房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)
房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)
項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)本身是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié),下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的“七”控：
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的基本功就在于進(jìn)度管理，即通過分級(jí)計(jì)劃管理的機(jī)制(構(gòu)建以集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃和部門月度計(jì)劃的四級(jí)計(jì)劃管理體系)，充分聚焦項(xiàng)目開發(fā)，強(qiáng)化集團(tuán)一城市一項(xiàng)目縱向協(xié)同和投資、設(shè)計(jì)、工程等職能線的橫向協(xié)同，并通過部門月度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目計(jì)劃的有效承接，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的過程監(jiān)控，支撐項(xiàng)目快速高效運(yùn)營(yíng)。
一控：項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的過程監(jiān)控
就集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃而言，它本身是房企用來設(shè)定、監(jiān)督、控制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃推進(jìn)情況的重要工具，通?？梢钥闯墒琼?xiàng)目的重大里程碑事件。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃推行的目的，就在于讓最稀缺的高層時(shí)間鎖定在最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上，避免將高層的管理精力陷入細(xì)化的具體的項(xiàng)目工作中去。另外關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃常常用來對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或者城市公司總經(jīng)理進(jìn)行績(jī)效考核，因此項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃也常常是企業(yè)監(jiān)控經(jīng)營(yíng)指標(biāo)能否達(dá)成的有效工具。
絕大部分房企集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置來自于四個(gè)方面：五證辦理完成時(shí)間點(diǎn)、工程的重要節(jié)點(diǎn)、影響項(xiàng)目現(xiàn)金流的節(jié)點(diǎn)、影響項(xiàng)目利潤(rùn)規(guī)劃的工作節(jié)點(diǎn)。因此，集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)大多包含拿地、開工、開盤、竣工、人伙等，當(dāng)然不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)具體執(zhí)行的集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)會(huì)相對(duì)設(shè)置更多。一般而言房企集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)大致有10～20個(gè)左右。比如某標(biāo)桿房企的集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置為：①取得國(guó)土使用權(quán)證;②交地;③完成方案設(shè)計(jì);④完成初步設(shè)計(jì);⑤完成施工圖設(shè)計(jì);⑥取得施工許可證;⑦項(xiàng)目開工;⑧售樓處、樣板區(qū)開放;⑨取得預(yù)售許可證;⑩開盤;⑨完成40%的銷售金額;⑥完成70%的銷售金額;⑥完成95%的銷售金額;⑩景觀施工進(jìn)場(chǎng);⑥竣工備案;⑩交房;⑥交房完成率95%。
對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的管控到底對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和管理有何價(jià)值?首先，項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)本身是財(cái)務(wù)收入預(yù)測(cè)、資金預(yù)測(cè)的時(shí)問基礎(chǔ);其次，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與面積指標(biāo)的結(jié)合，是制定公司經(jīng)營(yíng)管理最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù);再次，項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)本身是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，它體現(xiàn)了管理抓大放小的思路，集團(tuán)只需要管控以上四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(開工日期、開盤日期、竣工備案日期和交房日期)，就基本可以管控整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。
二控：專業(yè)能力比較弱、影響品牌和利潤(rùn)的重要節(jié)點(diǎn)
