由于巿中心土地稀缺，舊城改造風(fēng)險(xiǎn)較大，城郊土地對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力日漸增強(qiáng)。
2. 濟(jì)南市土地市場(chǎng)分析
附一：20_年1-6月份土地掛牌及成交信息一覽表：
(1)20_年月度土地市場(chǎng)分析
詳看各月數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷1-3月的低谷之后， 4、5月迎來(lái)了一個(gè)相對(duì)爆發(fā)的時(shí)期，4月份土地放量供應(yīng)在5月得到釋放， 6月份成交回落，以5月份為例：當(dāng)月成交108萬(wàn)平方米，形成當(dāng)月百萬(wàn)方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交類(lèi)型分析
20_年上半年土地成交類(lèi)型分析
20_年上半年，居住類(lèi)用地共成交土地114.67萬(wàn)平方米，成交土地宗數(shù)23宗，成交樓面均價(jià)為1499.95元/平米;商業(yè)和金融用地成交面積為32.38 萬(wàn)平米，成交土地宗數(shù)為19宗，成交樓面均價(jià)為3150.51元/平米。
(3) 區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況
綜合以上兩個(gè)圖的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，濱河板塊延續(xù)了去年熱點(diǎn)片區(qū)的關(guān)注度，樓面地價(jià)仍有較大幅度的漲幅;以及今年開(kāi)始遠(yuǎn)東邢村唐冶板塊的土地成交的放量，相信在未來(lái)三到五年內(nèi)，濱河板塊和邢村唐冶板塊會(huì)成為開(kāi)發(fā)商和市民持續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)。
3. 濟(jì)南市普通住宅市場(chǎng)概況
20_年上半年住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為18845套，較去年同期大幅下滑，其中新增供應(yīng)量11826套，共消化房源12358套，136.86萬(wàn)平米，總銷(xiāo)售額為111.64億元。從價(jià)格看，一季度價(jià)格下滑明顯，4月份開(kāi)始市場(chǎng)回暖，供應(yīng)成交開(kāi)始放量，價(jià)格反彈;截止到6月底，整體均價(jià)為8304元/平米(含章丘板塊)。
4.天和園經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，無(wú)論從廣告策劃，營(yíng)銷(xiāo)策略，還是工程質(zhì)量，物業(yè)管理都是一個(gè)非常成熟的項(xiàng)目，一期工程已全部售罊，入住率達(dá)99%，小區(qū)主要道路，管線，綠化等配套設(shè)施已建設(shè)完成，隨著小清河片區(qū)的改造，小區(qū)周?chē)沫h(huán)境正在逐步改善，房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步提升。
三. 市場(chǎng)分析及價(jià)格預(yù)測(cè)
(一)根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，未來(lái)5年內(nèi)，市區(qū)人口年均增加7萬(wàn)人，年新增住房需求約140萬(wàn)平方米，另外，根據(jù)相關(guān)研究，20年內(nèi)城鎮(zhèn)人口人均年增加4平方米居住面積，以此推算，全市606萬(wàn)人口每年為提高居住水平新建住房121萬(wàn)平方米，再考慮到棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的拆遷安置房需求，這都為濟(jì)南的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。濟(jì)南作為一個(gè)二線城市，商品房?jī)r(jià)格總體來(lái)說(shuō)處于一個(gè)較為合理的價(jià)位，濟(jì)南正處在城市快速發(fā)展階段，居民收入有了很大提高，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，外來(lái)人口增多，購(gòu)房及改善住房條件的需求也相應(yīng)增大，濟(jì)南的房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升。
(二)北部地區(qū)作為濟(jì)南傳統(tǒng)房?jī)r(jià)的‘低洼區(qū)’,在小清河改造等一系列利好消息的帶動(dòng)下，城市價(jià)值逐步顯現(xiàn)，住宅價(jià)格明顯攀升。作為濟(jì)南市規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的16個(gè)城市綜合體之一，濼口片區(qū)將建成690萬(wàn)平米集商貿(mào)金融、五星級(jí)酒店、辦公、娛樂(lè)、休閑、居住為一體的城市綜合體。隨著小清河改造工程的順利完工及濼口城市綜合體的開(kāi)工建設(shè)，小清河片區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有很大的
提升空間。
(三)目前濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)置業(yè)和改善性剛性需求是主體，投資投機(jī)行為較少，天和園設(shè)計(jì)的戶型從80-130平方米各種房型都有，其中以總價(jià)款較低的小戶型和性價(jià)比較高的90-120平方米的戶型居多，給購(gòu)房的客戶提供了很大的選擇空間，而相對(duì)于市中心及東部，南部動(dòng)輒上萬(wàn)一平方的房?jī)r(jià)，相對(duì)較低的價(jià)格及因小清河改造不斷改善的居住環(huán)境就使其成為年輕置業(yè)者及改善住房條件者的首選地區(qū)。另外，小區(qū)附近的洛口服裝市場(chǎng)及金牛建材市場(chǎng)有大量的外來(lái)人口及中小私營(yíng)業(yè)主，他們是周邊小區(qū)潛在的巨大客戶群，而天和園小區(qū)便利的交通及僅幾分鐘的車(chē)程對(duì)這部分客戶無(wú)疑來(lái)說(shuō)有巨大的吸引力。
(四)價(jià)格預(yù)測(cè)
根據(jù)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)及發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：
1. 多層住宅：8000元/平方米
2. 沿街公建：25000元/平方米
3. 儲(chǔ)藏室：2500元/平方米
四.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
(一)工程建設(shè)計(jì)劃
1.20_年3月項(xiàng)目整體開(kāi)工，20_年3月底交工，。
2.已多年的開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，施工過(guò)程中嚴(yán)格控制工程造價(jià)，嚴(yán)把工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。
(二)銷(xiāo)售計(jì)劃
根據(jù)工程進(jìn)度，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為18個(gè)月。
五.項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析
投資估算(見(jiàn)附表一)
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析(見(jiàn)附表二)
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文2
申請(qǐng)建立醫(yī)院可行性報(bào)告范文
近年來(lái)，__的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)、快速、健康、和諧發(fā)展，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，城市面貌發(fā)生巨大變化，人民生活水平顯著提高。為更好地滿足__城鎮(zhèn)居民和社會(huì)群眾對(duì)看病就醫(yī)多樣化的醫(yī)療服務(wù)需求，順應(yīng)城鎮(zhèn)醫(yī)療衛(wèi)生體制改革的形勢(shì)，我公司根據(jù)浙江省人民政府關(guān)于《推進(jìn)城鎮(zhèn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的意見(jiàn)》等文件精神，為發(fā)揮民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)輔助力量，不斷加強(qiáng)和完善城鎮(zhèn)公共醫(yī)療衛(wèi)生體系建設(shè)，積極參與發(fā)展__衛(wèi)生事業(yè)，較好地為城鎮(zhèn)居民提供多層次的疾病診療、預(yù)防、保健等醫(yī)療服務(wù)，加快“衛(wèi)生城市”建設(shè)，構(gòu)建健康和諧社會(huì)、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我公司擬在__市 ，建立“__曙光醫(yī)院”?，F(xiàn)將申請(qǐng)建立“__曙光醫(yī)院”的可行性報(bào)告上報(bào)貴局。其具體內(nèi)容如下：
一、申請(qǐng)單位名稱、基本情況以及申請(qǐng)人姓名、年齡、專業(yè)履歷、身份證號(hào)碼：
1.申請(qǐng)單位名稱：
2、基本情況：
3、申請(qǐng)人姓名： 男 漢族出生
文化程度： 聯(lián)系電話：
現(xiàn)住址：
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二、所在地區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等情況
