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最新上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定

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  上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定若干意見(jiàn)

  一、物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整

  建設(shè)單位向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求時(shí),應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)意見(jiàn),出具劃分物業(yè)管理區(qū)域核定單,并告知規(guī)劃管理部門、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和建設(shè)單位。

  物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的,區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定,應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  二、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理

  劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的,其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶O刃虚_(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的,應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定。業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過(guò)2年。業(yè)主大會(huì)成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主,成為該業(yè)主大會(huì)的成員,依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。

  業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)告知建設(shè)單位;建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè),應(yīng)在房屋銷售合同中明示業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

  三、業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算

  單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)超過(guò)全部投票權(quán)30%的部分,應(yīng)分?jǐn)偨o其他業(yè)主。

  停車場(chǎng)(庫(kù))以及依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè),不計(jì)投票權(quán)。

  四、業(yè)主委員會(huì)不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的處理

  業(yè)主委員會(huì)不依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)、《規(guī)定》履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的職責(zé),經(jīng)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正后仍未履行的,房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組成員。該籌備組可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  五、物業(yè)管理用房的配置

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房:

  (一)物業(yè)管理企業(yè)用房,不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%;物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑總面積不足5萬(wàn)平方米的,不低于建筑面積100平方米。

  (二)業(yè)主委員會(huì)用房,不低于建筑面積30平方米。

  配置的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋,并具備水、電等基本使用功能。

  分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域,建設(shè)單位可在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房,或者以先期開(kāi)發(fā)區(qū)域的建筑面積為基數(shù),按本條第一款、第二款規(guī)定配置臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位提供臨時(shí)物業(yè)管理用房的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)《規(guī)定》第十九條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

  六、停車場(chǎng)(庫(kù))的管理

  建設(shè)單位在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的停車場(chǎng)(庫(kù)),應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用,尚未出售的應(yīng)當(dāng)出租,不得閑置不用。具體管理辦法,由市房地資源局另行制定。

  七、專項(xiàng)維修資金不足時(shí)的籌集

  專項(xiàng)維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí),業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案作出決定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定繳納專項(xiàng)維修資金。分期籌集的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)在3年內(nèi)交納完畢。

  再次籌集的維修資金余額,不得少于首期維修資金中購(gòu)房人交納的數(shù)額。

  八、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)事項(xiàng)

  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《條例》、《規(guī)定》履行職責(zé)。對(duì)《條例》施行前通過(guò)的《業(yè)主委員會(huì)章程》,應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí),依照《條例》、《規(guī)定》將其修訂為《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。業(yè)主委員會(huì)在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

  九、施行日期

  本意見(jiàn)自2004年11月1日起施行。

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