二手房買(mǎi)賣(mài)雙方往往會(huì)在第三方居間協(xié)議中約定：買(mǎi)賣(mài)雙方須于簽訂居間協(xié)議后的一定期限內(nèi)簽訂網(wǎng)簽版的正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。在此期間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，時(shí)常出現(xiàn)出賣(mài)人故意悔約，以各種理由不與買(mǎi)受人簽訂網(wǎng)簽合同導(dǎo)致訴訟。下面是小編為大家收集關(guān)于房屋出賣(mài)人違反居間協(xié)議案件，歡迎借鑒參考。

　　一、判斷居間協(xié)議的性質(zhì)，區(qū)分預(yù)約還是本約

　　(1)區(qū)分的意義

　　確定居間協(xié)議屬于預(yù)約還是本約，其區(qū)分的實(shí)益在于：

　　1、可否繼續(xù)履行。若為本約，則當(dāng)事人間成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，可以支持交房、過(guò)戶(hù)等繼續(xù)履行的訴請(qǐng);若為預(yù)約，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的司法實(shí)踐，預(yù)約只產(chǎn)生“強(qiáng)制磋商”的義務(wù)，而并不具有“強(qiáng)制簽約”的效力，故法院無(wú)法“強(qiáng)制”當(dāng)事人簽訂網(wǎng)簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行，只能由守約方提起違約賠償之訴;

　　2、可否支持房屋差價(jià)損失。一般認(rèn)為，房屋差價(jià)損失是以房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立并且無(wú)履行障礙為前提下的利益損失。而若認(rèn)定為預(yù)約，則當(dāng)事人之間并未成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，故也無(wú)從支持只有以合同得以履行狀態(tài)下而產(chǎn)生的“房屋差價(jià)損失”。

　　(2)區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)

　　區(qū)分居間協(xié)議屬于預(yù)約還是本約，無(wú)非是判斷房屋出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間是否已經(jīng)有效成立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。根據(jù)最高院公報(bào)案例的觀(guān)點(diǎn)，(2015年第1期程度迅捷通訊連鎖有限公司訴四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案)總體區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)是考察當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的具體內(nèi)容。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)規(guī)范，最終完成過(guò)戶(hù)手續(xù)必須簽訂正式版房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，故在房地產(chǎn)審判領(lǐng)域，判斷當(dāng)事人是否另有訂立新合同的意思表示，不能僅以當(dāng)事人是否在客觀(guān)上需要簽訂網(wǎng)簽合同為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)判斷當(dāng)事人是否認(rèn)為網(wǎng)簽合同只是為了配合登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之需。在對(duì)居間協(xié)議內(nèi)容的審查中，也不能僅依據(jù)合同內(nèi)容的文意解釋進(jìn)行判斷，還必須探究當(dāng)事人的真意，也就是說(shuō)，即使合意內(nèi)容尚不全面，若雙方認(rèn)為依此約定已經(jīng)可以履行無(wú)需另行磋商，則應(yīng)視為本約，反之亦然。

　　具體而言，可就如下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：

　　1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同基本條款的審查。若在居間協(xié)議中，已經(jīng)具備了房屋的坐落、成交價(jià)、房款的支付方式及期限，交房期限、過(guò)戶(hù)期限等基本條款，根據(jù)該些約款完全可以正常履行買(mǎi)賣(mài)交易，則應(yīng)認(rèn)定雙方已經(jīng)成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，本約成立。即使雙方未就其中某些條款進(jìn)行明確約定，但若通過(guò)其他約定可以推知或者雙方當(dāng)事人在簽訂協(xié)議時(shí)均認(rèn)為無(wú)需另行進(jìn)行磋商，認(rèn)定為本約亦未嘗不可。

　　2、雙方磋商過(guò)程及履行行為的審查。若居間協(xié)議內(nèi)容并不全面，但是若一方在居間協(xié)議的履行過(guò)程中以其實(shí)際行為履行了本應(yīng)約定的合同內(nèi)容，對(duì)方并未提出異議的，應(yīng)視為雙方就該事項(xiàng)已經(jīng)達(dá)成了一致意見(jiàn)。例如，在居間協(xié)議中未約定交房時(shí)間，但出賣(mài)人在簽訂居間協(xié)議后遂將房屋進(jìn)行交付;再例如，雙方未就房款的支付方式或期限進(jìn)行約定，但出賣(mài)人已經(jīng)接受了買(mǎi)受人支付的房款或配合進(jìn)行貸款等。