__市位于浙江省東南沿海，臺(tái)州灣以南，介于寧波和溫州兩個(gè)開(kāi)放地帶;北界路橋，南接玉環(huán)縣，西鄰樂(lè)清市，西北與黃巖接壤，東、東南、西南頻海，總面積920.2平方公里，人口111萬(wàn)人。轄25個(gè)鎮(zhèn)，9個(gè)鄉(xiāng)，2個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)。有大小島嶼170個(gè)，海岸線長(zhǎng)317公里。 __歷史悠久，早在新石器時(shí)期就有人類(lèi)繁衍生息。__市原名太平縣，明成化五年(1469年)設(shè)縣治。民國(guó)三年(1914年)因與山西、安徽、四川等省太平縣同名，改稱__縣，縣名取自境西溫嶠嶺之別稱“__”，沿用至今。1994年2月18日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤消__縣，設(shè)立縣級(jí)__市。屬臺(tái)州市。市政府駐地太平鎮(zhèn)。__物產(chǎn)豐饒，素以“魚(yú)米之鄉(xiāng)”著稱，在古代就有詩(shī)人以“三秋澤國(guó)鱸魚(yú)美，十里林塘橘柚香”的詩(shī)句贊美__。__盛產(chǎn)海鮮、水果等地方特產(chǎn)，是中國(guó)“果蔗之鄉(xiāng)”、“高橙之鄉(xiāng)”“大棚西瓜之鄉(xiāng)”，常年海產(chǎn)品總量超過(guò)50萬(wàn)噸,尤以蝦仁出口為最，被譽(yù)為“蝦仁王國(guó)”。
改革開(kāi)放以來(lái)，勤勞聰慧的__人發(fā)揚(yáng)超常規(guī)、創(chuàng)特色、干一流的精神，勵(lì)精圖治，奮力拼搏，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)、快速、健康、和諧發(fā)展，形成了機(jī)制靈活、市場(chǎng)活躍、民資豐厚等鮮明的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色，是浙江省優(yōu)先培育的中等城市，省17個(gè)擴(kuò)權(quán)縣之一，先后獲“全國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣(市)”、“中國(guó)明星縣(市)”、“全國(guó)農(nóng)民收入先進(jìn)縣市”、“全國(guó)科技先進(jìn)縣市”、“全國(guó)質(zhì)量興市先進(jìn)縣市”和全省目前唯一的“國(guó)家級(jí)可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)”等稱號(hào)。20_年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值291.8億元，增長(zhǎng)13%，居全省第4位;財(cái)政總收入20.32億元，增長(zhǎng)13.8%，居全省第7位，其中地方財(cái)政收入10.46億元，增長(zhǎng)20.3%，居全省第10位;農(nóng)民人均純收入7026元，增長(zhǎng)6.6%。社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)和縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市33位和11位。20_年第一季度全市生產(chǎn)總值64.44億元，比去年同期增長(zhǎng)11.2%。
處在新的發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期的新__，在新的征程上確定了新的奮斗目標(biāo)：到20_年，基本實(shí)現(xiàn)向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化大市、中等城市跨越，構(gòu)筑更大規(guī)模城市框架;到20_年，力爭(zhēng)全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)10000美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。
以上情況說(shuō)明__的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定，投資環(huán)境好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)及發(fā)展?jié)摿薮?。由于新城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)和人口增長(zhǎng)的拉動(dòng)，對(duì)各種醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療服務(wù)質(zhì)量及各層次的醫(yī)療保健水平也提出了更高要求。因此我們確信在新一輪城市現(xiàn)代建設(shè)中，設(shè)立醫(yī)療設(shè)施先進(jìn)的“__
曙光醫(yī)院”，這是新城市公共配套服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)和公共醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)改革發(fā)展的需要。新建的“__曙光醫(yī)院”，不僅可以為當(dāng)?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)的醫(yī)學(xué)診療、疾病防治、健康保健及康復(fù)等服務(wù)，同時(shí)還可為當(dāng)?shù)刎?cái)政創(chuàng)收，為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)作出新的貢獻(xiàn)。
三、建設(shè)高檔次民營(yíng)醫(yī)院的可行性
近年來(lái)，__市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為居民創(chuàng)造了良好的環(huán)境和生活條件。但由于客觀上區(qū)域性自然災(zāi)害和疾病流行時(shí)有發(fā)生，則阻礙著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及影響人民生活質(zhì)量提高，這些現(xiàn)象及問(wèn)題已引起市政府和社會(huì)各界人士的高度重視。
公立醫(yī)院隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，政府鼓勵(lì)和扶持多元化投資參與公共醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)建設(shè)，又由于競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，使各類(lèi)醫(yī)院的中心任務(wù)由“以醫(yī)療為中心”正在向著“以病人為中心”轉(zhuǎn)變，這就給民營(yíng)資本進(jìn)入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展契機(jī)。
21世紀(jì)初，新醫(yī)學(xué)模式的建立、醫(yī)藥分家和醫(yī)療保險(xiǎn)制度的全面展開(kāi)，特別是人類(lèi)疾病譜發(fā)生變化，在慢性病、人口老齡化等問(wèn)題日趨突出的情況下，單純依靠原有的公共醫(yī)療衛(wèi)生體系已不能適應(yīng)和滿足社會(huì)人群的需要，更由于遺傳、行為、心理因素、生活方式、社會(huì)環(huán)境等影響，使人們逐漸認(rèn)識(shí)到“無(wú)病早防、有病早治、預(yù)防殘疾、康復(fù)醫(yī)療”的重要性。因此，建立一種新型的康復(fù)醫(yī)院，包括醫(yī)療、預(yù)防、保健、中西醫(yī)結(jié)合的具有現(xiàn)代醫(yī)療特色的醫(yī)院，是符合醫(yī)療發(fā)展方向的。
醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)適應(yīng)醫(yī)療衛(wèi)生體制改革和市場(chǎng)變化，適時(shí)優(yōu)化配臵醫(yī)療資源，改變傳統(tǒng)醫(yī)院診療模式，努力向門(mén)診診療(中西醫(yī)相結(jié)合、疾病預(yù)防保健、健康體檢、緊急救援)、急慢性病區(qū)(賓館式服務(wù))、康復(fù)區(qū)(心理、體療功能鍛煉)等方面發(fā)展。為適應(yīng)高層次醫(yī)療消費(fèi)者的需求，新建的“__陽(yáng)光醫(yī)院”將設(shè)有家庭保健醫(yī)生、個(gè)人健康顧問(wèn)、專家預(yù)約服務(wù)項(xiàng)目。重點(diǎn)完善服務(wù)配套設(shè)施，進(jìn)一步拓展服務(wù)功能，根據(jù)自身實(shí)力，在穩(wěn)定規(guī)模的基礎(chǔ)上，努力增加病區(qū)文化、娛樂(lè)等人性化配套服務(wù)設(shè)施，為病人創(chuàng)造良好的診療康復(fù)環(huán)境，為滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的預(yù)防醫(yī)療保健篇二：設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)可行性報(bào)告
申 請(qǐng) 書(shū)
蘭山區(qū)衛(wèi)生局：
我叫___，男，1970年8月生，漢族，家住蘭
山區(qū)，本人執(zhí)業(yè)資格20_年注冊(cè)，符合醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可登記標(biāo)準(zhǔn)。
依據(jù)《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》，《醫(yī)師執(zhí)業(yè)法》及省市區(qū)相關(guān)規(guī)定，解放路西段，居住人口約5萬(wàn)余人，但該區(qū)目前缺少注冊(cè)登記的醫(yī)療機(jī)構(gòu)及專業(yè)中醫(yī)療機(jī)構(gòu)，特此申請(qǐng)?jiān)O(shè)置，蘭山___中醫(yī)診所，地址：蘭山區(qū)解放路__號(hào)。
申請(qǐng)單位(人)：
設(shè)置蘭山___中醫(yī)診所選址報(bào)告
1、選置依據(jù)：
蘭山區(qū)解放路__號(hào)，周?chē)幼∪丝诩s5萬(wàn)余人，平均經(jīng)濟(jì)生活中等居民八中，老年人占30%，慢性病、亞健康人群占39.6%，中醫(yī)中藥治療需求者占35%，中藥預(yù)防需求者占總?cè)丝诘?5.6%。該區(qū)域缺少專業(yè)中醫(yī)診療，具有低廉、簡(jiǎn)便、效優(yōu)的醫(yī)療優(yōu)勢(shì)，特別適合該區(qū)域居民的醫(yī)療消費(fèi)水平。
