拆遷案件經(jīng)典談判技巧
拆遷補(bǔ)償?shù)恼勁惺且粓霾┺模徊疬w人的政治資源與資金實力甚至于維權(quán)技巧都處于絕對劣勢。那么在拆遷案件中會有哪些適用的談判技巧呢?下面學(xué)習(xí)啦小編整理了拆遷案件經(jīng)典談判技巧，供你閱讀參考。
拆遷過程中被拆遷戶的心理狀態(tài)
一、如意心理 這是被拆遷戶獲悉自己所有或使用的房屋要進(jìn)行拆遷時表現(xiàn)出一種愉快和興奮的行為特征。形成這種心理的原因是被拆遷戶對舊居的厭煩和對新居的向往。當(dāng)拆遷實施單位進(jìn)入現(xiàn)場時，被拆遷戶一般都是態(tài)度和藹、熱情主動、積極配合。拆遷工作人員與其相處也比較和諧。
二、恐懼心理 當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實質(zhì)性階段時，部分被拆遷戶懷有一種恐懼心理狀態(tài)。他們在不同程度上關(guān)心自己利益的實現(xiàn)，主要特征是表現(xiàn)出憂慮和慌張，在這種情況下，被拆遷戶對拆遷工作人員一般缺乏信任感，生怕工作人員克扣面積、貶低價格及折舊率等。凡事總是斤斤計較、舉棋不定。
三、消極心理 有些被拆遷戶當(dāng)遇上房屋拆遷的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、和原則與自己所要求的條件不一致時，就處于一種消極心理狀態(tài)，通常表現(xiàn)出一種不卑不亢、行動遲緩的行為特征。
四、橫纏心理 當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實施階段時，部分被拆遷戶認(rèn)為這是實現(xiàn)個人利益的關(guān)鍵時刻，力求經(jīng)濟(jì)利益或其他利益最大化，以拒不拆遷為籌碼，表現(xiàn)為橫扯和要挾行為。上述消極心理和橫纏心理就是通常所說的“釘子戶”，前者表現(xiàn)軟拖，后者表現(xiàn)硬抗。但二者對房屋拆遷工作的影響基本一致，也是本文論述重點(diǎn)。下面從7個方面分別說明如何做一個“合格”的釘子戶。
一、釘子戶的分類：
1、漫天要價型：漫不講理，把動拆遷視為撈一票的機(jī)會，撒無賴。翻手為云，覆手為雨，自以為老子天下第一，這一類人，一般沒有后臺，沒有關(guān)系，但有三四個狐群狗黨，給他當(dāng)狗頭軍師，自己并沒有多少文化，也不懂多少政策、法規(guī)，這類人中，地痞、流氓，無業(yè)人員、刑滿分子居多。一般武來!
2、后臺撐腰型：有一定的社會關(guān)系，自持無恐，有文化、懂政策，喜歡鉆政策的空子，其背后往往有高人的指點(diǎn)。他們以利潤為目標(biāo)。當(dāng)他們的目標(biāo)沒有達(dá)到的時候，高層的電話、條子紛紛涌來。他們會見好就收，只要達(dá)到目的。一般文來!
3、自我保護(hù)型：他們是社會的弱勢群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了，以至不信任任何人，他們的信念是堅持到底就是勝利，他們對今后的生活顧慮太多了，對生活沒有多少信心，他們計算補(bǔ)償能不能買套房以后，還節(jié)余一點(diǎn)生活費(fèi)。他們會耍無賴，會點(diǎn)小聰明，他們懼怕權(quán)威，對政府不信任，喜歡聽小道，他們信奉只有自己才能保護(hù)自己。動遷中，最容易漠視他們的利益，因為動遷人員喜歡豆腐挑嫩的吃，柿子撿軟的捏，這類人群更需要專業(yè)人士的指點(diǎn)和幫助。
拆遷案件經(jīng)典談判技巧
拆遷談判的開局技巧：
1、 提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價。
2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。
如果不假思索的就答應(yīng)對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。
3、學(xué)會在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學(xué)會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強(qiáng)硬。
4、避免對抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。
5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項目上比如自建面積的測量與補(bǔ)償?shù)?，千萬不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。
拆遷談判的中期技巧：
1、 一定要學(xué)會應(yīng)對沒有決定權(quán)的“拆遷人”。
在進(jìn)行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權(quán)，有沒有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對方往往會以“沒有授權(quán)”、“說了不算”等借口來進(jìn)行推脫。
2、 在拆遷談判中絕對不要對補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”。
拆遷中對補(bǔ)償?shù)挠憙r還價并不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。
3、學(xué)會應(yīng)對拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧?/p>
如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁梿栴}上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。
拆遷談判的結(jié)尾技巧：
1、嚴(yán)格防范對方的“白臉-黑臉”策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃。
2、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：
(1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補(bǔ)償項目和數(shù)額。
(2)一定謹(jǐn)防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補(bǔ)償如果錯過就沒有機(jī)會了。
(3)一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。
3、要有適時收回一開始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。
談判是一種學(xué)問，是一種心理戰(zhàn)。運(yùn)用好自己所掌握的證據(jù)、資料和規(guī)定，最好心里準(zhǔn)備，想好每一次談判的方式和技巧，便可讓被拆遷人得到更多的補(bǔ)償。必要時，可咨詢和聘請專業(yè)的律師，幫助您與拆遷人談判。專業(yè)的拆遷律師因常年與拆遷人談判、打官司，因此經(jīng)驗豐富，可保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，爭取更多的拆遷補(bǔ)償。
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