房地產(chǎn)組織能力本身有強(qiáng)有弱，這就決定了管理者需要針對(duì)專業(yè)能力比較弱的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行特別管控。這主要是針對(duì)集團(tuán)職能部門或項(xiàng)目職能單位專業(yè)能力強(qiáng)弱進(jìn)行分析，一般而言，公司會(huì)針對(duì)項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃中的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行更細(xì)致的組織安排和管控。另外集團(tuán)會(huì)針對(duì)影響利潤(rùn)和企業(yè)品牌的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行特別管控。具體情況如下：
價(jià)值鏈前端——項(xiàng)目利潤(rùn)影響大的重要節(jié)點(diǎn)管控：多數(shù)為與設(shè)計(jì)相關(guān)的，因?yàn)樵O(shè)計(jì)決定了80%的成本，同時(shí)在很大程度也決定了市場(chǎng)能否接受，例如：項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)。且方案設(shè)計(jì)的責(zé)任人很多企業(yè)都是放在集團(tuán)總部或集團(tuán)總部管控。
價(jià)值鏈中端——專業(yè)能力較弱情況重要節(jié)點(diǎn)管控：招投標(biāo)管理、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等以及運(yùn)作時(shí)間不長(zhǎng)的公司、或者項(xiàng)目總經(jīng)理個(gè)人能力相對(duì)較弱的項(xiàng)目。
價(jià)值鏈后端——影響客戶對(duì)項(xiàng)目體驗(yàn)的重要節(jié)點(diǎn)管控：比如景觀設(shè)計(jì)、公共部位的精裝修方案設(shè)計(jì)，針對(duì)項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的管控。
總之，對(duì)以上節(jié)點(diǎn)的特別關(guān)注和管控，主要目的在于基于價(jià)值鏈前端進(jìn)行利潤(rùn)管控，平衡項(xiàng)目前期的風(fēng)險(xiǎn)，而在執(zhí)行中避免價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)出現(xiàn)明顯的短板，提前規(guī)避或減輕風(fēng)險(xiǎn)。
三控：涉及多部門、跨層級(jí)協(xié)同頻繁的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
這是站在縱向和橫向協(xié)同的視角，對(duì)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管控的另一種提法，因?yàn)樯婕暗膮f(xié)同復(fù)雜，出問題的風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)較大，因此需要管控。典型的橫向多部門協(xié)同的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有“開盤、交房”，典型的縱向協(xié)同的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有“方案設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)”。有的企業(yè)會(huì)要求制定出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的責(zé)任矩陣。
每個(gè)部門對(duì)橫向協(xié)同都非常關(guān)注、都會(huì)有抱怨，這在弱矩陣、職能型的組織中更為嚴(yán)重。最典型的就是工程部門或工程項(xiàng)目部，項(xiàng)目工程進(jìn)度受公司高層關(guān)注，但工程進(jìn)度往往受限于其他職能的前置工作是否到位影響。一級(jí)公司計(jì)劃管理人員困惑的是如何才能讓各職能部門重視項(xiàng)目計(jì)劃達(dá)成及部門問達(dá)成協(xié)同的共識(shí)。
四控：控制項(xiàng)目關(guān)鍵路徑上的重要工作項(xiàng)，把控項(xiàng)目開發(fā)周期
項(xiàng)目開發(fā)周期直接關(guān)系到企業(yè)現(xiàn)金流和利潤(rùn)，因此企業(yè)在項(xiàng)目管控中需要審核主項(xiàng)計(jì)劃以此控制項(xiàng)目開發(fā)周期。具體執(zhí)行中要注意主項(xiàng)計(jì)劃需要吻合公司經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的要求，并且主項(xiàng)計(jì)劃必須吻合客戶的工期要求。
在分級(jí)管控原則明確的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目實(shí)際的管控過程中，縱向的管控一般都會(huì)往下一級(jí)來審視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，前置性地將上一級(jí)計(jì)劃達(dá)成風(fēng)險(xiǎn)降低。
關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管控層次很高，一般是難于調(diào)整，而項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃顆粒度相對(duì)更細(xì)，常易發(fā)生調(diào)整，這時(shí)就需要運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人或計(jì)劃管理專員審視主項(xiàng)計(jì)劃是否吻合關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，所以絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃都需要得到地區(qū)公司的運(yùn)營(yíng)總審批通過。