2、 選址所在地區(qū)的環(huán)境和公共設(shè)施情況：
本診所門(mén)前的停車(chē)的寬暢，緊鄰解放路，交通方
便，綠化、消防、路燈、排污、排水、生活垃圾專人看護(hù)等市政設(shè)施齊全。
3、對(duì)周?chē)杏讬C(jī)構(gòu)，學(xué)校及食品生產(chǎn)單位的影
響情況，本診所對(duì)幼兒園，學(xué)校及周?chē)称方?jīng)營(yíng)、環(huán)境等無(wú)任何污染發(fā)生。
4、本診所占地面積100平米，建筑面積80平米。
設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)可行性報(bào)告
1、擬設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)名稱、選址、性質(zhì)：
設(shè)置名稱：蘭山___中醫(yī)診所
選址：蘭山區(qū)解放路__號(hào)
性質(zhì)：營(yíng)利性私人診所
2、所在地區(qū)人口有關(guān)疾病患病率、醫(yī)療服務(wù)需求和服務(wù)范圍與半徑：
沂蒙路沿街60號(hào)，位于解放路西段，居住人口5萬(wàn)人，平均經(jīng)濟(jì)生活低于中等。隨著市和區(qū)政府民生推進(jìn)及創(chuàng)建文明、衛(wèi)生城市的決心，該區(qū)居民的各方面均會(huì)得到快速發(fā)展。
在該地區(qū)居民中，老年人占21.3%，慢性病、嚴(yán)健康人群占48.9%，中醫(yī)中藥治療需求占37.5%，手足口病等中藥預(yù)防需求占總?cè)丝?4.6%。因此，蘭山___中醫(yī)診所作為專業(yè)中醫(yī)診所的設(shè)置，對(duì)該地區(qū)的居民生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將起到積極的健康促進(jìn)作用和科學(xué)防治效果。
中醫(yī)藥診療具有低廉、簡(jiǎn)便、效優(yōu)的醫(yī)療優(yōu)勢(shì)，不僅對(duì)慢性病、老年病、亞健康、多發(fā)和常見(jiàn)疾病的預(yù)防治療保健具有切實(shí)療效，而且在一些特大突發(fā)性疾病方面，如非典、甲流感的預(yù)防治療中也效果顯著。中醫(yī)針灸已經(jīng)申請(qǐng)為“世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)”，中醫(yī)文化的普及發(fā)揚(yáng)更要從娃娃開(kāi)始。20_年的“中醫(yī)文化萬(wàn)里行”在全國(guó)開(kāi)展，而且全球未來(lái)醫(yī)學(xué)的發(fā)展，必然走向高深層次的中醫(yī)科學(xué)的最高境界，——生命是整體的不可分割的生命力反應(yīng)，健康是完善的生命力活動(dòng)的總體反應(yīng)。這是中醫(yī)整體學(xué)觀念的科學(xué)發(fā)展與科學(xué)普及的深刻意義。本診所的中醫(yī)文化咨詢和服務(wù)，也有利于中醫(yī)藥科學(xué)的普及推廣。
3、服務(wù)方式、診療科目：
本診所主要進(jìn)行中醫(yī)科范圍的診療，及預(yù)防保健服務(wù)活動(dòng)
4、占地、建筑面積
本診所占地80平米，上下兩層。
5、人員配備：
本診所為營(yíng)利性私人診所，現(xiàn)有專業(yè)人員1名。
6、設(shè)施配備：
本診所中藥櫥2組，診桌1張，室內(nèi)供水、供電整齊安全，有廁所、下水道和消防設(shè)施，污水主要清洗中藥之水，污物主要為代煎中藥的藥渣，中藥本是天然野生藥材，所煎藥渣以普通生活垃圾處理，不僅可回歸自然，而且可發(fā)送土壤環(huán)境，對(duì)周?chē)h(huán)境無(wú)污染、對(duì)人和生物無(wú)任何損害。消防設(shè)施按照醫(yī)院消防標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，由消防部門(mén)驗(yàn)收合格方可使用。
7、投資方式：本診所的資金來(lái)源為個(gè)人投資，投資人為_(kāi)__，獨(dú)資全部。注冊(cè)資本5萬(wàn)元。投資人即為法人代表，其他事宜協(xié)商制定。
8、診所宗旨：專業(yè)是第一目標(biāo)，發(fā)展是第二目標(biāo)。以“醫(yī)者仁心，厚德載物，脈法彰顯，藥術(shù)粗為”作為核心?！皻w藏脈法”與“藥對(duì)技巧”，歷代史書(shū)和文獻(xiàn)記載中，均注為“雖見(jiàn)其文而不識(shí)其意”，可見(jiàn)其技術(shù)難度，更是只華醫(yī)學(xué)的獨(dú)物分支，瀕臨失傳。歸藏中醫(yī)學(xué)科，與內(nèi)、外、婦、兒、骨、五官、皮膚、精神科等一樣，是中醫(yī)學(xué)的一個(gè)科目，也是中醫(yī)學(xué)界面臨失傳的精奧分支;治療率在85%以上。整理弘揚(yáng)中華醫(yī)學(xué)的中醫(yī)學(xué)科，是我潛心研究“歸藏中醫(yī)學(xué)”的良苦用心，掌握此門(mén)中醫(yī)技術(shù)的人均秘守不傳，但總得有人“敢為天下先”?如何將這門(mén)醫(yī)學(xué)以科學(xué)現(xiàn)代的層呈現(xiàn)于世界科學(xué)的千姿百艷行列中，是我苦心運(yùn)籌和實(shí)踐提升的精心總結(jié)。
9、申請(qǐng)人身份證及專業(yè)履歷證明材料篇三：醫(yī)療設(shè)備可行性報(bào)告范文
醫(yī)療設(shè)備可行性報(bào)告范文3
可行性研究報(bào)告，簡(jiǎn)稱可行性報(bào)告，是在制訂生產(chǎn)、建設(shè)或研究開(kāi)發(fā)計(jì)劃的前期，運(yùn)用相關(guān)的科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科的原理，分析論證某個(gè)項(xiàng)目(新建或改建工程或某種研究或某項(xiàng)商務(wù)活動(dòng))切實(shí)可行而提出的一種書(shū)面報(bào)告。對(duì)擬開(kāi)展項(xiàng)目的技術(shù)適用性、經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行綜合研究，可行性研究報(bào)告要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟(jì)效益為核心，圍繞影
響項(xiàng)目的各種因素，運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項(xiàng)目是否可行。當(dāng)項(xiàng)目的可行性研究完成了系統(tǒng)分析之后，應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目可行性研究提出綜合分析評(píng)價(jià)，并提出建議。 一份完整的可行性研究報(bào)告通常是單獨(dú)成冊(cè)的，因此，它的基本模式為首頁(yè)、標(biāo)題、前言、正文、結(jié)論、附件等幾部分組成。
1、首頁(yè)：主要注明項(xiàng)目名稱，項(xiàng)目主辦單位及負(fù)責(zé)人，可行性研究單位名稱，可行性研究的技術(shù)負(fù)責(zé)人，經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人、參加研究.人員名單及報(bào)告完成日期等。
2、標(biāo)題：一般直接注明可行性研究項(xiàng)目的名稱和主要內(nèi)容，如《南京通達(dá)機(jī)械集團(tuán)公司關(guān)于實(shí)行生產(chǎn)信息化改造的可行性研究報(bào)告》。
3、前言：一般簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目研究的背景，項(xiàng)目實(shí)施的相關(guān)因素和主要目的和意義，可行性研究的主要依據(jù)和主要范圍等內(nèi)容。有些可行性研究報(bào)告還需要列出研究報(bào)告的相關(guān)摘要。
4、正文：該部分是報(bào)告的主體，要求列舉事實(shí)，運(yùn)用系統(tǒng)分析方法，綜合考慮各方面的因素，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性作出客觀、全面而準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。不同類(lèi)型的可行性研究報(bào)告在該部分通常具有不同的側(cè)重點(diǎn)。
5、結(jié)論：在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，從整體角度作出科學(xué)評(píng)價(jià)，并與相關(guān)方案進(jìn)行優(yōu)劣比較，最終獲得明確的行動(dòng)主張。有時(shí)還就原方案提出一些更新、更全面的建議。
6、附件：為了結(jié)論的需要，在可行性研究報(bào)告正文結(jié)束后補(bǔ)充的相關(guān)材料，主要包括試(實(shí))驗(yàn)數(shù)據(jù)、計(jì)算浮標(biāo)、圖片表格、參考文獻(xiàn)等。
可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容
因?yàn)楦餍袠I(yè)及項(xiàng)目性質(zhì)不同,具體項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告內(nèi)容可以相差很大;盡管不同行業(yè)及項(xiàng)目性質(zhì)的可行性研究報(bào)告內(nèi)容可以相差很大,但一般至少應(yīng)該包括以下基本內(nèi)容: 投資必要性。主要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及分析預(yù)測(cè)的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性。
