商鋪?zhàn)赓U合同最新簽訂須知
隨著法律知識(shí)的普及，商鋪?zhàn)赓U合同出現(xiàn)在我們生活中的次數(shù)越來越多，在達(dá)成意見一致時(shí)，制定合同可以保護(hù)出租雙方的利益。下面是小編為大家整理的商鋪?zhàn)赓U合同簽訂須知， 更多合同范本點(diǎn)擊“商鋪?zhàn)赓U合同”查看！
商鋪?zhàn)赓U合同簽訂須知
1、調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)
承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：
1)、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
2)、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
3)、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
如果承租人無(wú)法查清，可以委托律師到相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查。
2、免租裝修期
商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。
3、租賃保證金
俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦 可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。
4、稅費(fèi)承擔(dān)
按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：
1)、出租：
營(yíng)業(yè)稅及附加租金_5.55%
房產(chǎn)稅租金_12%
個(gè)人所得稅所得部分_20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過800元)
印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。)
土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。
2)、轉(zhuǎn)租：
營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入_5.55%
印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%
在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。
雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。
5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：
1)、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
2)、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
3)、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
4)、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂、餐飲等)的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
5)、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無(wú)法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。
6、裝修的處置
商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題：
1)、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。
2)、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。
3)、明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附的處置方式。
7、水、電、電話線等
因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
8、租賃登記
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：
1)、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;
2)、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
9、轉(zhuǎn)租問題
商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：
1)、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。
2)、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。
鑒于商鋪?zhàn)赓U合同牽涉問題較多，涉及合同金額較大，建議對(duì)此類合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂，必要時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān)，以免合同履行過程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟，更是得不償失。
10、買賣與租賃
許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無(wú)須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：
1)、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即若承租人在等同于其他購(gòu)買人的條件下主張購(gòu)買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2)、即使承租人不想購(gòu)買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。
11、其他注意事項(xiàng)
在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無(wú)法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。
商鋪?zhàn)赓U須知
首先，門面房出租務(wù)必要簽訂“門面房出租合同”，雙方簽字蓋章。出租合同是日后確定雙方權(quán)利義務(wù)、解決糾紛的重要憑證。其次，雙方要事先約定好租金，這也是租房中雙方最關(guān)注的問題，包容馬虎。
再次，可以約定合理的押金，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、水費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，建議可以將押金適當(dāng)定高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用。如果真的出現(xiàn)了押金不足以沖抵費(fèi)用的情況，出租人可以要求承租人在一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足，否則承租人將承擔(dān)違約責(zé)任。
另外，在門面房出租的合同中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)免租裝修期，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能營(yíng)業(yè)。此種情形下，經(jīng)雙方約定，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但一般情況下，只免除租金，水電氣等費(fèi)用還是應(yīng)當(dāng)照付。
商鋪?zhàn)赓U合同范本
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。
一、甲方出租給乙方的房屋位于。
二、租賃期限：該房屋租賃期為：年月日
起至年月日止(如中間退租，租金不予退還)。
三、租金和租金交納期限：乙方每年向甲方一次性繳納租金_萬(wàn)，人民幣(大寫)__元整(去除房屋租賃稅的余額)。如續(xù)租，必須提前一個(gè)月通知甲方并同時(shí)繳納房屋租金(續(xù)租租金價(jià)格再議)。
四、甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)
1、乙方負(fù)責(zé)水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)房產(chǎn)稅、土地使用稅
及由此租賃關(guān)系所發(fā)生的房屋租賃稅(房屋租賃稅由乙方負(fù)責(zé)的原因是由于雙方共同約定，甲方只收繳去除房屋租賃稅及房產(chǎn)稅和土地使用稅的租金金額元整。房屋租賃稅由乙方在辦理相應(yīng)營(yíng)業(yè)手續(xù)之前代理甲方向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納)。
2、乙方在租賃期間，不能改變房屋的.主體框架，如需改動(dòng)須經(jīng)得甲方同意后才能施工，否則所引起的經(jīng)濟(jì)損失由乙方負(fù)責(zé)。
3、乙方裝修后，合同終止或其它原因不租此房，室內(nèi)外的裝修不能改動(dòng)，保證裝修的房屋完整無(wú)損。
4、乙方不能擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人，如不租賃還給甲方，如續(xù)租乙方優(yōu)先。
5、乙方在租賃期間不能從事違法活動(dòng)，注意防火，安全使用，如釀成事故由乙方承擔(dān)。
五、免責(zé)條件
1、因不可抗力原因?qū)е略撐飿I(yè)毀損而造成損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
2、如因不可抗力而終止合同，租金按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，不足整月的按實(shí)際天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
六、爭(zhēng)議的解決
本合同在履行過程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商進(jìn)行解決，協(xié)商不成時(shí)，由租賃物業(yè)所在地的司法機(jī)關(guān)裁決。
七、此合同一式二份，甲、乙雙方各持一份，雙方簽字后生效，本合同具有法律效力。
甲方：(蓋章)乙方：(蓋章)
法定代表人或代理人(簽章)：法定代表人或代理人(簽章)：
年月日
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