上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定實施細(xì)則(2)
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定實施細(xì)則
第三十條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿;
(二)決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù);
(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十一條居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)資質(zhì)。
房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動實施監(jiān)督檢查。
第三十三條物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。
物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。
第三十四條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理信用檔案庫。
第三十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十六條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公開招標(biāo)，但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。
市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。
第三十七條建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。
房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。
第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米;業(yè)主委員會用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會成立后三十日內(nèi)無償移交給業(yè)主大會。
規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。
區(qū)、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：
(一)物業(yè)管理用房;
(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場地;
(五)建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);
(六)其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);
(二)共有綠化的維護(hù);
(三)共有區(qū)域的保潔;
(四)共有區(qū)域的秩序維護(hù);
(五)車輛的停放管理;
(六)物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施;
(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;
(八)物業(yè)檔案資料的保管;
(九)業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;
(二)及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);
(四)配合居民委員會、村民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
第四十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知對方。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案;
(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告;
(四)住宅裝飾裝修管理資料;
(五)業(yè)主清冊;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋等書面協(xié)議;
(七)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房。
第四十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價格標(biāo)準(zhǔn)。具體辦法由市人民政府另行制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十五條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi);未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十六條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。
第四十七條經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項作出決定：
(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu);
(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;
(三)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;
(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)用、專項維修資金、公共收益等進(jìn)行財務(wù)管理，根據(jù)委托財務(wù)管理合同開通專項維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。
業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實施辦法由市人民政府另行制定。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對移交的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行檢查驗收，并對相關(guān)資料進(jìn)行核對接收。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接驗收之日起七日內(nèi)簽署驗收確認(rèn)書。
第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前，將物業(yè)保修金交存至指定專戶，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
物業(yè)保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。
第五十條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。
禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
第五十一條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。
在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十二條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關(guān)系人意見后，報區(qū)、縣人民政府決定。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。
第五十四條供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量表和分戶計量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。
車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。
第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第五十七條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十八條未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金。
補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金應(yīng)當(dāng)采用分期交納的方式，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時予以代收;業(yè)主大會也可以決定由業(yè)主一次性交納。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當(dāng)同時向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。
第五十九條專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。
受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金和公共收益的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六十條專項維修資金使用實行工程審價和使用程序?qū)徍恕?/p>
業(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)在換屆改選小組的指導(dǎo)下委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財務(wù)審計。
第六十一條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);
(二)部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);
(三)全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
按照本規(guī)定設(shè)立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
第六十二條物業(yè)部分共用部分的維修、更新和改造應(yīng)當(dāng)由部分共用的業(yè)主決定，并經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
前款決定不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸;對上述決定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。
第六十三條機(jī)動車停車場(庫)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場(庫)的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。
第六十四條建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過。
維修費(fèi)用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機(jī)構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。
第六十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并按照規(guī)定檢測和鑒定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
第六十六條發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管辦事處報告：
(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;
(二)消防設(shè)施損壞，消防部門出具整改通知書的;
(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。
前款規(guī)定涉及維修費(fèi)用需要動用住宅專項維修資金的，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，在專項維修資金中直接列支;業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金，由業(yè)主委員會審核同意，報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。
發(fā)生本條第一款所列情形，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，區(qū)、縣房屋行政管理部門可以組織代為維修，維修費(fèi)用在專項維修資金中列支。
第六十七條物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好，并定期進(jìn)行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。
第六十九條物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造的，相關(guān)專有部分的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政、民防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合;需要進(jìn)入專有部分的，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五章 法律責(zé)任
第七十條違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第七十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示;相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第七十二條發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再符合原資質(zhì)等級條件的，房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，重新核定其資質(zhì)等級，其中原資質(zhì)等級為一級的，報國務(wù)院建設(shè)主管部門處理。
第七十三條建設(shè)單位違反本規(guī)定第十三條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第七十四條違反本規(guī)定第三十三條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理未取得相應(yīng)的資格證書的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第七十五條建設(shè)單位違反本規(guī)定第四十九條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)保修金的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金。
第七十六條違反本規(guī)定第五十條第二款第一項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。
第七十七條違反本規(guī)定第五十條第二款第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工，責(zé)令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;當(dāng)事人逾期未拆除的，房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門可以申請區(qū)、縣人民政府組織強(qiáng)制拆除。
對正在實施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工，責(zé)令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。
第七十八條違反本規(guī)定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第七十九條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十三條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。
第八十一條建設(shè)單位違反本規(guī)定第五十六條第一款規(guī)定，不將機(jī)動車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十二條違反本規(guī)定第五十七條規(guī)定，物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
違反本規(guī)定第五十八條第一款規(guī)定，業(yè)主未按要求補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正。
第八十三條當(dāng)事人對房屋行政管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八十四條房屋行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，房管辦事處以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第六章 附則
第八十五條本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義：
(一)專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。
(二)部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。
(三)全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。
第八十六條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。
第八十七條非住宅物業(yè)管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第八十八條本規(guī)定自2011年4月1日起施行。
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定實施細(xì)則相關(guān)文章：