　　二、判斷可否繼續(xù)履行，引導(dǎo)當(dāng)事人合理主張

　　在買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行居間協(xié)議，完成涉案房屋過(guò)戶(hù)交易的情況下，若根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定當(dāng)事人之間居間協(xié)議屬于預(yù)約的，則應(yīng)積極行使釋明權(quán)，引導(dǎo)當(dāng)事人變更訴請(qǐng)為解除居間協(xié)議，就預(yù)約的違約責(zé)任進(jìn)行主張;而若認(rèn)定為本約，則雙方之間成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，此時(shí)應(yīng)依職權(quán)審查涉案房屋是否存在諸如動(dòng)遷安置房屋的過(guò)戶(hù)限制，同時(shí)還應(yīng)查明買(mǎi)受人是否符合本市購(gòu)房政策，若存在上述任一一種限制交易情形，也應(yīng)及時(shí)行使釋明權(quán)，引導(dǎo)買(mǎi)受人提出解約的違約責(zé)任。此處需要注意的一個(gè)細(xì)節(jié)是，居間協(xié)議屬于三方協(xié)議，應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人解除的系其與出賣(mài)人之間形成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)約)關(guān)系，在判決主文中也應(yīng)做對(duì)應(yīng)的表述，而不是解除整個(gè)居間協(xié)議。

　　三、解約前提下出賣(mài)人違約責(zé)任的認(rèn)定

　　《合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本文所要討論的，是居間協(xié)議因出賣(mài)人違約而解除后，作為守約方的買(mǎi)受人除恢復(fù)原狀外，可以主張的損失賠償范圍。

　　1、居間協(xié)議為預(yù)約

　　01.定金

　　一般而言，當(dāng)事人均會(huì)在居間協(xié)議中約定因一方的原因不予簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的定金責(zé)任，定金系預(yù)約最主要的一種違約責(zé)任承擔(dān)方式。定金不具有補(bǔ)償性，與實(shí)際損失無(wú)關(guān)，原則上不能進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)事人以定金超過(guò)實(shí)際損失為由要求對(duì)定金數(shù)額調(diào)低的，不予支持。

　　02.損失賠償

　　損失賠償與定金可以并處，但其與定金的數(shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。居間協(xié)議若定性為預(yù)約，原則上只能支持守約方的“信賴(lài)?yán)?rdquo;損失。所謂信賴(lài)?yán)鎿p失，在我民法體系中，即指《合同法》第四十二條中所規(guī)定的“締約過(guò)失責(zé)任”。該條規(guī)定，“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況、有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。然而，對(duì)于締約過(guò)失損害賠償?shù)姆秶?，卻沒(méi)有明確的法律規(guī)范。本文認(rèn)為，締約過(guò)失責(zé)任的賠償，是讓守約方得以回復(fù)至締約之前的狀態(tài)，故買(mǎi)受人為與出賣(mài)人締約所付出的成本如中介費(fèi)等都可計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)受到可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則的約束。

　　03.違約金條款的適用爭(zhēng)議

　　在一些格式文本的居間協(xié)議中，會(huì)有一方在合同履行中存在任何違反約定的情形，均需要承擔(dān)逾期違約責(zé)任及合同解除責(zé)任的違約金約款。若居間協(xié)議僅為預(yù)約，則守約方可否援引該約定主張違約責(zé)任，不無(wú)爭(zhēng)議。反對(duì)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人關(guān)于逾期責(zé)任及解除責(zé)任的約定系針對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的履行，違約條款只有在成立本約的情形下才可以適用。對(duì)此觀(guān)點(diǎn)，筆者原則上同意，但若當(dāng)事人以特別約定適用該條款，則應(yīng)充分尊重當(dāng)事人意思自治予以支持，但要結(jié)合當(dāng)事人的實(shí)際損失和履行狀態(tài)進(jìn)行平衡。

　　2、居間協(xié)議為本約

　　01.定金及違約金

　　即使成立本約，定金轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，也并非沒(méi)有定金罰則的適用空間。若當(dāng)事人約定的定金并非局限于成約定金的情況下，則應(yīng)理解為定金系保障整個(gè)合同順利履行的擔(dān)保，系履約定金，在當(dāng)事人就其實(shí)際損失舉證不能的情形下，本文認(rèn)為適用定金罰則并無(wú)不妥。

　　至于違約金的適用自不待言，需要注意的是，在對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整時(shí)，若當(dāng)事人無(wú)法就其實(shí)際損失充分舉證，則應(yīng)以當(dāng)事人的實(shí)際履約程度作為重要參考因素。

