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房地產(chǎn)咨詢內(nèi)容

時(shí)間: 宋鵬849 分享

房地產(chǎn)咨詢內(nèi)容

  很多人都想知道美國政府對于居民購買的第一套房子、第二套房子也有不同的房產(chǎn)政策。今天和學(xué)習(xí)啦小編一起來了解了解房地產(chǎn)咨詢的的相關(guān)內(nèi)容,希望對大家有所幫助。

  【房產(chǎn)咨詢】美國第二套房產(chǎn)政策有優(yōu)勢嗎?

  首要住宅(Principal Residence)

  在美國,如果納稅人擁有超過一套以上的住宅,則有一個(gè)首要住宅概念(Principal Residence,或Primary Residence),即每個(gè)已婚家庭或單身個(gè)人的基本住宅,它是區(qū)別于其他住宅(如投資出租房,度假公寓等)的。

  美國稅務(wù)局IRS的稅務(wù)法令對首要住宅的定義:如果納稅人同時(shí)擁有兩套住宅,他居住時(shí)間相對較長的那套住宅為其首要住宅。

  美國第二套房產(chǎn)政策

  房產(chǎn)政策:

  1、政府允許購房者在納稅時(shí)將用于首要住宅貸款的利息從收入中減除,這相當(dāng)于給了購房者一個(gè)很大22、如果納稅人要出售其住宅,則要被征收聯(lián)邦資本增值稅(Capital gaintax),但如果被出售的是首要住宅,且戶主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上,賣房利潤個(gè)人低于25萬美元,夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。

  注: 僅有首要住宅可以享受這一優(yōu)惠,其他住宅如投資出租房等則需申報(bào)資本增值稅。

  當(dāng)納稅人申報(bào)其首要住宅之后,美國稅務(wù)局將會定時(shí)檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權(quán)等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此,納稅人很難謊報(bào)其首要住宅狀況。

  美國住房保障制度

  自上個(gè)世紀(jì)三十年代以來,針對中低收入階層的住房問題,美國政府一直在逐步調(diào)整和完善其住房政策。

  1、對低收入階層的住房補(bǔ)助

  聯(lián)邦政府將專向資金撥給公共住房管理部門,以兩種方式對低收入基層進(jìn)行住房補(bǔ)助。一是為低收入家庭建造并提供廉價(jià)的政府公寓,二是租金補(bǔ)貼。

  1949年聯(lián)邦政府修訂了《國民住宅法》(National Housing Act),成立了城市改建局(UrbanRedevelopmentAgency),授權(quán)其對老城區(qū)和破舊住宅進(jìn)行拆除并出售給私人機(jī)構(gòu)重新開發(fā),并計(jì)劃建造大量公共住宅,但實(shí)施情況并不理想。

  1965年美國通過《城市與住房發(fā)展法》(Housing and Urban Development Act of 1965)成立與內(nèi)閣同級的住房與城市發(fā)展部(HUD,Housing and Urban Development Department),該部門負(fù)責(zé)美國多數(shù)住房計(jì)劃至今。同年通過的“租金增補(bǔ)”計(jì)劃,規(guī)定將低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%,其余租金由政府補(bǔ)助。

  1974年出臺的美國住宅法第8條款,替代了原先的《1937年美國住宅法》第235條和236條,明確為低收入階層的租金提供信用擔(dān)保,并在八十年代對第8條款進(jìn)行修訂,將低收入階層承擔(dān)租金占收入的比例逐步提到25%、30%。

  當(dāng)?shù)褪杖胝呋蛲诵堇先丝粗蟹险?guī)定的住房時(shí),則可約定房主同去美國住房金融局(FHFA, Federal Housing Finance Agency)簽訂租賃合同。

  2、居民住宅自有化

  1986年,美國通過《稅務(wù)改革法案》,規(guī)定住房抵押貸款和消費(fèi)貸款的利息可以自稅收中抵消。這些法規(guī)使住房抵押貸款市場迅猛發(fā)展。1990年,布什政府出臺《國民可承擔(dān)住宅法案》,將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略,實(shí)施“HOPE計(jì)劃”,即“人人擁有居住機(jī)會計(jì)劃”,把公屋出售,并將一些社會服務(wù)與住房問題相融合,將居民住宅自有化定為主要戰(zhàn)略。美國政府采取建立住宅抵押貸款制度和擔(dān)保制度鼓勵(lì)私人建房、購房,除房貸利息抵消個(gè)人所得稅之外,還有其他優(yōu)惠的房產(chǎn)稅收政策,如房產(chǎn)稅減免、住房出售所得資本收益減免、上文提到的面向首次購房者的低利率貸款、首要住宅資產(chǎn)增值稅減免等。

  美國房產(chǎn)政策倡導(dǎo)“買得起的住房”理念(AffordableHousing),即“人人擁有居住機(jī)會”“提供人民買得起的房子”。根據(jù)聯(lián)邦國民抵押協(xié)會的按揭標(biāo)準(zhǔn),國民按揭貸款應(yīng)遵循28/36原則,即用于供房的貸款不應(yīng)超過家庭月收入28%,而包括供車、學(xué)生貸款、信用卡等在內(nèi)的全部貸款額不宜超過家庭月收入的36%。如果超過此限,則可被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過重。根據(jù)美國人口統(tǒng)計(jì)局2007年的調(diào)查,雖有38%的住戶負(fù)擔(dān)超出每月總收入30%以上的按揭房貸,但中等收入的美國家庭都是買得起房的。而且,由于美國的社會保障健全,使得民眾有多余資金進(jìn)行其他消費(fèi)。

  3、哪些人購買第二套以上房屋比較多

  據(jù)調(diào)查,2014年全美度假屋售出情況比2013年增加57%,共售出130萬棟度假屋,遠(yuǎn)超過2006年房屋全年的出售。調(diào)查發(fā)現(xiàn),大多數(shù)買主是上次嬰兒潮出生的那一代人,他們在1946年至1964年間出生,已逐漸走進(jìn)退休期,成為購買度假屋的主力,為將來退休作準(zhǔn)備。把自己現(xiàn)有的房產(chǎn)重新貸款,取得更低利率的條件,可減少每月付款或者再多貸一些凈值出來購買另一套房產(chǎn)。什么樣的第二套房產(chǎn)最具投資價(jià)值呢?美國第二套房產(chǎn)政策有優(yōu)勢嗎?有!

  第一、房租收入比每月付貸款高;

  第二、房屋的地點(diǎn)環(huán)境良好,這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。

  總結(jié)起來,美國對住房問題及市場的管理,最基本的特點(diǎn)是依法管理,通過持續(xù)不斷的建立房產(chǎn)政策及法律,以越來越嚴(yán)密的法律體系與制度進(jìn)行管理。

  其中最重要的,是立法宗旨與管理理念,真正以民眾安居的實(shí)現(xiàn)為本,而非把住房當(dāng)成拉動經(jīng)濟(jì)的機(jī)會主義工具,更非把住房變成從民眾手里進(jìn)行財(cái)富轉(zhuǎn)移與盤剝的工具。


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