技術(shù)的可行性。主要從事項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計(jì)技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)。 財(cái)務(wù)可行性。主要從項(xiàng)目及投資者的角度,設(shè)計(jì)合理財(cái)務(wù)方案,從企業(yè)理財(cái)?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力 ，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評(píng)價(jià)股東投資收益、現(xiàn)金流量計(jì)劃及債務(wù)清償能力。
組織可行性。制定合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)合理組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計(jì)劃等，保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。
經(jīng)濟(jì)可行性。主要是從資源配置的角度衡量項(xiàng)目的價(jià)值，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。 社會(huì)可行性。主要分析項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會(huì)穩(wěn)定性等。
風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策。主要是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，為項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理提供依據(jù)。 以工業(yè)項(xiàng)目為例，其可行性研究報(bào)告的基本章節(jié)內(nèi)容有(由一個(gè)總論和幾個(gè)專題構(gòu)成)：
(1)總論。包括：項(xiàng)目提出的背景(改擴(kuò)建項(xiàng)目要說(shuō)明企業(yè)現(xiàn)有概況)，投資的必要性和意義;研究工作的依據(jù)和范圍。
(2)需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模。包括：國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求情況的預(yù)測(cè);國(guó)內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)能力的估計(jì);銷(xiāo)售預(yù)測(cè)、價(jià)格分析、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力、進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的前景等;擬建項(xiàng)目規(guī)模、資金來(lái)源、投資總額、產(chǎn)品方案和發(fā)展方向的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和分析。
(3)資源、原材料、燃料及公用配套設(shè)施情況。包括：經(jīng)過(guò)儲(chǔ)量委員會(huì)正式批準(zhǔn)的資源儲(chǔ)量、品位、成分以及開(kāi)采、利用條件的評(píng)述;原料、輔助材料、燃料的種類(lèi)、數(shù)量、來(lái)源和供應(yīng)情況;所需公用設(shè)施的數(shù)量、供應(yīng)方式和條件。
(4)建廠條件和廠址方案。包括：地理位置、氣象、水文、地質(zhì)、地礦條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況;
交通運(yùn)輸及水、電等的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì);廠址方案比較與選擇意見(jiàn)。
(5)設(shè)計(jì)方案。包括：項(xiàng)目的構(gòu)成(包括主要單項(xiàng)工程)技術(shù)來(lái)源和生產(chǎn)方法、主要技術(shù)工藝和設(shè)備選型方案的比較;引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備的來(lái)源國(guó)別，與外商合作的技術(shù)方案;全廠布置方案的選擇和工程量估算;公用輔助設(shè)施和交通運(yùn)輸方式的比較和選擇。
(6)環(huán)境保護(hù)。包括：環(huán)境現(xiàn)狀;預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響;提出環(huán)保與三廢治理方案。
(7)企業(yè)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)。
(8)資金籌措和利用外資方案。包括：資金用途，主要采購(gòu)內(nèi)容和采購(gòu)方案。列出主要設(shè)備、材料清單(含數(shù)量、型號(hào)和主要技術(shù)參考等)合資期限、出資方式、外匯平衡、償還方案等都要做出明確交待。
(9)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
(10)附件。附件是可行性研究報(bào)告的依據(jù)，也是可行性研究報(bào)告的組成部分，一般應(yīng)包括的內(nèi)容：項(xiàng)目建設(shè)單位委托書(shū);項(xiàng)目建議書(shū)批件;地質(zhì)報(bào)告;產(chǎn)品檢測(cè)報(bào)告;環(huán)境分析報(bào)告;資金來(lái)源意向證明;征地和外部協(xié)作條件的意向性協(xié)議;其它等。
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文4
第一部分：項(xiàng)目概況
一、宗地概況 二、大社區(qū)配套 三、宗地規(guī)劃情況 四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 五、合作方與合作條件
第二部分：法律分析
一、合作地塊土地現(xiàn)狀 二、 法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 三、 風(fēng)險(xiǎn)控制
第三部分：市場(chǎng)分析
一、宗地優(yōu)劣勢(shì) 二、 市場(chǎng)背景 三、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 四、產(chǎn)品建議 五、客源分析 六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議
第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析
一、地塊分析
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
第五部分：開(kāi)發(fā)計(jì)劃
一、經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 二、開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排
第六部分：成本及投資收益分析 一、成本預(yù)測(cè) 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
第七部分：稅務(wù)分析
第八部分：綜合分析
項(xiàng)目決策背景
一、 進(jìn)入浦東，拓展市場(chǎng)，占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn)
浦東新區(qū)已累計(jì)吸引外商投資近300億美元，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有98家在浦東投資了181個(gè)項(xiàng)目。20_年，新區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值920億元人民幣，人均GDP近7000美元?！笆濉逼陂g，新區(qū)GDP年增長(zhǎng)率15%，是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。
20_年，浦東新區(qū)內(nèi)銷(xiāo)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售417萬(wàn)平方米，登記預(yù)售260萬(wàn)平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)。
上海公司進(jìn)入浦東，既是拓展市場(chǎng)的需要，也是集團(tuán)的戰(zhàn)略舉措。
二、 形成全市發(fā)展格局，實(shí)施上海造鎮(zhèn)計(jì)劃
通過(guò)浦東曹路鎮(zhèn)項(xiàng)目和未來(lái)寶山“萬(wàn)科新城”項(xiàng)目，上海公司將進(jìn)入浦東和北區(qū)兩大市場(chǎng)，加上閔行的優(yōu)詩(shī)美地南塊、春申萬(wàn)科城和金豐項(xiàng)目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過(guò) 畝，住宅總建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為未來(lái)三年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
上述五大項(xiàng)目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項(xiàng)目。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實(shí)施造鎮(zhèn)計(jì)劃。
三、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊
浦東新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述三大開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。
曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前正集中建設(shè)一期2.4平方公里，規(guī)劃未來(lái)二、三期向東拓展至長(zhǎng)江邊，園區(qū)總計(jì)近7平方公里。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。
