商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

時間：2017-02-06 12:30:50 惠燕962由分享

　　商業(yè)策劃是一門以預(yù)測和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問，那么房地產(chǎn)的策劃方案應(yīng)該如何設(shè)計呢?下面學(xué)習(xí)啦小編給大家介紹關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃范文的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃范文一

　　一、航空路商業(yè)近況

　　根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營業(yè)種分布區(qū)域化，商業(yè)達(dá)到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤的商業(yè)門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結(jié)為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環(huán)境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。

　　因此，要在整體市場較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營與銷售業(yè)績，我司建議：

　　a、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場(以金泰廣場招商策略類似);

　　b、內(nèi)鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂;

　　c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;

　　d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門檻。

　　二、商業(yè)經(jīng)營定位闡述

　　1、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心

　　◇ 體現(xiàn)在商場的面積和業(yè)態(tài)的齊全

　　◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購物樂趣

　　商業(yè)經(jīng)營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

　　◇ 從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉鑫飿I(yè)及其所經(jīng)營的商品類型分析，現(xiàn)時所經(jīng)營的商品種類已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊)，人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經(jīng)營路線，恐怕難以突圍而出;

　　◇本項目的形象應(yīng)該切底地利用本項目周邊住宅區(qū)豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應(yīng)。

　　經(jīng)營主題：根據(jù)前期市場調(diào)查分析，項目經(jīng)營商品主題的市場空間有六種：

　　(1) 高檔次精品時尚購物店;

　　(2) 綜合性超市;

　　(3) 專業(yè)主題市場;

　　(4) 休閑中心;

　　(5) 中高檔餐飲機(jī)構(gòu);

　　(6) 稍高檔次的娛樂城。

　　經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。

　　三、商業(yè)推廣主題闡述：

　　提供穩(wěn)定回報、巨大升值潛力的投資型商城

　　突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。

　　從以下幾方面支撐本項目的投資價值：

　　1、地段優(yōu)越：項目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感。

　　2、未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區(qū)域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實施，將進(jìn)一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈。

　　3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價值預(yù)期比較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。

　　4、經(jīng)營品牌：由招商活動最后落實。

　　◇ 根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色、對消費(fèi)者的承諾難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。

　　◇ 我司建議由商業(yè)運(yùn)作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經(jīng)營引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度。

　　5、租金回報：我司建議本項目在片區(qū)商業(yè)成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。

　　租金回報有利于：

　　◇ 充分展示發(fā)展商的實力和對本項目的信心;

　　◇ 增強(qiáng)對投資客戶的吸引力，客戶相當(dāng)于付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利;

　　◇ 對于本項目的商鋪經(jīng)營期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營起步時期，換取穩(wěn)定的租金回報和良好商場規(guī)劃經(jīng)營，對投資者而言，有較大的吸引力。

　　突出投資前景，以“航空路重心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。

　　讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：

　　1、作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展;

　　2、說明航空路的未來規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析航空路中心商圈的前景;

　　3、通過對建設(shè)前后商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個“看得見的回報前景”。

　　突出經(jīng)營前景，由招商活動最后落實。

　　招商的最終目的是利于銷售和項目自身的發(fā)展，所以針對項目情況，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素。

　　1、對于大型主力商家的確定，是整個運(yùn)作的前提。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動整體的運(yùn)作及價值的提升。

　　2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營架構(gòu);通過銷售策略的制定，項目進(jìn)入銷售的主要操作階段。

　　3、對于小型商家經(jīng)營區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營公司。該經(jīng)營公司在名稱上同藍(lán)天新居區(qū)別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營上的信心保證。

　　4、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。

　　四、招商銷售整體策略

　　招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運(yùn)作時間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動整體的良性發(fā)展。

　　根據(jù)項目的特征和目前的市場情況，對于項目的運(yùn)作采取先確定主力商家，再實行租售同步，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售。

　　出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。

　　出租策略

　　本項目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及個體經(jīng)營商戶。

　　對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進(jìn)行，從而實現(xiàn)整體目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　銷售策略

　　本項目的銷售目標(biāo)客戶主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用瘛⒏呒壵珓?wù)員、商業(yè)經(jīng)營業(yè)主和商業(yè)投資客戶。

　　對于項目的銷售，針對目標(biāo)客戶群和推廣時段來進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。

　　在招商和銷售的運(yùn)作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項目成功運(yùn)作。

　　注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃范文二

　　一、項目概況：本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積 17093m2,由兩棟 18 層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

　　二、項目 SWOT 分析：優(yōu)勢分析：

　　1) 區(qū)位優(yōu)勢位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬;