五控：與收入達(dá)成休戚相關(guān)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和專項(xiàng)計(jì)劃
項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)指的是能夠反映項(xiàng)目獲取、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售和收入實(shí)現(xiàn)的標(biāo)志性時(shí)間，最典型影響資金收支的直接關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)為“開工日期、開盤日期、竣工備案日期、交房日期”，大多房企都會(huì)對(duì)這個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行集團(tuán)管控。
專項(xiàng)計(jì)劃本身是對(duì)項(xiàng)目某一方面、某一工作項(xiàng)、某一組工作項(xiàng)制度的更明晰的進(jìn)度計(jì)劃。比如基于職能劃分的設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃等;基于多部門協(xié)同才能有效完成的關(guān)鍵協(xié)同類專項(xiàng)計(jì)劃，比如開盤計(jì)劃;還有就是基于風(fēng)險(xiǎn)類的專項(xiàng)計(jì)劃，比如施工許可證辦理專項(xiàng)計(jì)劃。開盤和交房這兩大專項(xiàng)計(jì)劃直接和收入相關(guān)，其成敗直接影響現(xiàn)金流入、收入實(shí)現(xiàn)和客戶滿意，管理者必須高度重視。因此絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有開盤專項(xiàng)計(jì)劃、交房專項(xiàng)計(jì)劃。
開盤本身是項(xiàng)目的重大事件，所涉及的職能部門包括營(yíng)銷(市場(chǎng)宣傳、蓄客、銷售定價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)策劃、銷售流程準(zhǔn)備)、工程(售樓處、樣板房、示范區(qū)效果和進(jìn)度)、報(bào)建(預(yù)售許可證辦理)、財(cái)務(wù)(開盤收款準(zhǔn)備)及其他(現(xiàn)場(chǎng)安保、后勤保障)等，內(nèi)聯(lián)外聯(lián)工作特別多、特別復(fù)雜。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常是由總經(jīng)理和營(yíng)銷總監(jiān)牽頭，脅同各職能負(fù)責(zé)人成立專門的開盤工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定開盤的專項(xiàng)計(jì)劃，來有序地組織進(jìn)行開盤相關(guān)工作，力爭(zhēng)取得開門紅為后續(xù)的項(xiàng)目持續(xù)銷售奠定良好基礎(chǔ)。開盤事件涉及內(nèi)外協(xié)同多、市場(chǎng)影響大(第一次接受市場(chǎng)的檢驗(yàn))、對(duì)項(xiàng)目資金影響大(開盤成功則意味著后續(xù)現(xiàn)金流人有保障)。
交房專項(xiàng)計(jì)劃涉及內(nèi)外協(xié)同更多，相對(duì)開盤，至少多了物管、客服、公共關(guān)系部門的參與，工作內(nèi)容還多了交房前的內(nèi)部模擬驗(yàn)房;交房事件特點(diǎn)是市場(chǎng)影響大(易出現(xiàn)群訴事件或重大質(zhì)量投訴，在市場(chǎng)上給項(xiàng)目造成不良影響)，并且直接影響項(xiàng)目結(jié)利(交房后財(cái)務(wù)才能將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為收入)。對(duì)開盤和交房專項(xiàng)計(jì)劃的關(guān)注，核心目的在于確保資金回籠、收入實(shí)現(xiàn)，并在這個(gè)過程中實(shí)現(xiàn)客戶滿意和品牌提升，總體實(shí)現(xiàn)收入和品牌的雙豐收。
六控：受外部政府影響的證件管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、銷售全程中，涉及大量的受政府職能部門控制的證件辦理，這是房地產(chǎn)企業(yè)最不可控的。開發(fā)商不可控、不易控的證件主要是五證：國(guó)土使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證。具體如下：
雖然政府對(duì)證照辦理有嚴(yán)格的法規(guī)要求，但政府的辦理效率和彈性的審查時(shí)差、地產(chǎn)公司的資金壓力，迫使相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)不能嚴(yán)格遵守證照辦理的相關(guān)法規(guī)來操作項(xiàng)目，往往出現(xiàn)“三邊工程”。三邊工程的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反向就更需要重視和積極推進(jìn)相關(guān)證照的辦理，避免因違法違規(guī)而被處罰。在實(shí)際五證辦理過程中，涉及政府職能部門的關(guān)系協(xié)調(diào)工作，一般都需要公司高層參與甚至直接負(fù)責(zé)。對(duì)五證的管理，關(guān)鍵在于充分保障項(xiàng)目建設(shè)及銷售的進(jìn)度不受或少受外部約束的嚴(yán)重影響。
七控：類似質(zhì)量停止檢查點(diǎn)的特殊管控點(diǎn)
公司為控制項(xiàng)目工程質(zhì)量的管控，當(dāng)工程形象進(jìn)度達(dá)到某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)，需要暫停施工，接受并通過組織內(nèi)部的質(zhì)量檢查后才能繼續(xù)施工，這個(gè)與工程進(jìn)度密切相關(guān)的質(zhì)量檢查時(shí)間點(diǎn)稱為“質(zhì)量停止檢查點(diǎn)”。目的是避免重大質(zhì)量問題的發(fā)生，在現(xiàn)實(shí)中很多標(biāo)桿企業(yè)特別重視對(duì)質(zhì)量的管控。
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