第一部分 項(xiàng)目概況
一、宗地概況 1、地理位置
項(xiàng)目地塊位于浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側(cè)，距離小陸家嘴20公里左右。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離5公里左右。
2、面積及四至
項(xiàng)目占地 畝(約 公頃)，地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側(cè)呈不規(guī)則形。
3、地塊現(xiàn)狀
- 自然標(biāo)高在約4米左右，地塊內(nèi)無(wú)高壓線。
- 地塊內(nèi)需動(dòng)遷居民200戶，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。 - 地塊水系較豐富，共約2公里長(zhǎng)，寬度在6-10米左右，除東側(cè)小部分河道
淤塞，其余水質(zhì)清澈。
- 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開(kāi)發(fā)建設(shè)中予以拆除。
4、周邊狀況
宗地南側(cè)為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。 宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民住宅。
宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達(dá)大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。 宗地東側(cè)為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車(chē)座椅有限公司等。
二、大社區(qū)配套 1、大市政配套
宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項(xiàng)目施工和先期住宅開(kāi)發(fā)(月約10萬(wàn)平方米)的配套需求。
供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開(kāi)發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開(kāi)發(fā)進(jìn)度逐步配套完善。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建35KV變電站一座;在金海路埋設(shè)800-1000的自來(lái)水管一根;規(guī)劃在華東路設(shè)500污水管一根。
2、道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。
人民廣場(chǎng)
外高橋
小陸家嘴
金橋開(kāi)發(fā)區(qū)中心
25min 10min 30min
張江
15min
圖1-7：地塊至周邊區(qū)域中心車(chē)行時(shí)間
3、公共交通不發(fā)達(dá)
地塊周邊共有公交線路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在浦東區(qū)域內(nèi)運(yùn)行。地塊周邊沒(méi)有軌道交通，需公交車(chē)接駁至地鐵二號(hào)線楊高南路站。
4、宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。大型生活配套可依靠金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，車(chē)程在10分鐘之內(nèi)。
三、項(xiàng)目地塊規(guī)劃情況
1、項(xiàng)目合作地塊未做過(guò)控規(guī)，目前尚無(wú)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 2、合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目。
3、目前我方正積極參與包括項(xiàng)目地塊在內(nèi)的2.4平方公里的曹路集鎮(zhèn)控制性詳規(guī)方案編制工作中，方案預(yù)計(jì)在5月可獲批復(fù)。
四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃
1、浦東新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。三大開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。
1)外高橋保稅區(qū)：占地10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉(cāng)儲(chǔ)、出口加工和計(jì)算機(jī)硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。代表企業(yè)有Intel和IBM等。截止到20_年末，總投資額約53億美元。
2)金橋出口加工區(qū)：占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導(dǎo)，截止到20_年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。主要投資項(xiàng)目有通用汽車(chē)和華虹NEC，其中華虹NEC微電子項(xiàng)目總投資12億美元，占地10萬(wàn)平方米，于20_年2月投入生產(chǎn)。
3)張江高科技園區(qū)：占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，截止目前總投資額近12億美元。園區(qū)規(guī)劃有國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地——上海浦東軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導(dǎo)體等。十五期間，計(jì)劃建成8條集成電路生產(chǎn)線。在未來(lái)10年內(nèi)，將建成上海集成電路開(kāi)發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。
2、曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。
1)曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) 占地：6-7平方公里
范圍：東起長(zhǎng)江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 規(guī)劃特征
- 以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎(chǔ)教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃引進(jìn)五所大學(xué)，
占地近2平方公里。
- 規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務(wù)。
- 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。
2)曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期 占地：2.4平方公里
范圍：東起浦東運(yùn)河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 規(guī)劃特征
- 引進(jìn)二工大等三所大學(xué)，占地近1平方公里，未來(lái)五年內(nèi)將導(dǎo)入人口約2.5
萬(wàn)人。
- 對(duì)工廠進(jìn)行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。 - 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學(xué)生公寓等教育園區(qū)配套。
3)大學(xué)城：已經(jīng)簽約的有杉達(dá)大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等?？茖W(xué)校三所大學(xué)，總共占地約1400畝。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年，將容納學(xué)生約2萬(wàn)名。
五、合作方與合作條件
1、合作方：浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。
2、合作條件 1)合作價(jià)款：
2)住宅建設(shè)配套費(fèi)
3)交地進(jìn)度
4)付款進(jìn)度
第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析
一、合作地塊土地現(xiàn)狀
目前地塊存在未征用土地、已征用未開(kāi)發(fā)和已出讓三種情況的土地： 1、未征用土地：面積約500畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。
2、已征用未開(kāi)發(fā)土地：該部分土地在92、93年已獲征地批文，但至今尚未完成征地大包干協(xié)議及交納征地稅費(fèi)環(huán)節(jié)。
3、已出讓土地：占地約10畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤(pán)的一部分。 二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
1、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：控制性詳規(guī)尚未批復(fù)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)存在不確定性。
2、土地風(fēng)險(xiǎn)：征地問(wèn)題存在一定難度，使土地使用權(quán)取得有一定風(fēng)險(xiǎn)。