　　02.房屋差價(jià)損失

　　首先需要探討的是，差價(jià)損失屬于履行利益還是可得利益?本文認(rèn)為屬于履行利益，履行利益是指合同有效成立的前提下，因債務(wù)人不履行或不完全履行所發(fā)生的損失，其賠償?shù)慕Y(jié)果，是使債權(quán)人處于如債務(wù)被正常履行的狀態(tài)。從而，若出賣(mài)人沒(méi)有按照合同約定交付標(biāo)的房屋，則買(mǎi)受人有權(quán)根據(jù)替代購(gòu)買(mǎi)該房屋所支付的一切費(fèi)用要求賠償，這其中當(dāng)然包括該替代購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際價(jià)值與出賣(mài)人約定價(jià)值之間的差價(jià);而可得利益，僅限于未來(lái)可以得到的利益，在違約行為發(fā)生時(shí)并沒(méi)有為合同當(dāng)事人所實(shí)際享有，而必須通過(guò)合同的實(shí)際履行方可實(shí)現(xiàn)。參考他國(guó)立法例，兩者有時(shí)是不作區(qū)分的。但在我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)制下，可得利益損失主要指生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失和轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失三種形式。(法條索引：《最高人民關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》)故在我國(guó)語(yǔ)境下，應(yīng)將差價(jià)損失定性為履行利益為妥。

　　認(rèn)定房屋差價(jià)損失為履行利益的實(shí)益在于，一是原則上不以合同的履行程度作為考量因素，合同的履行程度僅與守約方的積極損失有關(guān);二是出賣(mài)人以房?jī)r(jià)上漲具有不可預(yù)見(jiàn)性為由進(jìn)行抗辯應(yīng)不予支持，差價(jià)損失是合同得以履行狀態(tài)下的實(shí)際損失，并不受預(yù)見(jiàn)性規(guī)則的約束。

　　房屋差價(jià)損失的確定方式：

　　(1)遵從當(dāng)事人約定。若當(dāng)事人在簽訂居間協(xié)議之時(shí)，已對(duì)房屋差價(jià)損失的賠償及計(jì)算予以了明確約定，或者在糾紛后就房屋現(xiàn)值達(dá)成一致意見(jiàn)，均可依照其約定進(jìn)行處理。

　　(2)向中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行詢(xún)價(jià)。如果當(dāng)事人對(duì)于房屋差價(jià)的主張數(shù)額差距較小，則可以依職權(quán)向兩家以上房屋中介進(jìn)行詢(xún)價(jià)，并記明詢(xún)價(jià)的過(guò)程及結(jié)果供當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證后，方可作為定案的依據(jù)。

　　(3)以另行出售或購(gòu)買(mǎi)的合同差價(jià)為準(zhǔn)。若出賣(mài)人另行出售房屋給案外人或買(mǎi)受人在出賣(mài)人悔約后與他人另行簽訂了購(gòu)房合同，則可以參照該合同價(jià)認(rèn)定差價(jià)損失。但考慮到當(dāng)事人往往會(huì)簽訂“陰陽(yáng)合同”及防止買(mǎi)受人與第三人惡意夸大損失，應(yīng)謹(jǐn)慎予以認(rèn)定。

　　(4)司法鑒定。若當(dāng)事人對(duì)于房屋差價(jià)數(shù)額的主張差距較大，則應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人申請(qǐng)司法鑒定為宜。

　　一般而言，當(dāng)事人會(huì)提出三個(gè)時(shí)間作為確定房屋市場(chǎng)價(jià)值的節(jié)點(diǎn)：一是守約方知道或者應(yīng)當(dāng)知道相對(duì)方違約之日;二是守約方提起訴訟之日;三是當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定之日。本文認(rèn)為，首先，不能以守約方知道或者應(yīng)當(dāng)知道相對(duì)方違約之日作為鑒定房產(chǎn)市值的時(shí)點(diǎn)。因?yàn)?，合同解除?quán)屬于守約方的權(quán)利，若允許以相對(duì)方違約之日作為鑒定時(shí)點(diǎn)，則變相承認(rèn)了違約方具有單方解除合同的權(quán)利，實(shí)不可取。當(dāng)然，考慮到買(mǎi)受人具有的減損義務(wù)，也不能簡(jiǎn)單以其提出申請(qǐng)鑒定之日作為確定標(biāo)準(zhǔn)。故本文認(rèn)為，應(yīng)按照具體案情及違約的原因，以買(mǎi)受人主張解約或其明知合同無(wú)法履行之時(shí)作為參考進(jìn)行綜合判斷。具體而言，若買(mǎi)受人在訴訟之前、出賣(mài)人明示不予履行之后的合理期限內(nèi)，已提出了解約或就解除合同的相關(guān)事宜與對(duì)方進(jìn)行協(xié)商的，則不宜再以其訴訟之后的表示作為判斷房屋市價(jià)的時(shí)點(diǎn);而若買(mǎi)受人一直堅(jiān)持繼續(xù)履行，但在此過(guò)程中發(fā)生諸如出賣(mài)人另行出售房屋或限購(gòu)、共有人無(wú)權(quán)處分等導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)因素的，則應(yīng)以該時(shí)作為判斷時(shí)點(diǎn)為宜?？傊纫哟缶S護(hù)誠(chéng)信的力度，也不能因此使買(mǎi)受人因出賣(mài)人的違約行為而獲益。

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