　　2) 配套優(yōu)勢周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;

　　3) 交通優(yōu)勢本項目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢分析：

　　1) 消費(fèi)群劣勢高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵; 機(jī)會分析：

　　1) 市場機(jī)會高層建筑是未來發(fā)展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營銷造勢;

　　2) 稀缺性本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機(jī)會;

　　3) 隱性機(jī)會(引導(dǎo)消費(fèi)) 對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項目對于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會更加容易一些(采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本) ; 威脅分析：

　　1) 潛在競爭威脅潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。

　　2) 消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣) 。通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險，并挖掘本項目所具有的所有機(jī)會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。三、項目定位及 USP 導(dǎo)向我司經(jīng)過多年的實踐，并對于各地項目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ); 同時這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅以下是具體的市場定位實施： ① 形象定位

　　1) 優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證;

　　2) 品位 CLD 生活概念創(chuàng)新

　　3) 情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要(成就感)

　　4) 文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁 ② 功能定位

　　1) 自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計

　　2) 投資潛力大地處繁華地段，未來的“湖南路”

　　3) 生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來了方便

　　4) 盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑) ③ 品牌定位通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鎮(zhèn)江市品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。項目“USP”的提煉通過對于項目的分析以及市場定位，我司認(rèn)為如何提升項目的“USP”是關(guān)鍵。 ● 突出功能訴求，以項目功能特點(diǎn)來提升 USP; (黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合) ● 高位嫁接，從形象上提升 USP; ① 時尚性(外觀設(shè)計的前瞻性) ② 舒適性(遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧靜生活) ③ 高貴性(生活品質(zhì)的全面提升) ④ 文化性(將教育嫁接于本項目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)

　　四、項目推廣思路總的思路：以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價值化。具體的推廣思路：

　　1) 商鋪對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行(操作方法見推廣策略) 對于斜橋路商鋪采用市場營銷，對于單個投資者進(jìn)行(操作方法見推廣策略)

　　2) 住宅 ① 將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個以文化為主題的高尚生活社區(qū)(充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢) ： ② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣(如“CLD”生活) ： ③ 通過商鋪的營銷造勢，帶動住宅的銷售; ◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

　　五、項目建議

　　1、案名設(shè)計紫金花園過于平庸，同本項目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項目的特色; 建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項目的非凡品質(zhì);如國嘉華庭等以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸

　　2、產(chǎn)品建議建議本案采用智能化設(shè)計，以滿足現(xiàn)代人對生活的要求。

　　3、景觀園林設(shè)計建議整個花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計理念來進(jìn)行設(shè)計，并充分的展現(xiàn)項目的優(yōu)勢，對于小區(qū)可以通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項目的綠化率，同時也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn)。

　　4、建筑外觀建議本項目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。

　　5、物業(yè)管理建議考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)可能會成為本項目的一個抗性，因而對于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說明。

　　第二部分整合推廣策略

　　(一)商鋪推廣策略一、商鋪功能策劃：

　　1) 對于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點(diǎn) 宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對象可以擴(kuò)大為各地的商人。

　　2) 對于大西路商鋪; ① 整體推出;如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu);大型的商場、連鎖店等商業(yè)設(shè)施;大型的餐飲娛樂設(shè)施;主要通過關(guān)系營銷予以推廣。 ② 分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€功能區(qū)，時尚坊(通訊器材、音響制品等) ，童趣坊(兒童服飾、玩具、文化用品等) 、麗人坊(服飾、化妝品、時裝包等) 二、定價原則：針對于斜橋街商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進(jìn)行銷控; 針對于大西路商鋪：

　　1)如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整;

　　2)如果進(jìn)行分割招商可以采用價格系數(shù)定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免了死角的產(chǎn)生;并且對于營銷造勢也不無裨益。

　　三、價格策略

　　1)“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

　　2)不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價格亦做相應(yīng)提升。

　　3) “特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。

　　4)消化風(fēng)險單位促銷策略：在一定階段對質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式轟動推出，達(dá)到暢銷的目的。四、行銷推廣策略：

　　1、通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進(jìn)行推廣關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。

　　2、先關(guān)系營銷，后市場營銷關(guān)系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。

　　3、以賣為主，以租為輔對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場旺銷時全力銷售，而市場反應(yīng)冷清則可采用租賃為主(應(yīng)急策略) 。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃范文三

　　一、項目簡介：

　　鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

　　鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了

　　銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

　　現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

　　二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計XX年5月底辦下。

　　由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　a、東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)

　　b、小戶型市場概況。

　　自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

商業(yè)地產(chǎn)策劃范文相關(guān)文章：