1、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控制：合作地塊屬于曹路鎮(zhèn)2.4平方公里小集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，現(xiàn)浦東新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報(bào)市規(guī)劃局。現(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，合作方已在《意向書(shū)》中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營(yíng)性公建，計(jì)價(jià)土地面積以《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中載明的出讓面積為準(zhǔn)。
2、土地風(fēng)險(xiǎn)：
1)征用土地：在集鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃獲批準(zhǔn)后，浦東新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進(jìn)行修編，屆時(shí)該部分基本農(nóng)田將改為建設(shè)用地，因此征地風(fēng)險(xiǎn)可控。
2)已征用未開(kāi)發(fā)土地：從嚴(yán)格意義上說(shuō)，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。上海公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費(fèi)，完成土地國(guó)有化。
3)已出讓土地：合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)中明確約定由合作方負(fù)責(zé)將該部分用地辦理過(guò)戶至我方名下，若無(wú)法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應(yīng)的合作價(jià)款。
綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問(wèn)題都可控，本項(xiàng)目在法律上具備可行性。
第三部分 市場(chǎng)分析
一、宗地優(yōu)劣勢(shì) 1、優(yōu)勢(shì)
● 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)潛力。
● 由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類(lèi)型產(chǎn)品。
● 依靠外環(huán)線和金海路——金橋路——楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。
● 位于大學(xué)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目居住檔次。 2、劣勢(shì)
● 周邊生活配套薄弱，需要在項(xiàng)目規(guī)劃中解決。
● 周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。 ● 受地塊位置限制，無(wú)法享受捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃。 ● 地處外環(huán)線外側(cè)，距浦東成熟區(qū)域絕對(duì)距離遠(yuǎn)。
二、市場(chǎng)背景
1、浦東整體市場(chǎng)情況 1)浦東市場(chǎng)區(qū)分：
● 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將浦東新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀(jì)公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。宗地位于浦東北區(qū)。
● 北區(qū)市場(chǎng)的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。 2)浦東整體市場(chǎng)特征：
● 供需絕對(duì)值巨大，市場(chǎng)發(fā)展迅速，但競(jìng)爭(zhēng)仍激烈。 ● 市場(chǎng)價(jià)格呈穩(wěn)步上升，新盤(pán)上市普遍高于市場(chǎng)均價(jià)。
● 新盤(pán)供應(yīng)量龐大，5萬(wàn)M2小體量項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，大規(guī)模項(xiàng)目呈上升趨勢(shì)。
● 明星樓盤(pán)缺乏大盤(pán)氣勢(shì)，99年、00年全市銷(xiāo)量前十大浦東僅占一席。 ● 浦東市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品類(lèi)型以多層加小高層項(xiàng)目為主，與上海主流市場(chǎng)社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢(shì)向背。
2、浦東北區(qū)市場(chǎng)情況
● 產(chǎn)品類(lèi)型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬(wàn)平方米左右。 ● 價(jià)格范圍在3200-4200元/平方米，均價(jià)水平在3600元/平方米，高于浦東整體3368元/平方米的平均水平。
● 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。 ● 整體銷(xiāo)售情況良好，位于本區(qū)的金橋?yàn)澈往i欣綠苑分別是99年和00年的浦東銷(xiāo)售冠軍。
3、浦東新區(qū)大型個(gè)案和大型居住區(qū) 1)大型個(gè)案：
● 定義：根據(jù)浦東目前的個(gè)案開(kāi)發(fā)規(guī)模均偏小的特點(diǎn)，其界定在總建筑面積10萬(wàn)平方米以上。
● 特點(diǎn)：其生活配套主要依托周邊已有的配套設(shè)施。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。
● 典型項(xiàng)目：萬(wàn)邦都市花園、康橋半島等。 ● 浦東新區(qū)20_年度10萬(wàn)M2以上個(gè)案列表
上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項(xiàng)目本身無(wú)法完成配套的自我完善。
● 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽(yáng)光歐洲城，且產(chǎn)品類(lèi)型均為面向有車(chē)族的別墅型產(chǎn)品。
● 針對(duì)金海項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。 2)大型居住社區(qū)
● 定義：居住規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個(gè)社區(qū)可以由多個(gè)個(gè)案組成。
● 特點(diǎn)：整個(gè)居住區(qū)可能由多個(gè)開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù) 。 ● 典型項(xiàng)目：聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。 三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
2、競(jìng)爭(zhēng)的壓力主要來(lái)自于個(gè)別項(xiàng)目，而不會(huì)是整個(gè)周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)。
● 目前宗地周邊的個(gè)案比較少，最近的個(gè)案是位于外環(huán)線以內(nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽(yáng)光歐洲城。
● 同時(shí)由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。
3、別墅為主的低密度項(xiàng)目是周邊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。
● 宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒(méi)有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對(duì)于別墅市場(chǎng)而言，本區(qū)域只有陽(yáng)光歐洲城一個(gè)項(xiàng)目，而且已處于尾盤(pán)階段。
● 而另近周邊一個(gè)大型項(xiàng)目——證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項(xiàng)目主體仍以多層、小高層為主。對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于大型社區(qū)配套成熟度對(duì)客戶吸引的方面。
4、本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)，銷(xiāo)售情況均良好。
● 宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)。
● 99和00年進(jìn)入全市銷(xiāo)售量前十名的浦東項(xiàng)目都在本區(qū)。
● 浦東市場(chǎng)中檔項(xiàng)目的市場(chǎng)焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡钠謻|北區(qū)，客源可以得到保證。
四、產(chǎn)品建議
1、產(chǎn)品類(lèi)型建議
● 產(chǎn)品形態(tài)：2.5-3層的聯(lián)體別墅和4-5層多層為主 ● 綠化率：50%
● 車(chē)位比：聯(lián)體別墅110%，多層40%
2、產(chǎn)品房型建議
3、價(jià)格建議 1)單價(jià)
● 聯(lián)體別墅均價(jià) 元/平方米;
● 多層均價(jià) 元/平方米。 五、客源分析
1、客源來(lái)自的區(qū)域
● 以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。
● 外環(huán)線和金海路—金橋路—楊高路交通干線來(lái)的浦東其他區(qū)域客戶。 ● 就近來(lái)自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū) 2、客戶特征
1)聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶
● 職業(yè)面貌：主要為來(lái)自這些開(kāi)發(fā)區(qū)各類(lèi)企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干;
● 教育程度：受過(guò)良好高等教育
● 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家的家庭為主 ● 家庭年收入在15萬(wàn)元以上。 2)多層產(chǎn)品客戶
● 職業(yè)面貌：主要針對(duì)企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級(jí)知識(shí)分子。
● 年齡層次：以27-35歲為主 ● 教育程度：受過(guò)高等教育
● 家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主 ● 家庭年收入在8萬(wàn)元以上。
六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議
1、一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過(guò)20%。 ● 浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)。
● 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車(chē)族。 ● 目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。 2、一期開(kāi)盤(pán)的工程形象 1)一期開(kāi)售時(shí)應(yīng)完成的配套
● 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場(chǎng)接待處附近。
● 應(yīng)完成部分商業(yè)單位(尚在招商也可)。 ● 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。
2)現(xiàn)場(chǎng)接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門(mén)附近的建筑物中。 3)建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷(xiāo)售接待中心。
第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
一、地塊分析 1、位置
金海路地塊位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、 路的南側(cè)、 路的西側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。距離市區(qū)約25公里，距金橋開(kāi)發(fā)區(qū)約10公里，距曹路鎮(zhèn)約2.5公里。從目前來(lái)看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒(méi)有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤(pán)，是該地塊的不利因素;另一方面，在地塊的西側(cè)，是杉達(dá)大學(xué)的校區(qū)，建成后將會(huì)提升該地塊的文化氛圍;另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著將來(lái)配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。
2、地形地貌
地塊沿東西方向展開(kāi)，基本為“L”型，占地面積約為 畝，東西長(zhǎng)約 米，南北寬約 米。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價(jià)值。地塊西南兩側(cè)各有20米寬綠化帶，尚未建成。
3、交通分析
地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。
目前地塊的市政交通依靠南側(cè)的金海路和東側(cè)的川沙路與城市中心連接。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過(guò)的8條公交線路和周邊及市區(qū)連接。
4、配套設(shè)施
目前地塊方圓1公里內(nèi)只有2間銀行和1家便利超市?？傮w來(lái)說(shuō)，該地塊基本沒(méi)有完備的配套設(shè)施。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素 1、容積率
按照我們對(duì)該地塊的設(shè)計(jì)分析，不同容積率對(duì)地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會(huì)有不同影響，見(jiàn)下表：
經(jīng)公司設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)和項(xiàng)目等部門(mén)研究協(xié)商，最后確定容積率(住宅凈容積率)為 ，即排屋和多層的建筑面積比接近1：1，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。
2、小區(qū)主入口設(shè)置
由于在規(guī)劃華東路上不可設(shè)出入口，小區(qū)主入口設(shè)置在 路，可以直接依托路的交通便利;北側(cè)在 路上可以設(shè)輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用 路和 路連接入城市干道。 3、金海路防噪
華東路和金海路雖設(shè)有20米的市政綠化帶，但由于這兩條是50米寬的城市干道，所以噪音仍然會(huì)對(duì)沿街住宅帶來(lái)一定影響。可以通過(guò)設(shè)置高大樹(shù)木遮擋及沿路布置多層住宅來(lái)隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個(gè)較為安靜的環(huán)境。
4、配套商業(yè)設(shè)施
我司取得的地塊基本為純建設(shè)用地，僅須配置商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)用房即可。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。商業(yè)內(nèi)容可以考慮餐飲、酒吧、書(shū)店、發(fā)廊、便利店等生活服務(wù)設(shè)施。 5、中心景觀布置
結(jié)合曹路鎮(zhèn)2.4平方公里的開(kāi)發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個(gè)組團(tuán)內(nèi)，使每個(gè)組團(tuán)都有自己獨(dú)立的景觀和私密的空間，使客戶感受到居住的高品質(zhì)。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征，并在此基礎(chǔ)上挖土造坡，使景觀在空間上更具立體。中心景觀位置應(yīng)考慮到整體景觀的均衡性，為銷(xiāo)售帶來(lái)便利。
6、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
1、項(xiàng)目整體策劃
在整個(gè)曹路項(xiàng)目2.4平方公里的范圍內(nèi)，我司與政府做了積極有效的溝通，
從地塊整體開(kāi)發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見(jiàn)。即把整個(gè)地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。
2、 低層低密度住宅
浦東曹路地塊從其地理位置來(lái)說(shuō)，處于遠(yuǎn)郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施相對(duì)不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的
高檔社區(qū)。從產(chǎn)品的角度來(lái)分析，應(yīng)為低層低密度為主的Townhouse新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價(jià)值帶來(lái)提升，降低地塊位置較偏的劣勢(shì)，吸引追求高尚生活的客戶前來(lái)居住。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計(jì)主題可以考慮北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。
在規(guī)劃中我們?cè)O(shè)想該項(xiàng)目容積率(住宅凈容積率)為 ，排屋和多層各占一半，其中多層以4-5層錯(cuò)落布置。形成一個(gè)低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。
3、規(guī)劃布局及分期情況
規(guī)劃布局我們?cè)O(shè)想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為4個(gè)區(qū)，主入口在地塊南側(cè) 路，北側(cè)次出入口通過(guò) 路可通達(dá) 路。
其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個(gè)小區(qū)，同時(shí)帶旺小區(qū)人氣。
4、公建配套與住宅同步實(shí)施
由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施，必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻地布置公建服務(wù)用房。對(duì)于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中公建配套和住宅應(yīng)同步實(shí)施，并且每一期都應(yīng)其獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。
5、 規(guī)劃形態(tài)分析
在浦東有Links別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷(xiāo)樓盤(pán)，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過(guò)美國(guó)新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個(gè)較高的層面，使客戶易聯(lián)想為外銷(xiāo)高檔樓盤(pán)。
商業(yè)街呈線性展開(kāi)，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過(guò)對(duì)路面、行道樹(shù)、路燈、座椅、鋪地等的點(diǎn)綴，形成濃郁的美國(guó)新鎮(zhèn)氛圍。
住宅形象簡(jiǎn)潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細(xì)節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡(jiǎn)約、溫馨的格調(diào)。
景觀綠化方面沿河做一些運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)、慢跑徑、小碼頭、親水平臺(tái)、小樹(shù)林等景觀設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。組團(tuán)內(nèi)部重點(diǎn)做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡(jiǎn)潔為主，住宅隨著地勢(shì)起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團(tuán)空間。
第五部分 開(kāi)發(fā)計(jì)劃
一、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
1、開(kāi)發(fā)分期：項(xiàng)目分 期開(kāi)發(fā)。一期開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米，二期開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米項(xiàng)目 2、銷(xiāo)售周期：年
二、開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排
第六部分 成本及投資收益預(yù)測(cè)
一、成本預(yù)測(cè)
1、現(xiàn)先暫時(shí)按《浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開(kāi)發(fā)意想書(shū)》進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目總占地面積 畝，折 萬(wàn)㎡，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ㎡，其中：住宅 ㎡ ，公建 M2 。
2、合作價(jià)款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價(jià) 元/平方米計(jì)，合作價(jià)款總額暫定為人民幣 元整。
3、按 年開(kāi)發(fā)進(jìn)度分期進(jìn)行交地，地價(jià)共分 年支付，計(jì)劃在 年 月份付完地價(jià)。 經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，單位成本 元/㎡，其具體明細(xì)如下：
二、經(jīng)濟(jì)效益分析
1、經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測(cè)算：
綜合容積率 ，可售面積 萬(wàn)㎡，多層 元/㎡，排屋 元/㎡，商鋪 元/㎡，
平均售價(jià) 元/㎡;
可售面積完全成本按 元/㎡，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費(fèi)用; 由于項(xiàng)目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：營(yíng)業(yè)稅及附加實(shí)際為
5.2775%，所得稅按15%稅率征收; 2、該項(xiàng)目峰值資金需求 萬(wàn)元，為 年 月份。
3、項(xiàng)目利潤(rùn)率及回報(bào)率：該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，單位凈利 元/㎡。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：
3、如果對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表：
5、如果對(duì)制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表：
6、如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)樓面價(jià)的影響：
7、如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，住宅凈容積率增減0.1,其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表：
8、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)體現(xiàn)安排
9、盈虧平衡點(diǎn)分析
▲ 保本售價(jià)： 元/M2，即銷(xiāo)售凈收入等于總投資額 萬(wàn)元;
▲ 保本銷(xiāo)售率： %，當(dāng)銷(xiāo)售面積達(dá)到 M2時(shí)，實(shí)現(xiàn)保本，即：已銷(xiāo)售面積所
獲凈利正好等于未銷(xiāo)售面積的成本。
保本銷(xiāo)售率=單位投資額/((1-營(yíng)業(yè)稅率)_(1-所得稅率)_銷(xiāo)售單價(jià)-單位投資額_所得稅率)
三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
1、開(kāi)工及銷(xiāo)售計(jì)劃安排：
該項(xiàng)目暫時(shí)預(yù)計(jì)分 次開(kāi)工，預(yù)計(jì)從 年 月開(kāi)始銷(xiāo)售，其具體銷(xiāo)售計(jì)劃安排如下：
2、資金回籠預(yù)測(cè): 現(xiàn)暫按均價(jià) 元/㎡測(cè)算
3、資金運(yùn)用預(yù)測(cè)：
3、依據(jù)上述假定，項(xiàng)目資金占用情況： 項(xiàng)目啟動(dòng)資金： 萬(wàn)元 。
資金占用最高值： 萬(wàn)元( 年 月)。 預(yù)計(jì) 年 月，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。
第七部分 稅務(wù)分析
一、營(yíng)業(yè)稅
上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告
1、營(yíng)業(yè)稅基本稅率為5%;
2、附加稅為營(yíng)業(yè)稅的5.3%。包括：城建稅1%、教育費(fèi)附加3%、堤防費(fèi)1%、義
務(wù)兵0.3%，河道管理費(fèi)0.25%;
3、營(yíng)業(yè)稅綜合稅率為5.2775%;
4、財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)按營(yíng)業(yè)稅為5%，營(yíng)業(yè)稅附加為0.2775%。
二、所得稅
在測(cè)算時(shí)按浦東新區(qū)優(yōu)惠政策實(shí)際15%稅率。
三、土地增值稅
按照“中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”，該項(xiàng)目征收土地增值稅的最高售價(jià)限額為 低于上述最高售價(jià)限額，可免交土地增值稅。
第八部分 綜合分析
一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)
1、 優(yōu)勢(shì)：
1)本項(xiàng)目為城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)項(xiàng)目，符合萬(wàn)科一貫的操作優(yōu)勢(shì)。
2)三通一平地價(jià)成本低，僅 萬(wàn)/畝，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大。
2、 劣勢(shì)
1)目前宗地周邊可利用的生活配套設(shè)施較缺乏，檔次較低。
2)項(xiàng)目周邊無(wú)軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。
二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)
1、 機(jī)會(huì)
1)浦東新區(qū)三大開(kāi)發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及曹路鎮(zhèn)大學(xué)城的發(fā)展，將大大提升本項(xiàng)目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價(jià)值。
2)上海公司參與曹路鎮(zhèn)后期4平方公里開(kāi)發(fā),可為今后發(fā)展進(jìn)行提前土地儲(chǔ)備。
2、 風(fēng)險(xiǎn)
地塊所在區(qū)域目前尚不是市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)論及建議
本項(xiàng)目地處浦東外環(huán)線以外，土地成本低，容積率低，利潤(rùn)空間大;項(xiàng)目今后發(fā)展的腹地空間大;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。因此，上海公司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，提請(qǐng)總部項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)審議批準(zhǔn)。
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